Инвесторы Санкт-Петербурга сменили приоритеты
Структура инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга в 2025 году претерпела кардинальные изменения, в фокусе внимания инвесторов – коммерческая недвижимость с совокупной долей в общем объеме вложений 70%, когда как доля жилой недвижимости сократилась вдвое по сравнению с прошлым годом.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга с января по сентябрь 2025 года составил 62 млрд руб. Данное значение на 28% ниже показателя за аналогичный период 2024 года и является минимальным с 2021 года. Одна из основных причин снижения – падение спроса на жилую недвижимость и, как следствие, снижение активности девелоперов по пополнению земельных банков.
В структуре инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга по итогам III квартала лидирует сегмент коммерческой недвижимости – 70% против 30% в жилом. При этом средняя доля жилого сегмента за последние 5 лет составляла 53%.
Структура инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
В жилом сегменте с января по сентябрь инвестиционная активность сократилась в 2,8 раза по сравнению прошлым годом. Объем вложений составил всего 19 млрд руб., став минимальным за последние 5 лет, а количество транзакций уменьшилось до 7 против 18 годом ранее. Нисходящая динамика обусловлена двумя основными факторами: снижением спроса на фоне высокой стоимости ипотечных кредитов, а также удорожанием стоимости строительства. Совокупность этих причин вынуждает застройщиков пересматривать свои стратегии развития. «Ввиду инертности рынка недвижимости c начала года стали наблюдаться такие изменения, как оптимизация существующих портфелей и приостановка запуска новых проектов. Влияние этих факторов стало особенно существенным в последние несколько месяцев. Ипотечное кредитование остается по-прежнему дорогим инструментом для населения, что сказывается на сокращении инвестиций девелоперскими компаниями», – комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
Структура вложений по сегментам в недвижимость Санкт-Петербурга,
I-III кварталы 2024-2025 гг.
Источник: IBC Real Estate
Объем вложений в коммерческую недвижимость, напротив, растет – по итогам трех кварталов 2025 года показатель достиг 43 млрд руб., увеличившись на 29% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Данный результат является одним из рекордных за всю историю наблюдений, исключая 2023 год, когда он составил 74 млрд руб. Наибольший прирост инвестиций наблюдается в торговом и гостиничном сегментах, которые последние 2 года демонстрировали низкие показатели инвестиционной активности.
В сегменте торговой недвижимости за прошедшие 9 месяцев 2025 года было закрыто 5 транзакций общим объемом 16 млрд руб., когда как за весь 2024 год состоялось только 2 сделки общим объемом 3 млрд руб., которые были закрыты в IV квартале. Результат этого года обеспечен как продажей крупных объектов от иностранных игроков – аутлет-центр «Пулково» и ТРЦ «Лето» в составе портфеля Malltech (15% доля в составе портфеля), так и продажей активов на торгах.
В сегменте гостиничной недвижимости объем инвестиций за три квартала 2025 года увеличился в 2,6 раза и составил 10 млрд руб. Крупнейшими сделками стали – продажа отеля «Таллион Империал» с торгов и гостиничного комплекса «Никольские ряды».
Складской и офисный сегменты, демонстрировавшие лидерство в прошлом году, напротив, показывают достаточно умеренные результаты – 7 и 6 млрд руб. соответственно. В обоих сегментах объем вложений в абсолютных значениях сократился в 2 раза (в период января-сентября 2024 года инвестиции составляли 14 и 12 млрд руб.). Около половины вложений по-прежнему происходят для приобретения зданий под собственные нужды компаний.
Крупнейшие инвестиционные сделки с недвижимостью Санкт-Петербурга,
I-III кварталов 2025 г.
|
Сегмент |
Объект |
Площадь, тыс. кв. м |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Торговый |
Outlet Village Пулково * |
35,5 |
Конфиденциально |
Hines |
Кама Капитал |
|
Жилой |
ЗУ на Матисовом поле |
4,6 га |
5,5-6 |
ЛСР |
Fizika Development |
|
Торговый |
ТРЦ «Лето» в составе портфеля Malltech (15% доля в портфеле) |
116 |
Конфиденциально |
Goldman Sachs |
Balchug Capital |
|
Жилой |
ЗУ на ул. Шкиперский проток |
3 га |
5-5,5 |
Самолет |
ПСК |
|
Гостиничный |
Талион Империал |
9,8 |
4,4 |
Талион, Елисеев палас отель |
Империя |
|
Жилой |
ЗУ на наб. р. Каменки |
2,7 га |
3-3,5 |
Ленстройтрест |
ПСК |
|
Гостиничный |
Никольские Ряды |
28 |
3-3,5 |
Имрихолд Лимитед |
Частный инвестор |
|
МФК |
ГОИ им. Вавилова |
47,6 |
2,76 |
Ростех |
Arsenal Group |
|
Складской |
Адмирал |
39,6 |
2,5-3,0 |
Адмирал |
ВИМ Сбережения |
|
Гостиничный |
Ibis на Лиговском пр. |
29,0 |
2,0-2,5 |
Кеско–Балтия |
ЛСР |
(*) – Консультант сделки: компания IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
«По нашим прогнозам, совокупный объем вложений в недвижимые активы Санкт-Петербурга по итогам 2025 года составит 90-100 млрд руб. Инвестиционная активность постепенно стабилизируется после пиковых показателей прошлых лет. В течение года Банк России три раза снижал уровень ключевой ставки, что является позитивным сигналом для инвесторов. Уже сейчас наблюдается увеличение активности и интереса игроков рынка к приобретению объектов на рынке недвижимости», – отмечает Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге.
Российский рынок складской недвижимости формата Light Industrial (LI) демонстрирует динамичное развитие не только в столичном регионе, но и в субъектах РФ. По данным компании Nikoliers, по итогам первого полугодия 2025 года совокупный объем ввода объектов формата Light Industrial достиг 254 тыс. кв. м (+5% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года), из которых в регионах было введено 44,5 тыс. кв. м. При этом, до 2030 года анонсировано к строительству в субъектах РФ 619 тыс. кв. м (из которых порядка 10% уже находится в стадии строительства). При реализации этих планов региональный рынок LI может увеличиться в 8,5 раз по сравнению со II кварталом 2025 года. Наибольший объем проектов LI запланирован к строительству в Краснодаре, Новосибирске и Казани.
В настоящий момент объем готового предложения LI в регионах составляет 83 тыс. кв. м. По прогнозам Nikoliers, во II полугодии 2025 года объем ввода новых проектов в регионах может составить порядка 30 тыс. кв. м, что увеличит объем готового предложения на 36% – до 113 тыс. кв. м.
Распределение объема предложения региональных рынков LI по стадии готовности, тыс. кв. м
Источник: Nikoliers
На текущий момент готовые региональные объекты LI представлены в следующих городах: Краснодар (60 тыс. кв. м), Воронеж и Ярославль (по 9 тыс. кв. м в каждом), а также Челябинск (6 тыс. кв. м).
Краснодар является лидером по общему объему строящегося и запланированного к строительству предложения – 233,6 тыс. кв. м, из которых в стадии строительства находится 8,4 тыс. кв. м, а запланировано к строительству 225,2 тыс. кв. м. Вместе с тем, следует учитывать наличие значительного количества промышленных объектов недвижимости в Краснодарском крае, которые потенциально могут быть адаптированы под формат LI.
Второе место занимает Новосибирск, где запланировано к строительству 88,1 тыс. кв. м. Замыкает тройку лидеров Казань с совокупным объемом 73,1 тыс. кв. м, из которых 9,2 тыс. кв. м находятся в строительстве, а 63,9 тыс. кв. м запланированы к строительству. В пятерку лидеров также входят Пермь (планируется 58,4 тыс. кв. м) и Нижний Новгород (планируется 50,9 тыс. кв. м).
