Девелопмент в режиме выживания
Первую половину 2025 года строительный рынок встретил убытками и угрозой череды банкротств. На фоне высокой ключевой ставки и отсутствия массовой льготной ипотеки девелоперы вынуждены сосредоточиться не столько на развитии бизнеса, сколько на его сохранении.
Росстат подсчитал: по итогам первого полугодия 2025 года убытки строительных компаний составили 302,4 млрд рублей — в 2,2 раза больше, чем за аналогичный период 2024-го. Рост убытков у застройщиков зданий увеличился в 2,6 раза — до 169 млрд рублей, инженерных сооружений — почти вдвое, до 100,3 млрд.
При этом совокупная прибыль компаний выросла на 27,3% — до 501,5 млрд рублей: 282,5 млрд — у застройщиков зданий (+63,3%), 111,1 млрд (-10,5%) — инженерных сооружений. В итоге сальдированный финансовый результат до налогообложения в отрасли сократился на 22,4% — до 199,1 млрд рублей. В сфере строительства зданий показатель вырос на 5,7% — до 113,5 млрд рублей, инженерных сооружений — упал на 84,8% — до10,8 млрд рублей.
По данным консалтинговой компании MACON и госкорпорации ДОМ.РФ, выручка девяти крупнейших застройщиков жилья в первом полугодии 2025 года относительно первой половины 2024-го сократилась на 9% — до 581 млрд рублей. У некоторых участников рынка чистая прибыль сократилась, хотя выручка подросла. Так, у Группы «Самолет» выручка осталась на уровне прошлого года — 171 млрд рублей, но чистая прибыль упала на 61,9% — до 1,8 млрд рублей. Выручка Группы «Эталон» выросла на 34,9% — до 77,4 млрд рублей, но чистая прибыль, как и год назад, — отрицательная (-8,9 млрд рублей). У ГК ПИК выручка выросла на 24% — до 328 млрд рублей, чистая прибыль сократилась на 22% — до 32 млрд рублей. Выручка Группы ЛСР подросла на 13% — до 96,4 млрд рублей, но зафиксирован убыток в 2,4 млрд против прибыли в 4,4 млрд рублей год назад.
Как подсчитали аналитики ДОМ.РФ, за первые семь месяцев 2025 года девелоперы продали 12,3 млн кв. м жилья в новостройках — на 22% меньше, чем годом раньше. Совокупная сумма сделок составила 2,5 трлн рублей, что на 13% меньше, чем год назад.
Кроме того, по подсчетам аналитиков Банка ДОМ.РФ, средняя задолженность девелоперов перед банками составляет 8,9 трлн руб. при средневзвешенной ставке 10,6% годовых.
Дамоклов меч банкротства
Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, выступая в феврале 2025 года в Ассоциации банков, отметила замедление роста кредитования в ноябре 2024 года, «когда сами банки умерили аппетиты, потому что уже использовали значительную часть запаса капитала».
По ее мнению, строительная отрасль должна была безболезненно пережить замедление ипотечного кредитования: граждане активнее стали покупать жилье без ипотечных займов, а застройщики за последние пару лет накопили запас прибыли.
Однако спустя всего несколько месяцев речь идет о возможных банкротствах застройщиков.
По данным Центробанка, строительные компании за семь месяцев 2025 года нарастили объем просроченных кредитов перед банками на 19% — с 223,6 млрд рублей до 267,2 млрд рублей.
В кулуарах выставки «Иннопром», прошедшей в июле, Андрей Клепач, главный экономист ВЭБ.РФ, заявил: «Мы видим, что в строительстве — отрицательная динамика, и застройщики — в условиях дорогих денег. Часть из них, видимо, обанкротится».
О риске банкротства в интервью газете «Ведомости» говорил и Марат Хуснуллин, вице-премьер. По его словам, сейчас есть риск банкротства примерно у 20% застройщиков. Но если продажи жилья не станут активнее, в зоне риска окажутся уже более 30% компаний.
