Инвесторы Санкт-Петербурга сменили приоритеты
Структура инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга в 2025 году претерпела кардинальные изменения, в фокусе внимания инвесторов – коммерческая недвижимость с совокупной долей в общем объеме вложений 70%, когда как доля жилой недвижимости сократилась вдвое по сравнению с прошлым годом.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга с января по сентябрь 2025 года составил 62 млрд руб. Данное значение на 28% ниже показателя за аналогичный период 2024 года и является минимальным с 2021 года. Одна из основных причин снижения – падение спроса на жилую недвижимость и, как следствие, снижение активности девелоперов по пополнению земельных банков.
В структуре инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга по итогам III квартала лидирует сегмент коммерческой недвижимости – 70% против 30% в жилом. При этом средняя доля жилого сегмента за последние 5 лет составляла 53%.
Структура инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
В жилом сегменте с января по сентябрь инвестиционная активность сократилась в 2,8 раза по сравнению прошлым годом. Объем вложений составил всего 19 млрд руб., став минимальным за последние 5 лет, а количество транзакций уменьшилось до 7 против 18 годом ранее. Нисходящая динамика обусловлена двумя основными факторами: снижением спроса на фоне высокой стоимости ипотечных кредитов, а также удорожанием стоимости строительства. Совокупность этих причин вынуждает застройщиков пересматривать свои стратегии развития. «Ввиду инертности рынка недвижимости c начала года стали наблюдаться такие изменения, как оптимизация существующих портфелей и приостановка запуска новых проектов. Влияние этих факторов стало особенно существенным в последние несколько месяцев. Ипотечное кредитование остается по-прежнему дорогим инструментом для населения, что сказывается на сокращении инвестиций девелоперскими компаниями», – комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
Структура вложений по сегментам в недвижимость Санкт-Петербурга,
I-III кварталы 2024-2025 гг.
Источник: IBC Real Estate
Объем вложений в коммерческую недвижимость, напротив, растет – по итогам трех кварталов 2025 года показатель достиг 43 млрд руб., увеличившись на 29% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Данный результат является одним из рекордных за всю историю наблюдений, исключая 2023 год, когда он составил 74 млрд руб. Наибольший прирост инвестиций наблюдается в торговом и гостиничном сегментах, которые последние 2 года демонстрировали низкие показатели инвестиционной активности.
В сегменте торговой недвижимости за прошедшие 9 месяцев 2025 года было закрыто 5 транзакций общим объемом 16 млрд руб., когда как за весь 2024 год состоялось только 2 сделки общим объемом 3 млрд руб., которые были закрыты в IV квартале. Результат этого года обеспечен как продажей крупных объектов от иностранных игроков – аутлет-центр «Пулково» и ТРЦ «Лето» в составе портфеля Malltech (15% доля в составе портфеля), так и продажей активов на торгах.
В сегменте гостиничной недвижимости объем инвестиций за три квартала 2025 года увеличился в 2,6 раза и составил 10 млрд руб. Крупнейшими сделками стали – продажа отеля «Таллион Империал» с торгов и гостиничного комплекса «Никольские ряды».
Складской и офисный сегменты, демонстрировавшие лидерство в прошлом году, напротив, показывают достаточно умеренные результаты – 7 и 6 млрд руб. соответственно. В обоих сегментах объем вложений в абсолютных значениях сократился в 2 раза (в период января-сентября 2024 года инвестиции составляли 14 и 12 млрд руб.). Около половины вложений по-прежнему происходят для приобретения зданий под собственные нужды компаний.
Крупнейшие инвестиционные сделки с недвижимостью Санкт-Петербурга,
I-III кварталов 2025 г.
