Девелопмент в режиме выживания
Первую половину 2025 года строительный рынок встретил убытками и угрозой череды банкротств. На фоне высокой ключевой ставки и отсутствия массовой льготной ипотеки девелоперы вынуждены сосредоточиться не столько на развитии бизнеса, сколько на его сохранении.
Росстат подсчитал: по итогам первого полугодия 2025 года убытки строительных компаний составили 302,4 млрд рублей — в 2,2 раза больше, чем за аналогичный период 2024-го. Рост убытков у застройщиков зданий увеличился в 2,6 раза — до 169 млрд рублей, инженерных сооружений — почти вдвое, до 100,3 млрд.
При этом совокупная прибыль компаний выросла на 27,3% — до 501,5 млрд рублей: 282,5 млрд — у застройщиков зданий (+63,3%), 111,1 млрд (-10,5%) — инженерных сооружений. В итоге сальдированный финансовый результат до налогообложения в отрасли сократился на 22,4% — до 199,1 млрд рублей. В сфере строительства зданий показатель вырос на 5,7% — до 113,5 млрд рублей, инженерных сооружений — упал на 84,8% — до10,8 млрд рублей.
По данным консалтинговой компании MACON и госкорпорации ДОМ.РФ, выручка девяти крупнейших застройщиков жилья в первом полугодии 2025 года относительно первой половины 2024-го сократилась на 9% — до 581 млрд рублей. У некоторых участников рынка чистая прибыль сократилась, хотя выручка подросла. Так, у Группы «Самолет» выручка осталась на уровне прошлого года — 171 млрд рублей, но чистая прибыль упала на 61,9% — до 1,8 млрд рублей. Выручка Группы «Эталон» выросла на 34,9% — до 77,4 млрд рублей, но чистая прибыль, как и год назад, — отрицательная (-8,9 млрд рублей). У ГК ПИК выручка выросла на 24% — до 328 млрд рублей, чистая прибыль сократилась на 22% — до 32 млрд рублей. Выручка Группы ЛСР подросла на 13% — до 96,4 млрд рублей, но зафиксирован убыток в 2,4 млрд против прибыли в 4,4 млрд рублей год назад.
Как подсчитали аналитики ДОМ.РФ, за первые семь месяцев 2025 года девелоперы продали 12,3 млн кв. м жилья в новостройках — на 22% меньше, чем годом раньше. Совокупная сумма сделок составила 2,5 трлн рублей, что на 13% меньше, чем год назад.
Кроме того, по подсчетам аналитиков Банка ДОМ.РФ, средняя задолженность девелоперов перед банками составляет 8,9 трлн руб. при средневзвешенной ставке 10,6% годовых.
Дамоклов меч банкротства
Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, выступая в феврале 2025 года в Ассоциации банков, отметила замедление роста кредитования в ноябре 2024 года, «когда сами банки умерили аппетиты, потому что уже использовали значительную часть запаса капитала».
По ее мнению, строительная отрасль должна была безболезненно пережить замедление ипотечного кредитования: граждане активнее стали покупать жилье без ипотечных займов, а застройщики за последние пару лет накопили запас прибыли.
Однако спустя всего несколько месяцев речь идет о возможных банкротствах застройщиков.
По данным Центробанка, строительные компании за семь месяцев 2025 года нарастили объем просроченных кредитов перед банками на 19% — с 223,6 млрд рублей до 267,2 млрд рублей.
В кулуарах выставки «Иннопром», прошедшей в июле, Андрей Клепач, главный экономист ВЭБ.РФ, заявил: «Мы видим, что в строительстве — отрицательная динамика, и застройщики — в условиях дорогих денег. Часть из них, видимо, обанкротится».
О риске банкротства в интервью газете «Ведомости» говорил и Марат Хуснуллин, вице-премьер. По его словам, сейчас есть риск банкротства примерно у 20% застройщиков. Но если продажи жилья не станут активнее, в зоне риска окажутся уже более 30% компаний.
«Насчет вероятности банкротств девелоперов — примерно 20% застройщиков потенциально в желтой зоне. Фактически они уже работают с убытком, но из-за механизма эскроу это еще не приводит к кассовым разрывам, и поэтому даже снижать цену им не надо. Но проблема уже растет и потом может прорвать!» — написал в своем телеграм-канале по результатам форума «Движение» Ильдар Хусаинов, основатель сетевой компании «Этажи».
Необходимо подчеркнуть: проблемы застройщиков скажутся на «смежниках» — подрядчиках, поставщиках, производителях материалов. Банкротства строительных компаний могут вылиться в задержку платежей контрагентам и суды.
Несите ваши денежки…
Причин для убытков девелоперских компаний достаточно. В частности, на десятки процентов выросли расходы из-за высокой ключевой ставки. Использование рассрочек, заменивших ипотеку, нарастило дебиторскую задолженность. При этом количество новых договоров сократилось.
«Чистый убыток на уровне 8,9 млрд рублей вызван высокой стоимостью обслуживания долга из-за резкого роста ключевой ставки с 16% в первом полугодии 2024 года до 21% в первом полугодии 2025 года и введения макропруденциальных надбавок», — объясняет Группа «Эталон» свои проблемы.
