По итогам трёх кварталов 2025 г. зафиксирован рекордный объем стрессовых сделок в России

По предварительным итогам трех кварталов 2025 г., суммарный объем инвестиций за январь-сентябрь 2025 г. превысил 792 млрд руб., из которых на коммерческую недвижимость приходится 539,3 млрд руб., а на сделки с площадками под девелопмент – 252,7 млрд руб. При этом в III квартале 2025 г. масштабировался ранее зафиксированный тренд увеличения объемов стрессовых сделок (сделки по продаже объектов недвижимости и площадок под девелопмент через аукционы или реализация имущества для погашения кредитных обязательств). Так, за январь-сентябрь 2025 г. объем стрессовых сделок в России составил 251,4 млрд руб., что в 7 раз больше, чем за весь 2024 г. В итоге стрессовые сделки сформировали 32% от общего объема инвестиций в классическую коммерческую недвижимость и земельные участки под девелопмент, что является рекордным показателем за всю историю наблюдений за рынком.

---

Общая доля стрессовых сделок в структуре инвестиций в площадки под девелопмент за январь-сентябрь 2025 г. составляет 19%, для сравнения за сопоставимый период 2024 г. – 5%.

Общая доля стрессовых сделок в структуре инвестиций в классическую коммерческую недвижимость за январь-сентябрь 2025 г. составляет 38%, а за сопоставимый период 2024 г. – 2%. Ранее максимальная доля сделок со стрессовыми активами коммерческой недвижимости была зафиксирована в 2018 г. и составляла 17,1%. Статистически среднерыночной долей таких сделок можно считать уровень в 7,5% (суммарно с 2008 года). 88% всех стрессовых сделок с классической коммерческой недвижимостью сформированы Московским регионом.

К крупнейшим стрессовым сделкам с недвижимостью девяти месяцев 2025 г. можно отнести покупку c торгов БЦ класса Prime «Белая площадь» и обратный выкуп активов KR Properties у Росимущества компанией «КР плюс». В совокупности две масштабные сделки составляют 62% от общего объема перехода прав собственности на стрессовые активы коммерческой недвижимости за период.

Сумма инвестиций в коммерческую недвижимость и земельные участки (Россия)

Источник: Nikoliers

Инвестиции в классическую коммерческую недвижимость, по предварительным итогам трех кварталов 2025 г., показывают небольшой прирост к сопоставимому периоду рекордного 2024 г. (на 2,6%), при этом при разбивке по регионам локальные тренды отличаются от общего. Так, Московский рынок показывает прирост в объеме инвестиций на 5,2% (438,9 млрд руб. к 417,2 млрд руб.), Санкт-Петербург на 9,1% выше объемов первых трех кварталов 2024 г. (35 млрд руб. к 32 млрд руб.), а вот другие регионы России показывают замедление активности на 14,3% (65,4 млрд руб. к 76,3 млрд руб. в сопоставимом периоде 2024 г.).

Наибольший объем инвестиций по итогам трех кварталов сформировал офисный сегмент – 298,6 млрд руб. или 38% от общего объема. По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. показатель вырос на 7%. При этом стоит отметить, что за весь 2024 г. сумма сделок составила 560,7 млрд руб. ввиду заключения ряда крупных контрактов в конце года. Долевое распределение приобретений офисов под собственное размещение составило 32% против 68% с целью получения арендного дохода. Для сравнения, в 2024 году ситуация была диаметрально противоположной — лишь 16% приобретений осуществлялось с целью получения арендного дохода.

98% офисных сделок в 2025 г. было заключено в Москве. Чаще всего офисную недвижимость в 2025 г. приобретали банки (101 млрд руб., из них под арендный поток 63%), частные инвесторы (78,6 млрд руб., из них 99% инвестиционный объем) и корпоративный сектор (56,9 млрд руб., из них лишь 2% под инвестиции).

Динамика инвестиций в офисную недвижимость в целом по РФ, млрд руб.

Источник: Nikoliers

Торговый сегмент сформировал 16% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость (87,3 млрд руб.). По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. показатель вырос на 16%. Крупнейшими сделками в сегменте стали приобретение доли компании Malltech Holding, которой принадлежит ряд торгово-развлекательных центров, а также покупка ТЦ «Времена года» (Москва), аутлетов Пулково (Санкт-Петербург) и Белая дача (Москва).