«Насчет вероятности банкротств девелоперов — примерно 20% застройщиков потенциально в желтой зоне. Фактически они уже работают с убытком, но из-за механизма эскроу это еще не приводит к кассовым разрывам, и поэтому даже снижать цену им не надо. Но проблема уже растет и потом может прорвать!» — написал в своем телеграм-канале по результатам форума «Движение» Ильдар Хусаинов, основатель сетевой компании «Этажи».
Необходимо подчеркнуть: проблемы застройщиков скажутся на «смежниках» — подрядчиках, поставщиках, производителях материалов. Банкротства строительных компаний могут вылиться в задержку платежей контрагентам и суды.
Несите ваши денежки…
Причин для убытков девелоперских компаний достаточно. В частности, на десятки процентов выросли расходы из-за высокой ключевой ставки. Использование рассрочек, заменивших ипотеку, нарастило дебиторскую задолженность. При этом количество новых договоров сократилось.
«Чистый убыток на уровне 8,9 млрд рублей вызван высокой стоимостью обслуживания долга из-за резкого роста ключевой ставки с 16% в первом полугодии 2024 года до 21% в первом полугодии 2025 года и введения макропруденциальных надбавок», — объясняет Группа «Эталон» свои проблемы.
Компания «Яков и партнеры» оценивает маржинальность жилых проектов в 5–10%, но во многих регионах России она отрицательна.
По данным аналитического обзора Национального рейтингового агентства (НРА), застройщики массово перешли на схему рассрочек, и объем накопленной задолженности по таким схемам превысил 1 трлн рублей. Рост доли рассрочек в сделках увеличивает финансовую нагрузку для девелоперов, что несет риски для рынка и дольщиков. А разрыв предложения и спроса — распроданность жилья упала за последние два года до исторического минимума в 31–32% — означает серьезные риски для всего рынка, отмечают аналитики.
Нераспроданные квартиры — еще одна статья расходов. Содержание каждой, включая коммунальные услуги и налоги, обходятся в среднем в 200–360 тыс. рублей в год.
Специалисты компании MACON, кроме того, отмечают снижение стоимости ценных бумаг застройщиков на фоне ожиданий слабых результатов и падения продаж по итогам года. «Давление на котировки оказывает в первую очередь высокая ключевая ставка ЦБ РФ, которая, с одной стороны, делает недоступной ипотеку для широкого круга покупателей, с другой — побуждает инвесторов держать средства на банковских депозитах, а не вкладывать их в акции компаний на бирже».
Также на стоимость акций влияют публикации операционных результатов, отказ от выплаты дивидендов, который застройщики практикуют уже с 2022 года, и разного рода слухи, в том числе неподтвержденные.
Своя политика
Выступая на Московском финансовом форуме, Эльвира Набиуллина предупредила: чем ниже будет ключевая ставка, тем жестче должна быть кредитно-денежная политика.
Но именно ее ослабление могло бы положительно сказаться на строительном бизнесе.
Закредитованность застройщиков является высокой, и бо́льшая часть свободных средств идет на выплату процентов и погашение кредитов, отмечают аналитики MACON. По их прогнозам, в ближайшей перспективе акции девелоперов продолжат показывать динамику хуже рынка. «Потенциал для возобновления выплат дивидендов и повышения доходности сейчас минимальный… При этом сохраняется потенциал для роста на горизонте двух-трех лет. Позитивный эффект может оказать ослабление денежно-кредитной политики, однако оно, вероятно, будет постепенным и в краткосрочной перспективе не окажет существенной поддержки бизнесу», — указано в исследовании компании.
В обзоре НРА сказано: «Без системных мер государственного регулирования сектор рискует столкнуться с кризисом ликвидности застройщиков, ростом социальной напряженности из-за замороженных строек и дальнейшим снижением доступности жилья для населения. Требуются возобновление целевых программ поддержки и корректировка денежно-кредитной политики».
«Рассчитывать на какую-либо дополнительную финансовую поддержку отрасли не стоит, у бюджета явно есть более приоритетные задачи. Чиновники повторили это несколько раз. Более того, я не удивлюсь, если через несколько месяцев и текущие условия семейной ипотеки будут скорректированы в пользу большей экономии бюджета РФ. Я бы рассматривал этот вариант как базовый, если был бы девелопером», — указал Ильдар Хусаинов.
