По данным аналитиков сервиса «Синица», объем предложения квартир и апартаментов стоимостью до 8 млн рублей в Большой Москве составляет менее 1/5 от общего объема предложения – около 18,4%, или порядка 6,2 тыс. лотов. В таком ценовом диапазоне в старых границах Москвы предлагается около 44% лотов, и 56% – на территории Новой Москвы. При этом на сделки с таким бюджетом в старых границах Москвы приходится порядка 21%, тогда как в Новой Москве – 66%.

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Ценовой ориентир в 8 млн возник не случайно – он складывается из среднего размера ипотечных кредитов и 20%-го первоначального взноса. Согласно Национальному бюро кредитных историй, по итогам февраля в Москве средний размер ипотечных кредитов составил 6,41 млн рублей. То есть всего за месяц средний ипотечный кредит вырос на внушительные 690 тыс. рублей (в январе 2021 года он составлял 5,72 млн рублей). А если приплюсовать к нему сумму первоначального взноса, то сумма, необходимая для покупки квартиры в ипотеку в Москве, выросла до почти 8 млн рублей».

И в старых границах Москвы и в Новой Москве подавляющее большинство предложения в бюджете до 8 млн рублей приходится на новостройки комфорткласса – 89% и 91%, соответственно. Это преимущественно однокомнатные варианты и квартиры-студии средней площадью около 31 кв. м и в среднем по 6,7 млн рублей в пределах МКАД и по 5,9 млн рублей за его пределами. В Новой Москве также около 25% от объема предложения в рамках 8-миллионного бюджета приходится на двухкомнатные квартиры средней площадью 56,3 кв. м и в среднем за 6,7 млн рублей.

На долю бизнес-класса приходится 11% предложения в старых границах Москвы и 7% – в Новой Москве. В основном это компактные студии площадью 28 кв. м в среднем за 6,9 млн рублей и 6,8 млн рублей, соответственно.

Что касается территориального распределения объемов предложения в ценовом сегменте до 8 млн рублей, то в старых границах Москвы основной объем –  порядка 56% – приходится на ЮВАО, 17% – на СВАО, 9% и 8% – на ЗАО и САО. В Новой Москве порядка 18% квартир приходится на ТАО, тогда как на НАО – 82%, при этом около 68% таких предложений сконцентрировано в трех поселениях – Сосенском (30%), Десёновском (21%) и Первомайском (17%).

«Резюмируем вышесказанное: если потенциальный покупатель присматривает квартиру в старых границах Москвы стоимостью до 8 млн рублей, то это, скорее всего, будет компактная однокомнатная квартира в районе Люблино площадью около 35,1 кв. м в новостройке комфорткласса на стадии подготовки строительной площадки. В Новой Москве за этот бюджет можно выбрать жилье в ближайших к МКАД районах (Сосенском или Десёновском), и это будет однокомнатная квартира не более 30 кв. м – тоже в новостройке комфорткласса, правда, на стадии возведения фундамента, – комментирует Наталья Шаталина. – Однако, несмотря на высокие цены, сложившиеся сейчас на рынке столичного региона, не стоит забывать о том, что вместе с ростом строительной готовности подрастет и цена квартиры. За первые полгода после старта продаж, когда строительство дома выходит из котлована и доходит до монтажа нижних этажей, стоимость может вырасти на 5-7% в зависимости от проекта, а до ввода в эксплуатацию она, как правило, прибавляет около 15-20%».

Аналитики Циан подвели итоги 1 кв. 2021 года на вторичном рынке недвижимости России. Цены продолжили рост, но есть первые признаки его замедления.

В выборку вошли 142 города с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир.

• Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке РФ увеличилась по итогам 1 кв.2021 года на 5,7% - до 72,9 тыс. рублей. За год (в сравнении с 1 кв. 2020 года) рост – на 17,2%.
• Средняя стоимость квартиры в продаже на вторичном рынке по РФ прибавила за квартал 1,5% – до 4,16 млн рублей.
• Отметку средней цены в 170 тыс. рублей за «квадрат» преодолели 4 российских города. Москва дорожает медленнее другие городов.
• “Дальневосточная ипотека” вывела Дальневосточный ФО в лидеры по росту цен на вторичном рынке.
• Стартовая средняя стоимость новых квартир в 1 кв. 2021 года на 19% выше, чем стартовая цена новых квартир, выходивших год назад.
• Конкуренция усиливается – текущий объем предложения на 12% выше прошлогоднего.

1. Рост цен на вторичном рынке – в два раза выше докризисного

Стоимость недвижимости на вторичном рынке РФ продолжила расти в начале 2021 года. По подсчетам Циан, средняя цена квадратного метра достигла отметки в 72,9 тыс. рублей – это на 5,7% выше, чем по итогам прошлого квартала (68,9 тыс. рублей). В годовой динамике (относительно 1 кв. 2020 года, еще допандемийного периода, текущая цена выше на 17,2% (тогда средний “квадрат” стоил 62,2 тыс. рублей).

Основной рост цен в квартале пришелся на февраль 2021 (+2,6% относительно предыдущего месяца). В январе и марте прирост был на уровне полутора процентов.

Ежемесячная динамика цен на вторичном рынке РФ

Источник: Аналитический центр Циан

Средний бюджет предложения на вторичном рынке в целом по РФ (города с населением от 100 тыс. человек) составляет сегодня 4,16 млн рублей при площади в 57,2 кв. м.  За квартал бюджет вырос на 60 тыс. рублей, за год – на 600 тыс. рублей (+16,7 %).