В сегмент складской недвижимости было инвестировано 85,4 млрд руб. или 11% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. показатель снизился на 30%. 94% всех приобретений складов совершены в инвестиционных целях, в том числе с уже сформированным арендным потоком от крупных федеральных компаний. Основную часть инвестиционных сделок, 85% в денежном выражении, совершили ЗПИФы. Большая часть складских сделок представлена в Московском регионе (75% в денежном выражении).

Гостиничный сегмент сформировал 9% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость (47,5 млрд руб.). Сумма сделок по сегменту за январь-сентябрь 2025 г. составила 89% объема всего 2024 г. (52,9 млрд руб.), а по сравнению с январем-сентябрем 2024 г. показатель вырос на 40%. Крупнейшей сделкой в сегменте в III квартале была продажа словацкой J&T Real Estate, 5* гостиницы «Балчуг Kempinski» на 227 юнитов. В III квартале 2025 г. наблюдается активизация инвесторов в приобретении пятизвездочных гостиничных объектов, которая связана с наибольшим приростом стоимости размещения и доходности на номер по итогам 2024, 2025 гг. на эту категорию объектов. Для сравнения в период адаптации туристического потока к кризисам 2020 г. и 2022 г. сделки с 5* гостиницами были единичны. Сделки с гостиницами в категории 5* зафиксированы в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и на Камчатке.

Динамика инвестиций в складскую недвижимость в целом по РФ, млрд руб.

Источник: Nikoliers

Стоит отметить, что уже сейчас очевидно, что по итогу 2025 года офисный и складской сегменты войдут в ТОР-2 периода за всю историю наблюдения по сумме инвестиций.

Несмотря на отрицательную статистику объемов региональных сделок к 2024 г. сумму инвестиций в регионы можно назвать высокой (65,4 млрд руб.), т.к. среднегодовой объем вложений в регионы составляет 29 млрд руб. Примечательно, что все крупные зафиксированные нами региональные сделки в 2025 г. были заключены в инвестиционных целях.

Динамика инвестиций в регионы России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга), млрд руб.

Источник: Nikoliers

15,3% всех инвестиционных объемов (по источнику капитала продавца) сформированы иностранными собственниками, по итогам 2024 г. показатель составил 17,4%, а в 2023 г. – 46%. Примерами таких сделок в 3 квартале кроме указанного выше «Балчуг Kempinski» стала реализация в Санкт-Петербурге 2 БЦ из портфеля Renaissance Development, это БЦ Icon на Введенском канале, БЦ Icon House на 2-й Советской улице, а также продажа доли в портфеле проектов Malltech.

Денис Платов, руководитель департамента рынков капитала Nikoliers: «Благодаря сохранению ключевой ставки на уровне 21% в течение почти трех кварталов, по итогам 9 месяцев 2025 года мы увидели рост продаж активов для уменьшения кредитной нагрузки собственников и реализацию банками проблемных активов для снижения резервов. Покупки недвижимости конечными пользователями уменьшились на 59% год к году из-за высокой базы в прошлом году и более дорогого фондирования сделок в 2025 году. Снижение ключевой ставки до 17% и уменьшение доходностей денежного рынка подталкивают частных инвесторов обратить больше внимания на высокодоходные предложения в сегменте недвижимости. Рентные паевые фонды сохраняют интерес к офисному и складскому сегменту, ориентируясь на целевые ставки капитализации 12-14%. Однако предложение качественных активов по привлекательной цене и доходности остается лимитированным, что будет основным ограничением для инвесторов в 2026 году».

Производственно-складской девелопмент в ожидании льгот

3,5 млн кв. м складов и производств, заявленных к строительству жилыми девелоперами, еще не получили соглашений по программе МПТ.

---

Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на сентябрь 2025 года совокупный объем складской и производственной недвижимости, реализуемой жилыми девелоперами по подписанным соглашениям с городом составляет 2,4 млн кв. м. Еще 3,5 млн кв. м заявлено в проектах, льгота по которым еще не согласована. С учетом изменений программы МПТ реализация ряда проектов, по которым еще не получено соглашение, может быть заморожена.

