Рынок вторичного жилья в Москве: в продаже остались аутсайдеры
В ноябре 2010 г. средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Москвы выросла на 0,4% и составила 168437,6 рублей, при этом средняя цена квартиры снизилась на 0,1%.
Таким образом, на столичном рынке стали преобладать более дешевые квартиры, нежели в октябре. Однако, это вовсе не означает долгожданного многими покупателями падения цен. Гораздо более вероятно, что наиболее интересные варианты были распроданы, а к ноябрю в продаже остались квартиры меньшей площади, худшего качества или расположенные в отдаленных районах.
«Трешки» дешевле на полмиллиона
Последний осенний месяц окончательно показал, что предсказанного специалистами скачка цен в Москве не произошло. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости плавно увеличивалась с сентября, однако в ноябре структура предложений претерпела серьезные изменения. Средняя цена квартиры в столице снизилась на 0,1% и составила 12 601 784 руб., при этом более всего подешевели трехкомнатные квартиры (-3,8%) и самый недорогой и ликвидный сегмент – 1-комнатные квартиры до 32 кв. м. общей площади (-3,1%). Обычные «однушки» и «двушки» тоже дешевели: на 2% и 2,7% соответственно.
Таким образом, средняя 3-комнатная квартира обошлась покупателю в 14 350 193 руб., что на 564 581 руб. меньше, чем в октябре. Среднестатистическую «однушку» самой небольшой площади можно было купить за 4 847 241 руб, сэкономив 156 567 руб. Цена обычной 1-комнатной квартиры снизилась на 117 869 руб. и составила 5 915 443 руб, а приобрести «двушку» в ноябре можно было дешевле на 252 144 руб. – за 9 119 674 руб. Эксперты считают, что столь интересная ноябрьская тенденция снижения средней стоимости квартиры при росте цены квадратного метра, объясняется вымыванием с рынка наиболее интересных предложений в октябре.
«В сентябре рынок еще раскачивался, в октябре нашли своего покупателя наиболее ликвидные квартиры хорошего качества, расположенные в престижных районах. В ноябре такие квартиры либо были приобретены, либо подорожали, а в продаже остались менее интересные варианты – недвижимость на окраинах или не очень хорошего качества», - объясняет тенденцию директор по развитию портала «МИР КВАРТИР» Виктор Щеблецов. Стоит отметить, что октябрьское оживление было стимулировано, в том числе и банками, которые стали более активно кредитовать покупателей жилья, предлагая им более разнообразные программы, а также снижая размеры комиссий и проценты по ипотеке.
«Ближний пояс» дорожает
Зато в ноябре продолжилось подорожание недвижимости «ближнего пояса» Подмосковья, расположенной в городах-спутниках, прилегающих к столице. В среднем цена квартиры увеличилась на 2,93% и составила 5 455 497 руб. Лидерами роста стали г. Котельники (+6,43%), Красногорск (+5,78%), Химки (+4,96%) и Юбилейный (+4,39%). В г. Котельники за месяц средняя стоимость квартиры перешагнула психологический барьер в 5 млн рублей, составила 5268623 руб. (в октябре она была 4929635 руб). Теперь стоимость квадратного метра в этом городе составляет 80092 руб. Снизилась лишь цена средней квартиры в г. Реутово (-1,74%), однако именно в этом городе в ноябре стоимость квадратного метра превысила отметку в 100 000 руб, и составила 100 803 руб.
Столь активный рост цен в ближнем Подмосковье эксперты объясняют постепенным стиранием границы между столицей и областью, а также с усилившимися после прихода нового мэра Сергея Собянина слухами об административном объединении двух регионов. В случае объединения исчезнет разница между покупкой недвижимости в московских районах, расположенных за МКАД, и этих городах. Пока покупателей еще сдерживают социальные потери, грозящие при переезде в область: более низкие пенсии и менее качественная инфраструктура. Транспортная доступность многих «спальных» столичных районов и близлежащих городов, к сожалению, находится на одном уровне.
Если рассматривать квартиры в городах «ближнего пояса» как альтернативу недорогой недвижимости в столице, то дешевле всего можно было приобрести в ноябре жилье в г. Королев (средняя стоимость квартиры – 4 629 396 руб.). Самым дорогим городом в этом месяце стал г. Красногорск, там средняя цена квартиры составила 6 475 235 руб., а стоимость квадратного метра – 97 955 руб. Таким образом, в ноябре, продав самую скромную «однушку» в столице за 4 847 241 руб, можно было приобрести квартиру большей площади и лучшего качества в прилегающих к Москве Королеве или Люберцах (4 748 025 руб.). У владельцев среднестатистической однушки выбор еще шире: продав 1-комнатную за 5 915 443 руб, можно улучить свои жилищные условия, купив квартиру большей площади почти в любом из городов «ближнего пояса», кроме Химок, Одинцово и Красногорска.
