Девелопмент в режиме выживания
Первую половину 2025 года строительный рынок встретил убытками и угрозой череды банкротств. На фоне высокой ключевой ставки и отсутствия массовой льготной ипотеки девелоперы вынуждены сосредоточиться не столько на развитии бизнеса, сколько на его сохранении.
Росстат подсчитал: по итогам первого полугодия 2025 года убытки строительных компаний составили 302,4 млрд рублей — в 2,2 раза больше, чем за аналогичный период 2024-го. Рост убытков у застройщиков зданий увеличился в 2,6 раза — до 169 млрд рублей, инженерных сооружений — почти вдвое, до 100,3 млрд.
При этом совокупная прибыль компаний выросла на 27,3% — до 501,5 млрд рублей: 282,5 млрд — у застройщиков зданий (+63,3%), 111,1 млрд (-10,5%) — инженерных сооружений. В итоге сальдированный финансовый результат до налогообложения в отрасли сократился на 22,4% — до 199,1 млрд рублей. В сфере строительства зданий показатель вырос на 5,7% — до 113,5 млрд рублей, инженерных сооружений — упал на 84,8% — до10,8 млрд рублей.
По данным консалтинговой компании MACON и госкорпорации ДОМ.РФ, выручка девяти крупнейших застройщиков жилья в первом полугодии 2025 года относительно первой половины 2024-го сократилась на 9% — до 581 млрд рублей. У некоторых участников рынка чистая прибыль сократилась, хотя выручка подросла. Так, у Группы «Самолет» выручка осталась на уровне прошлого года — 171 млрд рублей, но чистая прибыль упала на 61,9% — до 1,8 млрд рублей. Выручка Группы «Эталон» выросла на 34,9% — до 77,4 млрд рублей, но чистая прибыль, как и год назад, — отрицательная (-8,9 млрд рублей). У ГК ПИК выручка выросла на 24% — до 328 млрд рублей, чистая прибыль сократилась на 22% — до 32 млрд рублей. Выручка Группы ЛСР подросла на 13% — до 96,4 млрд рублей, но зафиксирован убыток в 2,4 млрд против прибыли в 4,4 млрд рублей год назад.
Как подсчитали аналитики ДОМ.РФ, за первые семь месяцев 2025 года девелоперы продали 12,3 млн кв. м жилья в новостройках — на 22% меньше, чем годом раньше. Совокупная сумма сделок составила 2,5 трлн рублей, что на 13% меньше, чем год назад.
Кроме того, по подсчетам аналитиков Банка ДОМ.РФ, средняя задолженность девелоперов перед банками составляет 8,9 трлн руб. при средневзвешенной ставке 10,6% годовых.
Дамоклов меч банкротства
Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, выступая в феврале 2025 года в Ассоциации банков, отметила замедление роста кредитования в ноябре 2024 года, «когда сами банки умерили аппетиты, потому что уже использовали значительную часть запаса капитала».
По ее мнению, строительная отрасль должна была безболезненно пережить замедление ипотечного кредитования: граждане активнее стали покупать жилье без ипотечных займов, а застройщики за последние пару лет накопили запас прибыли.
Однако спустя всего несколько месяцев речь идет о возможных банкротствах застройщиков.
По данным Центробанка, строительные компании за семь месяцев 2025 года нарастили объем просроченных кредитов перед банками на 19% — с 223,6 млрд рублей до 267,2 млрд рублей.
В кулуарах выставки «Иннопром», прошедшей в июле, Андрей Клепач, главный экономист ВЭБ.РФ, заявил: «Мы видим, что в строительстве — отрицательная динамика, и застройщики — в условиях дорогих денег. Часть из них, видимо, обанкротится».
О риске банкротства в интервью газете «Ведомости» говорил и Марат Хуснуллин, вице-премьер. По его словам, сейчас есть риск банкротства примерно у 20% застройщиков. Но если продажи жилья не станут активнее, в зоне риска окажутся уже более 30% компаний.
«Насчет вероятности банкротств девелоперов — примерно 20% застройщиков потенциально в желтой зоне. Фактически они уже работают с убытком, но из-за механизма эскроу это еще не приводит к кассовым разрывам, и поэтому даже снижать цену им не надо. Но проблема уже растет и потом может прорвать!» — написал в своем телеграм-канале по результатам форума «Движение» Ильдар Хусаинов, основатель сетевой компании «Этажи».
