28 тыс. кв. м складов планируется к вводу вдоль трассы ЮЛА в 2025-2027 гг.
Согласно аналитическим данным Commonwealth Partnership (CMWP) площадь строящихся складских объектов классов А и В вдоль Южно-Лыткаринской автодороги (ЮЛА) Московского региона с заявленной датой ввода в эксплуатацию до 2027 г. составляет 28 тыс. кв. м*. За период 2023-2024 гг. новое строительство складской недвижимости классов А и В вдоль ЮЛА насчитывалось 20 тыс. кв. м*. ЮЛА после полного запуска трассы будет проходить через юго-западное, южное и юго-восточное направления.
«74% от планируемого объема ввода в эксплуатацию до 2027 г. будет обеспечено одним объектом, площадь которого составит 28 тыс. кв. м. Доля объектов формата Light Industrial вдоль Южно-Лыткаринской автодороги в 2025 г. составит 23%, что на 5 п. п. выше значения за период 2023-2024 гг.», — отметила Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.
«Близкое расположение автодороги к городской агломерации – одна из причин строительства складских объектов меньшей площади вдоль трассы. Девелоперы отдают предпочтение небольшим объектам, преимущественно формату Light Industrial. Вдоль ЮЛА в статусе строительства находятся 3 объекта этого формата с заявленной датой ввода в эксплуатацию до 2027 г.» — подчеркнул Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP.
ЮЛА станет полноценным дублером Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД) по южному направлению. Автодорога станет дополнительной поддержкой, с точки зрения логистики, для самого загруженного, южного направления. Вдоль трассы будут располагаться объекты меньшего масштаба в связи с расположением в зоне городской логистики.
Распределение существующих и строящихся объектов вдоль трассы*
Доля строящихся складских объектов вдоль ключевых платных автодорог Московской области в общем объеме проектов в стадии строительства с заявленными датами ввода в эксплуатацию в период 2025-2027 гг. насчитывает 621 тыс. кв. м. (12%). Ключевые платные автодороги Московского региона включают центральную кольцевую автомобильную дорогу (ЦКАД), М-12 «Восток» и Южно-Лыткаринскую автодорогу (ЮЛА).
Commonwealth Partnership (CMWP) и девелопер STONE провели совместное исследование «Деловые кластеры Москвы: традиционные и перспективные». Согласно исследованию, развитие офисной недвижимости в Москве характеризуется смещением активной строительной фазы в перспективные кластеры, такие как «Савеловская», «Ходынка», «Силикатные – Магистральные» и «Калужская»*. В то время как традиционные деловые районы, такие как «Павелецкая», ММДЦ «Москва-Сити», «Белорусская» и «Ленинградский коридор» прошедшие начальную реализацию, находятся на стадии обновления и расширения существующей инфраструктуры. Цикл жизни делового кластера составляет 4-5 поколений офисов, а девелоперский цикл одного объекта в идеальном сценарии оценивается в 4-4,5 года. Таким образом, становление деловой локации оценивается в 15-20 лет от момента начала строительства первых объектов.
Перспективные кластеры
Традиционные кластеры Москвы формировались органически, на основе устойчивого баланса спроса и предложения. Ключевые этапы развития таких кластеров: единичный ввод, этап активной застройки, последующая стабилизация и локальная экспансия.
«Географическая динамика офисных зон все больше определяется индукцией спроса: новые проекты возникают рядом с уже устоявшимися кластерами, в частности от «Москвы-Сити» тянутся площадки «Большого Сити», а от «Белорусской» складывается единый «Белорусско-Савеловский» кластер, объединяющий все локации в единую деловую зону. В отличие от традиционных органических деловых кластеров, на развитие перспективных площадок влияет деятельность города (КРТ, МПТ и МаИП), однако ключевым фактором является перенос (индукция) спроса из существующих деловых кластеров», – отметила Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.
