За год продажи клубных домов в Москве сократились почти на треть
Компания Rariteco – девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or – проанализировала рынок клубных домов Москвы за девять месяцев 2025 года. Предметом исследования стали проекты в ЦАО в активной стадии продаж, которые соответствуют основным требованиям клубного формата: точечная застройка (не более 2 корпусов) и не более 100 квартир/апартаментов в доме. Согласно полученным данным, за указанный период в этой категории элитной недвижимости было продано 135 лотов – это на 30% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Основной пик продаж пришелся на первый квартал 2025 года и на летние месяцы.
Среди районов по объёмам продаж клубных домов традиционно лидируют Хамовники, включая Остоженку (здесь было реализовано 70 лотов), Мещанский район (34 лота), а также Замоскворечье и Тверской районы (по 17 лотов).
Стоимость 1 кв. метра в клубных домах в ЦАО в первом полугодии 2025 году по сравнению с ценами конца 2024 года, когда наблюдался их заметный рост, практически не изменилась. К концу отчетного года элитный метр в Хамовниках (включая Остоженку) и Тверском районе стоит приблизительно 2,5 млн руб.; в таких локациях, как Замоскворечье, Якиманка, Арбат, – 2 млн руб.; в Мещанском районе – 1,5 млн руб.
Основная доля продаваемых квартир/апартаментов – без отделки. С отделкой продается только пятая часть всех выставленных лотов. Наибольшим спросом в клубных домах пользовались видовые резиденции с двумя спальнями площадью 100-120 кв. метров.
Также одной из ключевых тенденций в высокобюджетном сегменте стало снижение числа инвестиционных сделок. Разница в стоимости квартиры на этапе котлована и после ввода в эксплуатацию стала не настолько существенной, чтобы привлекать профессиональных игроков рынка – их интерес сместился в бизнес- и премиум-классы, а также на офисные объекты недвижимости. Квартиры в клубных домах покупают, как правило, для себя: для постоянного проживания и передачи по наследству.
В первом полугодии на рынок вышли три новых проекта клубных домов в Хамовниках и Мещанском районе (в общей сложности около 200 квартир). В III квартале не стартовало ни одного такого проекта. К концу 2025 года ожидается запуск ещё не менее 5 проектов, где объем экспозиции составит около 200 лотов. Они появятся в Хамовниках (включая Остоженку), в районе Арбата, Чистых прудов и Патриарших прудов. Стоимость 1 кв. метра в новых клубных домах ожидаемо будет выше, чем в тех, которые уже ранее экспонировались на рынке. Это объясняется более высокими ставками проектного финансирования и значительным удорожанием себестоимости строительства, особенно в части премиальных материалов и оборудования. При этом в новых проектах доля продаваемых лотов с отделкой выше, чем в ранее стартовавших.
Архитектура новых элитных проектов претерпела изменения. На смену неоклассике и модерну пришли современные решения с минималистскими фасадами и визуально более сложные архитектурные формы. Все новые проекты – это, как правило, точечная застройка с небольшим количеством квартир и без внутренних приватных дворов.
«Из-за заметного снижения спроса, которое наблюдается с начала текущего года, в ближайшее время мы не ожидаем существенного всплеска продаж в сегменте клубных домов, – заключает директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Выход новых проектов не окажет значительного влияния на рынок из-за небольшого общего количества ожидаемых лотов, которые выставят на продажу. К тому же, шесть проектов в этом году вводятся в эксплуатацию, и застройщики стремятся закрыть максимальный объем предложения».
9 из 10 собственников съёмного жилья не против арендаторов с детьми, и доля растёт. Самые лояльные рантье в Оренбурге, Новосибирске и Красноярске.
Такие выводы были получены экспертами Циана, крупнейшей в России онлайн-платформы для поиска и операций с недвижимостью, в результате анализа 50 тыс. объявлений о сдаче в долгосрочную аренду квартир в городах с населением от 500 тыс. человек.
В начале 2025 г. в среднем по крупным городам РФ 87% собственников арендных квартир готовы заселить семьи с детьми. Рантье стали лояльнее - если сейчас только каждый 8-й собственник отказывается заселять жильцов с детьми, то 3 года назад - каждый 4-й.
Т.е. в большинстве случаев семьи с детьми не сталкиваются с проблемами при съёме жилья. Для сравнения, арендаторам с домашними питомцами значительно сложнее найти подходящий вариант - в среднем по крупным городам только треть собственников готова заселить арендаторов с четвероногими друзьями.
Динамика доли квартир на рынке аренды крупных городов РФ, где разрешено заселение с детьми
* Анализировались только объявления на рынке долгосрочной аренды, в которых указано, возможно ли заселение с детьми (таких объявлений от 34% в Новокузнецке до 74% в Санкт-Петербурге, в среднем по городам - 67%).
