Инвесторы Санкт-Петербурга сменили приоритеты
Структура инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга в 2025 году претерпела кардинальные изменения, в фокусе внимания инвесторов – коммерческая недвижимость с совокупной долей в общем объеме вложений 70%, когда как доля жилой недвижимости сократилась вдвое по сравнению с прошлым годом.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга с января по сентябрь 2025 года составил 62 млрд руб. Данное значение на 28% ниже показателя за аналогичный период 2024 года и является минимальным с 2021 года. Одна из основных причин снижения – падение спроса на жилую недвижимость и, как следствие, снижение активности девелоперов по пополнению земельных банков.
В структуре инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга по итогам III квартала лидирует сегмент коммерческой недвижимости – 70% против 30% в жилом. При этом средняя доля жилого сегмента за последние 5 лет составляла 53%.
Структура инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
В жилом сегменте с января по сентябрь инвестиционная активность сократилась в 2,8 раза по сравнению прошлым годом. Объем вложений составил всего 19 млрд руб., став минимальным за последние 5 лет, а количество транзакций уменьшилось до 7 против 18 годом ранее. Нисходящая динамика обусловлена двумя основными факторами: снижением спроса на фоне высокой стоимости ипотечных кредитов, а также удорожанием стоимости строительства. Совокупность этих причин вынуждает застройщиков пересматривать свои стратегии развития. «Ввиду инертности рынка недвижимости c начала года стали наблюдаться такие изменения, как оптимизация существующих портфелей и приостановка запуска новых проектов. Влияние этих факторов стало особенно существенным в последние несколько месяцев. Ипотечное кредитование остается по-прежнему дорогим инструментом для населения, что сказывается на сокращении инвестиций девелоперскими компаниями», – комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
Структура вложений по сегментам в недвижимость Санкт-Петербурга,
I-III кварталы 2024-2025 гг.
Источник: IBC Real Estate
Объем вложений в коммерческую недвижимость, напротив, растет – по итогам трех кварталов 2025 года показатель достиг 43 млрд руб., увеличившись на 29% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Данный результат является одним из рекордных за всю историю наблюдений, исключая 2023 год, когда он составил 74 млрд руб. Наибольший прирост инвестиций наблюдается в торговом и гостиничном сегментах, которые последние 2 года демонстрировали низкие показатели инвестиционной активности.
В сегменте торговой недвижимости за прошедшие 9 месяцев 2025 года было закрыто 5 транзакций общим объемом 16 млрд руб., когда как за весь 2024 год состоялось только 2 сделки общим объемом 3 млрд руб., которые были закрыты в IV квартале. Результат этого года обеспечен как продажей крупных объектов от иностранных игроков – аутлет-центр «Пулково» и ТРЦ «Лето» в составе портфеля Malltech (15% доля в составе портфеля), так и продажей активов на торгах.
В сегменте гостиничной недвижимости объем инвестиций за три квартала 2025 года увеличился в 2,6 раза и составил 10 млрд руб. Крупнейшими сделками стали – продажа отеля «Таллион Империал» с торгов и гостиничного комплекса «Никольские ряды».
Складской и офисный сегменты, демонстрировавшие лидерство в прошлом году, напротив, показывают достаточно умеренные результаты – 7 и 6 млрд руб. соответственно. В обоих сегментах объем вложений в абсолютных значениях сократился в 2 раза (в период января-сентября 2024 года инвестиции составляли 14 и 12 млрд руб.). Около половины вложений по-прежнему происходят для приобретения зданий под собственные нужды компаний.
Крупнейшие инвестиционные сделки с недвижимостью Санкт-Петербурга,
I-III кварталов 2025 г.
|
Сегмент |
Объект |
Площадь, тыс. кв. м |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Торговый |
Outlet Village Пулково * |
35,5 |
Конфиденциально |
Hines |
Кама Капитал |
|
Жилой |
ЗУ на Матисовом поле |
4,6 га |
5,5-6 |
ЛСР |
Fizika Development |
|
Торговый |
ТРЦ «Лето» в составе портфеля Malltech (15% доля в портфеле) |
116 |
Конфиденциально |
Goldman Sachs |
Balchug Capital |
|
Жилой |
ЗУ на ул. Шкиперский проток |
3 га |
5-5,5 |
Самолет |
ПСК |
|
Гостиничный |
Талион Империал |
9,8 |
4,4 |
Талион, Елисеев палас отель |
Империя |
|
Жилой |
ЗУ на наб. р. Каменки |
2,7 га |
3-3,5 |
Ленстройтрест |
ПСК |
|
Гостиничный |
Никольские Ряды |
28 |
3-3,5 |
Имрихолд Лимитед |
Частный инвестор |
|
МФК |
ГОИ им. Вавилова |
47,6 |
2,76 |
Ростех |
Arsenal Group |
|
Складской |
Адмирал |
39,6 |
2,5-3,0 |
Адмирал |
ВИМ Сбережения |
|
Гостиничный |
Ibis на Лиговском пр. |
29,0 |
2,0-2,5 |
Кеско–Балтия |
ЛСР |
(*) – Консультант сделки: компания IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
«По нашим прогнозам, совокупный объем вложений в недвижимые активы Санкт-Петербурга по итогам 2025 года составит 90-100 млрд руб. Инвестиционная активность постепенно стабилизируется после пиковых показателей прошлых лет. В течение года Банк России три раза снижал уровень ключевой ставки, что является позитивным сигналом для инвесторов. Уже сейчас наблюдается увеличение активности и интереса игроков рынка к приобретению объектов на рынке недвижимости», – отмечает Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге.
