Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» провели круглый «Ситуация на рынке недвижимости, строительства и ипотеки». В итоге была выработана объективная оценка текущей рыночной ситуации.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов рисует общую картину на рынке новостроек: «В прошлом году мы строили планы, надеясь, что госпрограммы поддержки ипотеки продлят до 2025 года. Но было понятно, что без льготной ипотеки продажи гарантировано просядут. Планы пришлось переписывать начисто».

Кстати, в первом квартале 2024 года в городе сдали 1,4 миллиона квадратных метров жилья, а в этом году — лишь 700 тысяч. Но приведенные цифры сравнивать не корректно, ведь условия кардинально изменились. Например, в 2025 году вывод в продажу части новостроек даже пришлось задерживать. «Доля ипотечных сделок упала с 90% до 40-45%. Часть потерь удалось компенсировать программами от застройщиков, но в целом спрос снизился на 30-40%», — отмечает глава «Объединения строителей СПб».

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов настроен в этом же ключе. «В прошлом году в Петербурге выдали в два раза меньше разрешений на строительство, и по новым проектам метраж тоже упал почти вдвое — минус 1 миллион квадратных метров, — рассуждает он. — Из-за этого аналитики уже начинают говорить о возможной нехватке жилья в городе».

Угроза касается всех сегментов рынка, даже элитной недвижимости, где спрос всегда был высоким. Но теперь количество выставленных объектов сократилось на треть. При этом грамотно выверенные проекты по-прежнему очень востребованы, и цены на них растут.

Сергей Софронов отмечает, что сейчас около 40% сделок на рынке проходят через ипотеку, и из них 90% — это льготные программы. По его словам, на рынке также много гибких программ рассрочек. Например, есть возможность комбинировать рассрочку с семейной ипотекой, что позволяет будущим родителям купить недвижимость уже сейчас, а потом перевести остаток в семейную ипотеку.

Все эти усилия помогают сделать покупку новой недвижимости более доступной, но все равно уровень 2023 года остается недостижимым. И если городское строительство двинется по пессимистичному сценарию, рынок вернется к показателям примерно 2016-2017 годов.

Депутат ЗакСа Санкт-Петербурга, зампредседателя постоянной Комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству Наталия Астахова констатирует, что в этом году рассрочки на покупку жилья стали настоящим хитом. У некоторых застройщиков доля продаж в рассрочку с 6-10% взлетела до 40%. Ничего удивительного, рассрочка пришла на смену льготной ипотеке.

Наталия Астахова напомнила, что 15 апреля вице-премьер Марат Хуснуллин представил новый законопроект, который через возможность залога разрешает рассрочку после ввода объекта в эксплуатацию, если застройщики полностью рассчитались с банками и закрыли свои счета-эскроу. Это поможет защитить строительные компании от недобросовестных покупателей.

Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group) Ольга Трошева соглашается, что сейчас рассрочка необычайно популярна, правда, не все застройщики готовы с ней работать. Некоторые просто не хотят рисковать и вместо этого запускают разные акции и промо-мероприятия, чтобы привлечь покупателей.

Что касается срывов по выплатам рассрочки, то это случается очень редко. Если кто-то вдруг не может платить, квартиру всегда можно продать по переуступке, при срочности - с разумным дисконтом. И у самих застройщиков зачастую есть подразделения, готовые в этом помочь.

«С другой стороны, не стоит думать, что на рынке все так уж хорошо, — говорит Ольга Трошева. — По подсчетам экспертов нашего холдинга, в первом квартале 2025 года, без господдержки, рынок жилья в Петербурге снизился на 22% по сравнению с первым кварталом 2024 года. К марту мы зафиксировали восстановление до 5,3 тысяч сделок по Петербургской агломерации». Пока нет предпосылок дальнейшей положительной динамики в спросе в отсутствии поддержки доступной ипотеки.

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова уточняет, что пока трудно судить, насколько полезными окажутся новые инструменты, предложенные Маратом Хуснуллиным. Но стройкомпании вырабатывают собственные меры защиты от потребительского терроризма. «Так, наша компания не работает с клиентами по рассрочке, которые готовы внести лишь до 30% первоначального взноса. Есть и другие ограничительные условия. Отдаем предпочтение покупателям с разрешением органов опеки на продажу своей недвижимости при условии покупки более просторной квартиры. Ведь наши клиенты обычно ищут варианты улучшения жилищных условий и уже имеют какое-то жильё», — делится она.

Если говорить об итогах квартала, в январе-феврале «БФА» почти справилась с планом продаж, март подкачал, зато в апреле наблюдается весомый рост бронирований и обращений.

Эксперт отмечает, что, тем не менее, рассрочка для застройщиков — это непопулярная мера. Все риски ложатся на плечи строителей. Особенно с новыми законами о банкротстве физических лиц: если покупатель обанкротится, застройщик может остаться ни с чем — деньги не вернутся, а квартира запросто может остаться у должника.

Рассрочка по договорам долевого участия (ДДУ) считается наиболее рискованной. Все деньги от дольщиков хранятся на эскроу-счете и недоступны стройкомпании. «Если бы не высокие ставки по депозитам, доля рассрочек в продажах квартир могла бы вырасти гораздо больше», — признаёт Светлана Денисова.

