Реформа долевого строительства ввела в практику девелопмента еще один базовый показатель – объем проектного финансирования. Каждый проект, реализуемый по новой схеме, стал получателем банковских средств, которые выступают залогом его устойчивости. Эксперты премии Urban Awards изучили, как соотносятся по объему кредитное тело и объем выручки. Они подготовили выборку из 15 новостроек, которые по состоянию на 2021 г. оправдали взятые под них финансовые ресурсы. Причем некоторым комплексам хватило для этого одного сезона.

Застройщики и банки далеко не всегда готовы раскрывать информацию относительно суммы проектного финансирования, выделенного под строительство конкретного жилого комплекса. Изучение этой составляющей жилищного рынка серьезно затруднено. Тем не менее, мы располагаем достаточными данными от ряда ведущих строительных компаний, чтобы адекватно судить о сложившихся закономерностях. При подсчете выручки учитывались оптовые и розничные сделки с жилыми юнитами (квартирами и апартаментами). Этот индикатор не следует понимать как весь объем финансовых поступлений, которые генерируются новостройкой. Приводимые в исследовании цифры реально могут быть больше на 3-8% за счет реализации кладовых, машино-мест и коммерческих помещений. Иногда банки принимают решение о поддержке проекта спустя продолжительное время после выхода его на рынок. В этих случаях объем выручки рассчитывался с момента заключения соответствующего соглашения (в таблице такие жилые комплексы отмечены звездочкой).

ЖК «Дмитровский парк» на севере Москвы стал в октябре 2018 г. пилотной площадкой, на которой был апробирован механизм проектного финансирования. Это едва ли не единственный столичный проект ГК «ПИК», по которому точно известен объем выделенных средств – 19,9 млрд рублей. Их предоставил основной партнер (и по совместительству акционер) застройщика – банк «ВТБ». На продажах жилья эквивалентная сумма набралась только к сентябрю 2021 г. Новый год этот проект встретил с результатом в 22,99 млрд рублей выручки, что на 15,5% превосходит объем кредита. Кроме того, в ЖК «Дмитровский парк» с 2018 г. было продано около 200 кладовых, более 50 коммерческих помещений и 333 машино-места. Совокупная стоимость этих активов оценивается в 1,3 млрд рублей.

В отличие от ГК «ПИК» несколько крупных девелоперов придерживаются более открытой информационной политики. Среди них «Интеко», «Инград», ГК «ФСК», Группа «Самолет», ГК «Основа», ГК «Гранель». В частности, известно, что летом 2019 г. финансовая корпорация «Открытие» направила на строительство ЖК «Вестердам» (район Очаково-Матвеевское) 15,0 млрд рублей. Новостройка доказала свою востребованность. В сезоне-2021 она не только «отработала» кредит, но и вышла в плюс (16,23 млрд рублей). Другой проект «Интеко» на западе Москвы – комплекс бизнес-класса West Garden – вышел на показатель в 26,56 млрд рублей, что лишь на 5% меньше кредитных вложений в его строительство.

Экономика ГК «Гранель» тоже очень быстро адаптировалась к переходу на схему с эскроу. Это подтвердилось уже на примере первого из флагманов застройщика в границах «старой» Москвы – ЖК «Тринити». 9,7 млрд рублей «сбербанковского» кредита обернулись 11,53 млрд рублей выручки. Сиквелу проекта потребовалось чуть более девяти месяцев, чтобы сгенерировать 8,68 млрд рублей выручки – на 0,8 млрд рублей больше суммы проектного финансирования. Сбербанк заявлен донором и для ЖК Profit на юго-востоке столице. В октябре 2020 г. проекту был одобрен  кредит в 11,20 млрд рублей. На сегодняшний день он уже взял эту планку.

