Предложение в новостройках «старой» Москвы сократилось на 20% за год
Объем предложения на первичном рынке «старой» Москвы сократился на 19,7% за год, подсчитали эксперты компании «Метриум». В октябре 2025 года зафиксирован минимальный показатель с мая 2022 года.
По данным «Метриум», в октябре 2025 года на рынке новостроек «старой» Москвы продается 42 470 квартир и апартаментов. За квартал этот показатель сократился на 10%, за год – на 19,7%. Текущий объем экспозиции является минимальным с мая 2022 года, когда в исторических границах столицы было представлено 39 810 лотов.
В разрезе сегментов динамика изменений объема экспозиции в годовом выражении выглядит следующим образом: в массовых новостройках показатель сократился на 42,6% (до 12 720 лотов), в комплексах бизнес-класса – на 0,6% (до 21 630 лотов), в проектах премиум-класса – на 6,4% (до 6000 лотов), в элитных и делюкс-домах – на 5,9% (до 2040 лотов).
«Массовый сегмент рынка новостроек «старой» Москвы за последний год столкнулся с небывалыми темпами исчерпания предложения, – говорит Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Доля проектов данного сегмента в структуре предложения за 12 месяцев сократилась почти на 12 процентных пунктов – с 41,9% до 30%. Более того, текущий объем экспозиции массовых новостроек находится на минимальном уровне с июня 2021 года, когда продавалось 12 тыс. лотов стандарт- и комфорт-класса в исторических границах столицы. Однако доля массового сегмента на рынке новостроек мегаполиса тогда была значительно выше – 42,7%. Тем не менее, текущее сокращение предложения не является необратимым. Девелоперы постепенно отходят от классических массовых проектов и переориентируются на более востребованные комплексы класса комфорт+. Например, наш ЖК «Первый Рязанский» обладает рядом признаков бизнес-класса: во всех квартирах есть балконы и панорамное остекление, в доме работает консьерж-сервис, в состав проекта входят собственные образовательные учреждения и торгово-развлекательный центр».
За минувшие 12 месяцев предложение сократилось в новостройках «старой» Москвы на всех стадиях строительства. В девелоперских проектах на котловане показатель снизился на 42,8% (до 7600 лотов), на этапе монтажа этажей – на 6,7% (до 21 520 лотов), в процессе отделки – на 21,1% (до 8150 лотов), в готовых комплексах – на 16,6% (до 5190 лотов).
«Девелоперы замедлили темпы вывода новостроек на рынок в 2025 году в связи с дорогим проектным финансированием, – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер ЖК STONE Sokolniki, STONE Rise и STONE Grain). – В меньшей степени этот процесс выражен в бизнес-классе. Девелоперы продолжили запускать комплексы данного сегмента, так как в столице они максимально востребованы основной целевой аудиторией. Проекты бизнес-класса и особенно класса бизнес+ пользуются высоким спросом благодаря сочетанию привлекательных цен и качественных потребительских характеристик. При этом большинство покупателей этого сегмента могут позволить себе рассрочки, что особенно актуально в период высоких ипотечных ставок. Максимальной популярностью пользуются проекты на этапе котлована, которые сегодня стали дефицитом. Так, наш комплекс STONE Rise в первый месяц открытых продаж стал лидером по числу ДДУ в Москве».
Объем предложения первичной недвижимости за год сократился во всех 10 округах «старой» Москвы, подсчитали аналитики «Метриум». Максимальное снижение числа реализуемых квартир и апартаментов зафиксировано в ЗелАО (-40,4%), ЮЗАО (-37,7%), ЮВАО (-29,8%).
«В текущих экономических условиях ни один округ «старой» Москвы не избежал исчерпания предложения в годовом выражении, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Наиболее серьезный спад наблюдается в ЗелАО и ЮВАО, где традиционно преобладают массовые новостройки. Застройщики, ранее работавшие в этом сегменте, сегодня зачастую переориентируются в более популярный бизнес-класс и выбирают другие локации. Минимальное сокращение отмечено в ВАО, где все чаще появляются проекты бизнес- и премиум-класса».
