Девелопмент в режиме выживания
Первую половину 2025 года строительный рынок встретил убытками и угрозой череды банкротств. На фоне высокой ключевой ставки и отсутствия массовой льготной ипотеки девелоперы вынуждены сосредоточиться не столько на развитии бизнеса, сколько на его сохранении.
Росстат подсчитал: по итогам первого полугодия 2025 года убытки строительных компаний составили 302,4 млрд рублей — в 2,2 раза больше, чем за аналогичный период 2024-го. Рост убытков у застройщиков зданий увеличился в 2,6 раза — до 169 млрд рублей, инженерных сооружений — почти вдвое, до 100,3 млрд.
При этом совокупная прибыль компаний выросла на 27,3% — до 501,5 млрд рублей: 282,5 млрд — у застройщиков зданий (+63,3%), 111,1 млрд (-10,5%) — инженерных сооружений. В итоге сальдированный финансовый результат до налогообложения в отрасли сократился на 22,4% — до 199,1 млрд рублей. В сфере строительства зданий показатель вырос на 5,7% — до 113,5 млрд рублей, инженерных сооружений — упал на 84,8% — до10,8 млрд рублей.
По данным консалтинговой компании MACON и госкорпорации ДОМ.РФ, выручка девяти крупнейших застройщиков жилья в первом полугодии 2025 года относительно первой половины 2024-го сократилась на 9% — до 581 млрд рублей. У некоторых участников рынка чистая прибыль сократилась, хотя выручка подросла. Так, у Группы «Самолет» выручка осталась на уровне прошлого года — 171 млрд рублей, но чистая прибыль упала на 61,9% — до 1,8 млрд рублей. Выручка Группы «Эталон» выросла на 34,9% — до 77,4 млрд рублей, но чистая прибыль, как и год назад, — отрицательная (-8,9 млрд рублей). У ГК ПИК выручка выросла на 24% — до 328 млрд рублей, чистая прибыль сократилась на 22% — до 32 млрд рублей. Выручка Группы ЛСР подросла на 13% — до 96,4 млрд рублей, но зафиксирован убыток в 2,4 млрд против прибыли в 4,4 млрд рублей год назад.
Как подсчитали аналитики ДОМ.РФ, за первые семь месяцев 2025 года девелоперы продали 12,3 млн кв. м жилья в новостройках — на 22% меньше, чем годом раньше. Совокупная сумма сделок составила 2,5 трлн рублей, что на 13% меньше, чем год назад.
Кроме того, по подсчетам аналитиков Банка ДОМ.РФ, средняя задолженность девелоперов перед банками составляет 8,9 трлн руб. при средневзвешенной ставке 10,6% годовых.
Дамоклов меч банкротства
Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, выступая в феврале 2025 года в Ассоциации банков, отметила замедление роста кредитования в ноябре 2024 года, «когда сами банки умерили аппетиты, потому что уже использовали значительную часть запаса капитала».
По ее мнению, строительная отрасль должна была безболезненно пережить замедление ипотечного кредитования: граждане активнее стали покупать жилье без ипотечных займов, а застройщики за последние пару лет накопили запас прибыли.
Однако спустя всего несколько месяцев речь идет о возможных банкротствах застройщиков.
По данным Центробанка, строительные компании за семь месяцев 2025 года нарастили объем просроченных кредитов перед банками на 19% — с 223,6 млрд рублей до 267,2 млрд рублей.
В кулуарах выставки «Иннопром», прошедшей в июле, Андрей Клепач, главный экономист ВЭБ.РФ, заявил: «Мы видим, что в строительстве — отрицательная динамика, и застройщики — в условиях дорогих денег. Часть из них, видимо, обанкротится».
О риске банкротства в интервью газете «Ведомости» говорил и Марат Хуснуллин, вице-премьер. По его словам, сейчас есть риск банкротства примерно у 20% застройщиков. Но если продажи жилья не станут активнее, в зоне риска окажутся уже более 30% компаний.
«Насчет вероятности банкротств девелоперов — примерно 20% застройщиков потенциально в желтой зоне. Фактически они уже работают с убытком, но из-за механизма эскроу это еще не приводит к кассовым разрывам, и поэтому даже снижать цену им не надо. Но проблема уже растет и потом может прорвать!» — написал в своем телеграм-канале по результатам форума «Движение» Ильдар Хусаинов, основатель сетевой компании «Этажи».
Необходимо подчеркнуть: проблемы застройщиков скажутся на «смежниках» — подрядчиках, поставщиках, производителях материалов. Банкротства строительных компаний могут вылиться в задержку платежей контрагентам и суды.
Несите ваши денежки…
Причин для убытков девелоперских компаний достаточно. В частности, на десятки процентов выросли расходы из-за высокой ключевой ставки. Использование рассрочек, заменивших ипотеку, нарастило дебиторскую задолженность. При этом количество новых договоров сократилось.