По данным аналитического центра экосистемы недвижимости М2 и Роскадастра, в августе 2025 года в сегменте новостроек заключено на 25% больше сделок, чем за аналогичный период прошлого года. В сравнении с предыдущим месяцем рост составил 4%.
По мнению экспертов, такой результат в большей мере связан с эффектом низкой базы августа прошлого года, когда из-за изменений в программах льготной ипотеки спрос на новостройки резко сократился. Кроме того, аналитики М2 связывают положительную динамику на первичном рынке с адаптацией его участников к новой реальности — они уже год работают в условиях адресной поддержки.
Рынок вторичного жилья продолжает лидировать по числу сделок — 84%. Однако в августе по сравнению с июлем количество сделок в этом сегменте сократилось на 6%. Снижение связано с тем, что в августе меньше рабочих дней. При этом если посмотреть на динамику сделок, приходящихся на 1 рабочий день, то мы увидим рост показателя на 3% по сравнению с июлем.
В целом рынок недвижимости сегодня оценивается как стабильный. По данным М2 и Роскадастра, в августе в ЕГРН зарегистрировано порядка 420 тыс. сделок с недвижимостью. Это лишь на 4% меньше, чем месяцем ранее, и на 5% меньше, чем в августе прошлого года. Если посмотреть на динамику сделок, приходящихся на 1 рабочий день августа, то будет виден рост на 5% по сравнению с июлем.
Объём просроченной ипотечной задолженности на покупку готового жилья в России превысил 146 млрд рублей. С начала 2025 года он вырос в 1,7 раза, что выше темпов за весь 2024 год. О причинах и последствиях — в исследовании коллекторского агентства «Долговой Консультант».
На начало августа 2025 года портфель просроченной ипотечной задолженности в РФ (неплатежи более 90 дней) достиг 146,2 млрд рублей, увеличившись за 7 месяцев на 57 млрд рублей (+63,6%). В расчёт взяты данные Банка России по ипотечному кредитованию за вычетом сведений об ипотеке на покупку строящегося жилья. За 2024 год объём неплатежей вырос на 31,7 млрд (+54,9%).
«Просроченная задолженность по ипотечным кредитам растет. Трудности, по нашей оценке, испытывают не только заемщики, взявшие кредиты по высоким ставкам в период 2023-2024 годов, но и те, кто оформлял ипотеку в более ранние периоды, — говорит генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов. — Ситуация усугубляется тем, что спрос на рынке вторичной недвижимости очень слаб, поэтому невозможно быстро найти покупателя на залоговую квартиру. Жилье покупают в случае крайней необходимости, и большинство даже не хочет думать о покупке жилья при таких ипотечных ставках. До тех пор, пока не оживится рынок вторичного жилья, просроченная задолженность по ипотеке продолжит расти».
Наиболее существенный рост просроченной ипотеки с начала 2025 года произошёл в Республике Марий Эл (в 3,5 раза), Республике Тыва (в 3,3 раза), Новгородской области (в 2,5 раза), Республике Татарстан (2,2 раза). В абсолютном выражении — в Санкт-Петербурге (на 2,93 млрд), Тюменской области (на 2,8 млрд) и Республике Татарстан (на 2,7 млрд).
«Ипотечные заёмщики считаются самыми дисциплинированными по сравнению с другими кредитными продуктами, однако некоторые отрасли нашей экономики столкнулись с падением спроса на свои продукты и услуги, и это, в свою очередь, сказывается на сотрудниках, у которых есть ипотека, но отсутствует запас финансовой прочности. В такой ситуации месячного дохода на платежи по кредиту начинает не хватать», — резюмирует эксперт.
Как ранее писал «Долговой Консультант», на резкий прирост просроченной ипотечной задолженности на балансах банков повлияли падение объёмов переуступок кредиторами проблемных портфелей коллекторским агентствам и активизация банков на рынке «обратной» ипотеки, когда заёмщики активно в 2023-2024 годах привлекали кредиты под залог имеющегося у них жилья.