Предложение в новостройках «старой» Москвы сократилось на 20% за год
Объем предложения на первичном рынке «старой» Москвы сократился на 19,7% за год, подсчитали эксперты компании «Метриум». В октябре 2025 года зафиксирован минимальный показатель с мая 2022 года.
По данным «Метриум», в октябре 2025 года на рынке новостроек «старой» Москвы продается 42 470 квартир и апартаментов. За квартал этот показатель сократился на 10%, за год – на 19,7%. Текущий объем экспозиции является минимальным с мая 2022 года, когда в исторических границах столицы было представлено 39 810 лотов.
В разрезе сегментов динамика изменений объема экспозиции в годовом выражении выглядит следующим образом: в массовых новостройках показатель сократился на 42,6% (до 12 720 лотов), в комплексах бизнес-класса – на 0,6% (до 21 630 лотов), в проектах премиум-класса – на 6,4% (до 6000 лотов), в элитных и делюкс-домах – на 5,9% (до 2040 лотов).
«Массовый сегмент рынка новостроек «старой» Москвы за последний год столкнулся с небывалыми темпами исчерпания предложения, – говорит Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Доля проектов данного сегмента в структуре предложения за 12 месяцев сократилась почти на 12 процентных пунктов – с 41,9% до 30%. Более того, текущий объем экспозиции массовых новостроек находится на минимальном уровне с июня 2021 года, когда продавалось 12 тыс. лотов стандарт- и комфорт-класса в исторических границах столицы. Однако доля массового сегмента на рынке новостроек мегаполиса тогда была значительно выше – 42,7%. Тем не менее, текущее сокращение предложения не является необратимым. Девелоперы постепенно отходят от классических массовых проектов и переориентируются на более востребованные комплексы класса комфорт+. Например, наш ЖК «Первый Рязанский» обладает рядом признаков бизнес-класса: во всех квартирах есть балконы и панорамное остекление, в доме работает консьерж-сервис, в состав проекта входят собственные образовательные учреждения и торгово-развлекательный центр».
За минувшие 12 месяцев предложение сократилось в новостройках «старой» Москвы на всех стадиях строительства. В девелоперских проектах на котловане показатель снизился на 42,8% (до 7600 лотов), на этапе монтажа этажей – на 6,7% (до 21 520 лотов), в процессе отделки – на 21,1% (до 8150 лотов), в готовых комплексах – на 16,6% (до 5190 лотов).
«Девелоперы замедлили темпы вывода новостроек на рынок в 2025 году в связи с дорогим проектным финансированием, – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер ЖК STONE Sokolniki, STONE Rise и STONE Grain). – В меньшей степени этот процесс выражен в бизнес-классе. Девелоперы продолжили запускать комплексы данного сегмента, так как в столице они максимально востребованы основной целевой аудиторией. Проекты бизнес-класса и особенно класса бизнес+ пользуются высоким спросом благодаря сочетанию привлекательных цен и качественных потребительских характеристик. При этом большинство покупателей этого сегмента могут позволить себе рассрочки, что особенно актуально в период высоких ипотечных ставок. Максимальной популярностью пользуются проекты на этапе котлована, которые сегодня стали дефицитом. Так, наш комплекс STONE Rise в первый месяц открытых продаж стал лидером по числу ДДУ в Москве».
Объем предложения первичной недвижимости за год сократился во всех 10 округах «старой» Москвы, подсчитали аналитики «Метриум». Максимальное снижение числа реализуемых квартир и апартаментов зафиксировано в ЗелАО (-40,4%), ЮЗАО (-37,7%), ЮВАО (-29,8%).
«В текущих экономических условиях ни один округ «старой» Москвы не избежал исчерпания предложения в годовом выражении, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Наиболее серьезный спад наблюдается в ЗелАО и ЮВАО, где традиционно преобладают массовые новостройки. Застройщики, ранее работавшие в этом сегменте, сегодня зачастую переориентируются в более популярный бизнес-класс и выбирают другие локации. Минимальное сокращение отмечено в ВАО, где все чаще появляются проекты бизнес- и премиум-класса».
В столице увеличивается число проектов новостроек, в которых предусмотрены микроапартаменты (до 18 кв.м). Аналитики «Метриум» зафиксировали максимальное количество таких объектов с 2015 года. При этом три проекта с маленькими апартаментами позиционируются в бизнес-классе.
В декабре число проектов с микроапартаментами в Москве достигло максимума за последние пять лет. По данным «Метриум», сейчас в столице девелоперы реализуют восемь проектов с апартаментами менее 18 кв.м. Это значение площади помещения долгое время было минимальным в Москве – застройщики исходили из стандарта нормативной площади жилого помещения (18 кв.м на одного человека). Поэтому до сих пор в подавляющем числе новостроек с жилым статусом минимальная площадь студии не опускается ниже 18 кв.м.