Необходимо подчеркнуть: проблемы застройщиков скажутся на «смежниках» — подрядчиках, поставщиках, производителях материалов. Банкротства строительных компаний могут вылиться в задержку платежей контрагентам и суды.
Несите ваши денежки…
Причин для убытков девелоперских компаний достаточно. В частности, на десятки процентов выросли расходы из-за высокой ключевой ставки. Использование рассрочек, заменивших ипотеку, нарастило дебиторскую задолженность. При этом количество новых договоров сократилось.
«Чистый убыток на уровне 8,9 млрд рублей вызван высокой стоимостью обслуживания долга из-за резкого роста ключевой ставки с 16% в первом полугодии 2024 года до 21% в первом полугодии 2025 года и введения макропруденциальных надбавок», — объясняет Группа «Эталон» свои проблемы.
Компания «Яков и партнеры» оценивает маржинальность жилых проектов в 5–10%, но во многих регионах России она отрицательна.
По данным аналитического обзора Национального рейтингового агентства (НРА), застройщики массово перешли на схему рассрочек, и объем накопленной задолженности по таким схемам превысил 1 трлн рублей. Рост доли рассрочек в сделках увеличивает финансовую нагрузку для девелоперов, что несет риски для рынка и дольщиков. А разрыв предложения и спроса — распроданность жилья упала за последние два года до исторического минимума в 31–32% — означает серьезные риски для всего рынка, отмечают аналитики.
Нераспроданные квартиры — еще одна статья расходов. Содержание каждой, включая коммунальные услуги и налоги, обходятся в среднем в 200–360 тыс. рублей в год.
Специалисты компании MACON, кроме того, отмечают снижение стоимости ценных бумаг застройщиков на фоне ожиданий слабых результатов и падения продаж по итогам года. «Давление на котировки оказывает в первую очередь высокая ключевая ставка ЦБ РФ, которая, с одной стороны, делает недоступной ипотеку для широкого круга покупателей, с другой — побуждает инвесторов держать средства на банковских депозитах, а не вкладывать их в акции компаний на бирже».
Также на стоимость акций влияют публикации операционных результатов, отказ от выплаты дивидендов, который застройщики практикуют уже с 2022 года, и разного рода слухи, в том числе неподтвержденные.
Своя политика
Выступая на Московском финансовом форуме, Эльвира Набиуллина предупредила: чем ниже будет ключевая ставка, тем жестче должна быть кредитно-денежная политика.
Но именно ее ослабление могло бы положительно сказаться на строительном бизнесе.
Закредитованность застройщиков является высокой, и бо́льшая часть свободных средств идет на выплату процентов и погашение кредитов, отмечают аналитики MACON. По их прогнозам, в ближайшей перспективе акции девелоперов продолжат показывать динамику хуже рынка. «Потенциал для возобновления выплат дивидендов и повышения доходности сейчас минимальный… При этом сохраняется потенциал для роста на горизонте двух-трех лет. Позитивный эффект может оказать ослабление денежно-кредитной политики, однако оно, вероятно, будет постепенным и в краткосрочной перспективе не окажет существенной поддержки бизнесу», — указано в исследовании компании.
В обзоре НРА сказано: «Без системных мер государственного регулирования сектор рискует столкнуться с кризисом ликвидности застройщиков, ростом социальной напряженности из-за замороженных строек и дальнейшим снижением доступности жилья для населения. Требуются возобновление целевых программ поддержки и корректировка денежно-кредитной политики».
«Рассчитывать на какую-либо дополнительную финансовую поддержку отрасли не стоит, у бюджета явно есть более приоритетные задачи. Чиновники повторили это несколько раз. Более того, я не удивлюсь, если через несколько месяцев и текущие условия семейной ипотеки будут скорректированы в пользу большей экономии бюджета РФ. Я бы рассматривал этот вариант как базовый, если был бы девелопером», — указал Ильдар Хусаинов.
Айман Эль-Хашем, партнер-эксперт компании «Яков и партнеры», в статье для газеты «Ведомости» предлагает вариант оптимизации расходов: «Российская отрасль по-прежнему опирается на модель генподряда, которая фактически перестала выполнять свою изначальную роль центра компетенций и гаранта стабильности. Сегодня она чаще становится источником удорожания и дополнительных рисков. Пересборка отраслевой модели, в которой девелопер берет на себя функции управления ключевыми пакетами работ и снабжения, а также развивает собственные строительные мощности, способна снизить себестоимость проектов на 10–20%. При этом появляется большая предсказуемость сроков и качества, снижается зависимость от внешних игроков.