«В последние годы мы фиксируем усиление офисной функции в радиусе 3-5 км от ТТК, что стало возможным благодаря появлению новой транспортной инфраструктуры в сочетании с городской программой по созданию мест приложения труда. Городские программы, такие как КРТ и МаИП, безусловно, приоритетны, но профессиональный офисный игрок оценивает площадки прежде всего с точки зрения актуальности бизнес-функции в данном районе и возможности формирования качественного офисного продукта. Так, мы оцениваем участки в первую очередь с позиции рынка — вслед за развитием городской инфраструктуры, что позволяет нам формировать продукт, соответствующий реальным потребностям города и возможности», – подчеркнула Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE.
Общее предложение в динамике с 2025 по 2030 год и доля свободных офисных площадей по кластерам
Особое внимание в исследовании уделяется кластеру «Калужская», который представляет собой яркий пример новой волны девелопмента, получившей развитие на фундаменте существующего делового района. В отличие от других существующих кластеров, экспансия Калужской метрокоммуны – внутренняя. Основная причина формирования исходного органического делового кластера – это редевелопмент. Катализатором новой волны офисного строительства стал очередной этап «браунфилд» девелопмента, начавшийся с вводом в эксплуатацию Большой кольцевой линии метро, и наложившийся на активное развитие программы стимулирования мест приложения труда (МПТ). Это привело к появлению новых знаковых объектов, таких как БЦ GEOLOG 2 (2026), Level Work Воронцовская (2026) и Stone Калужская (2028). Общее предложение офисных площадей в кластере «Калужская» к 2030 году увеличится на 34,3%, достигнув 440 тыс. кв. м.
Диаграмма развития кластера «Калужская»
Первую тройку в рейтинге застройщиков по объемам возводимого в столице жилья составили ГК «ПИК», «Самолет» и MR Group.
Группа компаний «ПИК» сохранила первое место в рейтинге девелоперов по текущим объемам строительства жилья в Москве. Это следует из рейтинга «РБК Недвижимости», составленного на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).
По данным на начало октября, ГК «ПИК» возводит в столице 61 жилой дом (51,1 тыс. квартир) общей площадью 2,2 млн кв. м. Проекты группы компаний занимают 12,5% в общем объеме возводимых в столице новостроек.
Второе место в рейтинге занимает ГК «Самолет», строящая 66 домов (29,9 тыс. квартир) общей площадью 1,3 млн кв. м и занимающая 7,6% от общего объема на рынке новостроек Москвы.
Третью позицию заняла MR Group (1,2 млн кв. м, 25 домов, 21,1 тыс. квартир), чья доля на рынке новостроек Москвы составляет 6,7%.
Четвертое место у компании ГК «А101», возводящей 1 млн кв. м в 26 домах на 22,4 тыс. квартир, ее доля на рынке новостроек Москвы составляет 6,1% от общего объема строительства. Замыкает первую пятерку рейтинга столичных застройщиков компания Level Group, строящая 0,8 млн кв. м (21 дом, 15,9 тыс. квартир) с долей 4,5% в общем объеме жилищного строительства в столице.
По сравнению с прошлым рейтингом в его первой десятке произошли два изменения. Компания Level Group поднялась с шестого места на пятое, а компания «Донстрой» опустилась с пятой позиции на шестую.
В рейтинге девелоперов учитываются возводимые жилые дома и комплексы апартаментов из проектных деклараций, опубликованных в ЕИСЖС на 1 октября 2025 года. Рейтинг «РБК Недвижимости» «Топ-10 застройщиков Москвы» публикуется регулярно в начале каждого месяца.
Совокупный портфель текущего строительства столичных девелоперов на начало июня составил 17,7 млн кв. м, что идентично сентябрьскому показателю. Десятка крупнейших застройщиков возводит 9,45 млн кв. м, в совокупности на них приходится 53,9% в общем портфеле строящихся жилых проектов в Москве.