Качественные ТЦ Казани заполнены на 95%
Современных объектов все еще мало, столица Татарстана отстает от других миллионников по уровню обеспеченности качественными торговыми площадями.
По данным исследования компании IDEM-консалтинг, в городе всего 16 качественных ТЦ*. Они составляют около 30% от всего объема торговых площадей. Вакансия в таких объектах низкая, около 5%, что указывает на явный дефицит качественных торговых площадей.
Ставки аренды в современных ТЦ в два раза выше, чем в устаревших – 3-4,5 тыс. руб./м2 в месяц.
Столица Татарстана отстает от других миллионников по уровню обеспеченности качественной недвижимостью. В Казани на 1000 жителей приходится 357 м2. Для сравнения: в Ростове-на-Дону 502 м2, Нижнем Новгороде 536 м2, Екатеринбурге 549 м2, а в Краснодаре в два раза больше – 794 м2.
Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга компании IDEM-консалтинг: «Казань перспективный город для открытия новых ТЦ, однако темпы развития сдерживает ограниченный круг международных брендов и федеральных ритейлеров, а также кредитная политика.
На сектор торговой недвижимости оказывают влияние и два других фактора. Во-первых, в городе четко выражен территориальный дисбаланс торговых центров. В Кировском и Авиастроительном районах качественные ТЦ отсутствуют, тогда как в Советском районе обеспеченность превышает 600 м2 на 1000 человек.
Во-вторых, в Казани довольно высокая доля суперрегиональных и региональных объектов. Обычно они формируют от 45 до 60% рынка, а в столице Татарстана их число достигает верхней границы нормы – 60%. Это, с одной стороны, повышает конкуренцию среди крупных игроков, а с другой – создает риски при реализации новых масштабных проектов, но при этом потенциально стимулирует строительство районных ТЦ, доля которых на рынке – 17%.
Причем конкуренция в сегменте крупных казанских ТЦ рискует усилится. В столице Татарстана заявлены несколько проектов полезной площадью почти 200 тыс. м2. Если все они будут реализованы, обеспеченность превысит 450 м2 на 1000 человек».
Денис Зыков: «В Казани есть потенциал для развития именно качественных районных торговых центров. Их доля невысока, а дисбаланс в территориальном распределении объектов, активное развитие проектов КРТ и застройка новых микрорайонов создают предпосылки для строительства небольших современных ТЦ, особенно в составе жилых комплексов. Однако это уже не просто торговые или торгово-развлекательные центры, это центры досуга, многофункциональные комплекты, включающие бизнес-центры и спортклубы. Популярность объекта определяется тем, как он «настроен» на своих посетителей, как учитываются их интересы, возраст, потребности. Именно так мы подходили к разработке концепции недавно открывшегося «АРТ Центра», и в первый год своей жизни он уже популярен и востребован.
Дальнейшее развитие рынка торговых центров будет идти путем реконструкции, реконцепции и реновации устаревших объектов или строительства профессиональных небольших проектов, но с тщательно проработанной концепцией».
На фоне резкого снижения спроса и усиления конкуренции застройщики все чаще стали прибегать к прямому способу привлечения покупателя – существенным скидкам. Но возможности девелоперов в этом плане сильно ограничены. В целом дисконт на рынке новостроек не может носить массового характера и вряд ли превысит 20%, считает генеральный директор LAR Development Евгений Бескровный.
«Часть проектов на рынке были запущены несколько лет назад в благоприятной для рынка ситуации. Это позволило застройщикам за счет динамического ценобразования достаточно хорошо разогнать их стоимость с момента старта продаж и накопить «запас прочности». Сегодня в таких проектах иногда можно видеть серьезные скидки, вплоть до 15%, как правило, они касаются готовых квартир. Еще одна «дисконтная» группа – проекты комфорт-класса формата квартальной застройки, когда несколько девелоперов одновременно застраивают участки по соседству, и среди них есть высокая конкуренция. По таким проектам сегодня можно видеть скидки, доходящие до 20%», – отмечает Евгений Бескровный.