«Инград» может занести себе в актив проект TopHills, который при финансировании в 11,1 млрд рублей привлек 14,80 млрд рублей. На строительство ЖК RiverSky осенью 2019 г. ВТБ выдал кредит в 21,7 млрд рублей. С того времени в новостройке было распродано жилья на 20,76 млрд рублей. Если прибавить к этому выручку за июль-октябрь 2019-го, то общая сумма превысит 25 млрд рублей. Соседний ЖК Foriver  и корпус второй очереди ЖК «Преображение» на востоке Москвы (5-й, 8-й и 9-й) окупили себя на две трети.

Осенью 2020-го ФСК усилила свою позицию на столичном рынке двумя проектами бизнес-класса – ЖК «Режиссер» на северо-востоке и ЖК «Архитектор» на юго-западе. Накануне запуска площадок девелопер заручился финансовой помощью Сбербанка. «Режиссер» успел оправдать потраченные на него заемные средства (11,40 млрд рублей) до завершения сезона-2021. «Архитектор», на котором ФСК заработал пока что 11,33 млрд рублей при кредите в 15,30 млрд рублей, должен «выйти в ноль» летом наступившего года. Жилой массив Sydney City наряду с упомянутым ЖК «Тринити-2» может служить идеальным кейсом реализации по схеме с эскроу. Всего за один сезон ФСК смогла собрать на этой площадке кассу в 14,73 млрд рублей, что на четверть перекрыло сумму кредита. Столь быстрая окупаемость – большая редкость среди премьер на территории «старых» округов. Компания Sminex, которая вышла на рынок проектного финансирования только в феврале 2021 г., получила от «Газпромбанка» 15,3 млрд рублей на строительство ЖК «Достижение» по соседству с Останкинской телебашней. У застройщика нет оснований жаловаться на недостаток покупательского внимания к этому адресу: за год здесь было зарегистрировано более 600 ДДУ с квартирами на 12,13 млрд рублей и продано свыше 300 нежилых помещений. Но результат, достигнутый Sydney City, повторить все же не удалось. Несомненно позитивным нужно признать старт ЖК Level Нагатинская – за один квартал проект аккумулировал 3,36 млрд рублей, фактически погасив две пятых от кредита, предоставленного Сбербанком (8,5 млрд рублей).   У прочих дебютантов статистика куда более скромная. ГК «Основа» взяла у Сбербанка 16,5 млрд рублей под реализацию ЖК Very, но за семь месяцев заработала на продажах всего 1,56 млрд рублей. Митинский сити-комплекс «Перец», который финансируется «Банком Дом.рф», за полгода пополнил корпоративный бюджет на 0,88 млрд рублей – меньше четверти от той суммы, которую ГК «МИЦ» предстоит вернуть «Банку Дом.рф» (без учета процентов). Премиальный ЖК «Бадаевский» за сезон вернул одну треть вложенных финансов, элитный ЖК «Лаврушинский» и  жилой комплекс комфорт-класса ЖК «Михалковский» – одну шестую.

Исключительную эффективность в использовании банковских средств показала Группа «Самолет». В строительство четырех корпусов второй очереди ЖК «Остафьево» было вложено 10,4 млрд рублей, перечисленных ВТБ. От подписания кредитного соглашения (23 июля 2020 г.) до конца 2021 г. они принесли застройщику 12,6 млрд рублей. Из указанного объема 11,99 млрд рублей приходятся на жилую недвижимость, а 0,61 млрд рублей – на коммерческую. Общая выручка от реализации квартир по этому пулу корпусов, если считать от начала их реализации (декабрь 2019 г.), исчисляется 16,61 млрд рублей. Поддержка, оказанная по линии Сбербанка, также произвела необходимый эффект. С двух очередей ЖК «Новое Внуково» Группа «Самолет» заработала столько (7,85 млрд рублей), что с запасом хватило на погашение и бридж-кредита (1,05 млрд рублей), и, собственно, целевого кредита на реализацию проекта  (5,05 млрд рублей). Результатом продаж в корпусах второй очереди ЖК «Алхимово» – 3,07 млрд рублей с момента выдачи финансирования – могут быть довольны и банк, и застройщик. Сейчас перед «Самолетом» стоит задача добиться максимальной коммерческой отдачи от третьей очереди ЖК «Остафьево» (шесть корпусов), на которую ВТБ дал 8,50 млрд рублей. По итогам сезона от этого жилого массива в бюджет компании поступило 1,37 млрд рублей.