С объявления мобилизации прошел месяц. Эксперты Циан.Аналитики выяснили, как за это время изменились спрос, ставки и объем предложения на рынке долгосрочной аренды в крупных городах РФ.
- С начала мобилизации в среднем по анализируемым локациям ставки аренды сократились на 3% для однокомнатных квартир, на 4% для двухкомнатных. Снижение цен заметно и в новых объявлениях (на 3-4%).
- С начала мобилизации ежедневно ставки аренды в своих объявлениях меняли всего 2-3% собственников, причем большинство их них понижали цены лишь на 1-2%. Снижение средних ставок связано, в первую очередь, с выходом на рынок большого числа менее дорогих новинок.
- За месяц с объявления мобилизации на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников и столичных областей выбор увеличился в 1,5 раза, по сравнению с прошлым годом объем предложения больше в 2,6 раз.
- Доходность от сдачи в аренду жилья снижается вместе с сокращением арендных ставок. Проценты сопоставимы с условиями по банковским вкладам.
- Потенциальный спрос после объявления мобилизации сократился на 17% относительно предыдущего месяца. Тренд, связанный с мобилизацией, наложился на сезонную динамику спроса.
В выборку вошли 16 городов с численностью населения от 1 миллиона человек, а также Московская и Ленинградская области. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
1. Ставки аренды сокращаются
С начала мобилизации ставки аренды в среднем по анализируемым локациям сократились на 3% для однокомнатных квартир, на 4% для двухкомнатных. Отрицательная динамика на рынке фиксируется с 20-х чисел сентября, причем для двушек она более выражена, чем для однушек - традиционно в большей степени дешевеют более дорогие объекты.
Динамика средних ставок аренды в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях в сентябре и октябре 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика
Однако связывать данный тренд только с событиями 21 сентября не совсем корректно. Мобилизация наложилась на сезонную динамику на рынке долгосрочной аренды. Небольшое сокращение ставок аренды осенью - стандартная ситуация, правда, в прошлом году снижение началось позже, в ноябре. Причина была в снижении активности потенциальных арендаторов после повышенного спроса в конце августа и сентябре (тогда средние цены предложения росли на фоне повышенного спроса, вызванного началом нового учебного года и делового сезона). Наибольшее сокращение средних ставок осенью прошлого года было в Москве (-6% в “однушках” и -10% в “двушках”), Самаре (-9% в “однушках” и -13% в “двушках”), Ростове-на-Дону (-7% в “однушка”х и -9% в “двушках”), Воронеже (-7% в “однушках”), Екатеринбурге (-9% в “двушках”), в Санкт-Петербурге (-8% в “двушках”).
Динамика средних ставок аренды в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях за месяц с начала мобилизации
|
Локация |
Средняя ставка аренды в “однушках”, тыс. рублей |
Динамика средних ставок аренды в “однушках” |
Средняя ставка аренды в “двушках”, тыс. рублей |
Динамика средних ставок аренды в “двушках” |
||||||
|
20 октября 2021 г. |
20 сентября 2022 г. |
20 октября 2022 г. |
за год |
за месяц |
20 октября 2021 г. |
20 сентября 2022 г. |
20 октября 2022 г. |
за год |
за месяц |
|
|
Москва |
51,8 |
50,2 |
47,0 |
