Итоги III квартала на первичном рынке новостроек Московской области
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала 2025 года на первичном рынке Московской области. Объем предложения за квартал сократился на 5%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 204 610 рублей (+4% за квартал, +8% за год). Было заключено 10,9 тыс. ДДУ (+14% за квартал, +20% за год).
По данным «Метриум», в III квартале 2025 года на рынке новостроек Московской области экспонировалось 47,5 тыс. лотов (-5% за квартал, +11% за год) в 234 проектах, где 46,0 тыс. – квартиры (-5% за квартал, +10% за год) и 1,6 тыс. – апартаменты (+7% за квартал, +31% за год).
Динамика объема предложения на первичном рынке Московской области по кварталам, шт.
Источник: Метриум
В III квартале 2025 года на рынке новостроек Московской области стартовало четыре новых проекта.
|
№ |
Название |
Девелопер |
|
1 |
Апрелевка Клаб (Наро-Фоминский г.о.) |
ФСК |
|
2 |
Лесная Коллекция (Химки) |
Град |
|
3 |
Элемент (Дубна) |
Элемент |
|
4 |
Базаева 11 (Волоколамский г.о.) |
Садовое Кольцо |
Источник: Метриум
Мытищи лидируют по объему предложения с долей 15% (+1 п.п. за квартал). При этом в большинстве других крупных округов цены выросли, тогда как в самих Мытищах и Домодедово зафиксировано снижение – до 206,6 тыс. руб./кв. м (-1%) и 163,9 тыс. руб./кв. м (-4%) соответственно. Это падение объясняется структурными изменениями, в частности, стартом продаж новых корпусов по более доступным ценам.
10 округов Московской области с максимальной долей предложения (в шт.) и средневзвешенная цена кв. м по округам, руб.
|
№ |
Округ |
Доля предложения, % |
Динамика за III квартал, п.п. |
Ср. цена кв. м, тыс. руб. |
Динамика за III квартал, % |
|
1 |
Мытищи |
15% |
+1 |
206,6 |
-1% |
|
2 |
Ленинский |
15% |
- |
197,2 |
+6% |
|
3 |
Пушкинский |
8% |
-2 |
169,9 |
+4% |
|
4 |
Красногорск |
8% |
+1 |
262,3 |
+7% |
|
5 |
Одинцовский |
8% |
-1 |
224,5 |
- |
|
6 |
Люберцы |
7% |
+1 |
232,8 |
+9% |
|
7 |
Балашиха |
6% |
+1 |
199,9 |
+4% |
|
8 |
Домодедово |
5% |
+1 |
163,9 |
-4% |
|
9 |
Химки |
5% |
+1 |
240,4 |
+5% |
|
10 |
Котельники |
4% |
-1 |
240,2 |
+7% |
Источник: Метриум
В структуре предложения по стадиям строительной готовности не произошло значительных изменений. За квартал выросла доля предложения на этапе котлована (14,8%, +1,2 п.п.) и на этапе монтажа этажей (45,3%, +0,3 п.п.). В корпусах на этапе отделки доля сократилась (21%, -1,7 п.п.).
Структура предложения Московской области по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
В распределении предложения по типологии отмечается рост доли однушек (45,7%, +1,5 п.п. за квартал) при сокращении доли студий (20,5%, -0,4 п.п.), двухкомнатных (25,8%, -0,8 п.п.) и трехкомнатных (7,5%, -0,2 п.п.) форматов.
Структура предложения квартир и апартаментов Московской области по комнатности, количество лотов.
Источник: Метриум
В структуре предложения по типу отделки сохраняется тенденция к росту доли предложения без отделки (57,1%, +5,9 п.п. за квартал) на фоне вымывания форматов с чистовой отделкой (26,8%, -3 п.п.) и с отделкой white box (16,1%, -2,9 п.п.).
Структура предложения по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам III квартала 2025 года составила 204 610 руб. (+4% за квартал, +8% за год). Средневзвешенная цена квартир – 204 020 руб. за кв. м (+4% за квартал, +8% за год), апартаментов – 227 010 руб. за кв. м (+4% за квартал, +19% за год).