В числе самых крупных получателей проектного финансирования значится турецкий застройщик Ant Development. Партнерской организацией выступил Сбербанк, выделивший на дуэт премиальных новостроек «Поклонная 9» и Victory Park Residences 34 млрд рублей. Накануне 2021 г. суммарная касса двух адресов превысила отметку в 38 млрд рублей (не считая доходов от реализации парковочных мест). В случае с высокобюджетной недвижимости это едва ли не единственный пример (если брать открытые данные), когда выручка сравнялась по размеру с проектным финансированием и даже превзошла его. Ближе всего к паритету подобрался ЖК Hide – из 12,90 млрд рублей, данных взаймы ВТБ, MR Group «отыграла» уже 11,64 млрд. В новом сезоне пул таких проектов обязательно должен расшириться. В него точно войдет ЖК «Врубеля 4». Полтора года «Банк Дом.рф» согласовал выдачу 4,6 млрд рублей на строительные работы по этому адресу, и 4,15 млрд рублей уже хранятся на эскроу-счетах. Красный уступчатый «утес» на Садовом кольце – апарт-комплекс  Red7 включился в схему с проектным финансированием через два месяца после начала реализации – в самом конце зимы 2019-го. До наступления 2022 г. ГК «Основа» получила с этого проекта 4,63 млрд рублей – немногим более 80% от суммы кредита, одобренного Сбербанком (5,70 млрд рублей).

Лучшее соотношение между заработанными и взятыми в заем средствами наблюдается в случае ЖК Balance на Рязанском проспекте. В середине января 2019 г. компания «Главстрой» договорилась со Сбербанком о финансовой поддержке в объеме 7,95 млрд рублей. Выручка от продаж без малого 1,3 тыс. квартир в трех корпусах с февраля 2019-го по декабрь 2021-го оценивается в 11,97 млрд рублей, то есть в полтора раза больше, чем размер кредита.

Специалисты Urban Awards включили в выборку новомосковский ЖК «Румяцнево-Парк», который стал получателем проектного финансирования без перехода на эскроу-счета. Сбербанк, ранее сотрудничавший с Lexion Development по запуску проекта «Некрасовка-Парк», в июле 2018-го поддержал застройщика кредитом в 5,95 млрд рублей. В дальнейшем отдача с проекта почти в пять раз превысила эту сумму.

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги января на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения уменьшился на 5,2%. Средневзвешенная цена кв. метра достигла 267 010 руб. (+1,5% за месяц; +24,6% за год).

По данным «Метриум», на рынке новостроек массового сегмента по итогам первого месяца 2022 года в реализации находилось 89 жилых комплексов. Суммарный объем предложения составил 14 210[1] квартир общей площадью 696 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря уменьшилось на 5,2%, а продаваемая площадь — на 6,3%.

Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в январе 2022 г.

Источник: Метриум

На рынок вышли два новых проекта от ГК «ПИК» — «Ютаново» и Vangarden, последний позиционируется как продукт линейки ПИК+. Старт продаж новых корпусов (корп. 21.1 и 21.2) был объявлен в проекте «Бусиновский парк» (ГК ПИК).

В структуре предложения по количеству квартир укрепилось лидирующее положение ЮВАО — его доля выросла до 27,1% (+1,9 п.п.). Наименьшее количество предложений квартир массового сегмента сосредоточено в ЮЗАО (4%, -1,1 п.п.). Наибольшее изменение доли округа произошло в ЗАО (15,3%, -1,3 п.п.), где несмотря на выход в продажу нового проекта Vangarden, из-за высокого спроса произошло вымывание объемов в ряде старых проектов. Жилые комплексы «Молодогвардейская 36» и «Дом на Барвихинской», которые экспонировались на рынке в конце прошлого года, завершили продажи.

