Инвесторы Санкт-Петербурга сменили приоритеты
Структура инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга в 2025 году претерпела кардинальные изменения, в фокусе внимания инвесторов – коммерческая недвижимость с совокупной долей в общем объеме вложений 70%, когда как доля жилой недвижимости сократилась вдвое по сравнению с прошлым годом.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга с января по сентябрь 2025 года составил 62 млрд руб. Данное значение на 28% ниже показателя за аналогичный период 2024 года и является минимальным с 2021 года. Одна из основных причин снижения – падение спроса на жилую недвижимость и, как следствие, снижение активности девелоперов по пополнению земельных банков.
В структуре инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга по итогам III квартала лидирует сегмент коммерческой недвижимости – 70% против 30% в жилом. При этом средняя доля жилого сегмента за последние 5 лет составляла 53%.
Структура инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
В жилом сегменте с января по сентябрь инвестиционная активность сократилась в 2,8 раза по сравнению прошлым годом. Объем вложений составил всего 19 млрд руб., став минимальным за последние 5 лет, а количество транзакций уменьшилось до 7 против 18 годом ранее. Нисходящая динамика обусловлена двумя основными факторами: снижением спроса на фоне высокой стоимости ипотечных кредитов, а также удорожанием стоимости строительства. Совокупность этих причин вынуждает застройщиков пересматривать свои стратегии развития. «Ввиду инертности рынка недвижимости c начала года стали наблюдаться такие изменения, как оптимизация существующих портфелей и приостановка запуска новых проектов. Влияние этих факторов стало особенно существенным в последние несколько месяцев. Ипотечное кредитование остается по-прежнему дорогим инструментом для населения, что сказывается на сокращении инвестиций девелоперскими компаниями», – комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
Структура вложений по сегментам в недвижимость Санкт-Петербурга,
I-III кварталы 2024-2025 гг.
Источник: IBC Real Estate
Объем вложений в коммерческую недвижимость, напротив, растет – по итогам трех кварталов 2025 года показатель достиг 43 млрд руб., увеличившись на 29% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Данный результат является одним из рекордных за всю историю наблюдений, исключая 2023 год, когда он составил 74 млрд руб. Наибольший прирост инвестиций наблюдается в торговом и гостиничном сегментах, которые последние 2 года демонстрировали низкие показатели инвестиционной активности.
В сегменте торговой недвижимости за прошедшие 9 месяцев 2025 года было закрыто 5 транзакций общим объемом 16 млрд руб., когда как за весь 2024 год состоялось только 2 сделки общим объемом 3 млрд руб., которые были закрыты в IV квартале. Результат этого года обеспечен как продажей крупных объектов от иностранных игроков – аутлет-центр «Пулково» и ТРЦ «Лето» в составе портфеля Malltech (15% доля в составе портфеля), так и продажей активов на торгах.
В сегменте гостиничной недвижимости объем инвестиций за три квартала 2025 года увеличился в 2,6 раза и составил 10 млрд руб. Крупнейшими сделками стали – продажа отеля «Таллион Империал» с торгов и гостиничного комплекса «Никольские ряды».
Складской и офисный сегменты, демонстрировавшие лидерство в прошлом году, напротив, показывают достаточно умеренные результаты – 7 и 6 млрд руб. соответственно. В обоих сегментах объем вложений в абсолютных значениях сократился в 2 раза (в период января-сентября 2024 года инвестиции составляли 14 и 12 млрд руб.). Около половины вложений по-прежнему происходят для приобретения зданий под собственные нужды компаний.
Крупнейшие инвестиционные сделки с недвижимостью Санкт-Петербурга,
I-III кварталов 2025 г.
|
Сегмент |
Объект |
Площадь, тыс. кв. м |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Торговый |
Outlet Village Пулково * |
35,5 |
Конфиденциально |
Hines |
Кама Капитал |
|
Жилой |
ЗУ на Матисовом поле |
4,6 га |
5,5-6 |
ЛСР |
Fizika Development |
|
Торговый |
ТРЦ «Лето» в составе портфеля Malltech (15% доля в портфеле) |
116 |
Конфиденциально |
Goldman Sachs |
Balchug Capital |
|
Жилой |
ЗУ на ул. Шкиперский проток |
3 га |
5-5,5 |
Самолет |
ПСК |
|
Гостиничный |
Талион Империал |
9,8 |
4,4 |
Талион, Елисеев палас отель |
Империя |
|
Жилой |
ЗУ на наб. р. Каменки |
2,7 га |
3-3,5 |
Ленстройтрест |
ПСК |
|
Гостиничный |
Никольские Ряды |
28 |
3-3,5 |
Имрихолд Лимитед |
Частный инвестор |
|
МФК |
ГОИ им. Вавилова |
47,6 |
2,76 |
Ростех |
Arsenal Group |
|
Складской |
Адмирал |
39,6 |
2,5-3,0 |
Адмирал |
ВИМ Сбережения |
|
Гостиничный |
Ibis на Лиговском пр. |
29,0 |
2,0-2,5 |
Кеско–Балтия |
ЛСР |
(*) – Консультант сделки: компания IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
«По нашим прогнозам, совокупный объем вложений в недвижимые активы Санкт-Петербурга по итогам 2025 года составит 90-100 млрд руб. Инвестиционная активность постепенно стабилизируется после пиковых показателей прошлых лет. В течение года Банк России три раза снижал уровень ключевой ставки, что является позитивным сигналом для инвесторов. Уже сейчас наблюдается увеличение активности и интереса игроков рынка к приобретению объектов на рынке недвижимости», – отмечает Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге.