Самые крупные скидки, по словам эксперта, по-прежнему носят точечный характер – на отдельные дома или ограниченный пул квартир. Чаще всего это так называемое «замерзшее» жилье, цены на которое повышалось вместе со всеми остальными, хотя из-за планировочных решений или других характеристик эти лоты изначально не были высоколиквидными. «Обычно они выделяются отдельным пакетом, на него предоставляется серьезный дисконт, а маржа с других квартир его перекрывает. Такие пакетные предложения есть во всех проектах и любом сегменте», – отмечает эксперт.
Минимальные возможности для предоставления серьезных скидок – у жилых комплексов, вышедших на рынок в конце 2023-го и в течение 2024 года. Такие объекты, как правило, еще не успели набрать хороший «люфт» между ценой на старте и текущей стоимостью продаж. А у девелоперов «физически» отсутствует возможности для крупных дисконтов – этому препятствуют финансовые модели и обязательства перед банками.
«Если цикл реализации проекта не слишком большой, а кривая стоимости не сильно выросла, то и возможностей существенно меньше. В новых проектах покупателям точно не стоит ждать прямого дисконтирования, а размер скидочных акций вряд ли превысит 10%. Особенно это касается бизнес-класса – здесь речь больше идет про льготные схемы покупки, к примеру, рассрочку без удорожания на длительный период. Или о паркинге в подарок, что тоже хороший бонус – его стоимость в таких проектах может достигать нескольких миллионов рублей», – отмечает Евгений Бескровный.
По прогнозам ВТБ, к концу года рублевый портфель сбережений физлиц на рынке увеличится на 10,8 трлн (+26% за год), до 51,9 трлн. Портфель розничных кредитов вырастет на 5,6 трлн рублей (+16%) – до 40,6 трлн. Таким образом, рынок сбережений почти в два раза обгонит по абсолютному приросту рынок кредитования в России. Об этом в рамках ВЭФ-2024 заявил заместитель президента — председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Прирост рублевого портфеля сбережений за первую половину текущего года уже обогнал рост портфеля розничного кредитования – 12% против 9,4%. Прирост рублевого портфеля сбережений составил 4,95 трлн против 3,31 трлн руб. кредитного портфеля физлиц.
В этом году рынок сбережений показывает рекордный рост за всю историю России. В первую очередь, на него влияет жесткая денежно-кредитная политика регулятора, которая выражается в росте ставок по депозитам и кредитам. По результатам 6 месяцев общерыночный рублевый портфель сбережений физлиц достиг 46,1 трлн, а во всех валютах – 49,8 трлн.
В то же время рынок розничного кредитованиях постепенно «охлаждается». По итогам 8 месяцев общий объем кредитных продаж физлицам в России достиг 9,8 трлн рублей*, что на 5,4% ниже показателей 8 месяцев 2023 г. Всего в этом году, по оценке ВТБ, выдачи розничных кредитов в России составят 14,7 трлн рублей, что на 9,3% ниже итогов 2023 года.
«Мы находимся в новом эпохальном цикле – как и в предыдущем году рынок сбережений продолжает обгонять рынок кредитования. Ставки по рублевым инструментам держатся на высоком уровне уже 9 месяцев и с каждым днем все больше усиливают интерес вкладчиков к депозитам и накопительным счетам, заставляя аккумулировать на них все больше средств. Ситуация может начать меняться только вслед за изменением ключевой ставки, но как минимум до конца года снижения доходности по накопительным продуктам мы не ожидаем. Сейчас вкладчики – это ядро клиентской базы банков, наиболее активный сегмент. Важно помнить, что по итогам этого года им придется впервые выплачивать налоги по полученной доходности, и этот факт важно учитывать в своих финансовых планах», – прокомментировал Георгий Горшков.
*Прогноз ВТБ на основе данных Frank RG, без учета POS-кредитования