«Чистый убыток на уровне 8,9 млрд рублей вызван высокой стоимостью обслуживания долга из-за резкого роста ключевой ставки с 16% в первом полугодии 2024 года до 21% в первом полугодии 2025 года и введения макропруденциальных надбавок», — объясняет Группа «Эталон» свои проблемы.
Компания «Яков и партнеры» оценивает маржинальность жилых проектов в 5–10%, но во многих регионах России она отрицательна.
По данным аналитического обзора Национального рейтингового агентства (НРА), застройщики массово перешли на схему рассрочек, и объем накопленной задолженности по таким схемам превысил 1 трлн рублей. Рост доли рассрочек в сделках увеличивает финансовую нагрузку для девелоперов, что несет риски для рынка и дольщиков. А разрыв предложения и спроса — распроданность жилья упала за последние два года до исторического минимума в 31–32% — означает серьезные риски для всего рынка, отмечают аналитики.
Нераспроданные квартиры — еще одна статья расходов. Содержание каждой, включая коммунальные услуги и налоги, обходятся в среднем в 200–360 тыс. рублей в год.
Специалисты компании MACON, кроме того, отмечают снижение стоимости ценных бумаг застройщиков на фоне ожиданий слабых результатов и падения продаж по итогам года. «Давление на котировки оказывает в первую очередь высокая ключевая ставка ЦБ РФ, которая, с одной стороны, делает недоступной ипотеку для широкого круга покупателей, с другой — побуждает инвесторов держать средства на банковских депозитах, а не вкладывать их в акции компаний на бирже».
Также на стоимость акций влияют публикации операционных результатов, отказ от выплаты дивидендов, который застройщики практикуют уже с 2022 года, и разного рода слухи, в том числе неподтвержденные.
Своя политика
Выступая на Московском финансовом форуме, Эльвира Набиуллина предупредила: чем ниже будет ключевая ставка, тем жестче должна быть кредитно-денежная политика.
Но именно ее ослабление могло бы положительно сказаться на строительном бизнесе.
Закредитованность застройщиков является высокой, и бо́льшая часть свободных средств идет на выплату процентов и погашение кредитов, отмечают аналитики MACON. По их прогнозам, в ближайшей перспективе акции девелоперов продолжат показывать динамику хуже рынка. «Потенциал для возобновления выплат дивидендов и повышения доходности сейчас минимальный… При этом сохраняется потенциал для роста на горизонте двух-трех лет. Позитивный эффект может оказать ослабление денежно-кредитной политики, однако оно, вероятно, будет постепенным и в краткосрочной перспективе не окажет существенной поддержки бизнесу», — указано в исследовании компании.
В обзоре НРА сказано: «Без системных мер государственного регулирования сектор рискует столкнуться с кризисом ликвидности застройщиков, ростом социальной напряженности из-за замороженных строек и дальнейшим снижением доступности жилья для населения. Требуются возобновление целевых программ поддержки и корректировка денежно-кредитной политики».
«Рассчитывать на какую-либо дополнительную финансовую поддержку отрасли не стоит, у бюджета явно есть более приоритетные задачи. Чиновники повторили это несколько раз. Более того, я не удивлюсь, если через несколько месяцев и текущие условия семейной ипотеки будут скорректированы в пользу большей экономии бюджета РФ. Я бы рассматривал этот вариант как базовый, если был бы девелопером», — указал Ильдар Хусаинов.
Айман Эль-Хашем, партнер-эксперт компании «Яков и партнеры», в статье для газеты «Ведомости» предлагает вариант оптимизации расходов: «Российская отрасль по-прежнему опирается на модель генподряда, которая фактически перестала выполнять свою изначальную роль центра компетенций и гаранта стабильности. Сегодня она чаще становится источником удорожания и дополнительных рисков. Пересборка отраслевой модели, в которой девелопер берет на себя функции управления ключевыми пакетами работ и снабжения, а также развивает собственные строительные мощности, способна снизить себестоимость проектов на 10–20%. При этом появляется большая предсказуемость сроков и качества, снижается зависимость от внешних игроков.
Это не призыв одномоментно отказаться от генподрядчиков, а скорее, найти новый баланс: сильные заказчики оставляют за собой контроль над ключевыми пакетами и закупками, а для остального используют подрядчиков как исполнителей. Такой подход уже доказал свою эффективность за рубежом и постепенно укореняется в России».
Новые условия ипотеки с господдержкой могут привести к удвоению среднемесячных выдач жилищных кредитов на новостройки в ближайшие несколько месяцев. В результате во втором полугодии количество сделок на первичном рынке может вырасти на 35% по сравнению с первым. Об этом заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников на Чебоксарском экономическом форуме.