Динамика показателей кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)

Источник: Аналитический центр Циан

2. Отметку в 170 тыс. рублей за «квадрат» преодолели 4 российских города

Рост цен наблюдается практически по всей стране. Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке в Москве показала меньший рост, чем в целом по РФ: за прошедший квартал средняя стоимость кв. м увеличилась на 1,6% - до 257,6 тыс. р.  В городах Московской области (с населением от 100 тыс. человек) стоимость составляет в среднем 121,7 тыс. р. (+6,8% за квартал и +22,3% за год).

Подмосковье дорожает быстрее, чем столица. Циан связывает это с частичным перераспределением спроса как по причине увеличения цен на жилье (что ведет к смещению предпочтений по локациям), так и большему количеству сотрудников «на удаленке», которые теперь менее привязаны к центру города и могут рассматривать в том числе более удаленные локации.

В 1 кв. 2021 года в Московской области впервые появились города, в которых цена «квадрата» превысила в среднем 170 тыс. р. Это Реутов (176,1 тыс. р.) и Красногорск (173,7 тыс. р.).  Еще год назад средняя цена кв. м в этих городах только приближалась к отметке в 150 тыс. р. Сегодня же более 150 тыс. р. за «квадрат» - уже в семи городах Подмосковья.

В целом по России на втором месте по стоимости кв. м на вторичном рынке – Сочи с показателем в 180,2 тыс. р., что связано не только с высоким спросом на недвижимость на фоне закрытых границ и «удаленки», но и ограничений на точечную застройку. Всего за квартал «квадрат» в Сочи вырос в цене на 6%. На третьем месте (без учета городов Московской области) – по-прежнему Санкт-Петербург с показателем в 157,1 тыс. р. (+5,9% за квартал).

Вторичная недвижимость в регионах (вне столичных агломераций) выросла в цене за квартал на 5,3%, за год – на 15,3% - до 62,3 тыс. рублей. Из них в городах-миллионниках (Москва и Санкт-Петербург в статистике не учитываются) стоимость за квартал увеличилась на 4,5%, за год – на 15,3%. Наибольший рост за месяц и за год – в Казани, Омске (+7% за квартал).

Города с численностью населения от 500 тыс. до миллиона увеличились в стоимости квадратного метра за квартал на 4,7%, за год – на 15,5% - до 65,1 тыс. рублей за кв. м. Наибольший рост за квартал - в Томске, Пензе. Таким образом, наиболее «скромные» показатели роста цен наблюдаются в столице, тогда как большинство остальных городов прибавили в цене значительнее по стоимости «квадрата».

Динамика средних цен на вторичном рынке РФ

Источник: Аналитический центр Циан

3. Цены на «вторичку» растут по всей России

По подсчетам Циан, из 142 городов, попавших в выборку (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир), только в шести по итогам квартала отмечена околонулевая динамика или даже минимальное снижение в пределах 1%. Среди городов с населением от 500 тыс. человек в данный список вошел Ростов-на-Дону (-0,3%), где в годовой динамике прирост составил 6%. Наибольший рост – в Петропавловске-Камчатском и Южно-Сахалинске, где действует программа «дальневосточной ипотеки».

Именно в Дальневосточном ФО - самая высокая стоимость кв. м. на вторичном рынке, за прошедший год прирост составил почти 22%. Еще год назад лидером по средней цене по городам был Центральный округ. Самая доступная «вторичка» сегодня – в Северо-Кавказском и Приволжском ФО.

Динамика средней стоимости квадратного метра по федеральным округам

Источник: Аналитический центр Циан

4. Средняя стоимость «новинок» выросла на 19%

По подсчетам Циан, в 1 кв. 2021 года вторичный рынок недвижимости пополнился аналогичным числом новых квартир, как и в 1 кв. прошлого года (-1% по сравнению с 1 кв. 2020). В 78 городов из 142 количество нового предложения, вышедшего в продажу, снизилось.

В то же время средняя стоимость «новинок» существенно выросла: в 2021 году она составила 73,9 тыс. р. – это на 19% выше средней стоимости кв. м нового предложения в 1 кв. 2020 года (61,9 тыс. р.). Более чем на треть новое предложение стало дороже в Улан-Удэ, Чите, Курске, Омске, Петрозаводске, Петропавловск-Камчатском, Череповце, Благовещенске.

Динамика средних цен и объема «новинок» рынка в городах-миллионниках

Источник: Аналитический центр Циан

Текущий объем предложения на вторичном рынке - на 12% выше, чем кварталом ранее (что также свидетельствует об охлаждении спроса). В годовой динамике – прирост на 4%. Почти половина всего предложения сосредоточена в городах-миллионниках (42%). Годом ранее доля была чуть выше – на уровне 46%.

В отличие от всего рынка, отдельно по городам-миллионникам ситуация обратная: количество доступных объектов сегодня ниже на 4%, чем еще год назад. Снижение объема предложения более чем на 10% зафиксировано в следующих крупнейших городах: Москва, Омск, Самара, Челябинск, Санкт-Петербург и Волгоград.

«В конце первого квартала было заметно замедление роста цен на вторичное жилье, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Если в феврале в сравнении с предыдущим месяцем стоимость увеличилась по РФ на 2,6%, то в марте – только на 1,5%. Играет роль и восстановление объема предложения и рост ключевой ставки, который приведет к удорожанию ипотеки. С другой стороны, вторичный рынок недвижимости получит значительный бонус после завершения программы льготного кредитования на первичном рынке – часть покупателей перейдут в сегмент уже готового жилья, поскольку условия кредитования для “первички” будут уже не столь выгодными. Это поддержит вторичный рынок, однако прошлогодних ценовых рекордов не стоит ждать».

Динамика средних цен квадратного метра на вторичном рынке в 1 кв. 2021 года

Источник: Аналитический центр Циан