Девелопмент в режиме выживания
Первую половину 2025 года строительный рынок встретил убытками и угрозой череды банкротств. На фоне высокой ключевой ставки и отсутствия массовой льготной ипотеки девелоперы вынуждены сосредоточиться не столько на развитии бизнеса, сколько на его сохранении.
Росстат подсчитал: по итогам первого полугодия 2025 года убытки строительных компаний составили 302,4 млрд рублей — в 2,2 раза больше, чем за аналогичный период 2024-го. Рост убытков у застройщиков зданий увеличился в 2,6 раза — до 169 млрд рублей, инженерных сооружений — почти вдвое, до 100,3 млрд.
При этом совокупная прибыль компаний выросла на 27,3% — до 501,5 млрд рублей: 282,5 млрд — у застройщиков зданий (+63,3%), 111,1 млрд (-10,5%) — инженерных сооружений. В итоге сальдированный финансовый результат до налогообложения в отрасли сократился на 22,4% — до 199,1 млрд рублей. В сфере строительства зданий показатель вырос на 5,7% — до 113,5 млрд рублей, инженерных сооружений — упал на 84,8% — до10,8 млрд рублей.
По данным консалтинговой компании MACON и госкорпорации ДОМ.РФ, выручка девяти крупнейших застройщиков жилья в первом полугодии 2025 года относительно первой половины 2024-го сократилась на 9% — до 581 млрд рублей. У некоторых участников рынка чистая прибыль сократилась, хотя выручка подросла. Так, у Группы «Самолет» выручка осталась на уровне прошлого года — 171 млрд рублей, но чистая прибыль упала на 61,9% — до 1,8 млрд рублей. Выручка Группы «Эталон» выросла на 34,9% — до 77,4 млрд рублей, но чистая прибыль, как и год назад, — отрицательная (-8,9 млрд рублей). У ГК ПИК выручка выросла на 24% — до 328 млрд рублей, чистая прибыль сократилась на 22% — до 32 млрд рублей. Выручка Группы ЛСР подросла на 13% — до 96,4 млрд рублей, но зафиксирован убыток в 2,4 млрд против прибыли в 4,4 млрд рублей год назад.
Как подсчитали аналитики ДОМ.РФ, за первые семь месяцев 2025 года девелоперы продали 12,3 млн кв. м жилья в новостройках — на 22% меньше, чем годом раньше. Совокупная сумма сделок составила 2,5 трлн рублей, что на 13% меньше, чем год назад.
Кроме того, по подсчетам аналитиков Банка ДОМ.РФ, средняя задолженность девелоперов перед банками составляет 8,9 трлн руб. при средневзвешенной ставке 10,6% годовых.
Дамоклов меч банкротства
Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, выступая в феврале 2025 года в Ассоциации банков, отметила замедление роста кредитования в ноябре 2024 года, «когда сами банки умерили аппетиты, потому что уже использовали значительную часть запаса капитала».
По ее мнению, строительная отрасль должна была безболезненно пережить замедление ипотечного кредитования: граждане активнее стали покупать жилье без ипотечных займов, а застройщики за последние пару лет накопили запас прибыли.
Однако спустя всего несколько месяцев речь идет о возможных банкротствах застройщиков.
По данным Центробанка, строительные компании за семь месяцев 2025 года нарастили объем просроченных кредитов перед банками на 19% — с 223,6 млрд рублей до 267,2 млрд рублей.
В кулуарах выставки «Иннопром», прошедшей в июле, Андрей Клепач, главный экономист ВЭБ.РФ, заявил: «Мы видим, что в строительстве — отрицательная динамика, и застройщики — в условиях дорогих денег. Часть из них, видимо, обанкротится».
О риске банкротства в интервью газете «Ведомости» говорил и Марат Хуснуллин, вице-премьер. По его словам, сейчас есть риск банкротства примерно у 20% застройщиков. Но если продажи жилья не станут активнее, в зоне риска окажутся уже более 30% компаний.