Не упустить шанс
Кроме того, в некоторых городах-лидерах по росту стоимости недвижимости эксперты наблюдали еще одну интересную тенденцию: стоимость квартир на первичном рынке превышала цены на аналогичное жилье на вторичке. Например, в Красногорске 2-комнатная квартира в строящемся доме, сдача которого в эксплуатацию намечена на 2012 год, стоит на 200 000 руб. больше, чем такая же в соседнем доме, уже принятого госкомиссией, где владельцы не только получили свидетельство о праве собственности, но даже сделали ремонт. Аналогичная ситуация наблюдается в Химках и Котельниках, а также на северо-востоке столице, в московском районе Медведково. Понятно, что эта тенденция, связанная, по всей видимости, с ухудшением положения некоторых застройщиков, долго не продлится: либо они будут вынуждены опустить цены на строящееся жилье, либо – что наиболее вероятно – вырастут цены на вторичном рынке.
Средняя цена на 1-3-комнатные квартиры в Москве
|
|
октябрь |
ноябрь |
прирост |
|
Дешевые 1-комнатные |
5003808 |
4847241 |
-3,1% |
|
1-комнатные |
6033312 |
5915443 |
-2,0% |
|
2-комнатные |
9371818 |
9119674 |
-2,7% |
|
3-комнатные |
14914774 |
14350193 |
-3,8% |
Средняя цена квартиры в «ближнем поясе» Подмосковья
|
Город |
Стоимость кв. м в ноябре, руб. |
Средняя стоимость квартиры в ноябре, руб. |
Прирост |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Видное |
94449 |
5771711 |
+2,92% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Дзержинский |
83755 |
5538085 |
+1,65% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Долгопрудный |
86327 |
5191010 |
+2,42% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Королев |
83039 |
4629396 |
+1,52% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Котельники |
80092 |
5268623 |
+6,43% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Красногорск |
97955 |
6475235 |
+5,78% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Люберцы |
82435 |
4748025 |
+2,11% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Московский |
82342 |
5130178 |
+3,49% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Мытищи |
90460 |
5419542 |
+1,07% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Одинцово |
97157 |
5978024 |
+3,15% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Реутов |
100803 |
5688210 |
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 1. Предложение По итогам 3 кв. Обеспеченность качественными офисными площадями в 3 кв. В связи с влиянием кризиса может быть отложен срок насыщения рынка офисной недвижимости Москвы, который специалисты GVA Sawyer прогнозировали в период с Среди девелоперов, официально объявивших о «заморозке» проектов, стоит выделить: MiraxGroup (бизнес-центр «Адмирал» (Адмирала Макарова ул., вл. 4) – 128 000 кв.м, проект «Вращающаяся башня»; бизнес-центр «Поклонная-11» (ул. Поклонная, вл. 11) - 108 300 кв.м; МФК (Лужнецкая набережная) - 240 000 кв.м). Группа компаний «Пересвет» заморозила свои перспективные проекты, строительство которых должно было начаться в 2012 году. Система Галс приостановила реализацию проекта «Leningradsky Towers» на стадии строительства - 110 000 кв.м «Эвоком» приостановила реализацию проектов - БЦ «Эвоком Плаза» (Октябрьская ул., вл. 98) – 44 000 кв.м, Бизнес-парк «Орехово-Домодедово» (Каширское шоссе, вл. 63) – 310 800 кв.м, и строительство многофункционального комплекса на пересечении Ленинградского и Международного ш. – 270 000 кв.м Приостановлено строительство «Башни Россия» в ММДЦ «Москва Сити». Не начаты надземные работы по строительству МФК «Меркурий» (Москва Сити), Tech Invest, заключившая соглашение о получении кредита с ВТБ на строительство транспортного терминала с многофункциональным комплексом (207 000 кв.м), временно приостановило финансирование из-за кризиса. Объекты компании «РИГрупп» БЦ «Два капитана» и МФК «Спартак-Мытищи» достроит подмосковное правительство. На конец 2 кв. Уровень вакантных площадей в «Москва Сити» на ноябрь GVA Sawyer прогнозирует увеличение доли свободного предложения субаренды, в связи с сокращением работников ряда компаний и предприятий (предоставление в аренду офисных помещений с выполненной отделкой, мебелью и офисной техникой). Также увеличение предложения по переуступке права аренды от компаний, заключивших предварительные договоры аренды, оказавшиеся не в состоянии оплачивать аренду офисного помещения. 