-9,3% |
-6,4% |
97,5 |
85,7 |
77,2 |
-20,8% |
-9,9% |
|
Санкт-Петербург |
34,6 |
32,7 |
31,1 |
-10,1% |
-4,9% |
57,3 |
53,5 |
49,1 |
-14,3% |
-8,2% |
|
Московская область |
28,9 |
30,5 |
31,1 |
7,6% |
2,0% |
41,9 |
42,3 |
42,1 |
0,5% |
-0,5% |
|
Екатеринбург |
22,0 |
23,2 |
23,0 |
4,5% |
-0,9% |
28,7 |
36,1 |
33,00 |
15,0% |
-8,6% |
|
Казань |
20,8 |
23,0 |
22,9 |
10,1% |
-0,4% |
31,9 |
33,1 |
33,4 |
4,7% |
0,9% |
|
Ростов-на-Дону |
18,2 |
24,3 |
22,6 |
24,2% |
-7,0% |
30,8 |
43,3 |
39,3 |
27,6% |
-9,2% |
|
Ленинградская область |
20,4 |
21,9 |
22,1 |
8,3% |
0,9% |
30,6 |
30,5 |
30,3 |
-1,0% |
-0,7% |
|
Нижний Новгород |
19,5 |
21,3 |
21,7 |
11,3% |
1,9% |
30,2 |
34,1 |
32,5 |
7,6% |
-4,7% |
|
Новосибирск |
22,3 |
22,0 |
21,6 |
-3,1% |
-1,8% |
31,9 |
31,8 |
30,6 |
-4,1% |
-3,8% |
|
Краснодар |
23,2 |
22,4 |
21,4 |
-7,8% |
-4,5% |
39,5 |
34,2 |
32,7 |
-17,2% |
-4,4% |
|
Красноярск |
17,6 |
20,8 |
19,2 |
9,1% |
-7,7% |
24,9 |
28,2 |
27,7 |
11,2% |
-1,8% |
|
Самара |
15,7 |
20,1 |
18,3 |
16,6% |
-9,0% |
27,0 |
29,8 |
25,9 |
-4,1% |
-13,1% |
|
Воронеж |
15,0 |
18,8 |
17,5 |
16,7% |
-6,9% |
21,3 |
27,9 |
27,4 |
28,6% |
-1,8% |
|
Уфа |
15,6 |
16,0 |
16,7 |
7,1% |
4,4% |
21,1 |
21,7 |
22,5 |
6,6% |
3,7% |
|
Пермь |
16,2 |
17,2 |
16,6 |
2,5% |
-3,5% |
22,2 |
25,1 |
26,8 |
20,7% |
6,8% |
|
Омск |
15,1 |
16,3 |
16,3 |
7,9% |
0,0% |
20,8 |
22,6 |
22,7 |
9,1% |
0,4% |
|
Волгоград |
14,8 |
16,3 |
15,6 |
5,4% |
-4,3% |
22,7 |
24,1 |
24,8 |
9,3% |
2,9% |
|
Челябинск |
13,8 |
15,2 |
14,5 |
5,1% |
-4,6% |
20,2 |
25,8 |
25,1 |
24,3% |
-2,7% |
|
Общий итог |
21,4 |
22,9 |
22,2 |
3,6% |
-3,2% |
33,4 |
35,0 |
33,5 |
0,3% |
-4,2% |
Источник: Циан.Аналитика
Снижение цен заметно и в новинках - объявлениях, впервые появившихся на рынке за последние 30 дней. Цены в новых лотах, вышедших после объявления мобилизации, в среднем по анализируемым локациям на 3% ниже в “однушках” и на 4% ниже в “двушках”, чем месяцем ранее. В связи со снижением спроса у собственников нет стимулов выводить новые лоты по завышенным ставкам.
С начала мобилизации ежедневно ставки аренды в своих объявлениях меняли только 2-3% собственников, причем большинство из них понижали цены всего на 1-2%. В предыдущие месяцы таких собственников было лишь немногим меньше (1-2%) и они также снижали ставки на 1-2%, т.е. массовых дисконтов после объявления мобилизации на рынке долгосрочной аренды не было. Снижение средних ставок связано, в первую очередь, с выходом на рынок большого числа менее дорогих новинок (ставки в новых “однушках” на 3% ниже, чем в целом по рынку, в “двушках” - на 6%).
2. Новинок стало на 66% больше
За месяц с объявления мобилизации на рынки городов-миллионников и столичных областей вывели около 38 тыс. новых объявлений (которых до 21 сентября не было). Месяцем ранее новинок было меньше - около 23 тыс. за 30 дней. Т.е. активность собственников по выводу новых лотов в связи с последними событиями увеличилась на 66%. Особенно сильный прирост новых объявлений наблюдался в Казани (в 2 раза), Москве (на 85%), в Ростове-на-Дону и Самаре (на ~70%). В Санкт-Петербурге рост в 1,5 раза. В прошлом году, для сравнения, за аналогичный период времени на рынок вышло около 15 тыс. новинок, т.е. в 2,5 раза меньше, чем сейчас.
