Инвесторы Санкт-Петербурга сменили приоритеты
Структура инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга в 2025 году претерпела кардинальные изменения, в фокусе внимания инвесторов – коммерческая недвижимость с совокупной долей в общем объеме вложений 70%, когда как доля жилой недвижимости сократилась вдвое по сравнению с прошлым годом.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга с января по сентябрь 2025 года составил 62 млрд руб. Данное значение на 28% ниже показателя за аналогичный период 2024 года и является минимальным с 2021 года. Одна из основных причин снижения – падение спроса на жилую недвижимость и, как следствие, снижение активности девелоперов по пополнению земельных банков.
В структуре инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга по итогам III квартала лидирует сегмент коммерческой недвижимости – 70% против 30% в жилом. При этом средняя доля жилого сегмента за последние 5 лет составляла 53%.
Структура инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
В жилом сегменте с января по сентябрь инвестиционная активность сократилась в 2,8 раза по сравнению прошлым годом. Объем вложений составил всего 19 млрд руб., став минимальным за последние 5 лет, а количество транзакций уменьшилось до 7 против 18 годом ранее. Нисходящая динамика обусловлена двумя основными факторами: снижением спроса на фоне высокой стоимости ипотечных кредитов, а также удорожанием стоимости строительства. Совокупность этих причин вынуждает застройщиков пересматривать свои стратегии развития. «Ввиду инертности рынка недвижимости c начала года стали наблюдаться такие изменения, как оптимизация существующих портфелей и приостановка запуска новых проектов. Влияние этих факторов стало особенно существенным в последние несколько месяцев. Ипотечное кредитование остается по-прежнему дорогим инструментом для населения, что сказывается на сокращении инвестиций девелоперскими компаниями», – комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
Структура вложений по сегментам в недвижимость Санкт-Петербурга,
I-III кварталы 2024-2025 гг.
Источник: IBC Real Estate
Объем вложений в коммерческую недвижимость, напротив, растет – по итогам трех кварталов 2025 года показатель достиг 43 млрд руб., увеличившись на 29% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Данный результат является одним из рекордных за всю историю наблюдений, исключая 2023 год, когда он составил 74 млрд руб. Наибольший прирост инвестиций наблюдается в торговом и гостиничном сегментах, которые последние 2 года демонстрировали низкие показатели инвестиционной активности.
В сегменте торговой недвижимости за прошедшие 9 месяцев 2025 года было закрыто 5 транзакций общим объемом 16 млрд руб., когда как за весь 2024 год состоялось только 2 сделки общим объемом 3 млрд руб., которые были закрыты в IV квартале. Результат этого года обеспечен как продажей крупных объектов от иностранных игроков – аутлет-центр «Пулково» и ТРЦ «Лето» в составе портфеля Malltech (15% доля в составе портфеля), так и продажей активов на торгах.
В сегменте гостиничной недвижимости объем инвестиций за три квартала 2025 года увеличился в 2,6 раза и составил 10 млрд руб. Крупнейшими сделками стали – продажа отеля «Таллион Империал» с торгов и гостиничного комплекса «Никольские ряды».
Складской и офисный сегменты, демонстрировавшие лидерство в прошлом году, напротив, показывают достаточно умеренные результаты – 7 и 6 млрд руб. соответственно. В обоих сегментах объем вложений в абсолютных значениях сократился в 2 раза (в период января-сентября 2024 года инвестиции составляли 14 и 12 млрд руб.). Около половины вложений по-прежнему происходят для приобретения зданий под собственные нужды компаний.
Крупнейшие инвестиционные сделки с недвижимостью Санкт-Петербурга,
I-III кварталов 2025 г.
|
Сегмент |
Объект |
Площадь, тыс. кв. м |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Торговый |
Outlet Village Пулково * |
35,5 |
Конфиденциально |
Hines |
Кама Капитал |
|
Жилой |
ЗУ на Матисовом поле |
4,6 га |
5,5-6 |
ЛСР |
Fizika Development |
|
Торговый |
ТРЦ «Лето» в составе портфеля Malltech (15% доля в портфеле) |
116 |
Конфиденциально |
Goldman Sachs |
Balchug Capital |
|
Жилой |
ЗУ на ул. Шкиперский проток |
3 га |
5-5,5 |
Самолет |
ПСК |
|
Гостиничный |
Талион Империал |
9,8 |
4,4 |
Талион, Елисеев палас отель |
Империя |
|
Жилой |
ЗУ на наб. р. Каменки |
2,7 га |
3-3,5 |
Ленстройтрест |
ПСК |
|
Гостиничный |
Никольские Ряды |
28 |
3-3,5 |
Имрихолд Лимитед |
Частный инвестор |
|
МФК |
ГОИ им. Вавилова |
47,6 |
2,76 |
Ростех |
Arsenal Group |
|
Складской |
Адмирал |
39,6 |
2,5-3,0 |
Адмирал |
ВИМ Сбережения |
|
Гостиничный |
Ibis на Лиговском пр. |
29,0 |
2,0-2,5 |
Кеско–Балтия |
ЛСР |
(*) – Консультант сделки: компания IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
«По нашим прогнозам, совокупный объем вложений в недвижимые активы Санкт-Петербурга по итогам 2025 года составит 90-100 млрд руб. Инвестиционная активность постепенно стабилизируется после пиковых показателей прошлых лет. В течение года Банк России три раза снижал уровень ключевой ставки, что является позитивным сигналом для инвесторов. Уже сейчас наблюдается увеличение активности и интереса игроков рынка к приобретению объектов на рынке недвижимости», – отмечает Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге.