|
Сегмент |
Объект |
Площадь, тыс. кв. м |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Торговый |
Outlet Village Пулково * |
35,5 |
Конфиденциально |
Hines |
Кама Капитал |
|
Жилой |
ЗУ на Матисовом поле |
4,6 га |
5,5-6 |
ЛСР |
Fizika Development |
|
Торговый |
ТРЦ «Лето» в составе портфеля Malltech (15% доля в портфеле) |
116 |
Конфиденциально |
Goldman Sachs |
Balchug Capital |
|
Жилой |
ЗУ на ул. Шкиперский проток |
3 га |
5-5,5 |
Самолет |
ПСК |
|
Гостиничный |
Талион Империал |
9,8 |
4,4 |
Талион, Елисеев палас отель |
Империя |
|
Жилой |
ЗУ на наб. р. Каменки |
2,7 га |
3-3,5 |
Ленстройтрест |
ПСК |
|
Гостиничный |
Никольские Ряды |
28 |
3-3,5 |
Имрихолд Лимитед |
Частный инвестор |
|
МФК |
ГОИ им. Вавилова |
47,6 |
2,76 |
Ростех |
Arsenal Group |
|
Складской |
Адмирал |
39,6 |
2,5-3,0 |
Адмирал |
ВИМ Сбережения |
|
Гостиничный |
Ibis на Лиговском пр. |
29,0 |
2,0-2,5 |
Кеско–Балтия |
ЛСР |
(*) – Консультант сделки: компания IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
«По нашим прогнозам, совокупный объем вложений в недвижимые активы Санкт-Петербурга по итогам 2025 года составит 90-100 млрд руб. Инвестиционная активность постепенно стабилизируется после пиковых показателей прошлых лет. В течение года Банк России три раза снижал уровень ключевой ставки, что является позитивным сигналом для инвесторов. Уже сейчас наблюдается увеличение активности и интереса игроков рынка к приобретению объектов на рынке недвижимости», – отмечает Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге.
Эксперты Циан.Аналитики выяснили, что происходит со ставками долгосрочной аренды в крупных городах РФ в мае 2025 г.
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Для анализа динамики цен использовались данные по ставкам аренды 1-комнатных квартир (кроме элитных).
Средние ставки долгосрочной аренды в крупных городах РФ снижались с октября 2024 г. (суммарно более полугода). Всё это время число городов, где съёмное жильё дешевело, превышало число локаций, где расценки увеличивались или не менялись. Такой длительный и устойчивый тренд зафиксирован впервые за последние 5 лет (с весны 2020 года, когда рынок падал на фоне жёстких карантинных ограничений).
В мае 2025 г. снижение в большинстве локаций прекратилось. Если по итогам апреля в среднем по крупным городам РФ арендные ставки в однокомнатных квартирах снизились примерно на 1%, то по итогам мая этого года фиксируется стагнация.
В 16 локациях из 40 анализируемых средние ставки в однушках изменились в пределах +/-1%, а в 13 городах даже увеличились более чем на 1%. Особенно заметный рост в Сочи, Калининграде, Махачкале. Положительная динамика фиксируется также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В 11 локациях, в том числе в Москве, пока что средние ставки продолжают снижаться. То есть теперь городов с отрицательной динамикой меньше, чем тех, где наблюдается рост или стагнация.
Как менялись ставки аренды в однокомнатных квартирах
|
Сколько было локаций, где ставки за месяц |
окт.24 |
апр.25 |
май.25 |
|
выросли |
11 |
11 |
13 |
|
не изменились (+/- 1%) |
6 |
11 |
16 |
|
упали |
23 |
18 |
11 |
Стимулом к росту ставок стало и снижение объёма активного предложения. За последний месяц выбор в целом по локациям сократился на 2,5%. Но часть этого снижения обеспечена поведением собственников, которые на период майских праздников решили временно сдавать свои объекты посуточно.
«Начиная с июня с высокой долей вероятности положительная динамика будет фиксироваться в большей части городов – последние 2 года активность на рынке растёт в начале лета, а вместе с ней увеличиваются и расценки, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – В этом году сезонный рост, скорее всего, будет не таким сильным как в предыдущие годы, он может лишь компенсировать снижение последних месяцев, но не превысит уровни сентября 2024 года».