Айман Эль-Хашем, партнер-эксперт компании «Яков и партнеры», в статье для газеты «Ведомости» предлагает вариант оптимизации расходов: «Российская отрасль по-прежнему опирается на модель генподряда, которая фактически перестала выполнять свою изначальную роль центра компетенций и гаранта стабильности. Сегодня она чаще становится источником удорожания и дополнительных рисков. Пересборка отраслевой модели, в которой девелопер берет на себя функции управления ключевыми пакетами работ и снабжения, а также развивает собственные строительные мощности, способна снизить себестоимость проектов на 10–20%. При этом появляется большая предсказуемость сроков и качества, снижается зависимость от внешних игроков.
Это не призыв одномоментно отказаться от генподрядчиков, а скорее, найти новый баланс: сильные заказчики оставляют за собой контроль над ключевыми пакетами и закупками, а для остального используют подрядчиков как исполнителей. Такой подход уже доказал свою эффективность за рубежом и постепенно укореняется в России».
ВТБ провел в Санкт–Петербурге опрос о первых шагах в карьере: ожиданиях от работы, зарплатных предпочтениях и возможностях совмещения с учебой. Согласно исследованию, для большинства респондентов старт карьеры — это не просто способ заработка, а важный этап профессиональной адаптации, где на первый план выходят гибкий график, поддержка работодателя и практический опыт.
Большинство опрошенных считают, что начинать работать или подрабатывать нужно уже в 14-18 лет. Почти 60% горожан действительно начали работать еще во время учебы — в школе, колледже или университете.
Почти каждый пятый участник (17%) опроса считает совмещение работы с образовательным процессом несложным и полезным опытом. Однако 73% сталкивались с трудностями при совмещении карьеры и учебы. Одним из значимых факторов успешного старта карьеры 78% опрошенных считают опыт стажировок, причем для 26% он является критически важным. Более половины готовы рассматривать его как желательный, но необязательный критерий.
При выборе первой работы чаще всего респонденты обращают внимание на график работы (46%), помощь в адаптации (42%) и наличие стажировок (39%). Только 28% участников опроса назвали конкурентный доход значимым критерием.
«Результаты опроса верно отражают современные тенденции на рынке труда и ожиданий молодежи. Мы наблюдаем устойчивый рост числа молодых клиентов до 30 лет, получающих регулярные зачисления на карту ВТБ. По итогам 2024 года их доля в нашем зарплатном портфеле достигла почти трети. Особенно заметен рост в двух возрастных группах: доля клиентов 22–25 лет увеличилась на 25%, а самая молодая аудитория — 14–16 лет — выросла на 42%. Эти данные подтверждают важность поддержки молодых специалистов и создания условий для успешного старта их карьеры», - комментирует Евгений Темяков, начальник управления «Зарплатные проекты» ВТБ.
Опрос был проведен с 20 по 25 мая по репрезентативной выборке среди 1500 россиян в возрасте от 18 до 65 лет в городах с населением более 100 тыс. человек.
Покупатели квартир в новостройках знают, что цены на жилье все время растут, и зачастую обвиняют в этом жадных девелоперов. Однако маржинальность девелоперских проектов за три года сократилась в три раза. Одна из существенных причин — удорожание себестоимости строительства.
На удорожание строительства обратили внимание власти. Владимир Путин, президент России, на расширенном заседании президиума Государственного Совета в режиме видеоконференции по нацпроекту «Инфраструктура для жизни» отметил: «В последние годы строительный комплекс у нас динамично развивается… Однако сейчас, с учетом текущей конъюнктуры и макроэкономической ситуации, есть риски торможения».
В числе причин, кроме падения спроса и проблем с ипотечным кредитованием, он назвал также рост стоимости банковского проектного финансирования для строительных компаний. Вкупе это сократило запуск новых проектов на 23% в текущем году относительно прошлого года. «У застройщиков растут долги, что угрожает устойчивости бизнеса, вплоть до ухода с рынка, и может привести к сокращению занятости в отрасли, негативно сказаться на всей экономике», — указал президент.