Количество новых объявлений на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей
|
Локация |
Количество новых лотов за месяц |
Динамика числа новинок |
|
|
21 августа - 21 сентября |
21 сентября - 21 октября |
||
|
Казань |
515 |
1118 |
рост в 2 раза |
|
Москва |
9902 |
18314 |
+85% |
|
Ростов-на-Дону |
298 |
517 |
+73% |
|
Самара |
231 |
388 |
+68% |
|
Екатеринбург |
426 |
683 |
+60% |
|
Санкт-Петербург |
3865 |
6099 |
+58% |
|
Московская область |
2778 |
4346 |
+56% |
|
Ленинградская область |
462 |
706 |
+53% |
|
Краснодар |
823 |
1251 |
+52% |
|
Уфа |
571 |
808 |
+42% |
|
Волгоград |
109 |
152 |
+39% |
|
Пермь |
135 |
185 |
+37% |
|
Красноярск |
444 |
601 |
+35% |
|
Нижний Новгород |
188 |
242 |
+29% |
|
Новосибирск |
1114 |
1430 |
+28% |
|
Челябинск |
171 |
195 |
+14% |
|
Омск |
285 |
308 |
+8% |
|
Воронеж |
186 |
179 |
-4% |
|
Общий итог, тыс. штук |
22,5 |
37,5 |
+66% |
Источник: Циан.Аналитика
Рост числа новинок и снижение активности на рынке после повышенного спроса в начале осени привели к общему увеличению объема предложения. Сейчас потенциальным арендаторам доступно в 1,5 раза больше вариантов для съема, чем месяц назад, до начала мобилизации. Наибольший рост числа объявлений в Краснодаре (+80% относительно прошлого месяца), в Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге (+60%), Москве и Екатеринбурге (+55%). По сравнению с октябрем прошлого года объем предложения увеличился в 2,6 раз.
Конкуренция усиливается не только по причинам снижения активности потенциальных арендаторов (квартиры дольше простаивают без жильцов) и выраженных миграционных потоков, но и общей неопределенности. Похожую ситуацию мы наблюдали весной этого года, когда собственники отложили продажу квартир и временно стали рантье, чтобы получать хоть какой-то пассивный доход. Сейчас также часть объектов на рынке аренды - это квартиры, потенциально готовые к продаже.
3. Доходность от сдачи в аренду жилья снижается
Вместе с сокращением ставок аренды снизилась и доходность от сдачи квартиры в аренду. Так, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве на вторичном рынке составляет в октябре 11,5 млн рублей, двухкомнатной – 16,7 млн. При ставке аренды в среднем по однокомнатным квартирам на уровне 47 тыс. рублей, а по двухкомнатным – 77 тыс. рублей доходность от сдачи в аренду составляет 4,9% по “однушкам” и 5,5% по “двушкам”. Месяцем ранее доходность составляла 5,2% и 6,1% соответственно. Стоимость жилья на вторичном рынке Москвы снижается, но медленнее, чем ставки аренды, поэтому доходность уменьшается.
Проценты сопоставимы с условиями банковских вкладов, но стоит учитывать, что такой доход возможно будет получить лишь при наличии арендаторов в течение всего года.
Доходность от сдачи в аренду жилья в Москве
|
|
1-к. квартиры |
2-к. квартиры |
||||
|
|
Средняя стоимость лота, млн рублей |
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Доходность |
Средняя стоимость лота, млн рублей |
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Доходность |
|
20 октября 2021 |
11,2 |
51,8 |
5,5% |
16,5 |
97,5 |
7,1% |
|
20 сентября 2022 |
11,6 |
50,2 |
5,2% |
16,8 |
85,7 |
6,1% |
|
20 октября 2022 |
11,5 |
47,0 |
4,9% |
16,8 |
77,2 |
5,5% |
Источник: Циан.Аналитика
4. Спрос просел на 17%
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка.
Основной тренд после объявленной частичной мобилизации - это снижение потенциального спроса. Среднее число целевых действий на карточках объявлений (просмотры, звонки) в первую неделю после 21 сентября было на 9% ниже, чем за неделю до. В начале октября показатели продолжили снижаться, а затем перешли к стагнации. В итоге в первые 20 дней октября потенциальный спрос на 17% ниже, чем за аналогичный период в сентябре (до мобилизации). Наибольшее падение в Краснодаре и Ростове-на-Дону (-38%). В Москве -20%.
