Инвесторы Санкт-Петербурга сменили приоритеты

Структура инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга в 2025 году претерпела кардинальные изменения, в фокусе внимания инвесторов – коммерческая недвижимость с совокупной долей в общем объеме вложений 70%, когда как доля жилой недвижимости сократилась вдвое по сравнению с прошлым годом.

---

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга с января по сентябрь 2025 года составил 62 млрд руб. Данное значение на 28% ниже показателя за аналогичный период 2024 года и является минимальным с 2021 года. Одна из основных причин снижения – падение спроса на жилую недвижимость и, как следствие, снижение активности девелоперов по пополнению земельных банков.

В структуре инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга по итогам III квартала лидирует сегмент коммерческой недвижимости – 70% против 30% в жилом. При этом средняя доля жилого сегмента за последние 5 лет составляла 53%.

Структура инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга, млрд руб.

Источник: IBC Real Estate

В жилом сегменте с января по сентябрь инвестиционная активность сократилась в 2,8 раза по сравнению прошлым годом.  Объем вложений составил всего 19 млрд руб., став минимальным за последние 5 лет, а количество транзакций уменьшилось до 7 против 18 годом ранее. Нисходящая динамика обусловлена двумя основными факторами: снижением спроса на фоне высокой стоимости ипотечных кредитов, а также удорожанием стоимости строительства. Совокупность этих причин вынуждает застройщиков пересматривать свои стратегии развития. «Ввиду инертности рынка недвижимости c начала года стали наблюдаться такие изменения, как оптимизация существующих портфелей и приостановка запуска новых проектов. Влияние этих факторов стало особенно существенным в последние несколько месяцев. Ипотечное кредитование остается по-прежнему дорогим инструментом для населения, что сказывается на сокращении инвестиций девелоперскими компаниями», – комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.

Структура вложений по сегментам в недвижимость Санкт-Петербурга,

I-III кварталы 2024-2025 гг.

Источник: IBC Real Estate

Объем вложений в коммерческую недвижимость, напротив, растет – по итогам трех кварталов 2025 года показатель достиг 43 млрд руб., увеличившись на 29% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Данный результат является одним из рекордных за всю историю наблюдений, исключая 2023 год, когда он составил 74 млрд руб. Наибольший прирост инвестиций наблюдается в торговом и гостиничном сегментах, которые последние 2 года демонстрировали низкие показатели инвестиционной активности.

В сегменте торговой недвижимости за прошедшие 9 месяцев 2025 года было закрыто 5 транзакций общим объемом 16 млрд руб., когда как за весь 2024 год состоялось только 2 сделки общим объемом 3 млрд руб., которые были закрыты в IV квартале. Результат этого года обеспечен как продажей крупных объектов от иностранных игроков – аутлет-центр «Пулково» и ТРЦ «Лето» в составе портфеля Malltech (15% доля в составе портфеля), так и продажей активов на торгах.

В сегменте гостиничной недвижимости объем инвестиций за три квартала 2025 года увеличился в 2,6 раза и составил 10 млрд руб. Крупнейшими сделками стали – продажа отеля «Таллион Империал» с торгов и гостиничного комплекса «Никольские ряды».

Складской и офисный сегменты, демонстрировавшие лидерство в прошлом году, напротив, показывают достаточно умеренные результаты – 7 и 6 млрд руб. соответственно. В обоих сегментах объем вложений в абсолютных значениях сократился в 2 раза (в период января-сентября 2024 года инвестиции составляли 14 и 12 млрд руб.). Около половины вложений по-прежнему происходят для приобретения зданий под собственные нужды компаний.

Крупнейшие инвестиционные сделки с недвижимостью Санкт-Петербурга,

I-III кварталов 2025 г.

Сегмент	Объект	Площадь, тыс. кв. м	Цена продажи, млрд руб.	Продавец	Покупатель
Торговый	Outlet Village Пулково *	35,5	Конфиденциально	Hines	Кама Капитал
Жилой	ЗУ на Матисовом поле	4,6 га	5,5-6	ЛСР	Fizika Development
Торговый	ТРЦ «Лето» в составе портфеля Malltech (15% доля в портфеле)	116	Конфиденциально	Goldman Sachs	Balchug Capital
Жилой	ЗУ на ул. Шкиперский проток	3 га	5-5,5	Самолет	ПСК
Гостиничный	Талион Империал	9,8	4,4	Талион, Елисеев палас отель	Империя
Жилой	ЗУ на наб. р. Каменки	2,7 га	3-3,5	Ленстройтрест	ПСК
Гостиничный	Никольские Ряды	28	3-3,5	Имрихолд Лимитед	Частный инвестор
МФК	ГОИ им. Вавилова	47,6	2,76	Ростех	Arsenal Group
Складской	Адмирал	39,6	2,5-3,0	Адмирал	ВИМ Сбережения
Гостиничный	Ibis на Лиговском пр.	29,0	2,0-2,5	Кеско–Балтия	ЛСР

(*) – Консультант сделки: компания IBC Real Estate

Источник: IBC Real Estate

Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, млрд руб.

Источник: IBC Real Estate

«По нашим прогнозам, совокупный объем вложений в недвижимые активы Санкт-Петербурга по итогам 2025 года составит 90-100 млрд руб. Инвестиционная активность постепенно стабилизируется после пиковых показателей прошлых лет. В течение года Банк России три раза снижал уровень ключевой ставки, что является позитивным сигналом для инвесторов. Уже сейчас наблюдается увеличение активности и интереса игроков рынка к приобретению объектов на рынке недвижимости», – отмечает Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге.