Разница в цене между комнатами и студиями достигла 2,5 раз и продолжает расти
Эксперты «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что происходит с ценами, спросом и предложением на рынке комнат крупных российских городов.
- За год комнаты подорожали на 4,3% – заметно ниже официальной инфляции. Наиболее выраженный рост в Рязани, Ижевске, Воронеже, Ульяновске. Подробные данные – в приложении.
- Комнаты стоят в среднем в 2,5 раза дешевле студий. Наибольший разрыв в Пензе и Ульяновске.
- Объём предложения на 4,5% ниже, чем год назад. Наибольший выбор комнат в Санкт-Петербурге, Московском регионе, Новосибирске и Екатеринбурге.
- За год комнаты подорожали в среднем на 4,3%, что заметно ниже официальной инфляции. Фактически, цены стагнируют. Спрос на данный формат жилья снижается, как и выбор качественных вариантов, поэтому их стоимость практически не увеличивается.
Наиболее сильно комнаты подорожали в Рязани, Ижевске, Воронеже, Ульяновске (на 14-18%) – год назад в этих городах были одни из самых низких цен в сегменте. В 7 локациях средние цены снизились, наиболее сильно – в Краснодаре, Пензе, Красноярске и Новокузнецке.
- Покупка комнаты обойдётся в 2,5 раза дешевле, чем покупка студии на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам. Самый большой разрыв в Пензе (почти в 4 раза) и Ульяновске (в 3,5 раза). Более чем в 3 раза цены различаются также в Рязани, Челябинске, Кирове, Красноярске, Ижевске, Оренбурге, Тольятти. В этих городах получится неплохо сэкономить при покупке такого формата жилья.
В действительности рынок комнат редко является альтернативной рынка квартир. При нехватке средств на студию или «однушку» покупатель скорее будет искать варианты в других локациях или отложит сделку. Комнаты же чаще приобретают для сдачи в аренду, для временного проживания в конкретном районе или для получения регистрации.
Минимальный разрыв в ценах между комнатами и студиями в Кемерове, Москве и Владивостоке – менее 2-х раз. В Москве часть комнат продаётся в старых домах в центральных районах с высоким уровнем цен, в то время как студий в самом центре очень мало, в основном они находятся в новостройках в отдалённых районах.
За последний год студии подорожали сильнее комнат (в среднем на 8,7% против 4,3%), поэтому ценовой разрыв между сегментами увеличился. Интерес к ним сохраняется в условиях высоких ипотечных ставок и роста цен.
- За год объём предложения комнат снизился на 6%. Сейчас на выбор в анализируемых локациях доступно 9,9 тыс. лотов, год назад – 10,5 тыс. Это долгосрочный тренд, только в отдельные периоды нарушаемый рыночными колебаниями. Для сравнения, 5 лет назад было доступно около 27 тыс. комнат (в 2,5 раза больше, чем сейчас).
Комнаты продаются в обычных 2-4-х комнатных квартирах, в коммуналках, в общежитиях. Самый большой выбор – в Санкт-Петербурге, где сохранилось больше всего коммунальных квартир (2,5 тыс. уникальных лотов или около четверти от всего числа в анализируемых локациях), Москве (~1,1 тыс.), Новосибирске (~700), Екатеринбурге (~500). За год объём предложения особенно сильно снизился во Владивостоке (в 3 раза), Ульяновске (-45%) и Кирове (-40%) – в этих городах выбор комнат небольшой, поэтому колебания в числе лотов заметнее.
«Интерес к покупке комнат на 5% ниже, чем в 2024 г. Объём предложения такого формата жилья, как и его популярность, с каждым годом уменьшается – связано это и с программами по расселению коммуналок, и с тем, что комнаты часто выкупают несколькими лотами, формируя полноценную квартиру, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Снижение спроса в сегменте ограничивает рост стоимости, поэтому на рынке сохраняется ценовая стагнация».
Приложение
|
Локация |
Средняя стоимость комнаты на вторичке, млн рублей, октябрь 2025 г. |
Динамика средней стоимости за год |
Средняя стоимость студии на вторичке, млн рублей, октябрь 2025 г. |
Во сколько раз студия дороже комнаты |
|
Барнаул |
1,61 |
11,7% |
4,28 |
2,7 |
|
Владивосток |
2,68 |
-1,0% |
5,22 |
1,9 |
|
Волгоград |
1,29 |
9,9% |
3,66 |
2,8 |
|
Воронеж |
1,27 |
14,7% |
3,54 |
2,8 |
|
Екатеринбург |
1,60 |
0,9% |
4,55 |
2,8 |
|
Ижевск |
1,02 |
15,7% |
3,15 |
3,1 |
|
Иркутск |
1,90 |
2,7% |
5,33 |
2,8 |
|
Казань |
2,66 |
13,0% |
6,08 |
2,3 |
|
Калининград |
1,68 |
7,8% |
4,76 |
2,8 |
|
Кемерово |
1,94 |
12,4% |
3,09 |
1,6 |
|
Киров |
0,98 |
2,2% |
3,22 |
3,3 |
|
Краснодар |
1,72 |
-15,2% |
3,56 |
2,1 |
|
Красноярск |
1,35 |
-4,6% |
4,31 |
3,2 |
|
Липецк |
1,03 |
7,6% |
2,82 |
2,7 |
|
Москва |
6,23 |
3,7% |
12,06 |
1,9 |
|
Набережные Челны |
1,64 |
3,0% |
4,04 |
2,5 |
|
Нижний Новгород |
1,86 |
0,5% |
5,09 |
2,7 |
|
Новокузнецк |
1,39 |
-4,3% |
2,84 |
2,0 |
|
Новосибирск |
1,53 |
0,4% |
4,18 |
2,7 |
|
Омск |
1,41 |
2,6% |
3,74 |
2,7 |
|
Оренбург |
1,02 |
1,9% |
3,11 |
3,1 |
|
Пенза |
0,73 |
-8,5% |
2,81 |
3,8 |
|
Пермь |
1,50 |
9,0% |
3,69 |
2,5 |
|
Ростов-на-Дону |
1,65 |
11,3% |
4,45 |
2,7 |
|
Рязань |
0,87 |
18,3% |
2,91 |
3,4 |
|
Самара |
1,55 |
3,8% |
3,94 |
2,5 |
|
Санкт-Петербург |
3,30 |
4,2% |
7,11 |
2,2 |
|
Саратов |
1,23 |
12,6% |
3,15 |
2,6 |
|
Севастополь |
2,61 |
3,4% |
7,63 |
2,9 |
|
Сочи |
4,48 |
8,7% |
9,43 |
2,1 |
|
Ставрополь |
1,42 |
0,9% |
3,57 |
2,5 |
|
Тольятти |
0,98 |
-1,5% |
2,93 |
3,0 |
|
Томск |
1,68 |
8,4% |
3,68 |
2,2 |
|
Тюмень |
1,65 |
3,6% |
4,17 |
2,5 |
|
Ульяновск |
0,78 |
13,5% |
2,75 |
3,5 |
|
Уфа |
1,59 |
0,9% |
4,09 |
2,6 |
|
Хабаровск |
1,89 |
-1,2% |
4,44 |
2,4 |
|
Чебоксары |
1,16 |
7,8% |
2,88 |
2,5 |
|
Челябинск |
1,16 |
3,8% |
3,86 |
3,3 |
|
Ярославль |
1,14 |
6,1% |
2,99 |
2,6 |
|
В среднем по городам |
1,73 |
4,3% |
4,33 |
2,5 |
Источник: Циан
Методика
Проанализированы объявления по продаже комнат на Циане в октябре 2024 и 2025 гг. В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. города с населением от 500 тыс. человек).
