Предложение в новостройках «старой» Москвы сократилось на 20% за год
Объем предложения на первичном рынке «старой» Москвы сократился на 19,7% за год, подсчитали эксперты компании «Метриум». В октябре 2025 года зафиксирован минимальный показатель с мая 2022 года.
По данным «Метриум», в октябре 2025 года на рынке новостроек «старой» Москвы продается 42 470 квартир и апартаментов. За квартал этот показатель сократился на 10%, за год – на 19,7%. Текущий объем экспозиции является минимальным с мая 2022 года, когда в исторических границах столицы было представлено 39 810 лотов.
В разрезе сегментов динамика изменений объема экспозиции в годовом выражении выглядит следующим образом: в массовых новостройках показатель сократился на 42,6% (до 12 720 лотов), в комплексах бизнес-класса – на 0,6% (до 21 630 лотов), в проектах премиум-класса – на 6,4% (до 6000 лотов), в элитных и делюкс-домах – на 5,9% (до 2040 лотов).
«Массовый сегмент рынка новостроек «старой» Москвы за последний год столкнулся с небывалыми темпами исчерпания предложения, – говорит Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Доля проектов данного сегмента в структуре предложения за 12 месяцев сократилась почти на 12 процентных пунктов – с 41,9% до 30%. Более того, текущий объем экспозиции массовых новостроек находится на минимальном уровне с июня 2021 года, когда продавалось 12 тыс. лотов стандарт- и комфорт-класса в исторических границах столицы. Однако доля массового сегмента на рынке новостроек мегаполиса тогда была значительно выше – 42,7%. Тем не менее, текущее сокращение предложения не является необратимым. Девелоперы постепенно отходят от классических массовых проектов и переориентируются на более востребованные комплексы класса комфорт+. Например, наш ЖК «Первый Рязанский» обладает рядом признаков бизнес-класса: во всех квартирах есть балконы и панорамное остекление, в доме работает консьерж-сервис, в состав проекта входят собственные образовательные учреждения и торгово-развлекательный центр».
За минувшие 12 месяцев предложение сократилось в новостройках «старой» Москвы на всех стадиях строительства. В девелоперских проектах на котловане показатель снизился на 42,8% (до 7600 лотов), на этапе монтажа этажей – на 6,7% (до 21 520 лотов), в процессе отделки – на 21,1% (до 8150 лотов), в готовых комплексах – на 16,6% (до 5190 лотов).
«Девелоперы замедлили темпы вывода новостроек на рынок в 2025 году в связи с дорогим проектным финансированием, – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер ЖК STONE Sokolniki, STONE Rise и STONE Grain). – В меньшей степени этот процесс выражен в бизнес-классе. Девелоперы продолжили запускать комплексы данного сегмента, так как в столице они максимально востребованы основной целевой аудиторией. Проекты бизнес-класса и особенно класса бизнес+ пользуются высоким спросом благодаря сочетанию привлекательных цен и качественных потребительских характеристик. При этом большинство покупателей этого сегмента могут позволить себе рассрочки, что особенно актуально в период высоких ипотечных ставок. Максимальной популярностью пользуются проекты на этапе котлована, которые сегодня стали дефицитом. Так, наш комплекс STONE Rise в первый месяц открытых продаж стал лидером по числу ДДУ в Москве».
Объем предложения первичной недвижимости за год сократился во всех 10 округах «старой» Москвы, подсчитали аналитики «Метриум». Максимальное снижение числа реализуемых квартир и апартаментов зафиксировано в ЗелАО (-40,4%), ЮЗАО (-37,7%), ЮВАО (-29,8%).
«В текущих экономических условиях ни один округ «старой» Москвы не избежал исчерпания предложения в годовом выражении, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Наиболее серьезный спад наблюдается в ЗелАО и ЮВАО, где традиционно преобладают массовые новостройки. Застройщики, ранее работавшие в этом сегменте, сегодня зачастую переориентируются в более популярный бизнес-класс и выбирают другие локации. Минимальное сокращение отмечено в ВАО, где все чаще появляются проекты бизнес- и премиум-класса».
Донецкая Народная Республика и Луганская Народная Республика вошли в первую тройку российских регионов, рекордно нарастивших площади жилищного строительства в 2025 году. Новые территории уступили лидерство только Мурманской области. Увеличили объемы текущей стройки также Республика Крым (полуостров вошел в десятку лидеров по динамике) и Севастополь. Вместе со стройкой росли и цены на квартиры, наиболее существенно подорожали квадратные метры в Крыму и в ДНР.