Источник: Метриум

По стадии строительной готовности подавляющее количество предложений находится на этапе монтажа. Доля таких вариантов сократилась за месяц на 8,4 п.п. и составила 63,3%. Ряд корпусов перешли на этап отделки, таких квартир на рынке массовых новостроек в январе оказалось 15,8% (+6.6 п.п.). Доля корпусов на начальном этапе составила 17% (+1,8 п.п.). Доля готовых квартир сохранилась на уровне 3,9%.

Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир

Источник: Метриум

В разрезе комнатности в январе существенных изменений не наблюдалось. Максимальные доли рынка пришлись на однокомнатные (36,1%, +0,5 п.п.) и двухкомнатные (31%, +0,7 п.п.) квартиры. Доля студий сократилась до 19,5% (-0,8 п.п.). Трехкомнатные варианты занимают 12,6% рынка (-0,2 п.п.). На многокомнатные лоты стабильно приходится 0,8% квартир массового сегмента.

Структура предложения по типу квартир

(внешний круг – январь 2022 г., внутренний круг – декабрь 2021 г.), количество квартир

Источник: Метриум

Большинство предложений массового сегмента реализуются с чистовой отделкой (69% рынка, -0,1 п.п. за месяц). Квартиры с отделкой white box занимают 15,2% рынка (+0,2 п.п.). Без отделки предлагается 15,7% вариантов (-0,1 п.п.).

Структура предложения по типу отделки

(внешний круг – январь 2022 г., внутренний круг – декабрь 2021 г.), количество квартир

Источник: Метриум

Средневзвешенная цена кв. метра достигла 267 010 руб. (+1,5% за месяц; +24,6% за год). Рост цены, наблюдавшийся на протяжении 2021 года почти непрерывно, продолжился и в начале 2022 года. В большей степени выросла цена на новостройки в СВАО (+4,8%) в связи с плановым удорожанием во многих проектах округа. Единственным округом, где цена немного снизилась, оказался ЮАО (-0,3%) — здесь вышел новый проект «Ютаново» по стартовым ценам. Изменения по остальным округам составили от 0,2 до 2,6%.

Средняя цена предложения по округам в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м

Источник: Метриум

В конце января 2022 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 13 млн руб. (+1,8% за месяц; +13,1% за год). Средние бюджеты за первый месяц года увеличились по всем типологиям:

• студии — 7,85 млн руб. (+3,6%);
• однокомнатные — 10,96 млн руб. (+1,7%);
• двухкомнатные — 15,45 млн руб. (+1%);
• трёхкомнатные — 20,58 млн руб. (+1,4%);
• многокомнатные — 26,61 млн руб. (+0,8%).

Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии

Источник: Метриум

Рейтинг самых доступных предложений в январе 2022 года:

– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,7 кв. м за 4,9 млн руб.

– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,7 кв. м за 5,1 млн руб.

– ЖК «Митинский лес» (СЗАО / р-н Митино): студия площадью 20 кв. м за 5,3 млн руб.

Основные тенденции

«Девелоперская активность, сбавившая темпы в декабре 2021 года, продолжила снижаться в начале нового года, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Пополнение экспозиции массового сегмента происходило только за счет ГК «ПИК», которая вывела в продажу два новых проекта и новые корпуса в существующем жилом комплексе. Общая совокупность предложений массового рынка квартир упала как по количеству лотов в экспозиции (-5,2%), так и по общей продаваемой площади (-6,3%). Однако нынешний показатель количества лотов всё же выше показателя января прошлого года (+8,8%), когда наблюдался относительный дефицит предложения.

Сохраняется тенденция роста цен. В январе средневзвешенная стоимость в сегменте массовых новостроек составила 267,1 тыс. руб. (+1,5% за месяц). Вслед за ценой, средний бюджет предложения увеличился на 1,8% до 13 млн руб. Наибольшее изменение претерпел бюджет покупки студий, которые за прошедший месяц стали в среднем просторнее (+1,3% по средней площади), что в совокупности с повышением цены кв. метра отразилось на увеличении среднего бюджета (+3,6%)».

[1] для отдельных комплексов объем предложения определен экспертно