«Насчет вероятности банкротств девелоперов — примерно 20% застройщиков потенциально в желтой зоне. Фактически они уже работают с убытком, но из-за механизма эскроу это еще не приводит к кассовым разрывам, и поэтому даже снижать цену им не надо. Но проблема уже растет и потом может прорвать!» — написал в своем телеграм-канале по результатам форума «Движение» Ильдар Хусаинов, основатель сетевой компании «Этажи».
Необходимо подчеркнуть: проблемы застройщиков скажутся на «смежниках» — подрядчиках, поставщиках, производителях материалов. Банкротства строительных компаний могут вылиться в задержку платежей контрагентам и суды.
Несите ваши денежки…
Причин для убытков девелоперских компаний достаточно. В частности, на десятки процентов выросли расходы из-за высокой ключевой ставки. Использование рассрочек, заменивших ипотеку, нарастило дебиторскую задолженность. При этом количество новых договоров сократилось.
«Чистый убыток на уровне 8,9 млрд рублей вызван высокой стоимостью обслуживания долга из-за резкого роста ключевой ставки с 16% в первом полугодии 2024 года до 21% в первом полугодии 2025 года и введения макропруденциальных надбавок», — объясняет Группа «Эталон» свои проблемы.
Компания «Яков и партнеры» оценивает маржинальность жилых проектов в 5–10%, но во многих регионах России она отрицательна.
По данным аналитического обзора Национального рейтингового агентства (НРА), застройщики массово перешли на схему рассрочек, и объем накопленной задолженности по таким схемам превысил 1 трлн рублей. Рост доли рассрочек в сделках увеличивает финансовую нагрузку для девелоперов, что несет риски для рынка и дольщиков. А разрыв предложения и спроса — распроданность жилья упала за последние два года до исторического минимума в 31–32% — означает серьезные риски для всего рынка, отмечают аналитики.
Нераспроданные квартиры — еще одна статья расходов. Содержание каждой, включая коммунальные услуги и налоги, обходятся в среднем в 200–360 тыс. рублей в год.
Специалисты компании MACON, кроме того, отмечают снижение стоимости ценных бумаг застройщиков на фоне ожиданий слабых результатов и падения продаж по итогам года. «Давление на котировки оказывает в первую очередь высокая ключевая ставка ЦБ РФ, которая, с одной стороны, делает недоступной ипотеку для широкого круга покупателей, с другой — побуждает инвесторов держать средства на банковских депозитах, а не вкладывать их в акции компаний на бирже».
Также на стоимость акций влияют публикации операционных результатов, отказ от выплаты дивидендов, который застройщики практикуют уже с 2022 года, и разного рода слухи, в том числе неподтвержденные.
Своя политика
Выступая на Московском финансовом форуме, Эльвира Набиуллина предупредила: чем ниже будет ключевая ставка, тем жестче должна быть кредитно-денежная политика.
Но именно ее ослабление могло бы положительно сказаться на строительном бизнесе.
Закредитованность застройщиков является высокой, и бо́льшая часть свободных средств идет на выплату процентов и погашение кредитов, отмечают аналитики MACON. По их прогнозам, в ближайшей перспективе акции девелоперов продолжат показывать динамику хуже рынка. «Потенциал для возобновления выплат дивидендов и повышения доходности сейчас минимальный… При этом сохраняется потенциал для роста на горизонте двух-трех лет. Позитивный эффект может оказать ослабление денежно-кредитной политики, однако оно, вероятно, будет постепенным и в краткосрочной перспективе не окажет существенной поддержки бизнесу», — указано в исследовании компании.
В обзоре НРА сказано: «Без системных мер государственного регулирования сектор рискует столкнуться с кризисом ликвидности застройщиков, ростом социальной напряженности из-за замороженных строек и дальнейшим снижением доступности жилья для населения. Требуются возобновление целевых программ поддержки и корректировка денежно-кредитной политики».
«Рассчитывать на какую-либо дополнительную финансовую поддержку отрасли не стоит, у бюджета явно есть более приоритетные задачи. Чиновники повторили это несколько раз. Более того, я не удивлюсь, если через несколько месяцев и текущие условия семейной ипотеки будут скорректированы в пользу большей экономии бюджета РФ. Я бы рассматривал этот вариант как базовый, если был бы девелопером», — указал Ильдар Хусаинов.