Донецкая Народная Республика к сентябрю 2025 года нарастила площади текущего жилого строительства до 269 тыс. кв. метров, рост относительно сентября 2024 года составил 290%, по динамике прироста ДНР заняла второе место в стране. Третье место — за Луганской Народной Республикой. Регион увеличил площади стройки до 162 тыс. кв. метров (+238%). Оба новых региона уступили лидерство только Мурманской области, которая существенно нарастила объемы стройки по причине начала работы на ее территории двух крупных федеральных застройщиков.
Топ-10 российских регионов по приросту площадей текущего строительства (по данным ЕИСЖС):
|
Регион |
Площади строительства, тыс. м², сентябрь 2024 года |
Площади строительства, тыс. м², сентябрь 2025 года |
Изменение |
|
Мурманская область |
13 |
99 |
661,54% |
|
Донецкая Народная Республика |
69 |
269 |
289,86% |
|
Луганская Народная Республика |
48 |
162 |
237,50% |
|
Чукотский АО |
2 |
5 |
150,00% |
|
Республика Алтай |
57 |
101 |
77,19% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
352 |
587 |
66,76% |
|
Республика Дагестан |
741 |
1104 |
48,99% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
199 |
288 |
44,72% |
|
Республика Крым |
1405 |
2003 |
42,56% |
|
Курская область |
245 |
326 |
33,06% |
Кратный относительный рост площадей строительства и в ДНР и в ЛНР обусловлен эффектом низкой базы, активное строительство на территориях новых регионов началось не так давно. По абсолютным показателям объемы стройки в Донецкой Народной Республике в 2025 году приблизились к объемам строительства в Псковской области (258 тыс. кв. метров) или Республики Хакасия (279 тыс. кв. метров). Луганская Народная Республика сейчас строит на уровне Республики Мордовия (161 тыс. кв. метров).
Если в ЛНР большая часть строительства ведется в столице региона, в Луганске, то в Донецкой Народной Республике ситуация иная. Стройка здесь сфокусирована в Мариуполе, а не на территории Донецка. В Луганске застройщики сейчас возводят 22 жилых комплекса на три тысячи квартир, в Мариуполе девелоперы реализуют более 40 проектов (порядка шести тысяч квартир).
Вместе с новыми территориями в 2025 году росли площади текущего строительства и в Республике Крым (не стал исключением и Севастополь). Полуостров преодолел планку в два миллиона квадратных метров общей площади возводимых новостроек (+43% относительно показателя аналогичного периода прошлого года), в Севастополе девелоперы нарастили строительство на 17% (до 141 тыс. кв. метров).
Наращивание объемов строительства на территориях новых регионов России сопровождалось ростом цен. В Донецкой Народной Республике средняя стоимость квадратного метра в новостройках в период с января по сентябрь 2025 года составила 151 тыс. рублей, что на 22% выше аналогичного показателя 2024 года (124 тыс. рублей). Квадратный метр новостроек Луганской Народной Республики подорожал менее существенно, на 11% (со 109 тыс. рублей до 121 тыс. рублей).
В Крыму квадратный метр подорожал на четверть (со 132 тыс. рублей до 164 тыс. рублей), в Севастополе — на 16% (со 141 тыс. рублей до 164 тыс. рублей).
Стоимость квадратного метра в новостройках ЛНР, ДНР, Республики Крым и Севастополя (по данным ЕИСЖС, январь-сентябрь 2025 года к январю-сентябрю 2024 года, среднее):
|
Регион |
Стоимость м², 2024 год, тыс. ₽ |
Стоимость м², 2025 год, тыс. ₽ |
Изменение |
|
Крым |
131,88 |
164,36 |
24,63% |
|
Донецкая Народная Республика |
123,77 |
151,15 |
22,13% |
|
Севастополь |
141,16 |
163,68 |
15,96% |
|
Луганская Народная Республика |
109,15 |
121,35 |
11,18% |
Методология: при расчетах использовались данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги августа на первичном рынке Московской области. Объем предложения за месяц вырос на 2%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 199 520 рублей (+1% за месяц, +6% за год). Было заключено 3,5 тыс. ДДУ (без изменений за месяц, +37% за год).
В августе 2025 года на рынке новостроек Московской области экспонировалось 50,1 тыс. лотов (+2% за месяц, +15% за год) в 235 проектах, где 48,6 тыс. – квартиры (+2% за месяц) и 1,5 тыс. – апартаменты (без изменений за месяц).
Динамика объема предложения на первичном рынке Московской области по месяцам, шт.
Источник: Метриум
В августе 2025 года на рынке новостроек Московской области стартовал 1 новый проект.