В общем, потеряв возможность широко использовать льготную ипотеку, застройщики оказались заложниками ситуации. Когда у крупной компании на руках тысячи квартир, без каких-либо стимулов для продаж не обойтись. И заморозить продажи нельзя, поскольку потом не продашь в одночасье.

Руководитель по развитию ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ПСБ Анастасия Трифонова считает, что ипотека в 2025 году продолжает играть ключевую роль на рынке недвижимости, так как она является важным инструментом для круга покупателей, которые выбирают её с учетом доступности ставок, условий первоначального взноса и возможностей государственной поддержки, что делает программы с господдержкой наиболее популярными.

«На сегодняшний день в ПСБ наиболее востребованы программы семейной ипотеки с пониженной ставкой для семей с детьми. Помимо этого мы предлагаем выгодные условия по ипотеке сотрудникам оборонно-промышленного комплекса (ОПК), военным, а также зарплатным клиентам банка. На сегодняшний день ипотека остается одним из основных способов финансирования покупки жилья, продолжая быть драйвером рынка недвижимости, несмотря на наличие альтернативных программ рассрочки и лизинга», – рассказывает Анастасия Трифонова.

Что касается рынка вторичной недвижимости, то, по мнению Анастасии Трифоновой, он стабилен, с умеренными колебаниями цен в зависимости от региона. Ипотека остаётся драйвером и рынка вторичной недвижимости. Рынок приспосабливается к новым экономическим условиям, балансируя между спросом на доступное жильё и требованиями финансовых учреждений.

«Мы предполагаем, что рынок ипотеки может пойти в рост, однако это возможно при условии усиления госпрограмм, а также в случае снижения ставок. Кроме того, ожидаем развития цифровых сервисов для еще большего упрощения оформления и управления кредитами», — рассуждает Анастасия Трифонова.

Директор Северо-Западного регионального центра Банка ДОМ.РФ Сергей Вяткин делится актуальными цифрами по рынку Ленобласти: «В первом квартале 2025 года в регионе, по данным портала наш.дом.рф, ввели целых 1,44 миллиона квадратных метров жилья, но из них всего 57 тысяч — это многоквартирные дома. Ленобласть показывает рост по сравнению с прошлым годом, и движущей силой здесь стало индивидуальное строительство, которое увеличилось на 39,4%».

Помимо растущего спроса со стороны населения, это связано с мерами, которые были предприняты для развития этого рынка, в том числе на законодательном уровне. Сегодня можно строить индивидуальные дома с применением счетов эскроу в рамках 186-ФЗ. Такой механизм стал основой развития рынка многоквартирных домов, он позволит сформировать доверие и к рынку ИЖС.

«Интересно, что средний возраст людей, которые оформляют кредит на ИЖС в Северо-Западном федеральном округе, составляет около 38 лет. Более половины заемщиков имеют одного ребенка, а каждый третий — двоих. Так что «семейная ипотека» становится важным фактором роста в этом сегменте», — заключает Сергей Вяткин.

По оценке аналитиков, даже в случае плавного снижения ключевой ставки в конце этого года разворота тренда от сберегательной к потребительской модели в розничном сегменте можно ждать не ранее второго полугодия 2026 года.

При этом новый рынок будет отличаться от реалий последних лет: с большим вниманием к долговой нагрузке заемщиков и более высокими требованиями к первому взносу.

В случае перехода ЦБ к смягчению политики во втором полугодии этого года, «кредитного ренессанса», по оценке ВТБ, стоит ожидать не ранее второй половины 2026 года. При этом розничный кредитный рынок будет во многом обновленным. Банки будут внимательнее оценивать долговую нагрузку потенциальных заемщиков, низкий первоначальный взнос станет «экзотикой». На рынке автокредитования будут одобряться меньшие суммы по сравнению с предыдущими годами, что мотивирует заемщиков вносить больше собственных средств при оформлении сделок.

«Даже при смягчении монетарной политики возврат к исторически низким ставкам начала 2020-х и доступному кредитованию для широкого круга заемщиков в ближайшие несколько лет маловероятен. Рынку потребуется время на восстановление, а учитывая опыт рекордно долгого периода высокой ключевой ставки, в будущем банки будут более взвешенно подходить к выдаче “дешевых” кредитов на большой срок», - сказал заместитель президента-председателя правления ВТБ Георгий Горшков.

В 2025 году рынок розничного кредитования сократится выше ожиданий. Сейчас ВТБ прогнозирует снижение рынка по итогам года примерно на 30%* - до 8,8 трлн рублей (январский прогноз – 9,1 трлн). Основной объем придется на ипотеку, выдачи составят около 3,8 трлн рублей вместо ожидаемых ранее 3,3 трлн. Сокращение продаж жилищных кредитов по сравнению с 2024 годом составит примерно 20%. Более позитивно оценить сегмент позволило произошедшее снижение стоимости фондирования, смягчение регуляторики ЦБ с марта и увеличение размера субсидии по госпрограммам с февраля. При этом итоговые результаты ипотечных продаж будут во многом зависеть от решений по программам с господдержкой.

*прогноз ВТБ на основе данных ЦБ РФ и Frank RG, без учета POS-кредитования.