Айман Эль-Хашем, партнер-эксперт компании «Яков и партнеры», в статье для газеты «Ведомости» предлагает вариант оптимизации расходов: «Российская отрасль по-прежнему опирается на модель генподряда, которая фактически перестала выполнять свою изначальную роль центра компетенций и гаранта стабильности. Сегодня она чаще становится источником удорожания и дополнительных рисков. Пересборка отраслевой модели, в которой девелопер берет на себя функции управления ключевыми пакетами работ и снабжения, а также развивает собственные строительные мощности, способна снизить себестоимость проектов на 10–20%. При этом появляется большая предсказуемость сроков и качества, снижается зависимость от внешних игроков.
Это не призыв одномоментно отказаться от генподрядчиков, а скорее, найти новый баланс: сильные заказчики оставляют за собой контроль над ключевыми пакетами и закупками, а для остального используют подрядчиков как исполнителей. Такой подход уже доказал свою эффективность за рубежом и постепенно укореняется в России».
Общая структура ритейла в столичных торговых центрах меняется: в то время как традиционные категории, такие как «бытовая техника и электроника» и «продукты» сокращают занимаемые площади, другие сегменты, ориентированные на стиль жизни, наоборот, активно масштабируют свое присутствие. В сегменте fashion, несмотря на сокращение средней площади по рынку, наблюдается кратное увеличение доли крупных игроков.
По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, с IV кв. 2021 года по II кв. 2024 г. средняя площадь магазинов по десяти профилям ритейлеров в десяти ключевых торговых центрах Москвы снизилась на 1,5%. При этом в зависимости от сегмента наблюдалась разнонаправленная динамика: часть профилей арендаторов существенно сократила свое присутствие, другая часть – напротив усилила представленность. Причинами такого перераспределения общей структуры ритейла является уход иностранных игроков и дробление занимаемых ими площадей на меньшие по площади магазины. В целом за последние 2,5 года общая структура столичного ритейла трансформировалась в полноценные многофункциональные пространства, где посетители могут не только приобрести необходимые товары, но и воспользоваться различными сервисами для улучшения качества жизни. Данный тренд продолжится в будущем.
В Nikoliers проанализировали 10 ключевых торговых центров столицы: «Авиапарк», Сolumbus, «Метрополис», «Афимолл Сити», «Павелецкая Плаза», «Каширская Плаза», «Vegas Кунцево», Vegas Crocus City, «Ривьера», «Океания». Были рассмотрены крупные сетевые игроки, занимающие помещения от 500 кв. м, которые формируют порядка 70% арендопригодной площади торговых центров.
Ритейлеры, специализирующиеся в таких сегментах, как fashion, «бытовая техника и электроника», «общественное питание», «продукты», «развлечения» и «товары для спорта», сократили среднюю площадь занимаемых помещений на 12,8% за последние 2,5 года. За этот же период ритейлеры, работающие в категориях «фитнес», «товары для дома», «красота и здоровье» и «товары для детей» увеличили среднюю площадь занимаемых площадей на 21,8%.
Изменение средней площади магазинов в зависимости от профиля ритейлеров
|
Сегмент |
Изменение IV кв. 2021 г. к II кв. 2024 г., % |
|
Fashion |
-14% |
|
Бытовая техника и электроника |
-7% |
|
Красота и здоровье |
+44% |
|
Общественное питание |
-5% |
|
Продукты |
-13% |
|
Развлечения |
-15% |
|
Товары для детей |
+1% |
|
Товары для дома |
+31% |
|
Товары для спорта |
-17% |
|
Фитнес |
+11% |
Источник: Nikoliers
Снижение средней занимаемой площади у ритейлеров в таких сегментах как «бытовая техника и электроника» и «продукты» связаны с запуском магазинов меньшего формата, тогда как в сегменте «товары для спорта» - с уходом с рынка некоторых иностранных игроков. Именно в сегменте товаров для спорта наблюдается наибольшее сокращение площадей (-17%) – после ухода Decathlon не во всех торговых центрах, где ранее работал бренд, открылся Desport, также новые игроки спортивного сегмента запускались на площадках меньшей площадью 800-900 кв. м, что привело к снижению средней площади магазинов данного профиля. На 15% сократилась средняя площадь помещений в сегменте «развлечения» за счет появления детских развлекательных центров и компьютерных клубов меньшего метража.