В сегменте апартаментов с самого начала их распространения в середине 2010-х годов застройщики не ограничивали себя нижним пределом в 18 кв.м, однако вариантов таких апартаментов было немного. В 2015 году на рынке был только один комплекс с апартаментами площадью 16 кв.м, в 2016 году – четыре проекта (площадь микроапартаментов в них варьировалась от 15,9 до 17,3 кв.м), в 2017 году – пять проектов (диапазон площадей остался таким же). В 2018 году их число снизилось до трех проектов (16–17,9 кв.м), а в 2019 году – увеличилось до четырех, причем в продаже впервые появились микроапартаменты площадью 12,8 кв.м.
В 2020 году количество проектов с микроапартаментами достигло максимума за последние пять лет. Сейчас в продаже можно найти восемь комплексов такого рода. Самое маленькое помещение в них достигает в площади 10,8 кв.м, и приобрести его можно за 3,2 млн рублей. Самый большой микроапартамент занимает 17,4 кв.м, а его стоимость – 3,9 млн рублей.
«Спрос на апартаменты небольших площадей – это ответ девелоперов на текущую ситуацию с платежеспособным спросом, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – С одной стороны, продолжается рост цен на новостройки, а с другой – снижаются доходы покупателей, и даже субсидированные ставки по ипотеке не могут коренным образом разрешить это противоречие. Клиенты ориентируются на самые доступные предложения, и застройщики идут им на встречу. К примеру, в этом году мы вывели в продажу вторую очередь ЖК “Любовь и голуби”, где 75% лотов – это студии и однокомнатные квартиры площадью от 20 кв.м до 43 кв.м. Фактически мы адаптировали предложение под реалии спроса».
Эксперты «Метриум» отмечают, что впервые микроапартаменты представлены сразу в трех комплексах бизнес-класса – Loft FM, Kazakov Grand Loft, Anna Mons Apartments. В Loft FM минимальная площадь лота составляет 15,1 кв.м стоимостью 4,2 млн рублей. В проекте Kazakov Grand Loft самый маленький апартамент достигает в площади 17,2 кв.м, а его стоимость – 7,9 млн рублей, а в Anna Mons Apartments соответственно 17,4 кв (3,9 млн рублей).
В то же время число новостроек с жилым статусом, где можно было найти микроквартиры меньше 18 кв.м, сравнительно небольшое. Первый такой проект появился в 2017 году. Затем сразу два комплекса с микроквартирами поступили в продажу в 2019 году. В 2020 году к ним добавился ещё один объект, и на сегодняшний день их три.
«В основном микроквартиры приобретают для себя, – говорит Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Большинство покупателей при этом привлекают ипотеку. Для значительного числа клиентской аудитории этого формата жилья основным мотивационным фактором остается возможность оформить постоянную регистрацию в Москве. Часто это первое собственное жильё».
«У микроапартаментов есть свои покупатели, поэтому такой формат недвижимости закрепит за собой определенную нишу на столичном рынке, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В перспективе развитие этого сегмента может быть связано с распространением коливингов. Проекты с микроапартаментами можно легко переформатировать в этот формат жилья, который пользуется большой популярностью в Европе, и инвесторам следует обратить на него внимание ввиду отсутствия серьезной конкуренции в этом сегменте».
В период с января по октябрь 2020 года количество запросов на покупку квартир с террасами в Москве выросло в два раза – на 51,4% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. При этом в октябре интерес к квартирам с собственной улицей вырос на 16,6% по отношению к сентябрю.
Сегодня на вторичном рынке Москвы экспонируется 611 квартир с собственными террасами. Большая часть таких предложений сосредоточена в ЦАО столицы. Здесь предлагается 330 подобных объектов или 54% от всего объема столичного предложения. Самый скромный выбор представлен в ВАО – 1 объект.
Напомним, что в сентябре количество подобных предложений было на уровне 588 лотов.
Самый доступный лот в Москве с террасой экспонируется сегодня за 8,4 млн рублей. При наличии такого бюджета можно приобрести апартамент в СЗАО, общей площадью 40 кв. метров. Наиболее дорогой объект продается в ЦАО Москвы. Его стоимость составляет 1,6 млрд рублей. Площадь объекта составляет 415 кв. метров. При этом площадь террасы составляет 99 кв. м.
«Высокий спрос на квартиры с террасами является прямым следствием пандемии и режима самоизоляции. Резкий всплеск обращений был отмечен в апреле. Конечно, такие объекты были востребованы и ранее, но он был достаточно небольшим», – отметил генеральный директор компании Skolkovo Realty Борис Борискин.