Это не призыв одномоментно отказаться от генподрядчиков, а скорее, найти новый баланс: сильные заказчики оставляют за собой контроль над ключевыми пакетами и закупками, а для остального используют подрядчиков как исполнителей. Такой подход уже доказал свою эффективность за рубежом и постепенно укореняется в России».
Объем предложения в строящихся массовых проектах «старой» Москвы за год сократился на 27%, подсчитали аналитики «Метриум». В результате этот сегмент уступил первое место по квартирам в продаже бизнес-классу. Экспозиция в строящихся массовых комплексах за прошедшие 12 месяцев выросла только в ЮАО, который теперь вместе с ЮВАО лидирует по данному показателю в столице.
По данным «Метриум», объем предложения в строящихся проектах «старой» Москвы сегодня составляет 40,3 тыс. квартир и апартаментов (-6,5% за год). Наиболее значительно изменение на рынке год к году: резкое сокращение экспозиции в массовых комплексах без «ключей» (-27% за год). Сейчас в этих объектах представлено 13,4 тыс. помещений против 18,3 тыс. годом ранее. Для сравнения, в строящихся новостройках бизнес-класса предложение выросло на 12,7%, премиум-класса– на 3,2%, элитного сегмента – на 19,6%.
Количество продаваемых квартир и апартаментов в проектах столицы на разных этапах строительства за год снизилось исключительно ввиду резкого падения в массовом сегменте. В первую очередь это объясняется рекордно низкими темпами старта новостроек комфорт-класса на фоне исчерпания текущего предложения. За минувшие 12 месяцев в «старой» Москве девелоперы вывели на рынок всего пять массовых проектов, причем лишь один из них в первом полугодии 2025 года: «Москворечье» (июль 2024), «Первый Рязанский» (август 2024), «Страна Заречная» (октябрь 2024), «Бестселлер» (декабрь 2024) и «Нарвин» (июнь 2025). Это минимальный показатель в истории рынка.
«Сворачивание льготной ипотеки и, особенно, экстремальный рост ключевой ставки наиболее болезненно отразились именно на массовом сегменте, – рассказывает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Целевой аудитории проектов комфорт-класса труднее переориентироваться на рассрочки, несмотря на очевидные преимущества этого маркетингового инструмента. Ипотека же сегодня практически недоступна. Поэтому девелоперы откладывают старты до смягчения денежно-кредитной политики ЦБ. В то же время совсем без премьер не обходится. Редкие старты, по сути, относятся к классу комфорт+ с улучшенным качеством продукта, что позволяет оттягивать даже клиентов с рынка бизнес-класса. Подобные новостройки относятся к массовому сегменту только в связи с устоявшимся статусом локаций, при этом характеризуются повышенной ликвидностью, обычно не свойственной массовым проектам. Например, ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский» характеризуется беспрецедентной инфраструктурой: детский сад на 150 мест и школа на 450 учеников, торгово-развлекательный центр, МФЦ, гостиница».
Показательно, что экспозиция массовых новостроек в «старой» Москве снижалась за последний год практически повсеместно. Показатель сократился в 9 из 10 округов столицы. Максимальный спад зафиксирован в СЗАО – на 57,9%. В свою очередь, ЮАО – единственный округ, где предложение массовых новостроек за прошедшие 12 месяцев выросло – на 6,3%. Теперь Южный округ вместе Юго-Восточный делят лидирующую позицию по экспозиции массовых новостроек с показателем 2,3 тыс. помещений.
«Южный и Юго-Восточный округа активно развиваются, в частности, благодаря модернизации «Южного порта» и реновации других индустриальных зон, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Поэтому здесь востребованы проекты всех сегментов, включая массовый. В то же время новые комплексы на порядок выше уровнем, чем новостройки предыдущих поколений. Например, проект комфорт-класса «Бестселлер» в ЮВАО включает спортивный, творческий, языковой и детский клубы, комьюнити-центр. Прежде представить такие опции в массовых новостройках было невозможно. По сути, мы наблюдаем не отмирание сегмента, а его сложную эволюцию, адаптацию к меняющимся запросам клиентов. Особенно резкое сокращение массовых строек в Северо-Западном округе объясняется концепцией кластера «Большой Сити», куда входят многие районы СЗАО, подразумевающей строительство жилья только класса бизнес и выше».
