Разница в цене между комнатами и студиями достигла 2,5 раз и продолжает расти

Эксперты «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что происходит с ценами, спросом и предложением на рынке комнат крупных российских городов.

• За год комнаты подорожали на 4,3% – заметно ниже официальной инфляции. Наиболее выраженный рост в Рязани, Ижевске, Воронеже, Ульяновске. Подробные данные – в приложении.
• Комнаты стоят в среднем в 2,5 раза дешевле студий. Наибольший разрыв в Пензе и Ульяновске.
• Объём предложения на 4,5% ниже, чем год назад. Наибольший выбор комнат в Санкт-Петербурге, Московском регионе, Новосибирске и Екатеринбурге.
• За год комнаты подорожали в среднем на 4,3%, что заметно ниже официальной инфляции. Фактически, цены стагнируют. Спрос на данный формат жилья снижается, как и выбор качественных вариантов, поэтому их стоимость практически не увеличивается.

Наиболее сильно комнаты подорожали в Рязани, Ижевске, Воронеже, Ульяновске (на 14-18%) – год назад в этих городах были одни из самых низких цен в сегменте. В 7 локациях средние цены снизились, наиболее сильно – в Краснодаре, Пензе, Красноярске и Новокузнецке.

• Покупка комнаты обойдётся в 2,5 раза дешевле, чем покупка студии на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам. Самый большой разрыв в Пензе (почти в 4 раза) и Ульяновске (в 3,5 раза). Более чем в 3 раза цены различаются также в Рязани, Челябинске, Кирове, Красноярске, Ижевске, Оренбурге, Тольятти. В этих городах получится неплохо сэкономить при покупке такого формата жилья.

В действительности рынок комнат редко является альтернативной рынка квартир. При нехватке средств на студию или «однушку» покупатель скорее будет искать варианты в других локациях или отложит сделку. Комнаты же чаще приобретают для сдачи в аренду, для временного проживания в конкретном районе или для получения регистрации.

Минимальный разрыв в ценах между комнатами и студиями в Кемерове, Москве и Владивостоке – менее 2-х раз. В Москве часть комнат продаётся в старых домах в центральных районах с высоким уровнем цен, в то время как студий в самом центре очень мало, в основном они находятся в новостройках в отдалённых районах.

За последний год студии подорожали сильнее комнат (в среднем на 8,7% против 4,3%), поэтому ценовой разрыв между сегментами увеличился. Интерес к ним сохраняется в условиях высоких ипотечных ставок и роста цен.

• За год объём предложения комнат снизился на 6%. Сейчас на выбор в анализируемых локациях доступно 9,9 тыс. лотов, год назад – 10,5 тыс. Это долгосрочный тренд, только в отдельные периоды нарушаемый рыночными колебаниями. Для сравнения, 5 лет назад было доступно около 27 тыс. комнат (в 2,5 раза больше, чем сейчас).

Комнаты продаются в обычных 2-4-х комнатных квартирах, в коммуналках, в общежитиях. Самый большой выбор – в Санкт-Петербурге, где сохранилось больше всего коммунальных квартир (2,5 тыс. уникальных лотов или около четверти от всего числа в анализируемых локациях), Москве (~1,1 тыс.), Новосибирске (~700), Екатеринбурге (~500). За год объём предложения особенно сильно снизился во Владивостоке (в 3 раза), Ульяновске (-45%) и Кирове (-40%) – в этих городах выбор комнат небольшой, поэтому колебания в числе лотов заметнее. 

«Интерес к покупке комнат на 5% ниже, чем в 2024 г. Объём предложения такого формата жилья, как и его популярность, с каждым годом уменьшается – связано это и с программами по расселению коммуналок, и с тем, что комнаты часто выкупают несколькими лотами, формируя полноценную квартиру, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Снижение спроса в сегменте ограничивает рост стоимости, поэтому на рынке сохраняется ценовая стагнация».

Приложение

Источник: Циан

Методика

Проанализированы объявления по продаже комнат на Циане в октябре 2024 и 2025 гг. В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. города с населением от 500 тыс. человек).