Источник: Циан.Аналитика
В начале 2025 г. в трети городов более 90% собственников готовы принять жильцов с детьми. Самые лояльные рантье в Оренбурге, Новосибирске и Красноярске (95-96% квартир доступны для семей с детьми). Во всех остальных городах, кроме Ставрополя, показатель превышает 80%. В Москве таких вариантов 87%, в Санкт-Петербурге - 83%.
Обычно менее лояльны собственники более дорогого жилья - например, в Москве средняя ставка аренды в однушках, где нельзя заселиться с детьми, на 18% выше, чем в тех, где можно, в Тольятти - на 36%, а в Перми - сразу на 33%. В среднем по крупным городам разрыв составляет 7%. Однако, есть и исключения - в Хабаровске, Тюмени, Волгограде, Барнауле, Томске, Рязани, Набережных Челнах, Махачкале и Краснодаре, напротив, квартиры, доступные для семей с детьми, сдаются дороже, чем те, в которых собственник не готов принимать таких арендаторов.
|
Город |
Доля квартир на рынке аренды, где можно заселиться с детьми (янв. 2025 г.) |
На сколько % квартиры, где нельзя заселиться с детьми, дороже (1-комн.) |
|
Оренбург |
96% |
0,0% |
|
Новосибирск |
95% |
12% |
|
Красноярск |
95% |
8% |
|
Тольятти |
93% |
26% |
|
Хабаровск |
93% |
на 24% дешевле |
|
Владивосток |
93% |
10% |
|
Челябинск |
93% |
13% |
|
Омск |
92% |
на 0,9% дешевле |
|
Ижевск |
92% |
13% |
|
Пермь |
91% |
33% |
|
Воронеж |
91% |
9% |
|
Тюмень |
91% |
на 5% дешевле |
|
Волгоград |
90% |
на 5% дешевле |
|
Барнаул |
89% |
на 1% дешевле |
|
Иркутск |
89% |
0,7% |
|
Томск |
89% |
на 3% дешевле |
|
Нижний Новгород |
89% |
19% |
|
Саратов |
89% |
15% |
|
Ярославль |
88% |
9% |
|
Ульяновск |
88% |
24% |
|
Москва |
87% |
18% |
|
Уфа |
87% |
15% |
|
Рязань |
87% |
на 11% дешевле |
|
Самара |
86% |
9% |
|
Севастополь |
85% |
0,4% |
|
Казань |
85% |
10% |
|
Набережные Челны |
85% |
на 18% дешевле |
|
Кемерово |
84% |
10% |
|
Новокузнецк |
84% |
23% |
|
Санкт-Петербург |
83% |
15% |
|
Екатеринбург |
82% |
16% |
|
Ростов-на-Дону |
82% |
5% |
|
Махачкала |
81% |
на 3% дешевле |
|
Краснодар |
80% |
на 1% дешевле |
|
Ставрополь |
74% |
6% |
|
В среднем |
87% |
7% |
Источник: Циан.Аналитика
«За последние 5 лет доля арендных квартир, доступных для семей с детьми, выросла. Теперь в абсолютном большинстве случаев такие арендаторы не сталкиваются с проблемами при заселении. Против маленьких жильцов остаются собственники более дорогих квартир, которые опасаются за состояние имущества - ребёнок может разрисовать стены и мебель или сломать что-нибудь», – комментирует Елена Бобровская (Лапшина), эксперт Циан.Аналитики.
В декабре 2024 года выдачи ипотеки в России составили более 270 млрд рублей, что на 4% превысило результат ноября. По сравнению с декабрем 2023 года продажи жилищных кредитов все равно оказались ниже.
Основной объем выдач ипотеки в декабре ожидаемо пришелся на господдержку, прежде всего – «семейную». По оценке ВТБ, доля этой программы достигла максимального за год значения – 84%.
В целом по итогам 2024 года продажи ипотеки в России составили около 4,8 трлн рублей, следует из предварительных подсчетов банка. Это на 39% ниже результата рекордного в истории 2023 года, когда выдачи составили 7,8 трлн рублей, но сопоставимо с итогами 2022 года (4,9 трлн).
ВТБ в 2024 году оформил около 200 тысяч ипотечных кредитов на 1 трлн рублей – на треть меньше, чем годом ранее. Как и в целом на рынке, основной объем продаж (более 60%) пришелся на «семейную» ипотеку, которой воспользовались около 78 тысяч клиентов ВТБ, получив на покупку новостроек свыше 466 млрд рублей.
На фоне экстравысоких ставок по базовым банковским программам средний размер кредита сократился с 4,4 млн рублей до 3,8 млн рублей. По господдержке средний «чек» практически не изменился, составив 5,6 млн рублей.
«В этом году многое будет зависеть от новых инициатив правительства по поддержке спроса на «семейную» ипотеку, которая снова должна стать драйвером всего ипотечного рынка», - отметил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
По его словам, банки будут фокусироваться на работе с уже имеющимся кредитным портфелем, повышении качества обслуживания и расширении сервисов для неипотечных сделок.