В августе 2025 года на рынке жилья Москвы наметился тренд на стабилизацию спроса, по наблюдениям экспертов «Метриум», которые проанализировали последние данные Росреестра Москвы. Главным событием месяца стал резкий рост числа сделок на рынке новостроек. В частности, количество договоров долевого участия (ДДУ) выросло в годовом выражении на 31%, тогда как спрос на готовое жилье сократился на 5%, а число ипотечных сделок – на 1%.
В августе 2025 года, согласно данным Росреестра Москвы, на рынке строящегося жилья зафиксирован резкий рост активности в годовом выражении. Всего за месяц было зарегистрировано почти 6,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 31% больше, чем в августе 2024 года, когда было зафиксировано 5,0 тыс. ДДУ. Относительно июля 2025 года (6,5 тыс. ДДУ) спрос практически не изменился (рост всего на 1%). Столь впечатляющая годовая динамика во многом объясняется эффектом низкой базы, так как август 2024 года был крайне слабым месяцем для рынка.
«Августовские показатели подтверждают, что рынок новостроек Москвы действительно нашел точку равновесия после весенней турбулентности, – говорит Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК STONE Rise, STONE Sokolniki, STONE Grain). – В целом спрос стабилизировался: покупатели адаптировались к текущим реалиям ипотечного рынка и стали стабильно пользоваться таким инструментом, как рассрочка, что особенно характерно для классов бизнес и премиум. При этом важно понимать, что этот спрос распределяется неравномерно. Он всё больше концентрируется в самых ликвидных проектах, особенно в тех, что выходят на рынок на начальном этапе реализации, когда ценовые условия наиболее привлекательны. Этот тренд мы отчетливо видим на примере нашего нового проекта: в жилом комплексе STONE Rise в августе было заключено рекордное число ДДУ, что сделало проект лидером по спросу по всем сегментам. Все это говорит о высоком доверии покупателей к качественному продукту на старте».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На ипотечном рынке в августе 2025 года спрос стабилизировался на уровне прошлого года. Было зарегистрировано 9,4 тыс. кредитных сделок, что всего на 1% меньше, чем в августе 2024 года (9,5 тыс. соглашений). Относительно июля 2025 года (10,1 тыс. сделок) активность сократилась на 7%. Такое снижение после июльского восстановления можно объяснить традиционным для конца лета сезонным фактором – периодом отпусков.
«Основное влияние на рынок новостроек по-прежнему оказывает семейная ипотека, а также гибкие рассрочки, – рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Безусловно, постепенное снижение ключевой ставки станет в будущем предпосылкой для роста спроса, так как часть покупателей будут брать кредиты в расчете на рефинансирование. Однако пока в нашем городском квартале "Ривер Парк Коломенское" доля ипотеки остается незначительной – клиенты делают ставку на рассрочку или 100-процентную оплату. Это говорит о наличии на рынке пула покупателей, обладающих достаточным собственным капиталом для приобретения жилья в качественных проектах без привлечения заемных средств».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (введенные в эксплуатацию новостройки и вторичное жилье) в августе 2025 года спрос немного сократился. Было зарегистрировано 10,6 тыс. договоров купли-продажи, что на 5% меньше, чем в августе 2024 года, когда было зафиксировано 11,2 тыс. сделок. Относительно июля 2025 года, когда Росреестр Москвы зарегистрировал 11,4 тыс. соглашений, спрос уменьшился на 7%. Это снижение укладывается в рамки сезонного фактора, связанного с периодом летних отпусков. В целом годовые показатели подтверждают, что рынок готового жилья, как и другие сегменты, находится в фазе стабилизации.
«Сделки купли-продажи подпитывают реализацию готовых новостроек у девелоперов, а также альтернативные соглашения во вторичном секторе, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор «Метриум». – Покупатели старых квартир находят клиентов, которые готовы значительную часть суммы зачесть в счет обмена, а дополнительными средствами служат либо личные сбережения, либо небольшие кредиты. Играют определенную роль и сделки по программе трейд-ин, которые помогают владельцам вторичных квартир приобрести новое жилье. Тем не менее, весь рынок, безусловно, ждет возвращения ипотечных ставок к нормальному уровню, что позволит от отказаться от сложных схем покупки вторичного жилья».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы