Девелопмент в режиме выживания
Первую половину 2025 года строительный рынок встретил убытками и угрозой череды банкротств. На фоне высокой ключевой ставки и отсутствия массовой льготной ипотеки девелоперы вынуждены сосредоточиться не столько на развитии бизнеса, сколько на его сохранении.
Росстат подсчитал: по итогам первого полугодия 2025 года убытки строительных компаний составили 302,4 млрд рублей — в 2,2 раза больше, чем за аналогичный период 2024-го. Рост убытков у застройщиков зданий увеличился в 2,6 раза — до 169 млрд рублей, инженерных сооружений — почти вдвое, до 100,3 млрд.
При этом совокупная прибыль компаний выросла на 27,3% — до 501,5 млрд рублей: 282,5 млрд — у застройщиков зданий (+63,3%), 111,1 млрд (-10,5%) — инженерных сооружений. В итоге сальдированный финансовый результат до налогообложения в отрасли сократился на 22,4% — до 199,1 млрд рублей. В сфере строительства зданий показатель вырос на 5,7% — до 113,5 млрд рублей, инженерных сооружений — упал на 84,8% — до10,8 млрд рублей.
По данным консалтинговой компании MACON и госкорпорации ДОМ.РФ, выручка девяти крупнейших застройщиков жилья в первом полугодии 2025 года относительно первой половины 2024-го сократилась на 9% — до 581 млрд рублей. У некоторых участников рынка чистая прибыль сократилась, хотя выручка подросла. Так, у Группы «Самолет» выручка осталась на уровне прошлого года — 171 млрд рублей, но чистая прибыль упала на 61,9% — до 1,8 млрд рублей. Выручка Группы «Эталон» выросла на 34,9% — до 77,4 млрд рублей, но чистая прибыль, как и год назад, — отрицательная (-8,9 млрд рублей). У ГК ПИК выручка выросла на 24% — до 328 млрд рублей, чистая прибыль сократилась на 22% — до 32 млрд рублей. Выручка Группы ЛСР подросла на 13% — до 96,4 млрд рублей, но зафиксирован убыток в 2,4 млрд против прибыли в 4,4 млрд рублей год назад.
Как подсчитали аналитики ДОМ.РФ, за первые семь месяцев 2025 года девелоперы продали 12,3 млн кв. м жилья в новостройках — на 22% меньше, чем годом раньше. Совокупная сумма сделок составила 2,5 трлн рублей, что на 13% меньше, чем год назад.
Кроме того, по подсчетам аналитиков Банка ДОМ.РФ, средняя задолженность девелоперов перед банками составляет 8,9 трлн руб. при средневзвешенной ставке 10,6% годовых.
Дамоклов меч банкротства
Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, выступая в феврале 2025 года в Ассоциации банков, отметила замедление роста кредитования в ноябре 2024 года, «когда сами банки умерили аппетиты, потому что уже использовали значительную часть запаса капитала».
По ее мнению, строительная отрасль должна была безболезненно пережить замедление ипотечного кредитования: граждане активнее стали покупать жилье без ипотечных займов, а застройщики за последние пару лет накопили запас прибыли.
Однако спустя всего несколько месяцев речь идет о возможных банкротствах застройщиков.
По данным Центробанка, строительные компании за семь месяцев 2025 года нарастили объем просроченных кредитов перед банками на 19% — с 223,6 млрд рублей до 267,2 млрд рублей.
В кулуарах выставки «Иннопром», прошедшей в июле, Андрей Клепач, главный экономист ВЭБ.РФ, заявил: «Мы видим, что в строительстве — отрицательная динамика, и застройщики — в условиях дорогих денег. Часть из них, видимо, обанкротится».
О риске банкротства в интервью газете «Ведомости» говорил и Марат Хуснуллин, вице-премьер. По его словам, сейчас есть риск банкротства примерно у 20% застройщиков. Но если продажи жилья не станут активнее, в зоне риска окажутся уже более 30% компаний.
«Насчет вероятности банкротств девелоперов — примерно 20% застройщиков потенциально в желтой зоне. Фактически они уже работают с убытком, но из-за механизма эскроу это еще не приводит к кассовым разрывам, и поэтому даже снижать цену им не надо. Но проблема уже растет и потом может прорвать!» — написал в своем телеграм-канале по результатам форума «Движение» Ильдар Хусаинов, основатель сетевой компании «Этажи».
Необходимо подчеркнуть: проблемы застройщиков скажутся на «смежниках» — подрядчиках, поставщиках, производителях материалов. Банкротства строительных компаний могут вылиться в задержку платежей контрагентам и суды.
Несите ваши денежки…
Причин для убытков девелоперских компаний достаточно. В частности, на десятки процентов выросли расходы из-за высокой ключевой ставки. Использование рассрочек, заменивших ипотеку, нарастило дебиторскую задолженность. При этом количество новых договоров сократилось.
«Чистый убыток на уровне 8,9 млрд рублей вызван высокой стоимостью обслуживания долга из-за резкого роста ключевой ставки с 16% в первом полугодии 2024 года до 21% в первом полугодии 2025 года и введения макропруденциальных надбавок», — объясняет Группа «Эталон» свои проблемы.
Компания «Яков и партнеры» оценивает маржинальность жилых проектов в 5–10%, но во многих регионах России она отрицательна.
По данным аналитического обзора Национального рейтингового агентства (НРА), застройщики массово перешли на схему рассрочек, и объем накопленной задолженности по таким схемам превысил 1 трлн рублей. Рост доли рассрочек в сделках увеличивает финансовую нагрузку для девелоперов, что несет риски для рынка и дольщиков. А разрыв предложения и спроса — распроданность жилья упала за последние два года до исторического минимума в 31–32% — означает серьезные риски для всего рынка, отмечают аналитики.
Нераспроданные квартиры — еще одна статья расходов. Содержание каждой, включая коммунальные услуги и налоги, обходятся в среднем в 200–360 тыс. рублей в год.
Специалисты компании MACON, кроме того, отмечают снижение стоимости ценных бумаг застройщиков на фоне ожиданий слабых результатов и падения продаж по итогам года. «Давление на котировки оказывает в первую очередь высокая ключевая ставка ЦБ РФ, которая, с одной стороны, делает недоступной ипотеку для широкого круга покупателей, с другой — побуждает инвесторов держать средства на банковских депозитах, а не вкладывать их в акции компаний на бирже».
Также на стоимость акций влияют публикации операционных результатов, отказ от выплаты дивидендов, который застройщики практикуют уже с 2022 года, и разного рода слухи, в том числе неподтвержденные.
Своя политика
Выступая на Московском финансовом форуме, Эльвира Набиуллина предупредила: чем ниже будет ключевая ставка, тем жестче должна быть кредитно-денежная политика.
Но именно ее ослабление могло бы положительно сказаться на строительном бизнесе.
Закредитованность застройщиков является высокой, и бо́льшая часть свободных средств идет на выплату процентов и погашение кредитов, отмечают аналитики MACON. По их прогнозам, в ближайшей перспективе акции девелоперов продолжат показывать динамику хуже рынка. «Потенциал для возобновления выплат дивидендов и повышения доходности сейчас минимальный… При этом сохраняется потенциал для роста на горизонте двух-трех лет. Позитивный эффект может оказать ослабление денежно-кредитной политики, однако оно, вероятно, будет постепенным и в краткосрочной перспективе не окажет существенной поддержки бизнесу», — указано в исследовании компании.
В обзоре НРА сказано: «Без системных мер государственного регулирования сектор рискует столкнуться с кризисом ликвидности застройщиков, ростом социальной напряженности из-за замороженных строек и дальнейшим снижением доступности жилья для населения. Требуются возобновление целевых программ поддержки и корректировка денежно-кредитной политики».
«Рассчитывать на какую-либо дополнительную финансовую поддержку отрасли не стоит, у бюджета явно есть более приоритетные задачи. Чиновники повторили это несколько раз. Более того, я не удивлюсь, если через несколько месяцев и текущие условия семейной ипотеки будут скорректированы в пользу большей экономии бюджета РФ. Я бы рассматривал этот вариант как базовый, если был бы девелопером», — указал Ильдар Хусаинов.
Айман Эль-Хашем, партнер-эксперт компании «Яков и партнеры», в статье для газеты «Ведомости» предлагает вариант оптимизации расходов: «Российская отрасль по-прежнему опирается на модель генподряда, которая фактически перестала выполнять свою изначальную роль центра компетенций и гаранта стабильности. Сегодня она чаще становится источником удорожания и дополнительных рисков. Пересборка отраслевой модели, в которой девелопер берет на себя функции управления ключевыми пакетами работ и снабжения, а также развивает собственные строительные мощности, способна снизить себестоимость проектов на 10–20%. При этом появляется большая предсказуемость сроков и качества, снижается зависимость от внешних игроков.
Это не призыв одномоментно отказаться от генподрядчиков, а скорее, найти новый баланс: сильные заказчики оставляют за собой контроль над ключевыми пакетами и закупками, а для остального используют подрядчиков как исполнителей. Такой подход уже доказал свою эффективность за рубежом и постепенно укореняется в России».
Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» оценил объем инвестиций в недвижимость в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за 1 полугодие 2024 года. Суммарно за этот период было проведено 32 сделки в коммерческую недвижимость и земельные участки под девелопмент на сумму 56 млрд рублей, что ниже оценок объема инвестиций за 1 полугодие 2023 года на 8%.
Благодаря значительному росту общего объема инвестиций на 56% в Санкт-Петербурге объем инвестиций в строительство вырос в 1 квартале на 42% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Вместе с этим доля и объем инвестиций в жилое строительство в городе и области сократились – это связано с ожиданием снижения покупательской способности населения на фоне прекращения льготной ипотеки. Кроме того, на процесс влияет сокращение объемов выдачи разрешений на строительство в связи с принятием нового Генерального плана города.
Общее восстановление экономики и уход с рынка крупных иностранных игроков позволяет застройщикам инвестировать в крупные проекты. Это демонстрируют миллиардные сделки, заключённые компаниями GloraX и Dogma в Ленинградской области, и крупные коммерческие проекты, такие как гостиница на Марсовом поле от «Газпрома». Самые крупные сделки с участками под жилой девелопмент прошли в Ломоносовском районе Ленобласти. Девелопер Dogma купил участок площадью более 258 га в Виллозском с. п., а GloraX приобрел участки в с. п. Лаголовское площадью почти 174 га и в Аннинском с. п. площадью 46,5 га. В Санкт-Петербурге крупный участок площадью 11,7 га под жилую застройку был приобретен в пос. Смолячково в Курортном районе, а ПИК купил участок на ул. Самойловой во Фрунзенском районе, его площадь – 11,6 га.
«Высокая ключевая ставка, которая была установлена в конце 2023 года и рост инфляции после резкого падения в прошлом году ограничивают инвестиционную деятельность компаний. Рост ключевой ставки отражается на ограничении кредитования компаний и их инвестиционных возможностей, а также на спросе на коммерческую недвижимость как инвестиционном инструменте для частных инвесторов», – отмечает директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Инвестиции в здания коммерческого назначения
Доля инвестиций в коммерческую недвижимость составила 35% или 19,7 млрд. рублей. Лидирующие сегменты — это офисная и гостиничная недвижимость. Основной объем инвестиций в этих сегментах основан на трёх крупных сделках, две из них — это выход иностранных компаний из российского рынка. Чешская компания Jet Brains продала Lotos Towers компании «Петрович», а турецкий девелопер Ronesans продал компании «Инновации и развитие» БЦ Renaissance Forum и гостиницу Crown Plaza. В сегменте гостиничной недвижимости также выделяется сделка по приобретению проекта отеля у Марсового поля.
В сегменте складской и торговой недвижимости сделки за полугодие незначительны по объему инвестиций, так как сохраняется тренд на дефицит качественного предложения.
Земельные участки под девелопмент, включая редевелопмент
На рынке инвестиций в девелопмент по итогам 1 полугодия 2024 г. было заключено 25 сделок суммарной площадью 560 га и объемом инвестиций 36 млрд рублей. Суммарная площадь сделок почти в 5 раз превысила показатель аналогичного периода 2023 г. При этом общий объём инвестиций в 1 полугодии 2024 г. вырос всего на 44% в сравнении с 1 полугодием 2023 г.
Этот разрыв в показателях объясняется особенностями инвестиций прошлого года, которые были сфокусированы внутри города на более дорогих локациях или локациях меньшей площади, в то время как в текущем году почти половина сделок относятся к участкам рядом с КАД, находящимся в пригороде, 54% инвестиций в 1 полугодии 2024 г. приходятся на такие участки. Редевелопмент в центральных районах замедляется в связи с тенденцией сохранения промышленных зон в Санкт-Петербурге.
«Дополнительный фактор, который влияет на формирование такого распределения – это то, что в первом полугодии так и не были введены новые правила землепользование и застройки. Новые правила – решающий фактор для возможности реализации некоторых проектов и многие инвесторы опасаются рисков приобретения участков, использование которых станет ограниченным», – добавила Ольга Трошева.
Со смещением фокуса на пригород сократилась и доля проектов редевелопмента по сравнению с 1 полугодием 2023 года. Сейчас на редеведопмент приходится лишь 28% сделок. Также наблюдается значительное сокращение доли апартаментов в общем объёме инвестиций на 20 п. п., в структуре инвестиций в земельные участки под девелопмент апартаменты занимают только 7%.
Диапазон цен
Значительно шире стал диапазон цен для объектов в центре города в сравнении с концом 2023 года. На 10 тысяч рублей выше сместился диапазон для спальных локаций, при этом стал ниже средний диапазон цен для пригорода за счёт сделок с большими территориями под комплексное развитие. Хотя продавцы участков внутри города продолжают повышать цены, наблюдается активное сотрудничество с их стороны в плане применения различных схем оплаты.
Средний диапазон цен за 1 кв. м улучшений в 1 полугодии 2024 года на новых участках в центре города составил 30-120 тысяч рублей, на участках под редевелопмент – от 40 до 110 тысяч рублей. В статусных и спальных локациях цена 1 кв. м улучшений стабильно держится в диапазоне 35-70 тысяч рублей для новых и редевелопируемых участков. В пригородных локациях цена 1 кв. м улучшений на новом участке – около 8-10 тысяч рублей.
Наибольший объем продаж пришелся на 2023 год – почти 30% от суммы сделок за все время работы.
В то же время в первом полугодии 2024 года спрос заемщиков вырос почти вдвое к сопоставимому периоду 2023 года. Это связано как с высокими ставками по рыночной ипотеке, так и с завершением господдержки-2020, стимулировавшей россиян не откладывать покупку квартиры в новостройке «до лучших времен» и поспешить получить льготный кредит до конца июня.
Чаще всего, по данным ВТБ, за программой обращались женщины. Доля таких заемщиков в структуре выдач банка составила почти 60%. Средний возраст клиентов – 39 лет, почти 6 из 10 на момент сделки не были в официальном браке. Несмотря на то, что по условиям программы можно было также купить или построить дом, подавляющее большинство заемщиков (96%) купили квартиры.
Средний размер «кредита» показывал разнонаправленную динамику. Самый высокий показатель наблюдался в 2023 году (5,4 млн рублей), самый низкий – в пандемийный 2020 год (3,1 млн рублей). С конца прошлого года из-за сокращения максимальной суммы кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и областей средний «чек» начал снижаться, достигнув 4,2 млн рублей в 2024 году.
Регионами-лидерами по объему сделок стали Москва с областью. На втором месте – Санкт-Петербург с Ленинградской областью. Далее следуют Краснодарский край и Республика Татарстан.
«Универсальная льготная ипотека заработала на рынке еще в разгар пандемии коронавируса как инструмент поддержки стройки и граждан. За это время программа продлевалась четыре раза, менялись и ее условия, хотя и оставались гораздо выгоднее базовых банковских продуктов. Ее эффект можно по-разному оценивать, но очевидно одно: она позволила россиянам улучшать жилищные условия даже в наиболее сложные для нашей экономики периоды. Более чем за 4 года господдержкой-2020 воспользовались около 1,5 млн россиян. Общий объем сделок достиг 6 трлн рублей, пятую часть из которых предоставил ВТБ», - прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.