Один из ключевых факторов, влияющих на распределение цен внутри российских городов, – близость к центру. При прочих равных, квартиры там дороже, чем на окраинах.
В среднем по миллионникам, цена квадратного метра на вторичном рынке убывает на 3% на каждый километр удаления от центра. В Санкт-Петербурге, например, такое снижение составляет в среднем 1%, в Москве – 2%, в Краснодаре – 4%, в Екатеринбурге – 5%.
|
Город |
На сколько % снижается цена кв.м.* на вторичке на каждый километр удаления от центра |
Город |
На сколько % снижается цена кв.м.* на вторичке на каждый километр удаления от центра |
|
Екатеринбург |
4,9% |
Омск |
2,2% |
|
Краснодар |
4,0% |
Красноярск |
2,0% |
|
Нижний Новгород |
3,7% |
Москва |
1,9% |
|
Пермь |
3,3% |
Новосибирск |
1,5% |
|
Воронеж |
3,2% |
Челябинск |
1,2% |
|
Ростов-на-Дону |
3,0% |
Уфа |
1,0% |
|
Волгоград |
2,8% |
Казань |
1,0% |
|
Самара |
2,6% |
Санкт-Петербург |
1,0% |
|
В среднем |
2,5% |
* расчёты проведены без учёта премиальных ЖК
Источник: расчёты «Циан.Аналитики»
«В реальности распределение цен нарушается действием других факторов – близостью к станциям метро, характеристиками жилья, качеством окружения и др. Поэтому такого равномерного снижения (на 1, 2, 3…% на каждый километр) не фиксируется ни в одном городе, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Самое выраженное сокращение цен от центра к окраинам – в Москве и Екатеринбурге, равномернее всего цены в Челябинске и Уфе».
Например, в Екатеринбурге стоимость «квадрата» сокращается на 7-26% на каждый километр до 5-го километра, с 6-го по 11-й километр фиксируется то рост, то снижение, с 12 по 17 км «квадрат» вновь дешевеет на 3-10%, а ближе к окраинам опять дорожает.
Источник: расчёты «Циан.Аналитики»
Общий тренд на снижение цен от центра к периферии чётко виден почти в каждом миллионнике. При этом в некоторых городах цены на окраинах выше, чем в срединных районах. Там строятся кварталы нового качественного жилья, и когда квартиры в этих домах выходят на вторичный рынок, они заметно повышают цены в локации.
В некоторых случаях играет роль и статус самой территории. Например, в Санкт-Петербурге дорогие квартиры продаются в Зеленогорске, который максимально отдалён от центра, при этом выходит к Финскому заливу и исторически считается престижным местом.
Другие примеры роста цен на окраинах:
– Академгородок в Новосибирске,
– Знаменский посёлок в Краснодаре,
– район Куркино в Москве.
Источник: расчёты «Циан.Аналитики»
Аналитики прогнозируют, что по итогам первого полугодия рынок сбережений в России преодолеет отметку в 60 трлн рублей, а по итогам всего года превысит 68 трлн. Россияне смогут заработать рекордные 9 трлн рублей процентного дохода.
«Глобально время вкладчика сохраняется - рынок ждет сохранения ключевой ставки. Ожидаем, что в условиях ее значения в 21% рынок розничных пассивов покажет в этом году рост на тот же 21%», – прокомментировал заместитель президента – председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Вкладчики стремятся как можно больше средств аккумулировать на депозитах, текущие ставки по которым обеспечивают высокую доходность. Например, самая высокая ставка по вкладам в ВТБ установлена на уровне 22,6% годовых. Максимальная ставка по вкладу «Двойная выгода» для участников программы долгосрочных сбережений (ПДС) достигает 30% на срок 3 месяца.