Потенциальный спрос на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей
Источник: Циан.Аналитика
При этом, падение аудитории объявлений по аренде квартир не так заметно, как для их продажи - за первую неделю после мобилизации на рынке аренды спрос сократился на 9%, в то время как на вторичном рынке - на 20%. Это связано с тем, что кто-то на фоне новых жизненных обстоятельств ускорил поиск вариантов на рынке съемного жилья и заключение сделки.
С другой стороны, на вторичном рынке после падения спрос в октябре вновь перешел к росту. На рынке аренды этого пока что не наблюдается. В случае аренды, как уже было сказано ранее, тренд, связанный с мобилизацией, наложился на сезонность. Период повышенного спроса завершается, интерес к аренде жилья снижается.
Примечательно, что в текущем году спрос на рынке аренды в пиковый период не достиг максимумов прошлого года. Все-таки состояние общей неопределенности сдерживает рынок.
«Мобилизация наложилась на сезонную динамику на рынке долгосрочной аренды - небольшое сокращение ставок аренды осенью после периода повышенной активности на рынке, снижение спроса и рост объема предложения - стандартная ситуация, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Увеличение конкуренции и снижение активности арендаторов ограничивают динамику ставок и не позволяют выводить новые лоты по высоким ценам».
Специалисты группы ВТБ зафиксировали увеличение спроса клиентов на покупку квартир с отделкой в новостройках Москвы и Санкт-Петербурга. В столице таким образом сейчас продается три из четырех новых объектов, а в Петербурге – до 88%.
По итогам 9 месяцев 2022 года доля квартир с отделкой в общем количестве проданных квартир в Москве по отношению к аналогичному периоду прошлого года выросла сразу на 8 п. – до 75%, посчитали аналитики ВТБ. На первичном рынке Санкт-Петербурга в январе-сентябре рост составил 7 п., до 88%. В основном, клиенты приобретают с ремонтом квартиры комфорт-класса: в столице в этом сегменте сейчас порядка 88% объектов реализуются с отделкой white box или "под ключ", включая мебель, в Санкт-Петербурге - 91%, в Московской области - 77%, в Ленинградской - 71%.
Ключевыми причинами, по которым клиенты все чаще выбирают недвижимость с отделкой, эксперты ВТБ называют желание получить готовое жилье сразу и сэкономить на ремонтных работах время и деньги. По данным банка, за счет оптовых цен на строительные материалы сопоставимая отделка от застройщика как минимум на 30% дешевле ремонта собственными силами. Еще один фактор, способствующий росту доли квартир с ремонтом "под ключ", − возможность включить стоимость отделки в "тело" кредита, поскольку ставки по ипотеке в среднем значительно ниже, чем по кредитам наличными.
«Реализацией квартир с отделкой занимаются, прежде всего, крупные девелоперы, поэтому доля таких объектов в продажах новостроек особенно высока в Москве и Санкт-Петербурге. Это выгодно как для семей, которые могут сразу переехать в новое жилье, так и для инвесторов, приобретающих квартиру для сдачи в аренду или перепродажи, – в любом случае они получают уже готовый объект. Рост интереса клиентов к квартирам "под ключ" стимулирует столичных застройщиков увеличивать объем предложения. По оценке ВТБ, сейчас большая часть квартир на рынках Москвы и Санкт-Петербурга строятся сразу с отделкой, а некоторые девелоперы уже предлагают объекты только с ремонтом», - прокомментировал вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ Евгений Дячкин.
По его словам, на фоне экономической привлекательности таких объектов для клиентов доля приобретаемой недвижимости с отделкой в сегменте комфорт-класса останется на высоком уровне, несмотря на продолжающиеся проблемы с поставками и удорожанием себестоимости строительства. Производство большей части отделочных материалов, используемых для ремонта в этой ценовой категории, локализовано или организовано на основе долгосрочных контрактов девелоперов с поставщиками. Кроме того, реализация ремонтных работ позволяет застройщикам делать клиентам более маржинальные предложения по поставке мебели.