Новые проекты на первичном рынке недвижимости Московской области
|
№ |
Название |
Девелопер |
|
1 |
Лесная Коллекция |
Град |
Источник: Метриум
Распределение предложения Московской области по площади и стоимости
|
Площадь, кв. м |
до 5 млн |
5-10 млн |
10-15 млн |
15-20 млн |
20+ млн |
|
до 30 |
5% |
11% |
0,4% |
||
|
30-50 |
2% |
41% |
6% |
1% |
<0,1% |
|
50-70 |
9% |
12% |
3% |
0,4% |
|
|
70-90 |
1% |
5% |
2% |
1% |
|
|
90+ |
<0,1% |
0,4% |
1% |
1% |
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам августа 2025 года составила 199 520 руб. (+1% за месяц, +6% за год). Средневзвешенная цена квартир – 198 890 руб. за кв. м (+1% за месяц, +6% за год), апартаментов – 225 660 руб. за кв. м (+2% за месяц, +26% за год).
«Средняя цена квадратного метра в новостройках Подмосковья приблизилась к психологическому рубежу в 200 тыс. руб., – комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер премиального семейного природного кластера «МЫС» в Одинцовском районе). – В проектах стандарт- и комфорт-класса показатель составляет 194,3 тыс. руб., в комплексах бизнес- и премиум-класса – 248,7 тыс. руб. Для сравнения аналогичные новостройки в Москве стоят в среднем 315,5 тыс. руб. и 570,8 тыс. руб. за кв. м соответственно. То есть клиентам подмосковного первичного рынка гарантирована двухкратная экономия относительно столичного. Вместе с тем с учетом активного развития региона цены здесь регулярно растут. Так, новостройки на котловане в Подмосковье стоят дороже, чем готовые проекты. Хотя есть новостройки с очень привлекательным бюджетом предложения на старте продаж. В премиальном кластере «МЫС» квадратный метр сейчас стоит в среднем 234 тыс. руб., тогда как в московских проектах премиум-класса 791,8 тыс. руб.».
Средневзвешенная цена предложения в Московской области по месяцам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных апартаментов в августе 2025 года:
– «Дом +» (Воскресенск): апартамент площадью 34,4 кв. м. за 3,2 млн руб.;
– Sunterra (Балашиха): апартамент площадью 17,5 кв. м. за 3,3 млн руб.;
– «Созвездие» (Королёв): апартамент площадью 23,7 кв. м. за 3,3 млн руб.
Рейтинг самых доступных квартир в августе 2025 года:
– «Восточный» (Звенигород): квартира площадью 20,3 кв. м. за 2,8 млн руб.;
– «Школьный» (Климовск): квартира площадью 18,07 кв. м. за 2,9 млн руб.
– «Гармония парк» (Лыткарино): квартира площадью 22,29 кв. м. за 3,8 млн руб.
В августе 2025 года на рынке новостроек Московской области было зарегистрировано 3,5 тыс. ДДУ (без изменений за месяц, +37% за год), с апартаментами – 74 сделки, с квартирами – 3,4 тыс.
Доля сделок с привлечением ипотечного кредита к июлю достигла 74%, относительно июля 2025 года показатель сократился на 2 п.п. Средняя ставка по стандартной ипотеке в августе составила 22,5% (-2 п.п. за месяц).
«На первичном рынке Подмосковья активно растет доля ипотечных сделок, – рассказывает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер жилого комплекса комфорт-класса «Катуар» в Мытищах). – Это в первую очередь связано с популярностью местного рынка среди клиентов с детьми. В Московской области, в отличие от Москвы, есть много возможностей купить просторные квартиры, соответствующие лимиту по семейной ипотеке. Средняя стоимость двухкомнатных помещений в столице – 35,1 млн руб., а в Подмосковье – всего 11,5 млн руб. Особенной популярностью у семейных клиентов пользуются проекты комплексного развития территорий, например, "Катуар"».
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости Московской области по месяцам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками
Источник: Метриум, Дом.рф.
Среди округов по объему сделок в августе лидируют Ленинский г. о. (17%), Красногорск (16%) и Мытищи (14%).
Распределение сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости Московской области по округам с максимальной долей спроса
Источник: Метриум
Основные тенденции
«В августе объем предложения в Московской области составил 50,1 тыс. лотов, увеличившись на 2% за месяц за счет старта новых корпусов и роста предложения в уже реализующихся корпусах, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Средняя цена за месяц выросла на 1%, составив 199 520 руб. (+1% за месяц, +6% за год). По отношению к июлю объем спроса не изменился (3,5 тыс. ДДУ), но доля ипотеки за месяц сократилась на 2 п.п. и составила 74%, что сопоставимо с майским показателем.
По числу сделок по ДДУ на рынке новостроек Подмосковья в августе формально наблюдалась стагнация. Однако в июле в ряде проектов проводились масштабные скидочные акции, которые вызвали всплеск спроса в отдельных комплексах. С учетом фактора отмены экстремальных дисконтов покупательская активность в регионе, по сути, выросла. Уверен, с учетом продолжающегося снижения ключевой ставки в сентябре позитивная динамика лишь укрепится».