Разница в цене между комнатами и студиями достигла 2,5 раз и продолжает расти

Эксперты «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что происходит с ценами, спросом и предложением на рынке комнат крупных российских городов.

---

• За год комнаты подорожали на 4,3% – заметно ниже официальной инфляции. Наиболее выраженный рост в Рязани, Ижевске, Воронеже, Ульяновске. Подробные данные – в приложении.
• Комнаты стоят в среднем в 2,5 раза дешевле студий. Наибольший разрыв в Пензе и Ульяновске.
• Объём предложения на 4,5% ниже, чем год назад. Наибольший выбор комнат в Санкт-Петербурге, Московском регионе, Новосибирске и Екатеринбурге.
• За год комнаты подорожали в среднем на 4,3%, что заметно ниже официальной инфляции. Фактически, цены стагнируют. Спрос на данный формат жилья снижается, как и выбор качественных вариантов, поэтому их стоимость практически не увеличивается.

Наиболее сильно комнаты подорожали в Рязани, Ижевске, Воронеже, Ульяновске (на 14-18%) – год назад в этих городах были одни из самых низких цен в сегменте. В 7 локациях средние цены снизились, наиболее сильно – в Краснодаре, Пензе, Красноярске и Новокузнецке.

• Покупка комнаты обойдётся в 2,5 раза дешевле, чем покупка студии на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам. Самый большой разрыв в Пензе (почти в 4 раза) и Ульяновске (в 3,5 раза). Более чем в 3 раза цены различаются также в Рязани, Челябинске, Кирове, Красноярске, Ижевске, Оренбурге, Тольятти. В этих городах получится неплохо сэкономить при покупке такого формата жилья.

В действительности рынок комнат редко является альтернативной рынка квартир. При нехватке средств на студию или «однушку» покупатель скорее будет искать варианты в других локациях или отложит сделку. Комнаты же чаще приобретают для сдачи в аренду, для временного проживания в конкретном районе или для получения регистрации.

Минимальный разрыв в ценах между комнатами и студиями в Кемерове, Москве и Владивостоке – менее 2-х раз. В Москве часть комнат продаётся в старых домах в центральных районах с высоким уровнем цен, в то время как студий в самом центре очень мало, в основном они находятся в новостройках в отдалённых районах.

За последний год студии подорожали сильнее комнат (в среднем на 8,7% против 4,3%), поэтому ценовой разрыв между сегментами увеличился. Интерес к ним сохраняется в условиях высоких ипотечных ставок и роста цен.

• За год объём предложения комнат снизился на 6%. Сейчас на выбор в анализируемых локациях доступно 9,9 тыс. лотов, год назад – 10,5 тыс. Это долгосрочный тренд, только в отдельные периоды нарушаемый рыночными колебаниями. Для сравнения, 5 лет назад было доступно около 27 тыс. комнат (в 2,5 раза больше, чем сейчас).

Комнаты продаются в обычных 2-4-х комнатных квартирах, в коммуналках, в общежитиях. Самый большой выбор – в Санкт-Петербурге, где сохранилось больше всего коммунальных квартир (2,5 тыс. уникальных лотов или около четверти от всего числа в анализируемых локациях), Москве (~1,1 тыс.), Новосибирске (~700), Екатеринбурге (~500). За год объём предложения особенно сильно снизился во Владивостоке (в 3 раза), Ульяновске (-45%) и Кирове (-40%) – в этих городах выбор комнат небольшой, поэтому колебания в числе лотов заметнее. 

«Интерес к покупке комнат на 5% ниже, чем в 2024 г. Объём предложения такого формата жилья, как и его популярность, с каждым годом уменьшается – связано это и с программами по расселению коммуналок, и с тем, что комнаты часто выкупают несколькими лотами, формируя полноценную квартиру, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Снижение спроса в сегменте ограничивает рост стоимости, поэтому на рынке сохраняется ценовая стагнация».

Приложение

Локация	Средняя стоимость комнаты на вторичке, млн рублей, октябрь 2025 г.	Динамика средней стоимости за год	Средняя стоимость студии на вторичке, млн рублей, октябрь 2025 г.	Во сколько раз студия дороже комнаты
Барнаул	1,61	11,7%	4,28	2,7
Владивосток	2,68	-1,0%	5,22	1,9
Волгоград	1,29	9,9%	3,66	2,8
Воронеж	1,27	14,7%	3,54	2,8
Екатеринбург	1,60	0,9%	4,55	2,8
Ижевск	1,02	15,7%	3,15	3,1
Иркутск	1,90	2,7%	5,33	2,8
Казань	2,66	13,0%	6,08	2,3
Калининград	1,68	7,8%	4,76	2,8
Кемерово	1,94	12,4%	3,09	1,6
Киров	0,98	2,2%	3,22	3,3
Краснодар	1,72	-15,2%	3,56	2,1
Красноярск	1,35	-4,6%	4,31	3,2
Липецк	1,03	7,6%	2,82	2,7
Москва	6,23	3,7%	12,06	1,9
Набережные Челны	1,64	3,0%	4,04	2,5
Нижний Новгород	1,86	0,5%	5,09	2,7
Новокузнецк	1,39	-4,3%	2,84	2,0
Новосибирск	1,53	0,4%	4,18	2,7
Омск	1,41	2,6%	3,74	2,7
Оренбург	1,02	1,9%	3,11	3,1
Пенза	0,73	-8,5%	2,81	3,8
Пермь	1,50	9,0%	3,69	2,5
Ростов-на-Дону	1,65	11,3%	4,45	2,7
Рязань	0,87	18,3%	2,91	3,4
Самара	1,55	3,8%	3,94	2,5
Санкт-Петербург	3,30	4,2%	7,11	2,2
Саратов	1,23	12,6%	3,15	2,6
Севастополь	2,61	3,4%	7,63	2,9
Сочи	4,48	8,7%	9,43	2,1
Ставрополь	1,42	0,9%	3,57	2,5
Тольятти	0,98	-1,5%	2,93	3,0
Томск	1,68	8,4%	3,68	2,2
Тюмень	1,65	3,6%	4,17	2,5
Ульяновск	0,78	13,5%	2,75	3,5
Уфа	1,59	0,9%	4,09	2,6
Хабаровск	1,89	-1,2%	4,44	2,4
Чебоксары	1,16	7,8%	2,88	2,5
Челябинск	1,16	3,8%	3,86	3,3
Ярославль	1,14	6,1%	2,99	2,6
В среднем по городам	1,73	4,3%	4,33	2,5

Источник: Циан

Методика

Проанализированы объявления по продаже комнат на Циане в октябре 2024 и 2025 гг. В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. города с населением от 500 тыс. человек).