По данным аналитического центра экосистемы недвижимости М2 и Роскадастра, в августе 2025 года в сегменте новостроек заключено на 25% больше сделок, чем за аналогичный период прошлого года. В сравнении с предыдущим месяцем рост составил 4%.
По мнению экспертов, такой результат в большей мере связан с эффектом низкой базы августа прошлого года, когда из-за изменений в программах льготной ипотеки спрос на новостройки резко сократился. Кроме того, аналитики М2 связывают положительную динамику на первичном рынке с адаптацией его участников к новой реальности — они уже год работают в условиях адресной поддержки.
Рынок вторичного жилья продолжает лидировать по числу сделок — 84%. Однако в августе по сравнению с июлем количество сделок в этом сегменте сократилось на 6%. Снижение связано с тем, что в августе меньше рабочих дней. При этом если посмотреть на динамику сделок, приходящихся на 1 рабочий день, то мы увидим рост показателя на 3% по сравнению с июлем.
В целом рынок недвижимости сегодня оценивается как стабильный. По данным М2 и Роскадастра, в августе в ЕГРН зарегистрировано порядка 420 тыс. сделок с недвижимостью. Это лишь на 4% меньше, чем месяцем ранее, и на 5% меньше, чем в августе прошлого года. Если посмотреть на динамику сделок, приходящихся на 1 рабочий день августа, то будет виден рост на 5% по сравнению с июлем.
Объём просроченной ипотечной задолженности на покупку готового жилья в России превысил 146 млрд рублей. С начала 2025 года он вырос в 1,7 раза, что выше темпов за весь 2024 год. О причинах и последствиях — в исследовании коллекторского агентства «Долговой Консультант».
На начало августа 2025 года портфель просроченной ипотечной задолженности в РФ (неплатежи более 90 дней) достиг 146,2 млрд рублей, увеличившись за 7 месяцев на 57 млрд рублей (+63,6%). В расчёт взяты данные Банка России по ипотечному кредитованию за вычетом сведений об ипотеке на покупку строящегося жилья. За 2024 год объём неплатежей вырос на 31,7 млрд (+54,9%).
«Просроченная задолженность по ипотечным кредитам растет. Трудности, по нашей оценке, испытывают не только заемщики, взявшие кредиты по высоким ставкам в период 2023-2024 годов, но и те, кто оформлял ипотеку в более ранние периоды, — говорит генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов. — Ситуация усугубляется тем, что спрос на рынке вторичной недвижимости очень слаб, поэтому невозможно быстро найти покупателя на залоговую квартиру. Жилье покупают в случае крайней необходимости, и большинство даже не хочет думать о покупке жилья при таких ипотечных ставках. До тех пор, пока не оживится рынок вторичного жилья, просроченная задолженность по ипотеке продолжит расти».
Наиболее существенный рост просроченной ипотеки с начала 2025 года произошёл в Республике Марий Эл (в 3,5 раза), Республике Тыва (в 3,3 раза), Новгородской области (в 2,5 раза), Республике Татарстан (2,2 раза). В абсолютном выражении — в Санкт-Петербурге (на 2,93 млрд), Тюменской области (на 2,8 млрд) и Республике Татарстан (на 2,7 млрд).
«Ипотечные заёмщики считаются самыми дисциплинированными по сравнению с другими кредитными продуктами, однако некоторые отрасли нашей экономики столкнулись с падением спроса на свои продукты и услуги, и это, в свою очередь, сказывается на сотрудниках, у которых есть ипотека, но отсутствует запас финансовой прочности. В такой ситуации месячного дохода на платежи по кредиту начинает не хватать», — резюмирует эксперт.
Как ранее писал «Долговой Консультант», на резкий прирост просроченной ипотечной задолженности на балансах банков повлияли падение объёмов переуступок кредиторами проблемных портфелей коллекторским агентствам и активизация банков на рынке «обратной» ипотеки, когда заёмщики активно в 2023-2024 годах привлекали кредиты под залог имеющегося у них жилья.