За год продажи клубных домов в Москве сократились почти на треть
Компания Rariteco – девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or – проанализировала рынок клубных домов Москвы за девять месяцев 2025 года. Предметом исследования стали проекты в ЦАО в активной стадии продаж, которые соответствуют основным требованиям клубного формата: точечная застройка (не более 2 корпусов) и не более 100 квартир/апартаментов в доме. Согласно полученным данным, за указанный период в этой категории элитной недвижимости было продано 135 лотов – это на 30% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Основной пик продаж пришелся на первый квартал 2025 года и на летние месяцы.
Среди районов по объёмам продаж клубных домов традиционно лидируют Хамовники, включая Остоженку (здесь было реализовано 70 лотов), Мещанский район (34 лота), а также Замоскворечье и Тверской районы (по 17 лотов).
Стоимость 1 кв. метра в клубных домах в ЦАО в первом полугодии 2025 году по сравнению с ценами конца 2024 года, когда наблюдался их заметный рост, практически не изменилась. К концу отчетного года элитный метр в Хамовниках (включая Остоженку) и Тверском районе стоит приблизительно 2,5 млн руб.; в таких локациях, как Замоскворечье, Якиманка, Арбат, – 2 млн руб.; в Мещанском районе – 1,5 млн руб.
Основная доля продаваемых квартир/апартаментов – без отделки. С отделкой продается только пятая часть всех выставленных лотов. Наибольшим спросом в клубных домах пользовались видовые резиденции с двумя спальнями площадью 100-120 кв. метров.
Также одной из ключевых тенденций в высокобюджетном сегменте стало снижение числа инвестиционных сделок. Разница в стоимости квартиры на этапе котлована и после ввода в эксплуатацию стала не настолько существенной, чтобы привлекать профессиональных игроков рынка – их интерес сместился в бизнес- и премиум-классы, а также на офисные объекты недвижимости. Квартиры в клубных домах покупают, как правило, для себя: для постоянного проживания и передачи по наследству.
В первом полугодии на рынок вышли три новых проекта клубных домов в Хамовниках и Мещанском районе (в общей сложности около 200 квартир). В III квартале не стартовало ни одного такого проекта. К концу 2025 года ожидается запуск ещё не менее 5 проектов, где объем экспозиции составит около 200 лотов. Они появятся в Хамовниках (включая Остоженку), в районе Арбата, Чистых прудов и Патриарших прудов. Стоимость 1 кв. метра в новых клубных домах ожидаемо будет выше, чем в тех, которые уже ранее экспонировались на рынке. Это объясняется более высокими ставками проектного финансирования и значительным удорожанием себестоимости строительства, особенно в части премиальных материалов и оборудования. При этом в новых проектах доля продаваемых лотов с отделкой выше, чем в ранее стартовавших.
Архитектура новых элитных проектов претерпела изменения. На смену неоклассике и модерну пришли современные решения с минималистскими фасадами и визуально более сложные архитектурные формы. Все новые проекты – это, как правило, точечная застройка с небольшим количеством квартир и без внутренних приватных дворов.
«Из-за заметного снижения спроса, которое наблюдается с начала текущего года, в ближайшее время мы не ожидаем существенного всплеска продаж в сегменте клубных домов, – заключает директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Выход новых проектов не окажет значительного влияния на рынок из-за небольшого общего количества ожидаемых лотов, которые выставят на продажу. К тому же, шесть проектов в этом году вводятся в эксплуатацию, и застройщики стремятся закрыть максимальный объем предложения».
На фоне позитивных прогнозов по дальнейшему снижению ключевой ставки аналитики компании Plus Development определили, каких квартир будет особенно не хватать на московском рынке к 2027 году.
Сегодня на рынке новостроек есть консенсус: к 2027 году все ждут дефицита жилья, причем не менее 30 млн кв.м. Запуск новых проектов резко сократился в 2025 году. С учетом среднего срока возведения новостройки 2-2,5 года – прогнозы более чем реалистичные.
Если ключевую ставку снизят до 12% к 2027 году, спрос в Москве (и многих других городах) будет превышать предложение. Цены могут вырасти на 15-20% из-за нехватки качественных ЖК. Но это не единственный вызов для покупателей.
Как отмечают в Plus Development, к тому времени окончательно завершится вымывание с первичного рынка Москвы оставшихся малогабаритных квартир. Лотов площадью менее 28 кв.м. просто не будет. Начнется «охота» за компактными вариантами.
С другой стороны, к 2027 году сформируется повышенный спрос и на просторные квартиры в комфорт-классе. В дефиците будут лоты площадью 80+ кв. м. с 3-4 комнатами, подходящие для семей с двумя и более детьми.
Да, сегодня девелоперы снижают долю многокомнатных квартир в проектах: они продаются медленно в условиях высоких ставок по ипотеке. В Москве есть новостройки, где доля трехкомнатных квартир не превышает 15%. Но когда ключевую ставку снизят, многие люди пойдут за просторным жильем.
Сегодня тем, кто хочет купить просторную квартиру именно в Москве, не стоит ждать снижения ставок, если накоплен минимальный первоначальный взнос. И особенно – если уже есть какая-то недвижимость. Лучше подобрать варианты сейчас, использовать семейную ипотеку или трейд-ин, отмечают эксперты компании. В будущем можно перекредитоваться, когда ставки по ипотеке упадут. А вот упущенное время может стоить слишком дорого: вымывание квартир для семей с рынка и связанный с ним рост цен будут идти быстрыми темпами.
В августе число заявок на рефинансирование ипотеки на платформе экосистемы недвижимости М2 выросло на 83% в сравнении с июлем. Причиной послужило снижение ЦБ ключевой ставки до 18%.
Эксперты оценивают сегодня рынок недвижимости как стабильный. Небольшие колебания результатов связаны в большей мере с разницей в количестве рабочих дней в месяцах. При этом каждая четвёртая покупка является ипотечной. А общее количество сделок с жильём на платформе выросло на 10% по сравнению с августом прошлого года.
Москва продолжает лидировать по спросу на ипотеку — 10% всех ипотечных заявок через М2. Татарстан, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Башкортостан делят второе место — на них приходится по 5%.
На рынке вторичного жилья средняя ставка по выданным кредитам в августе 2025 года сократилась 0,3 п. п. в сравнении с июлем и на 0,5 п. п. — в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Это также связано с постепенным снижением ключевой ставки ЦБ.
В сегменте новостроек, как и в прошлом месяце, и в августе прошлого года, средняя ставка остаётся низкой (около 6–7%) из-за высокой доли льготных кредитов в структуре выдач.