|
Локация |
Средняя ставка аренды 1-комн. квартиры, тыс. рублей в месяц |
Динамика средней ставки за месяц |
|
Барнаул |
23,2 |
-3,7% |
|
Владивосток |
25,5 |
-4,9% |
|
Волгоград |
22,5 |
0,9% |
|
Воронеж |
21,4 |
-1,8% |
|
Екатеринбург |
32,8 |
0,0% |
|
Ижевск |
22,7 |
1,8% |
|
Иркутск |
28,3 |
1,4% |
|
Казань |
30,7 |
1,3% |
|
Калининград |
38,2 |
12,0% |
|
Кемерово |
22,3 |
-0,4% |
|
Киров |
18,7 |
-0,5% |
|
Краснодар |
26,9 |
-1,1% |
|
Красноярск |
27,6 |
-0,7% |
|
Ленинградская область |
29,1 |
3,9% |
|
Махачкала |
28,5 |
7,1% |
|
Москва |
63,1 |
-1,3% |
|
Московская область |
41,1 |
0,7% |
|
Набережные Челны |
24,7 |
0,4% |
|
Нижний Новгород |
31,9 |
0,9% |
|
Новокузнецк |
23,2 |
2,2% |
|
Новосибирск |
30,3 |
-0,3% |
|
Омск |
23,3 |
-0,9% |
|
Оренбург |
21,1 |
0,0% |
|
Пермь |
26,3 |
4,8% |
|
Ростов-на-Дону |
28,3 |
0,4% |
|
Рязань |
24,0 |
3,9% |
|
Самара |
25,6 |
-2,7% |
|
Санкт-Петербург |
41,5 |
4,3% |
|
Саратов |
19,7 |
-3,9% |
|
Севастополь |
29,4 |
4,6% |
|
Сочи |
50,5 |
15,6% |
|
Ставрополь |
22,4 |
0,4% |
|
Тольятти |
20,8 |
-1,0% |
|
Томск |
24,3 |
-1,6% |
|
Тюмень |
26,3 |
0,0% |
|
Ульяновск |
19,8 |
1,1% |
|
Уфа |
23,0 |
-5,0% |
|
Хабаровск |
38,8 |
-6,1% |
|
Челябинск |
24,5 |
-0,8% |
|
Ярославль |
23,0 |
-3,8% |
|
В среднем |
|
0,7% |
По предварительным оценкам, в апреле банки предоставили россиянам около 275 млрд рублей на покупку недвижимости и еще порядка 114 млрд – на приобретение авто. Эти результаты на 11% выше итогов марта, но на 40% и 45% соответственно меньше, чем в апреле 2024 года.
В целом с начала года общий объем продаж ипотеки составил порядка 870 млрд рублей, что на 42% ниже результата за аналогичный период прошлого года. Главной движущей силой рынка жилищного кредитования остается государственная поддержка: ее доля в апреле, по оценкам ВТБ, составила 83% от общего объема выдач. Семейная ипотека остается самой востребованной льготной программой, на нее в прошлом месяце пришлось 75% от всех продаж.
ВТБ в апреле провел около 5 тысяч ипотечных сделок на 26 млрд рублей – это примерно на четверть по числу и объему превышает результат марта. Средний размер кредита составил почти 5,3 млн рублей, на 7% больше, чем в прошлогоднем апреле. Всего за 4 месяца россияне получили в банке около 20,7 тысячи жилищных кредитов более чем на 106 млрд рублей. Как и на рынке, в годовом выражении выдачи ипотеки в банке существенно снизились.
На рынке автокредитования, по оценкам специалистов, объем продаж по итогам января-апреля составил около 385 млрд рублей. Это почти в 1,5 раза ниже результата за аналогичный период 2024 года. С учетом развития господдержки и субсидированных программ производителей основной спрос заемщиков сейчас сосредоточен на рынке новых машин.
Например, в ВТБ доля сделок на первичном рынке по итогам апреля составила более 60%, подавляющее число кредитов (98%) заемщики оформили на авто китайских и российских брендов. Всего за четыре месяца года клиенты провели в банке 40,8 тыс. сделок по покупке легковых машин общим объемом более 39 млрд рублей. Как и на рынке, по сравнению с январем-апрелем 2024 года выдачи автокредитов в ВТБ существенно снизились.
«Апрельский рост продаж залоговых кредитов не должен вводить в заблуждение. Несмотря на оживление, розничный кредитный рынок остается под давлением макроэкономических факторов. Без существенного снижения ставок и изменения риск-политики регулятора, говорить о переломе тренда преждевременно. Поэтому всем участникам рынка по-прежнему важно сохранять финансовую предусмотрительность», - прокомментировал руководитель департамента кредитного розничного бизнеса ВТБ Роман Шаехов.