Средневзвешенная цена предложения Московской области по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости Московской области в зависимости от стоимости и площади
|
Площадь, кв. м |
до 5 млн |
5-10 млн |
10-15 млн |
15-20 млн |
20+ млн |
|
до 30 |
5% |
11% |
<0,5% |
||
|
30-50 |
2% |
39% |
7% |
1% |
<0,1% |
|
50-70 |
9% |
12% |
3% |
<0,5% |
|
|
70-90 |
0,5% |
4% |
3% |
1% |
|
|
90+ |
<0,1% |
<0,5% |
1% |
1% |
Источник: Метриум
Стоимость предложений Московской области в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, тыс. руб. |
Стоимость, млн руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
студия |
16,6 |
27,5 |
156,6 |
117,5 |
222,2 |
542,3 |
3,1 |
6,1 |
39,1 |
|
1К |
27,9 |
39,7 |
114,6 |
89,3 |
210,3 |
529,7 |
3,2 |
8,3 |
22,8 |
|
2К |
42,7 |
60,5 |
161 |
82,6 |
194,0 |
524,9 |
5,7 |
11,7 |
34,5 |
|
3К |
58,9 |
82,3 |
250,9 |
82,3 |
199,0 |
439,7 |
8,4 |
16,4 |
62,7 |
|
4К+ |
71,6 |
114,7 |
334,6 |
96,7 |
201,0 |
488,1 |
10,3 |
23,1 |
69,6 |
|
Итого |
16,6 |
46,1 |
334,6 |
82,3 |
204,6 |
542,3 |
3,1 |
9,4 |
69,6 |
Источник: Метриум
Распределение предложений на первичном рынке недвижимости Московской области по площадям и бюджетам, количество лотов
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных лотов Московской области в III квартале 2025 года:
– «Школьный» (Подольск): квартира площадью 20,4 кв. м. за 3,1 млн руб.;
– «Дом +» (Воскресенск): апартамент площадью 34,4 кв. м. за 3,2 млн руб.;
– «Sunterra» (Балашиха): квартира площадью 17,5 кв. м. за 3,3 млн руб.
В III квартале 2025 года на рынке новостроек Московской области было зарегистрировано 10,9 тыс. ДДУ (+14% за квартал, +20% за год). В сентябре было зарегистрировано максимальное число сделок (3,9 тыс. ДДУ), минимальное – в июле (3,5 тыс. ДДУ).
«Спрос на первичное жилье в Подмосковье стабильно растет, – комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер семейного природного кластера «МЫС» в Одинцовском районе). – Новостройки в Московской области стоят в среднем в 2,3 раза дешевле, чем в Москве. При этом транспортная доступность Подмосковья постоянно повышается. Например, сейчас создаются новые платные трассы и транспортные хабы рядом с МЦД на территории Одинцовского района. В связи с этим все больше клиентов отдают предпочтение более доступному, экологичному и активно развивающемуся Подмосковью. Тем более, теперь клиентам здесь доступно премиальное многоквартирное жилье. Так в состав природного семейного кластера «МЫС», помимо клубных домов, коттеджей и таунхаусов, входят всесезонный парк площадью 17 га, дворец спорта, государственная школа и два детских сада».
Количество сделок по ДДУ на первичном рынке Московской области по кварталам, шт.[1]
Источник: Метриум
Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в III квартале составила 73% (без изменений за квартал, -8 п.п. за год).
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости Московской области по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками
Источник: Метриум, Дом.рф.
Среди округов по объему спроса равномерно лидируют Ленинской г.о. (16%, без изменений за квартал) и Красногорск (16%, -2 п.п.), на третьем месте – Мытищи (14%, -1 п.п.).
«Мытищи сегодня лидируют по объему предложения на рынке новостроек Подмосковья с показателем 7,2 тыс. лотов, – говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). – Новые проекты здесь не стартовали с декабря 2024 года. Однако девелоперы существующих комплексов выводят квартиры в продажу постепенно, что позволяет избежать дефицита. В то же время не происходит и затоваривания, так как местный первичный рынок традиционно отличается повышенным спросом. Наряду с Ленинским округом и Красногорском, Мытищи являются наиболее активно развивающим районом Московской области. Существенные инвестиции властей и бизнеса в местную инфраструктуру повышают привлекательность жилого фонда.