Проекты LI также запланированы к строительству в Пензе (36,1 тыс. кв. м), Екатеринбурге (в настоящий момент строится 16,2 тыс. кв. м, планируется к строительству 14,8 тыс. кв. м), Воронеже (8,7 тыс. кв. м в ходе строительства), Рязани (16,4 тыс. кв. м планируется к строительству) и Хабаровске (9 тыс. кв. м в настоящий момент строится, 4,9 тыс. кв. м планируется к строительству).
«Развитие сегмента Light Industrial обусловлено удобством формата для малого и среднего предпринимательства, ограниченностью предложения при существующем спросе со стороны представителей бизнеса. В региональном разрезе, в том числе и в Краснодарском крае, реализация комплексов Light Industrial осуществляется преимущественно точечно. Крупные и высококачественные проекты, как правило, появляются в рамках индустриальных парков, предполагающих сочетание Big Box и объектов LI. Совмещая различные форматы, девелопер таким образом расширяет ассортимент и делает индустриальный парк более универсальным, привлекая новых арендаторов и инвесторов», – отметил Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
Из значимых проектов в регионах России во втором полугодии 2025 года ожидается ввод в эксплуатацию новых объектов в Екатеринбурге (в составе индустриального парка «ЕКАД ЮЖНЫЙ» введут первую очередь площадью 4,5 тыс. кв. м) и Твери (отдельно стоящие боксы совокупной площадью 8,6 тыс. кв. м в составе индустриального парка). Кроме того, были анонсированы планы по строительству помещений формата Light Industrial в Новосибирске (в индустриальном парке «Мичуринский» предусмотрено строительство 10 типовых зданий совокупной площадью 88,1 тыс. кв. м).
Россияне всё чаще покупают и продают недвижимость, транспорт и другое имущество на банкротных торгах. По данным аналитиков маркетплейса бизнес-активов и залогового имущества Сбербанка «Portal DA», объём сделок по таким делам за 8 месяцев 2025 году составил 8,66 млрд рублей — это на 8% больше, чем за 8 месяцев 2024 года (8 млрд). Средний чек за год вырос на 9% и достиг 32,7 млн рублей. Об этом на форуме АБК «Лидеры цифрового развития» сообщил начальник Управления принудительного взыскания и банкротства Сбербанка Евгений Акимов.
Самым востребованным имуществом на банкротных торгах в 2025 году стала коммерческая недвижимость — общая сумма сделок в этой категории превысила 3,6 млрд рублей. Интерес к жилой недвижимости тоже был высок: физические и юридические лица заключили сделок на 0,9 млрд рублей.
63% сделок прошли с одним или двумя покупателями. В торгах по покупке и продаже жилой недвижимости на «Portal DA» участвовали в среднем 3 человека. Лидером по среднему числу участников стала категория «Спецтехника» (6 человек).
В 2025 году на «Portal DA» состоялся целый ряд примечательных сделок. Так, в Клину нежилое здание площадью 600 кв. м было продано за 29,7 млн рублей при стартовой стоимости 1,1 млн, торги заинтересовали 42 человека. В Новосибирске автомобиль Toyota Land Cruiser был реализован в 2,5 раза дороже начальной цены — за 4,5 млн. В Пермском крае торговое помещение продали втрое дороже изначальной цены.
Евгений Акимов, начальник Управления принудительного взыскания и банкротства Сбербанка:
«Общий объём сделок на Portal DA и средний чек по активам ощутимо выросли. Это показывает, что инвесторам выгодно приобретать имущество на торгах. Уверен, что тенденция роста банкротных сделок сохранится. Поэтому мы продолжим развивать нашу площадку — будем увеличивать количество активов и сервисов. Отмечу, что на Portal DA можно найти множество объектов, продающихся и вне рамок банкротства. Например, не так давно на платформе появились 4 тысячи единиц коммерческого автотранспорта в отличном состоянии, включая тяжёлые грузовики. Их можно приобрести и в повторный лизинг».