Качественные офисы с готовой отделкой становятся дороже. На фоне сохраняющегося роста цен затраты на отделку являются для многих девелоперов дополнительным риском, вследствие чего дефицит офисов классов А и Prime с готовой отделкой все более очевиден.

Аналитики IBC Real Estate и компания RITM Project подготовили совместное исследование о стоимости отделки офисных пространств, в рамках которого проанализировали структуру маркетируемого предложения на офисном рынке Москвы и привели динамику затрат на ремонт в зависимости от класса отделки.

По итогам I полугодия 2025 года на офисном рынке Москвы объем совокупного маркетируемого предложения в существующих объектах составил 850 тыс. кв. м офисов – из них 62% или 530 тыс. кв. м представлено опциями с отделкой. Годом ранее объем маркетируемых опций с отделкой был на 40% выше и достигал 742 тыс. кв. м.

Стоит отметить, что предложение с отделкой в существующих объектах представлено преимущественно зданиями класса В+, на которые приходится 321 тыс. кв. м офисов. При этом, многие из них не могут удовлетворить запросы конечных пользователей ввиду значительной степени износа или низкого качества отделки.

В классах Prime и А маркетируемые опции с отделкой составляют 209 тыс. кв. м или 39% от совокупного объема предложения в существующих объектах. Примечательно, что количество предложений крупными блоками ограничено и составляет менее 25% от общего объема маркетируемых опций с отделкой в классах Prime и А. В условиях сохраняющегося дефицита качественных офисных площадей, премиальные опции вымываются наиболее быстро.

Структура маркетируемого предложения в существующих объектах

Источник: IBC Real Estate

Под влиянием внешних факторов, таких как дефицита рабочей силы и высокой инфляции, стоимость строительства здания и внутренней отделки офисов продолжает расти, в связи с чем новые объекты вводятся в эксплуатацию преимущественно в формате Shell&Core (без отделки). Так, без учета штаб-квартир, которые строятся под конкретного пользователя и в открытый рынок не выйдут, к вводу в эксплуатацию в период с 2025-2030 гг. заявлено 4,2 млн кв. м офисов, доля помещений с отделкой из которых не превышает 2% и представлена преимущественно единичными опциями.

Структура будущего стока на офисном рынке Москвы, млн кв. м

Источник: IBC Real Estate

В условиях нестабильной экономической ситуации наиболее высокий темп прироста стоимости отделки был зафиксирован в 2022 году. К концу 2025 года на фоне продолжающегося роста цен сохраняется потенциал дальнейшего повышения стоимости отделки, но более умеренными темпами.

В период с 2021 года по I полугодие 2025 года рост стоимости отделки в среднем по всем классам (бронза/серебро/золото) составил 60%. Наибольший рост был зафиксирован в классе «Золото» – показатель увеличился на 64% и по итогам I полугодия 2025 года составил 246 000 руб./кв. м без учета НДС.

В целом большинство покупателей и арендаторов все чаще отдают предпочтение отделке класса «Серебро». Офисы с низким уровнем IT-инфраструктуры, ограниченными системами контроля климата и нехваткой кабинетов и нерабочих пространств не соответствуют требованиям большинства компаний. При этом офисы с отделкой класса «Серебро» адаптированы под гибкий формат работы и включают частичное использование импортных материалов и оборудования высокого уровня, в том числе автоматику и мультимедийные системы.

Динамика затрат на ремонт по классам отделки, руб./кв. м

Источник: IBC Real Estate

«В настоящее время на рынок активно выходят новые объекты на продажу – за 8 месяцев 2025 года стартовали продажи офисов блоками в 24 новых проектах. Примечательно, что все они реализуются в формате Shell&Core. В условиях нынешней рыночной конъюнктуры затраты на отделку являются для девелоперов дополнительным риском. При этом некоторые из них предоставляют покупателям широкий выбор дополнительных опций, в том числе отделку офисного помещения – такие предложения в среднем маркетируются на 30% выше», – комментирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate.

Эксперты аналитического центра «Циан», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, какая сумма необходима для первоначального взноса на вторичном рынке крупных городов РФ при покупке однокомнатной квартиры, а также где получится быстрее её накопить с учётом разницы в ценах и зарплатах.

• Минимальная сумма первоначального взноса (20% от цены) по ипотеке при покупке однокомнатной квартиры на вторичном рынке – 710 тыс. рублей. Именно столько нужно накопить жителям Ульяновска. Чуть больше нужно тем, кто живет в Новокузнецке (716 тыс. руб.) или Пензе (732 тыс. руб.). В половине городов из 40 крупнейших в РФ будет достаточно суммы менее 1 млн рублей. Максимальные показатели в Сочи и Москве – 2,5 и 2,9 млн рублей. Таблица по всем городам - в приложении.
• От 9 до 35 среднегородских зарплат потребуется для первоначального взноса на однокомнатную квартиру на вторичном рынке.

Проще всего накопить на первоначальный взнос жителям промышленных городов. Так, в Новокузнецке потребуется всего 9 зарплат – здесь одни из самых дешёвых квартир на вторичке, а по уровню заработной платы город занимает 12-е место из 40. Сравнительно быстро получится накопить необходимую сумму также жителям Кемерово и Тольятти (нужно 10 зарплат).

Наиболее сложная ситуация в Сочи и Севастополе, где для первого взноса нужно 35 и 31 зарплата соответственно — квартиры тут дорогие (и ориентированы на внешний спрос), а доходы местных жителей — не такие высокие.

«За год доступность жилья немного увеличилась: если сейчас на первоначальный взнос необходимо 14 зарплат, то год назад – 15, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Средний размер заработной платы увеличился сильнее, чем средняя стоимость однокомнатной квартиры (+14% против +7%)».

Приложение

Источник: Циан.Аналитика

Источник: Циан.Аналитика

Методика

В выборке – 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Расчёты проводились по ценам однокомнатных квартир на вторичном рынке. Учитывался минимальный размер первоначального взноса – 20%. Информация по зарплатам получена из Базы данных показателей муниципальных образований ФСГС (за вычетом НДФЛ).