При этом Мытищи опережают другие районы по числу проектов КРТ. А именно такие комплексы с насыщенной социальной инфраструктурой максимально подходят для семейных клиентов – главной целевой аудитории подмосковного рынка новостроек. Например, жилой комплекс «Катуар» пользуется популярностью как за счет грамотных планировочных решений, так и благодаря наличию детского сада, школы, медицинского и торгового центра в составе проекта. А близость ЖК к Москве и соседство с ж/д станцией ощутимо упрощают жителям путь в столицу».
10 округов с наибольшей долей спроса по кол-ву ДДУ в Московской области[1]
Источник: Метриум
Основные тенденции
«Рынок новостроек Московской области сохраняет относительную стабильность на фоне более динамичных изменений в Москве: объём предложения составляет 47,5 тыс. лотов, снизившись на 5% за квартал (+11% за год), – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В структуре предложения продолжает сокращаться доля лотов с чистовой отделкой: за квартал показатель снизился на 3 п.п., до 26,8% – данный формат пользуется высокой популярностью среди покупателей.
За квартал спрос вырос на 14% и составил 10,9 тыс. ДДУ, что на 20% превышает показатели годичной давности. На фоне снижения ключевой ставки и позитивных ожиданий по дальнейшей кредитной политике рассрочки и ипотеки с льготным периодом становятся все более привлекательными для покупателей, которые рассчитывают в перспективе перейти на ипотеку с улучшенными условиями».
[1] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.
Оригинальные квартиры перестают быть атрибутом исключительно премиальной недвижимости. Эксперты отмечают, что все чаще необычные лоты можно встретить и в «комфорт», и в бизнес-классе – ряде жилых комплексов их доля достигает 30-50%.
Среди наиболее распространенных вариантов – террасы, второй свет, высокие потолки, патио и панорамные окна. Однако застройщики в борьбе за покупателя создают и другие планировки – квартирография в современных новостройках может включать десятки разных предложений.
Согласно аналитике ЦИАН, в 2024 году свыше 40% покупателей были готовы рассмотреть неординарные лоты. При этом клиентов не смущает, что они в среднем на 12% дороже, чем типовые варианты. По данным «ГК Алькор», в Петербурге лишь 19% новостроек предлагают квартиры с террасами – и за подобную опцию, как и за привлекательный вид, готовы платить: в проектах бизнес-класса лоты с террасами стоят в среднем на 6% дороже аналогичных. Эксперты компании прогнозируют сохранение тренда на нетривиальные варианты.
Подтверждение этой тенденции можно проследить во многих жилых комплексах города. Например, проект «Кронфорт» в Кронштадте насыщен нестандартными лотами: здесь есть квартиры с террасой (и даже двумя сразу), эркерами, угловым остеклением, анфиладой окон (несколько окон в одном помещении), пятиугольными комнатами, французскими балконами и окнами на две стороны света. При этом во всех квартирах предусмотрены панорамные окна из алюминиевого профиля и потолки высотой 3-3,4 м.
«Доля классических и нестандартных планировок зависит от концепции и класса объекта. В малоэтажном квартале «Кронфорт. Центральный» квартиры с террасами составляют порядка 10% от общего числа лотов, с лоджиями или балконами разных конфигураций – 45%. Кроме этого, мы предлагаем лофты со свободной планировкой – они занимают 22%», – говорит коммерческий директор «ГК Алькор» Алексей Бушуев.
Эксперты также отмечают, что среди решений, которые делают планировки уникальными, можно отметить увеличение размеров окон. «Это требует применения специальных стеклопакетов и высококачественных материалов, поэтому чем больше площадь остекления, тем дороже проект. Например, стандартная высота окон в жилье комфорт-класса составляет порядка 1,85 м, в жилых комплексах более высоких классов достигает 2,1 м. При этом мы видим, что панорамные окна, витражное остекление, французские балконы пользуются интересом покупателей», – отмечает директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева.
То же самое относится к террасам и нестандартным решениям, например, квартир формата High Flat с увеличенной высотой потолков и панорамным остеклением с применением тонкого алюминиевого профиля. В комфорт-классе такие решения появляются точечно, в бизнес- и премиум-классе их условно можно назвать стандартом.