В декабре 2019 года в Москве была запущена программа по стимулированию жилых застройщиков на создание мест приложения труда (МПТ) за пределами ТТК, которая стала одним из ключевых драйверов развития рынка коммерческой недвижимости. На конец августа 2025 года Правительством Москвы было заключено более 150 соглашений с инвесторами, в рамках которых будет построено более 200 новых объектов. Совокупный объем строительства составит 6,8 млн кв. м недвижимости.

Значимую долю в программе занимают складские и производственные проекты – их доля составляет 36% от совокупного объема МПТ или 2,4 млн кв. м. Из них 0,9 млн кв. м приходится на объекты промышленно-производственного назначения и 1,5 млн кв. м площадей предназначены для оказания комплексных логистических услуг.

Динамика объема согласованных складских и производственных площадей по соглашениям о реализации складской и производственной недвижимости по программе МПТ, тыс. кв. м

Источник: IBC Real Estate

В рамках Постановления, регулирующего деятельность программы, к МПТ промышленно-производственного назначения относится строительство или реконструкция объекта с последующим его обязательным использованием для осуществления экономической деятельности, относящейся к обрабатывающим производствам. К местам приложения труда предназначенным для оказания комплексных логистических услуг относятся объекты, используемые для осуществления экономической деятельности, относящейся к складскому хозяйству и вспомогательной транспортной деятельности. Так, ключевым фактором, определяющим тип объекта в рамках соглашений, является ОКВЭД будущего резидента.

С апреля 2025 года складские объекты были исключены из программы. По действующим соглашениям, подписанным до 30 апреля, программа сохранит свое действие. Поддержка сохраняется для объектов, предполагающих создание мест приложения труда промышленно-производственного назначения. Коэффициент для подобных объектов увеличен с 0,7 до 0,8.

Существенный рост интереса жилых застройщиков к складской и индустриальной недвижимости привел к тому, что на сентябрь 2025 года совокупный объем заявленных проектов в этом сегменте достиг 5,9 млн кв. м. При этом соглашения с городом о реализации инвестиционных проектов по созданию мест приложения труда подписаны лишь по 41% площадей. Оставшийся объем – 3,5 млн кв. м – в структуре по назначению представлен объектами формата Light Industrial (36%), производственными объектами (35%) и проектами big-box (29%). Изменение программы вносит корректировки в планы застройщиков с точки зрения реализации или профиля данных объектов. Даже в случае получения льготы на них как на объекты промышленно-производственного назначения сроки их ввода могут быть затянуты ввиду необходимости подбора арендаторов с определенными ОКВЭД в условиях общей стабилизации спроса на складском рынке.

Тем не менее, с точки зрения ввода новых объектов рынок демонстрирует положительную динамику – с начала года этот объем составил 1,2 млн кв. м, что в 2 раза выше аналогичного значения 2024 года. Совокупно до конца года ожидается, что объем нового строительства составит 2,2 млн кв. м, превысив результат прошлого года на 16%.

Из согласованного объема по программе МПТ в 2,4 млн кв. м уже введено в эксплуатацию 0,3 млн кв. м, еще 1,3 млн кв. м находятся в стадии строительства, 0,8 млн кв. м – на этапе проектирования. Из 3,5 млн кв. м, по которым соглашения еще не подписаны, 0,4 млн кв. м уже находятся на этапе активного строительства, что существенно повышает вероятность их согласования с городом и последующего включения в программу МПТ.

«Сегодня программа МПТ – это не только про строительство, но и про стратегию будущего: определение новых точек роста, поддержку девелоперов и устойчивое развитие экономики города. Особенно значима роль программы для промышленно-производственных сегментов – в городе появляются современные предприятия, развивается формат Light Industrial, формируются индустриальные парки. Эти проекты создают рабочие места и основу для долгосрочного развития столицы как передового промышленного и делового центра. С городом уже подписаны соглашения на 2,4 млн кв. м производственно-складской недвижимости и еще 3,5 млн кв. м заявлены жилыми девелоперами, но пока не получили льготу. Все это подтверждает, что МПТ остается одним из ключевых драйверов формирования современной индустриальной и логистической инфраструктуры Москвы и задает вектор ее устойчивого развития на годы вперед», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.