2. Спрос Влияние кризиса на финансовое состояние крупных компаний повлияло на сокращение сделок по предварительным договорам аренды, заключавшихся с расчётом на будущие потребности компании в расширении бизнеса. Многие иностранные компании «замораживают» планы развития и расширения своего бизнеса в Москве. В следующем году следует ожидать сокращения спроса по сравнению с текущим годом на 234 тыс. кв.м для офисов класса А и на 287 тыс. кв.м для офисов класса В. При этом, что бы компенсировать падение спроса, должно произойти сокращение ставок аренды до 1 020$ за кв.м для класса А и до 730 тыс. кв.м для класса В. Поэтому более вероятен сценарий снижения спроса на класс А на 120 тыс. кв.м (объем занятых площадей около 2 070 тыс. кв.м), при ставке в 1 090$ за кв.м, и спроса на класс В на 140 тыс. (объем занятых площадей 4 300 тыс. кв.м), при сохранение ставки в 740$ за кв.м. В конце 2008- В течение 2009-2010 гг. продолжится уменьшение спроса на офисные площади класса А, в первую очередь со стороны компаний, занятых в финансовой сфере (банки, инвестиционные компании), доля таких компаний в общем спросе на офисную недвижимость до кризиса составляла 20% (см. Диаграмму 1). Диаграмма 1. Распределение спроса по сферам деятельности компаний, 1 пол. Среди ключевых событий на рынке аренды стоит отметить отказ IT-холдинг IBS от переезда в бизнес-центр Nordstar Tower, пока собственник объекта — «ДС Девелопмент» не снизит ставку аренды. Предварительный договор по аренде 36,8 тыс. кв.м за $36,8 млн. в год был подписан в декабре В краткосрочном периоде ожидается уменьшение сроков аренды с 5-7 лет до 3-5 лет, некоторые арендаторы стремятся заключать договора на срок до года, в связи с неопределённостью на рынке. Сейчас можно выделить тенденцию уменьшения минимальных блоков, предоставляемых в аренду, к примеру, в бизнес-центрах, где минимальный блок составлял 500 кв.м, теперь можно снять площадь от 200 кв.м. Компании, ранее арендующие площади «про запас», планируя расширение компании на текущий момент не совершают подобных сделок, по причине экономической нецелесообразности, ожидая, что ставки возможно снизятся ещё. 3. Коммерческие условия Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости начало проявляться в коррекции арендных ставок и цен продаж на некоторые объекты в пределах 10-15%. В некоторых случаях – до 30-40%. После кризиса Таблица 1. Изменение коммерческих условий на офисную недвижимость в период октябрь – ноябрь 2008 Название/Адрес Коммерческие условия, $/3 кв. 2008 Коммерческие условия, $/4 кв. 2008 Изменение МФК «Башня Федерация» Краснопресненская наб., 16 Аренда: 2 000 – 2 500 + 120 (экспл.) + НДС Продажа: 15 000 Аренда: 1 400 – 1 990 + 130 (экспл.) + НДС Продажа: 14 500 Минимальная ставка снизилась в среднем на 35%, максимальная снизилась в среднем на 20%. МФК «Башня на набережной» Краснопресненская наб., 18 Аренда: 1 300 + 100 (экспл.) + НДС Аренда: 1 200 + 100 (экспл.) + НДС Ставка снизилась в среднем на 7% БЦ «Silver City» Серебряническая наб., 29 Субаренда: 1 200 + 100 (экспл.) + НДС Аренда: 1 150 + 100 (экспл.) + НДС Ставка снизилась в среднем на 4-5% МФК «Легион III» Киевская ул. , 3-7,17 Аренда: 1340 + 100 (экспл.) + НДС Аренда: 1290 + 100 (экспл.) + НДС Снижение арендной ставки в среднем на 4% БЦ «Yauza Tower II» Радио ул. , 24, стр. 2 Аренда: 1 200 + 45 (экспл) + НДС Аренда: 1 000 + 45 (экспл.) + НДС Уменьшение арендной ставки в среднем на 17% «Nordstar Tower», Хорошевское ш., 2-20 В Аренда: $1 200 – 1 500 + НДС Аренда: $900- 1 300 + НДС Уменьшение максимальной арендной ставки в среднем на 15%, минимальной на 30% БЦ «CityDel» Земляной Вал , 11-19 Аренда: 1 150 – 1 060 + 92 (экспл) + НДС Аренда: 1 050 – 960 + 92 (экспл.) + НДС Ставка аренды снизилась в среднем на 9% БЦ «Отрадный» Отрадная ул. , 2Б Аренда: 650 + 110 (экспл) + НДС Аренда: 550 + 110 (экспл) + НДС Ставки аренды снизились в среднем на 15% БЦ «Маяковская плаза» Оружейный пер. , 15A Аренда: 1 100 + 120 (экспл) + НДС Аренда: 1 000 + 120 (экспл) + НДС Ставки аренды снизились в среднем на 10% Коррекция арендных ставок произошла не только в бизнес-центрах, расположенных в Москве, но и за её пределами. Ставки на некоторые объекты снизились на 15-25%. К примеру, в бизнес-центре «Мякининская Пойма» (р-н Мякининской поймы, МКАД 65- В краткосрочном периоде (4 кв. 2008 - 2009 гг.) ожидается коррекция арендных ставок в сторону понижения в пределах 10-15 %, в некоторых случаях – до 40-50%. Изменение ценовой политики собственника (для арендуемых офисов) будет проявляться в пересмотре в сторону снижения ставок по некоторым договорам аренды, в том числе и предварительным. В первую очередь коррекция произойдёт в объектах, не соответствующих заявленному собственником классу. Оживление рынка стоит ожидать не ранее, чем через полгода. В среднесрочном периоде будет наблюдаться стагнация арендных ставок и повышение в пределах не более 10-12% (на период конец 2009 – начало 2010г). 4. Развитие рынка офисной недвижимости в 2008-2009 гг. Прогноз Оптимистический сценарий Стабилизация на рынке начнется с весны-начала лета Пессимистический сценарий Данный сценарий получит своё развитие, в случае стагнации экономики в течение всего следующего года. Спрос со стороны компании будет достаточно низким, новые офисы будут просто «никому не нужны». Падение ставок составит 30-40%. Предложение будет по-прежнему превышать спрос. 5. Рынок офисной недвижимости в регионах В последнее время в крупнейших городах России было заявлено к строительству большое количество проектов офисной недвижимости, однако, реализуемость этих проектов крайне низка. Согласно прогнозам GVA Sawyer, к 2011-2012 гг. будет реализовано не более 40-50% от планируемого к вводу предложения офисной недвижимости. Стоит отметить, что для многих региональных городов данный фактор окажет положительное влияние на развитие рынка офисной недвижимости. Так, например, в Новосибирске ещё в середине
Первичный рынок Средняя цена предложения по типам квартир Кол-во комнат Цена, руб./кв.м 1 к. кв. 85500 2 к. кв. 83150 3 к. кв. 83100 Средняя цена предложения по типам домов Тип дома Цена, руб./кв.м панель 75100 кирпич 84200 Кирпич/монолит 86150 Средняя цена предложения по районам города Район города Цена, руб./кв.м Адмиралтейский - Василеостровский 98700 Выборгский 82800 Калининский 84500 Кировский 75200 Красногвардейский 87700 Красносельский 66850 Московский 89750 Невский 76000 Петроградский 157000 Приморский 77300 Фрунзенский 77000 Центральный 163500 Вторичный рынок Средняя цена предложения по типам квартир Кол-во комнат Цена, руб./кв.м 1 к. кв. 98800 2 к. кв. 95350 3 к. кв. 94000 Средняя цена предложения по типам домов Тип дома Цена, руб./кв.м панель 86100 кирпич 96000 сталинка 107000 старый фонд 106350 Средняя цена предложения по районам города Район города Цена, руб./кв.м Адмиралтейский 102450 Василеостровский 104700 Выборгский 93500 Калининский 89400 Кировский 70200 Красногвардейский 88600 Красносельский 70400 Московский 100500 Невский 79200 Петроградский 117350 Приморский 85100 Фрунзенский 84600 Центральный 119500 Данные предоставлены «Адвекс. Недвижимость» |
Предлагаем вниманию читателей подготовленный специалистами GVA Sawyer краткий обзор по рынку коммерческой недвижимости Москвы в условиях кризиса, содержащий также прогноз ее развития на 2009 г. Материал рассматривает все основные виды коммерческой недвижимости – офисную, торговую, гостиничную и складскую, существующие тенденции, имеющиеся перспективы в рамках разных сценариев дальнейшего развития ситуации.
Уже 2 месяца рынок недвижимости Санкт-Петербурга демонстрирует отрицательную динамику как на первичном, так и на вторичном рынках. Так за октябрь средняя стоимость на первичном рынке за месяц снизилась на 0,7% и составила 85 500 руб. за кв.м. На вторичном цена уменьшилась на 1,3% и остановилась на уровне 96 800 руб. за кв.м. В ноябре продолжилось снижение цен: на
