Отели приблизились к рекорду десятилетия
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate объем номерного фонда в гостиницах России достиг по итогам III квартала 2025 года 179,8 тыс. номеров в сетевых и несетевых классифицированных гостиницах 3-5 звезд с номерной фондом более 100 номеров. Объем нового строительства с начала года достиг 5,2 тыс. номеров, что втрое превышает результат за три квартала 2024 года и практически вдвое превосходит объем ввода за весь прошлый год. Ожидается, что по итогам 2025 года номерной фонд в гостиницах России пополнится на 8,5 тыс. номеров, что станет практически сопоставимым с рекордным за последние десять лет результатом в 2018 году (8,8 тыс. номеров).
Объем нового строительства гостиничных объектов в России, тыс. номеров*
* Учитываются сетевые и несетевые классифицированные гостиницы 3-5, номерной фонд которых составляет более 100 номеров
Источник: IBC Real Estate
Большая часть (39%) нового номерного фонда приходится на Краснодарский край – с начала года в регионе открылись 8 курортных отелей совокупным номерным фондом 1,9 тыс. номеров. В III квартале 2025 состоялось открытие пятизвездочного ZENITH Resort Hotel&SPA в Анапе (320 номеров) и четырехзвездочной гостиницы Дивотель в Геленджике (198 номеров). Регионами-лидерами по объему введенного с начала года номерного фонда стали Санкт-Петербург (+0,8 тыс. номеров), Карачаево-Черкесская Республика (+0,5 тыс. номеров), Москва (+0,5 тыс. номеров) и Тверская область (+0,4 тыс. номеров).
В Москве по итогам I-III кварталов текущего года открылось два гостиничных объекта: в начале года – Palmira Art Hotel (225 номеров), в III квартале (в июле) – Cosmos Selection Moscow Arbat (242 номера). Ожидается, что в случае открытия еще трех заявленных объектов (Azimut Hotel Skolkovo (224 номера), гостиницы на Б. Полуярославском пер. (200 номеров) и отеля на ул. Поклонная, 9 (130 номеров) объем нового строительства в столице по итогам 2025 года составит 1 тыс. номеров. Ввод гостиницы Россия, которая ранее планировалась к открытию в 2025 году (156 номеров) на ул. Варварка, ожидается в 2026 году. Объем нового строительства по итогам 2025 года может стать рекордным с 2018 года, когда в городе было введено 8 объектов совокупным номерным фондом 1,7 тыс. номеров.
В Санкт-Петербурге в III квартале этого года состоялось открытие крупного трехзвездочного гостиничного объекта Svet (802 номера) – эта гостиница является четвертой по объему номерного фонда среди всех отелей Санкт-Петербурга. Также до конца года ожидается открытие отеля Lahta Towers (302 номера). Оба объекта имеют децентрализованное расположение – Svet находится в Калининском районе Санкт-Петербурга рядом с метро Гражданский проспект, гостиница Lahta Towers – на территории Лахта-центра рядом с метро Беговая. Запланированный объем нового строительства (1,1 тыс. номеров) станет для Северной столицы рекордным с 2009 года.
После стремительных темпов роста в 2024 году операционные показатели гостиниц двух столиц перешли в стадию стабилизации. По данным Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate[1], в Москве средняя цена на номер за январь-август 2025 года составила 11,8 тыс. руб. (+7% г/г), загрузка продемонстрировала незначительное снижение на 2 п.п. г/г и составила 74%, доходность на номер достигла 8,7 тыс. руб., показав прирост на 4% за счет увеличения тарифов в отелях.
Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке Санкт-Петербурга, где также зафиксирован рост тарифов и доходности, причем более стремительный, чем в Москве, однако загрузка остается на уровне прошлого года. За январь-август 2025 года средняя цена на номер достигла 10 тыс. руб. (+19% г/г), загрузка составила 65% (+0 п.п. г/г), а доходность на номер увеличилась на 13% г/г и достигла 6,5 тыс. руб.
Операционные показатели гостиниц Москвы и Санкт-Петербурга, январь-август 2025
Источник: Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate*
«Благодаря активному развитию внутреннего туризма и государственной поддержке гостиничного сектора в этом году мы наблюдаем активный ввод новых отелей, особенно в регионах России. По итогам I-III кварталов номерной фонд регионов (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) пополнился на 3,9 тыс. номеров, что является рекордным результатом за последние 8 лет. В перспективе будущих 3 лет на рынке будут также наблюдаться повышенные темпы ввода, в том числе в связи с завершением строительства объектов, получивших льготы по Постановлению №141. Открытие новых гостиничных объектов позволит обеспечить растущий спрос на качественный сервис и высокие стандарты обслуживания со стороны внутренних туристов, а также зарубежных путешественников, число которых на протяжении последних трех лет постепенно восстанавливается», – резюмирует Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate.