Если говорить про сегмент fashion, то здесь средняя занимаемая площадь операторов за 2,5 года сократилась на 13,7%. Сокращение площадей связано с дроблением лотов ушедших брендов и открытием на их месте нескольких магазинов меньшего метража. Например, в ТРЦ «Авиапарк» на месте H&M было открыто сразу три магазина Melon Fashion Group – Befree, Love Republic и Sela. Аналогичная ситуация произошла в торговом центре «Океания»: теперь на месте магазина H&M там располагаются Gloria Jeans и «Снежная Королева». Увеличение таких кейсов приводит к снижению показателя средней площади, однако в сегменте крупных брендов, которые сейчас активно открывают новые точки, расширяют форматы, а также в рамках одного торгового центра переезжают в новые помещения большего размера, наблюдается противоположная динамика. Так, доля таких крупных fashion-игроков как Melon Fashion Group, Gloria Jeans, Lime, «Стокманн» выросла на 15 п.п. с 6,6% в IV кв. 2022 г. до 21,6% в II кв. 2024 г. в структуре fashion-операторов в ключевых ТЦ Москвы.
Снижение площадей в категории «бытовая техника и электроника» (-7%) также объясняется открытием магазинов меньшего формата –например, DNS, средняя площадь которого 300—500 кв. м, а более крупный формат – 1000 кв. м. В то время как в 2021 г. наиболее представленными в торговых центрах операторами данного профиля были «М.Видео» и «Эльдорадо» со средней площадью 1-1,5 тыс. кв. м.
Также мы наблюдаем сокращение площадей продуктовых гипермаркетов, что связано с тем, что многие продуктовые ритейлеры и операторы общественного питания активно развивают онлайн-заказы и доставку, в результате чего сокращают площадь части магазинов. Например, «Перекресток» в два раза сократил свою площадь в ТРЦ «Метрополис» с 10 до 5 тыс. кв. м. По этой же причине сократилась средняя площадь категории «общественного питания» (-5%) - открывались рестораны и кафе площадью 500-600 кв. м (например, «Море Море» в ТРЦ «Метрополис», True Cost в ТРЦ «Афимолл Сити»).
При этом арендаторы, работающие в сегментах «красота и здоровье», «товары для дома» и «фитнес», продемонстрировали значительный рост средней площади магазинов по итогам 2,5 лет. Отдельно стоит отметить активное развитие ритейлеров из сферы «красота и здоровье» (+43,8%), таких как «Золотое яблоко» и «Лэтуаль», которые помимо увеличения количества новых магазинов, увеличили их среднюю площадь.
Рост средней площади магазинов категории «товары для дома» (+31,4%) обусловлен закрытием операторов небольшого формата «8 марта» и Zara Home, а также одновременно с этим расширение площадей, уже присутствовавших там ранее, таких как Askona и Hoff. Растущая средняя площадь площадей в категории «фитнес» (+11%) связана с общим трендом запуска фитнес-залов в торговых центрах, например, фитнес-клуб «Жара» в ТЦ «Вегас Крокус Сити», DDX в ТРЦ «Авиапарк», которые активно развиваются и расширяют сеть и др. Для профиля «товары для детей» после закрытия таких операторов, как «Кораблик» и Zara Kids, средняя площадь магазинов увеличилась на +0,5%.
Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Nikoliers: «Статистика наблюдений показывает снижение средней площади магазинов в торговых центрах в целом по рынку. Глобально это объясняется одной причиной: после ухода части международных брендов их площади были поделены на магазины меньшей площади, которые активно занимали другие бренды: иностранные, которые выходили на рынок, и российские, как новые, так и уже активно развивающиеся лидеры. Несмотря на снижение средней площади магазина за счет увеличения разнообразия, в таких сегментах как fashion мы также наблюдаем существенное усиление крупных российских игроков, которые за 2,5 года смогли кратно увеличить свою представленность в ключевых ТЦ. Заметное увеличение средней площади магазинов в категориях «красота и здоровье», «товары для дома» и «фитнес» говорит о растущем интересе потребителей к этим направлениям и продолжающейся трансформации торговых центров в многофункциональные пространства, где покупателям предлагаются не только товары, но и различные услуги для улучшения качества жизни. В будущем доля life-style арендаторов в ТЦ продолжит расти».
Эксперты банка ВТБ и экосистемы недвижимости М2 («Метр квадратный») проанализировали динамику средних зарплат и стоимости квадратного метра в разных регионах России. Самым доступным жилье - на первичном и вторичном рынке - оказалось в Ненецком, Ямало-Ненецком и Ханты-Мансийском автономных округах. Здесь среднестатистический житель может накопить на покупку квартиры примерно на два года быстрее, чем в среднем по России.
Вторичное жилье
Верхние строчки рейтинга по доступности жилья на вторичном рынке занимают Ямало-Ненецкий автономный округ, Мурманская область, Магаданская область, Ненецкий автономный и Ханты-Мансийский автономный округа. В этих регионах для покупки средней по площади квартиры (57,6 кв. м) необходимо от 39 до 46 заработных плат. Другими словами, жителям этих субъектов нужно откладывать всю свою зарплату примерно 3-4 года. Для сравнения, в среднем по стране для покупки такого жилья необходимо откладывать весь доход около 6 лет.
Стоит отметить, что в ТОП-15 с самым доступным жильем входят не только субъекты с высоким уровнем дохода, но и те, где он ниже, чем в среднем по России. Лидирующие позиции в списке таким регионам обеспечивает достаточно низкая стоимость жилья. Например, жители Челябинской области, имея ежемесячный доход 71,7 тысячи, могут купить среднюю квартиру за 5 лет и 2 месяца.
Замыкают рейтинг доступности жилья на вторичном рынке Москва, Республика Алтай, Республика Крым, Краснодарский край и Севастополь. В этих регионах для покупки средней по площади квартиры необходимо от 128 до 157 заработных плат.
Также низкие позиции в рейтинге занимают те субъекты, где уровень зарплат сильнее отстает от среднего по стране, чем уровень цен на жилье. Например, в Самарской области средний доход составляет 66 тыс. рублей, что ниже чем по стране. При этом один «квадрат» вторичного жилья здесь стоит 104,5 тыс. рублей - всего на 5% ниже среднероссийского показателя. Вместе с тем, в этом субъекте уровень обеспеченности жильем на начало 2024 года близок к среднероссийскому - 30 кв. м на человека (в среднем по стране - 28,8 кв. м на человека).
Новостройки
Верхние строчки рейтинга доступности жилья на первичном рынке, по данным ВТБ и М2, занимают Ненецкий, Ямало-Ненецкий автономные округа, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра и Магаданская область. Таким образом, ТОП-5 на первичном рынке очень похож на лидеров вторичного рынка. Главное отличие здесь заключается в сроках, необходимых для формирования накоплений.
Например, для покупки средней квартиры на «вторичке» в Магаданской области необходимо откладывать всю зарплату 3,8 лет, а на первичном рынке – чуть больше 4,6 лет. Это связано с текущей разницей цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости, которая остается примерно на уровне 44–45%. По итогам 2 квартала 2024 года наибольший разрыв в стоимости «квадрата» жилья наблюдается в Московской, Астраханской и Челябинской областях (70%, 64% и 50% соответственно).
Справочно:
Табл. 1 - ТОП-15 рейтинга по доступности жилья на вторичном рынке
Табл. 2 - ТОП-15 рейтинга по доступности жилья на первичном рынке
-
Доступность жилья в разных российских регионах оценивалась на основе данных Росстата о среднемесячной заработной плате в регионах за май 2024 года, о среднем размере квартир и средней цене 1 кв. м общей площади квартир по итогам 2 квартала 2024 года.