Участники онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» отметили падение маржинальности девелоперских проектов в три раза по сравнению с 2022 годом, поскольку себестоимость строительства растет быстрее, чем цены на новостройки.
Как отметил Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ.РФ, по проектам, начатым в марте 2023 года, средневзвешенные цены продаж новостроек увеличились максимум на 10%, а себестоимость только по СМР выросла более чем на 20%.
По его словам, удорожание строительства зависит от региона. Так, в Астрахани это 50%, в Екатеринбурге — 40%. При этом не учитываются рост затрат на покупку земли, банковское сопровождение, инженерную и социальную инфраструктуры, заработные платы управленческого персонала, где за два года наблюдается рост от 50% до 250%.
«Увеличение вызвано несколькими факторами: высокой ключевой ставкой, которая делает кредиты дороже, курсом валют и изменениями в логистике из-за санкционного давления и трудностей оплаты счетов из-за рубежа. Дополнительные факторы — повышение цен на газ, электроэнергию и топливо, рост тарифов на грузоперевозки по железным дорогам», — перечислил Александр Кравцов, совладелец компании Fizika Development.
Что выросло, то выросло
Никита Стасишин, первый заместитель главы Минстроя РФ, в ходе Всероссийского жилищного конгресса перечислил некоторые статьи возросших затрат. Например, налог на прибыль, увеличение которого застройщики не прогнозировали, а потому не закладывали в экономические обоснования проектов. Выросла стоимость обслуживания проектного финансирования, бридж-кредитов на покупку земли, рабочей силы, стройматериалов. Кроме того, подчеркнул Никита Стасишин, строители возводят большой объем социальных объектов за свой счет.
В интервью порталу «Все о стройке» Дмитрий Трубников, генеральный директор «ФСК Девелопмент», отметил: стоимость денег становится одной из ключевых проблем для застройщиков. По некоторым объектам это может достигать 30% от стоимости проекта.
Сергей Юзовитски, директор по связям с общественностью АО «СК Компакт», утверждает: «Быстрее всего в последние годы дорожали отделочные материалы, рост по которым доходил до 20% за сезон. Близкими темпами росли и цены на железобетонные изделия и арматурную сталь».
По словам Александра Кравцова, с начала года на 5–7% выросли цены на теплоизоляционные материалы и сухие строительные смеси. Отмечается рост стоимости фурнитуры и инженерных комплектующих, особенно тех, которые по-прежнему частично зависят от импорта или требуют высокотехнологичной сборки.
В компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой») увеличение себестоимости строительства в среднем составило 7–11% в зависимости от сегмента. Одним из ключевых факторов роста стали цены на стройматериалы и оборудование. Так, увеличение себестоимости в проекте бизнес-класса оценивается в 11–13%, поскольку многие материалы, оборудование и техоснащение проекта связаны с иностранными производителями. «Свою роль сыграл и период резкого ослабления рубля — это также повлияло на стоимость закупаемых за рубежом решений. Впрочем, удорожание коснулось и отечественных стройматериалов по всем основным позициям. Безусловно, данный фактор стал одним из драйверов роста цен на недвижимость. Все возросшие затраты девелоперам приходится отражать в стоимости квадратного метра, иначе это отразится на финансовых моделях проектов», — подчеркнул Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development.
Себестоимость строительства1 1 кв. метра общей площади во втором квартале 2025 года по данным Единой информационной системы жилищного строительства
|
Субъект РФ |
Медианная |
Средняя стоимость 1 кв. м, тыс. руб. |
|
Московская область |
73,4 |
78,1 |
|
Москва |
149,2 |
156,8 |
|
Ленинградская область |
77,5 |
78,6 |
|
Санкт-Петербург |
94,4 |
105,4 |
Как с этим бороться
Затраты девелоперов растут. При этом многие от них не зависят. Например, растут цены на стройматериалы, но, как ранее рассказала Дарья Мартынкина, исполнительный директор НО «СОЮЗЦЕМЕНТ», от производителей тоже мало что зависит. «По данным аналитической компании “СМ ПРО”, с 2014 по 2023 год доля стоимости материальных затрат (включая стоимость материалов, деталей, конструкций) в стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья России снизилась с 45% до 27%. Сегодня она продолжает сокращаться. Одновременно растут затраты производителей цемента. Ценообразование в нашей отрасли зависит не столько от сезонного повышения спроса, как утверждается в некоторых публикациях СМИ, сколько от объективных факторов — увеличения тарифов естественных монополий, инфляции, дефицита кадров, удорожания импортного оборудования и запчастей, повышения утилизационного сбора и налоговой нагрузки, роста ключевой ставки Центробанка. Сейчас предприятия цементной промышленности не могут влиять более чем на 40% своих затрат».