Покупатели, выбирающие нестандартные планировки, относятся к самым разным категориям. Террасы ценят практически все, особенно если они видовые. Квартиры с большим количеством окон предпочитают молодые и семейные покупатели – это отвечает современным трендам о комфорте и здоровых условиях для воспитания детей. Эта же категория любит и просторные кухни-гостиные, так как в них можно легко собраться даже с большой компанией родственников или друзей. Эркеры нравятся интровертам – в них можно оборудовать камерный уголок для работы или отдыха. Конечно, все нестандартные варианты стоят дороже – поэтому аудитория таких квартир, как правило, располагает достатком выше среднего.
Неординарные планировки востребованы на всех этапах реализации проекта. Однако наиболее ликвидные лоты традиционно разбирают в первую очередь – это видовые варианты, квартиры с террасами и другими панорамными характеристиками (анфилада окон, угловое остекление). Согласно данным Trend Agent, такие квартиры продаются, как минимум, на 10% дороже аналогичных вариантов, а также на 15-20% быстрее.
«Если говорить о нестандартных планировках с видовыми характеристиками, то средний чек сделки составляет от 12 до 30 млн рублей. Цена зависит от обзора: частичный, полный, парк или заповедник, река или залив, панорамы в целом, а также опций и класса проекта. В квартале «Кронфорт. Центральный» квартиру с лоджией можно приобрести от 9,3 млн рублей, с террасой – от 9,8 млн, нестандартной геометрией комнат – от 10,3 млн, окнами на две стороны света – от 11,7 млн, эркером – от 16,8 млн, пятиугольной кухней-гостиной с тремя окнами – от 17,1 млн рублей», – уточняет Алексей Бушуев.
Эксперты уверены, что в дальнейшем интерес к планировкам, которые будут учитывать разные сценарии жизни покупателей, будет возрастать. Продуманное зонирование, эргономичные решения и максимально функциональное использование каждого квадратного метра будут определять привлекательность проекта.
Аналитический центр Домклик изучил данные своей витрины по стоимости 1 кв. м на рынке новостроек в августе-сентябре 2025 года в региональных центрах, а также в крупных и курортных городах. На основе этих данных эксперты вычислили разницу в ценах и выделили города с наибольшим снижением в процентном соотношении за указанный срок.
Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка:
За период с августа по сентябрь 2025 года стоимость квартир на первичном рынке наиболее снизилась в подмосковном Домодедово (-11,1%), а также курортных городах Ставропольского края – Минеральных Водах (-6,8%) и Пятигорске (-4,7%).
Одна из особенностей рейтинга городов-лидеров по снижению цен на первичном рынке – в нем широко представлены города Подмосковья (4 города) и Ставропольского края (3 города).
Самое значительное снижение цен по итогам августа-середины сентября зафиксировано в Домодедово, где кв. м упал более чем на 11%: со 171,5 тыс. руб. до 152,5 тыс. рублей. В других городах Московской области отрицательная динамика скромнее. Так, в Одинцово цены уменьшились на 1,3% (с 223,5 до 220,5 тыс. руб.), а в Клине и Наро-Фоминске на 0,4% и 0,3% соответственно.
В тройку городов с самыми подешевевшими квартирами на первичном рынке вошли Минеральные Воды (-6,8%) и Пятигорск (-4,7%), расположенные в Ставропольском крае. В Минеральных Водах стоимость квадратного метра теперь составляет 110 тыс. руб., а в Пятигорске – 167 тыс. руб. Помимо курортных городов Ставропольского края, цены снизились и в региональном центре – Ставрополе (-2%).
За пределами топ-3 городов остался Новороссийск, где кв. м стал дешевле на 4,6% и сейчас оценивается в 215 тыс. руб.
В Мурманске «метр» в новостройке стал стоить 135 тыс. руб. (-4,2%), а в Саранске, столице Республики Мордовия, чуть более 115 тыс. руб. (-4%). Наконец, в Краснодаре снижение составило 0,5% – до 166 тыс. руб.
Стоит отметить, что за период август-сентябрь 2025 года в почти 50 городах цены не изменились.