На фоне рекордно высоких ставок по ипотеке и увеличившихся цен на недвижимость в апреле-мае количество сделок на российском рынке первичной недвижимости сократилось. Однако, по прогнозам ВТБ, период стагнации будет недолгим. Ставка льготной ипотеки, действующей на первичном рынке недвижимости, не только стала однозначной, но и с учетом дополнительных дисконтов от банков вернулась к уровню 2020 года. Это, по оценке аналитиков банка, должно вернуть спрос на рынок.
Кроме того, на рынке недвижимости наметилась тенденция по коррекции цен на квартиры. По данным ВТБ, за последние полтора месяца они снизились в среднем на 2%, даже без учета дополнительных дисконтов от застройщиков. Уменьшение стоимости квадратного метра в новостройках наблюдается в большинстве крупных российских городов. Сезонный рост стоимости квадратного метра отмечается только в южных регионах – в частности, в Сочи (+3%) и Ростове-на-Дону (+4%).
«Несмотря на сокращение количества сделок в последние месяцы, потенциальный спрос на покупку недвижимости у россиян остается достаточно высоким. На его реализацию можно рассчитывать с улучшением условий кредитования – как по государственным программам, так и собственным банковским предложениям. В этой связи снижение ставки по государственной программе до 7% - своевременное решение. В результате спрос на сделки на первичном рынке уже в ближайшее время может вырасти вдвое, а в целом во втором полугодии, с учетом нормализации экономической ситуации, – превысить результаты января-июня на треть», – заявил Анатолий Печатников.
Зампред ВТБ добавил, что улучшение условий по кредитам на новостройки «перезапустит» и рынок вторичного жилья, который стагнировал в последние месяцы из-за сверхвысоких ставок. Сейчас ценовые параметры ипотеки вернулись на уровень начала года, поэтому стоит ожидать роста числа сделок, многие из которых проходят в рамках цепочек купли-продажи жилья.
Смягчение политики регулятора удешевляет и проектное финансирование. Это положительно влияет на себестоимость строительства и эффективность работы девелоперов. В сложившихся условиях застройщики должны быть больше заинтересованы в реализации квартир, а не в максимизации прибыли, заключил Анатолий Печатников.
Согласно данным консалтинговой компании Knight Frank Russia, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России в апреле-мае 2022 года составил более 25,4 млрд руб. Показатель уже превысил результаты II квартала в 2016 и 2018 годах; также ожидается, что квартальный результат превысит и аналогичный период 2020 года (31,6 млрд руб.). Таким образом, за пять месяцев 2022 года, три из которых проходили в условиях жестких санкций и негативных экономических явлений, объем инвестиций составил 128 млрд руб., что уже превышает прошлогодний полугодовой результат. В основном вклад в такое превышение внес результат I квартала 2022 года, когда был зафиксирован рекордный объем инвестиций на уровне 101,8 млрд руб.
- Лидером в структуре инвестирования в апреле-мае 2022 года вновь стали площадки под девелопмент с долей 57%. На втором месте расположилась торговая недвижимость с долей в 15%, на третьем – офисная, доля в общем объеме составила 13%. Стоит отметить, что в отличие от кризиса, связанного с пандемией коронавируса, когда акцент инвесторов сместился на складскую недвижимость, явного изменения структуры спроса инвесторов сейчас не наблюдается.
|
Распределение инвестиций по сегментам |
Апрель-май 2022 г. |
|
Площадки под девелопмент |
57% |
|
Торговая недвижимость |
15% |
|
Офисная недвижимость |
13% |
|
Складская недвижимость |
8% |
|
Гостиничная недвижимость |
8% |
Источник: Knight Frank Research
- Доля вложений иностранного капитала осталась на минимальном уровне и в апреле-мае 2022 года составила всего 2%. Как минимум до конца года участие иностранных инвесторов на российском рынке инвестиций в недвижимость будет крайне низкой.
- Также наблюдается большое количество сделок по продаже бизнеса компаний, которые приняли решение уйти из рынка России. Зачастую в периметр таких сделок попадают как недвижимые активы, так и средства производства, персонал, бренд, продуктовая линейка и прочее. Среди примеров – продажа бизнеса пивоваренной компании Carlsberg, производителя сыров Valio, производителя кофе Paulig, сети ресторанов «Макдоналдс» и другие. Иногда эти сделки носят формальный характер и представляют собой больше передачу активов в доверительное управление, с целью того, чтобы избежать попадания владельца под санкции.
- Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS, отмечает, что динамика инвестирования до конца 2022 года будет зависеть от экономических и внешнеполитических факторов, в том числе от усиления либо ослабления санкционного давления, а также отказа новых компаний от работы в России. Кроме того, возможным позитивным фактором динамики инвестирования во втором полугодии 2022 года будет ключевая ставка, которая уже снизилась до 9,5%, что сопоставимо с уровнем начала года.