В 2024 году потребление технической изоляции из каменной ваты в России сократилось на 2,8% и в натуральном выражении составило 3,65 млн куб. м. Согласно прогнозам экспертов ТЕХНОНИКОЛЬ, в 2025 падение продолжится и по итогам года может достичь 4%. Объем потребления снизится до 3,5 млн куб. м.
Замедление в сегменте технической изоляции наблюдается с 2023 года. Оно происходит на фоне снижения экономических показателей, в том числе строительной активности во всех сегментах и производства строительных материалов.
«Основными причинами сокращения потребления технической изоляции становится отсутствие инвестиций в обновление нефтяного сектора, экономия на использовании специализированных материалов, а также снижение государственного финансирования. Большинство нефтеперерабатывающих заводов замораживают инвестиции в капитальные ремонты и реконструкции и переносят их на более благоприятное время, а внешнее влияние не позволяет закупать и обновлять оборудование», – прокомментировал Василий Ткачев, руководитель направления «Минеральная изоляция» компании ТЕХНОНИКОЛЬ.
Показатели производства технической изоляции также снижаются. В 2024 оно уменьшилось на 3,7% и при сохранении отрицательного рыночного давления в 2025 сократится более чем на 4%.
Сегодня на территории России техническую изоляцию из минеральной ваты производят около 40 заводов. Лидерами по выпуску таких материалов являются Красноярский край, Челябинская и Свердловская области. Здесь ежегодно изготавливают около 600 тыс. куб. м этой продукции. Затем следуют Рязанская, Московская, Кемеровская, Ростовская и Тамбовская области, Хабаровский край, республики Татарстан и Удмуртия с показателем более 100 тыс. куб. м технической изоляции. В 2022 году к ним присоединился Башкортостан.
Техническая изоляция в Россию практически не импортируется. Доля ввозимой продукции не превышает 0,5% от общего объема рынка. Экспортные поставки начиная с 2020 года также сокращаются. В 2025 тренд на снижение продолжится.
К технической изоляции относятся ламельные и прошивные маты из каменной ваты. Они предназначены для изоляции трубо- и паропроводов, газоходов, дымовых труб на объектах теплоэнергетики и промышленных предприятиях, а также производственного и энергетического оборудования, емкостей, резервуаров и инженерных систем. В частности, материалы применяют в качестве огнезащиты и для повышения предела огнестойкости воздуховодов, вентиляционных каналов и систем дымоудаления. Основными потребителями этой продукции являются предприятия энергетики, добычи и переработки газа и нефти.
Наибольшая доля рынка приходится на маты для изоляции труб – 53%. 20% занимают огнезащитные маты и плиты, 11% – цилиндры для изоляции труб, 7% – теплоизоляционные шнуры. 4% составляет изоляция для промышленного оборудования, 3% – материалы для судостроения.
По прогнозам аналитиков, по итогам первого полугодия портфель привлеченных средств физлиц в российских банках увеличится до 61 трлн рублей (+6,1%), а к концу года приблизится к 70 трлн, показав совокупный прирост за год на 20%. Подавляющую часть сбережений россияне хранят в рублях, а доля валютных вкладов к концу года снизится до 6%. Об этом на ПМЭФ-2025 заявил член правления ВТБ Дмитрий Брейтенбихер.
Основным стимулом к размещению средств в национальной валюте остаются высокие ставки по вкладам. По прогнозам ВТБ, к середине года объем рублевых пассивов на рынке превысит 57,2 трлн рублей (+6,5%), а по итогам всего года достигнет 65 трлн (+21%). Розничный портфель сбережений ВТБ за 6 месяцев вырастет до 11,1 трлн рублей (из которых 10,5 трлн в рублях).
«Снижение ставок проходит плавно, депозиты остаются понятным и выгодным инструментом для миллионов россиян, которые получают по ним стабильный доход – один из самых высоких в мире. Рекордный рост рынка был зафиксирован в прошлом году – сразу на 30%. В этом году ситуация стабилизируется, это положительный сигнал для экономики, ведь ежегодный рост на треть – это уже признак «перегрева». Настоящая сила экономики не в рекордах, а в способности сохранять баланс. Сегодня мы наблюдаем оптимальное соотношение: вкладчики продолжают получать доходность выше инфляции, банки укрепляют свою ресурсную базу, а экономика избегает резких колебаний. Ведь в финансах, как в медицине, все должно быть в правильных пропорциях», – прокомментировал Дмитрий Брейтенбихер.