Компания «Яков и партнеры» оценивает маржинальность жилых проектов в 5–10%, но во многих регионах России она отрицательна.
По данным аналитического обзора Национального рейтингового агентства (НРА), застройщики массово перешли на схему рассрочек, и объем накопленной задолженности по таким схемам превысил 1 трлн рублей. Рост доли рассрочек в сделках увеличивает финансовую нагрузку для девелоперов, что несет риски для рынка и дольщиков. А разрыв предложения и спроса — распроданность жилья упала за последние два года до исторического минимума в 31–32% — означает серьезные риски для всего рынка, отмечают аналитики.
Нераспроданные квартиры — еще одна статья расходов. Содержание каждой, включая коммунальные услуги и налоги, обходятся в среднем в 200–360 тыс. рублей в год.
Специалисты компании MACON, кроме того, отмечают снижение стоимости ценных бумаг застройщиков на фоне ожиданий слабых результатов и падения продаж по итогам года. «Давление на котировки оказывает в первую очередь высокая ключевая ставка ЦБ РФ, которая, с одной стороны, делает недоступной ипотеку для широкого круга покупателей, с другой — побуждает инвесторов держать средства на банковских депозитах, а не вкладывать их в акции компаний на бирже».
Также на стоимость акций влияют публикации операционных результатов, отказ от выплаты дивидендов, который застройщики практикуют уже с 2022 года, и разного рода слухи, в том числе неподтвержденные.
Своя политика
Выступая на Московском финансовом форуме, Эльвира Набиуллина предупредила: чем ниже будет ключевая ставка, тем жестче должна быть кредитно-денежная политика.
Но именно ее ослабление могло бы положительно сказаться на строительном бизнесе.
Закредитованность застройщиков является высокой, и бо́льшая часть свободных средств идет на выплату процентов и погашение кредитов, отмечают аналитики MACON. По их прогнозам, в ближайшей перспективе акции девелоперов продолжат показывать динамику хуже рынка. «Потенциал для возобновления выплат дивидендов и повышения доходности сейчас минимальный… При этом сохраняется потенциал для роста на горизонте двух-трех лет. Позитивный эффект может оказать ослабление денежно-кредитной политики, однако оно, вероятно, будет постепенным и в краткосрочной перспективе не окажет существенной поддержки бизнесу», — указано в исследовании компании.
В обзоре НРА сказано: «Без системных мер государственного регулирования сектор рискует столкнуться с кризисом ликвидности застройщиков, ростом социальной напряженности из-за замороженных строек и дальнейшим снижением доступности жилья для населения. Требуются возобновление целевых программ поддержки и корректировка денежно-кредитной политики».
«Рассчитывать на какую-либо дополнительную финансовую поддержку отрасли не стоит, у бюджета явно есть более приоритетные задачи. Чиновники повторили это несколько раз. Более того, я не удивлюсь, если через несколько месяцев и текущие условия семейной ипотеки будут скорректированы в пользу большей экономии бюджета РФ. Я бы рассматривал этот вариант как базовый, если был бы девелопером», — указал Ильдар Хусаинов.
Айман Эль-Хашем, партнер-эксперт компании «Яков и партнеры», в статье для газеты «Ведомости» предлагает вариант оптимизации расходов: «Российская отрасль по-прежнему опирается на модель генподряда, которая фактически перестала выполнять свою изначальную роль центра компетенций и гаранта стабильности. Сегодня она чаще становится источником удорожания и дополнительных рисков. Пересборка отраслевой модели, в которой девелопер берет на себя функции управления ключевыми пакетами работ и снабжения, а также развивает собственные строительные мощности, способна снизить себестоимость проектов на 10–20%. При этом появляется большая предсказуемость сроков и качества, снижается зависимость от внешних игроков.
Это не призыв одномоментно отказаться от генподрядчиков, а скорее, найти новый баланс: сильные заказчики оставляют за собой контроль над ключевыми пакетами и закупками, а для остального используют подрядчиков как исполнителей. Такой подход уже доказал свою эффективность за рубежом и постепенно укореняется в России».
По итогам 2021 года спрос на офисы в Санкт-Петербурге полностью восстановился и даже превысил допандемийные показатели. Согласно данным международной консалтинговой компании JLL, объем сделок за год по аренде и купле-продаже под собственные нужды достиг 354 тыс. кв. м, что является максимальным значением за последние пять лет. Это на 89% больше, чем в 2020 году, и на 12% опережает показатель 2019 года.
Стоит отметить, что нынешнее значение является одним из рекордов за историю рынка в целом: больший объем сделок, по данным JLL, фиксировался лишь в 2016 году, когда в Петербург активно переезжали «Газпром» и его структуры. В прошедшем году «Газпром» и его подрядчики заняли лишь 9% в структуре сделок, а их основная активность направлена не на переезд из Москвы, а на расширение внутри рынка Петербурга, в том числе растет интерес к гибким офисным пространствам.