Что делать в этой ситуации, многие не знают. По словам Дмитрия Трубникова, 70–80% себестоимости определяется еще на стадии проектирования. И позже что-то исправить трудно. Остается считать стоимость денег.
«Мы фиксируем рост спроса на услуги генподряда и профессионального управления строительством. Большинство крупных заказчиков понимаеют, что себестоимость проекта для них будет зависеть, в том числе, от того, насколько профессионально генподрядчик организовал закупки, какую команду он привлек к работе с проектом, как организовал работу на площадке, использовал ли он BIM- и ТИМ-технологии. Насколько его процессы простроены и автоматизированы. Проходила ли его команда предыдущие кризисы на рынке. Еще один критически важный момент — умение организовать стройку в сжатые сроки, поскольку на бизнес заказчиков уже почти два года влияет еще и высокая ставка в рамках банковского финансирования», — указал Сергей Юзовитски.
«Мы принимаем такие реалии рынка как данность. Ищем альтернативные решения, ведем конструктивную работу с поставщиками, находим с партнерами какие-то компромиссные варианты. Например, договариваемся об оплате поставляемых материалов в рассрочку», — говорит Евгений Бескровный.
По его мнению, сложилась «вполне нормальная рыночная ситуация», не требующая изменений и вмешательства со стороны государства.
Тем не менее Рустам Минниханов, глава Республики Татарстан, председатель комиссии Госсовета по направлению «Инфраструктура для жизни», предложил немало вариантов для улучшения ситуации на строительном рынке, выступая на Госсовете. По его словам, за 2024 год средний уровень покрытия задолженности средствами на эскроу-счетах снизился на 13 п. п. Это привело к удорожанию средней ставки по проектам финансирования до 10% годовых. Исходя из того, что дом строится 2,5 года, процент к уплате составляет до 40% от стоимости проекта. «Поэтому просили бы рассмотреть возможность возобновить субсидирование процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования. Такая форма была и действовала в 2022–2023 годы. С таким предложением обратился 21-й регион», — констатировал Рустам Минниханов.
В числе других проблем он назвал подключение построенного объекта к сетям и озвучил предложения регионов. Во-первых, от ресурсоснабжающих организаций нужны прозрачные условия при формировании цены на строительство объектов коммунальной инфраструктуры. При определении стоимости строительства обязательным условием должно быть использование ресурсно-индексного метода формирования сметных расчетов. Также требуется сократить сроки подключения к инженерным сетям. Кроме того, при проектировании жилых и социальных объектов необходимо уточнить действующие нормативные расчеты по нагрузке на инженерные сети: вода, электричество, тепло. «Например, правилами проектирования и монтажа предусматривается двукратное превышение проектной мощности электроснабжения над фактическим потреблением», — уточнил Рустам Минниханов.
Прогноз – на повышение
Пока чиновники только начали разрабатывать меры поддержки строительной отрасли, участники рынка ожидают дальнейшего роста себестоимости строительства. По мнению участников онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды», с учетом всех затрат, включая земельные участки, проектное финансирование и административные расходы, общий рост себестоимости новых проектов прогнозируется на уровне 50–80%.
Хотя Сергей Юзовитски полагает, что в текущем году себестоимость строительства будет расти менее стремительно, чем в предыдущие два года. По его мнению, за год она подрастет на 8–10% против 15–20% в прошлом году. Основными драйверами останутся инфляция, дефицит кадров и, по некоторым позициям, — отсутствие конкуренции между работающими на российском рынке производителями.