Динамика объема сделок аренды и купли-продажи на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Увеличение объема сделок объясняется миграцией арендаторов из одного здания в другое на фоне кризиса и реализацией отложенного спроса, так как в 2020 году многие компании приостановили развитие до стабилизации ситуации. В Петербурге активно развиваются российские IT-компании, их доля в структуре сделок составила 27% в 2021 году.
При этом компании выбирали в первую очередь более доступные здания класса B, на который пришлось 79% от объема сделок; с точки зрения географии, они предпочитали офисы в Центральном, Петроградском и Московском районах города (49% сделок). Кроме того, растет число сделок по покупке офисных зданий для собственных нужд из-за отсутствия крупных блоков в аренду.
«Офисы прошли испытание “удаленкой”, и все равно оказались нужны. При этом меняется отношение к офису. Он все чаще воспринимается в первую очередь как место для встреч и переговоров, а также как конкурентное преимущество в борьбе за персонал. Новые бизнес-центры с современными инженерными системами и удобными планировочными характеристиками, построенные с применением зеленых технологий, намного быстрее находят арендаторов по сравнению с морально устаревшими зданиями», - комментирует Регина Волошенко руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
«Активизация спроса привела к снижению доли свободных офисов в среднем по городу с 8,4% в конце 2020 года до 7% к концу 2021-го. В целом влияние пандемии на офисный рынок оказалось кратковременным и не столь драматичным, как в предыдущие кризисы. Каждая новая волна заболеваемости оказывает все меньшее влияние, бизнес адаптировался, а гибридный формат работы стал общепринятой практикой», - говорит Наталия Киреева руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Динамика доли свободных площадей на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Существенный рост конкуренции и увеличение доли свободных площадей отмечается лишь в Московском районе города, где было введено в эксплуатацию четыре новых здания арендопригодной площадью 40,5 тыс. кв. м (2-я очередь БЦ «Собрание», «Пономарев Центр», 1-я очередь «Атлас-Сити», 2-я очередь «Элкуса»).
В целом в 2021 году в Санкт-Петербурге, по данным JLL, введено в эксплуатацию и завершена реконструкция 18 офисных зданий классов А и В арендопригодной площадью 150 тыс. кв. м. Это в два раза меньше, чем изначально было анонсировано девелоперами в начале года.
За всю историю офисного рынка Северной столицы минимальный годовой ввод офисной недвижимости в Петербурге был в 2017 году (122 тыс. кв. м), а максимальный – в 2008 году (364 тыс. кв. м). В 2022 году этот рекорд может быть побит, если все строящиеся проекты (388 тыс. кв. м) будут введены вовремя, что маловероятно. При этом оптимальным показателем с точки зрения баланса спроса и предложения для рынка, по мнению экспертов JLL, является показатель ввода в диапазоне от 200 до 250 тыс. кв. м.
За год средневзвешенная цена подмосковного квадратного метра в пределах ЦКАД достигла 147,2 тыс. рублей. Сильнее всего подорожали квартиры комфорт-класса. А 22% покупателей хотят приобрести студии, но их доля в предложении составляет всего 13%.
Наиболее активен рынок первичного жилья в пределах ЦКАД, на конец 2021 года здесь представлено 158 проектов жилой застройки. Всего это 32 тысячи лотов, или более 1,5 млн кв. метров. За октябрь-декабрь предложение уменьшилось сразу на 2,2 тысячи квартир – такое существенное сокращение вызвано большим спросом и ограниченным набором новых проектов.
Наибольший объем предложения сконцентрирован на юго-восточном и восточном направлении от Москвы – сейчас в этих локациях находится 42,5% от всего предложения. Также популярны у девелоперов запад и север области, на них приходится суммарно более 20% предложения.
Средневзвешенная цена предложения в IV квартале 2021 года на первичном рынке внутри ЦКАД достигла 147,2 тыс. руб./кв. м, рост за квартал составил 8,6%. Больше всего за квартал цены выросли в комфорт-классе – на 7,7% за квартал до 153,1 тыс. руб./кв. м и в стандарт-классе - на 7% за квартал до 123,6 тыс. руб./кв. м. В бизнес-классе за счёт выхода новых корпусов средневзвешенная цена предложения за квартал скорректировалась на 2% и составила 250,3 тыс. руб./кв. м.
«Быстрее всего в Подмосковье вымываются объекты стандарт-класса как самые доступные, – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. – За квартал предложение стандарт-класса уменьшилось на 19% до 371 тыс. кв.м, с начала года – на 32,3%. Комфорт-класс и бизнес-класс с начала года показали рост предложения – на 35% и в полтора раза соответственно, это обусловлено изменением структуры предложения и выводом проектов более высокого класса. Сейчас новые проекты в области появляются большей частью в комфорт-классе, а появление проектов бизнес-класса говорит о развитии и общем улучшении ситуации на первичном рынке Подмосковья».
Спрос покупателей существенно превышает предложение в категории лотов до 7 млн рублей. Здесь экспонируется 58% от всего объема предложения, а спрос составляет 66% от всего объема. В более дорогих лотах предложение, напротив, превышает спрос.
Интересно, что тенденция спроса на небольшое по площади жилье тоже не исчезает. Так, более 22% покупателей интересуются студиями, а их доля в предложении составляет только 13%.