Несмотря на перегрев российской экономики и сохранение инфляционного давления, которое пока остается выше целевых уровней ЦБ РФ, предпосылки для смягчения денежно-кредитной политики регулятором к концу года есть.
Эксперты «ВТБ Мои Инвестиции» отмечают, что рост экономики с начала года продолжается на естественно-позитивном тоне, но темпы роста ВВП будут постепенно замедляться. Это связано с сохранением жесткой денежно-кредитной политики Банком России, возвращением к бюджетному правилу, а также более сдержанным государственным расходам.
«Мы видим первые признаки замедления роста корпоративного кредитования и небольшое снижение напряжённости на рынке труда, хотя безработица остаётся вблизи рекордно низких уровней. Более дезинфляционным становится и госбюджет, который сформирован на базе структурного баланса. Все это создает условия для возможного смягчения денежно-кредитной политики Банком России», — сказал инвестиционный стратег «ВТБ Мои Инвестиции» Алексей Корнилов.
На рынке акций наиболее интересными в апреле–июне будут бумаги компаний финансового, потребительского и IТ-сектора. Последний остается бенефициаром сильных трендов на ключевых рынках, что позволяет сохранять высокие темпы роста бизнеса в совокупности с привлекательной фундаментальной оценкой. В свою очередь, финансовые показатели потребительского сектора поддерживаются ростом реальных заработных плат, что позволяет перекладывать инфляционное давление на клиентов.
Согласно инвестиционной стратегии брокера ВТБ, сейчас целесообразно наращивать позиции в длинных ОФЗ с фиксированным купоном, сокращая долю в инструментах денежного рынка и облигаций с плавающими купонами.
«Доходности ОФЗ отступили от пиковых уровней конца ноября – начала декабря 2024 года, когда участники рынка ожидали дополнительного повышения ключевой ставки ЦБ до 23%. В расчете на смягчение ДКП в конце 2025 года интерес представляют долгосрочные ОФЗ. Хотя основное движение на рынке облигаций ожидается вслед за ключевой ставкой в 2026 году, начинать формировать позиции целесообразно заранее. Постепенный переход из фондов денежного рынка и облигаций с переменным купоном в длинные ОФЗ – основная инвестиционная стратегия для консервативного инвестора в текущем году», — отметил инвестиционный стратег «ВТБ Мои Инвестиции» Станислав Клещев.
Также в фокусе — качественные корпоративные облигации 1-го и 2-го эшелонов с погашением через 1-2 года и доходностью 19-24% годовых. Отдельный интерес представляют размещения длинных (срочностью 4-5 лет) корпоративных облигаций 1-го эшелона с постоянными купонами. Они позволят зафиксировать высокую купонную доходность надолго, обладают большим потенциалом роста цены в период снижения процентных ставок. Подобные размещения — пока исключение (РЖД), но этот список может расшириться, учитывая высокую потребность в рефинансировании у ряда крупных госкорпораций.
Основные прогнозные показатели:
— Инфляция на конец 2025 года может составить 8-9% г/г.
— Ключевая ставка в базовом сценарии может снизиться до 19% до конца 2025 года.
— USD/RUB — 99 рублей на конец года.
— Средняя цена золота — на уровне 2 900 долл./унц.
— Средняя цена нефти Brent — 71 долл./барр., российской нефти — 60 долл./барр. Ожидания снижены на фоне решения ОПЕК+ по увеличению добычи.
— Прогнозный уровень индекса МосБиржи на горизонте 12 месяцев — 3 300 пп.
Эксперты Циан.Аналитики проанализировали поисковые запросы на сайте cian.ru, и выяснили, какие фильтры чаще всего включают пользователи при выборе квартиры и загородного дома.
Анализ всех поисковых запросов на сайте cian.ru показал, что при выборе квартиры на вторичном рынке пользователи чаще всего включают фильтры по комнатности – 57% от общего числа поисковых запросов, локации – 36%, цене – 25%. Это основные характеристики, на которые обращают внимание потенциальные покупатели жилья. Заметно реже (но чаще других) используются фильтры по характеристикам жилья: «без апартаментов» – 9%, «общая площадь» – 8%, «не первый этаж» – 6%.
Статус апартаментов ограничивает возможность оформления прописки, что не подходит многим покупателям, и этот фильтр выбирают довольно часто. Квартиры на первых этажах пользуются меньшим спросом у покупателей из-за опасений по поводу повышенной вероятности ограбления, уличного шума, необходимости чаще занавешивать окна, худших видовых характеристик и т.д. Не пользуются популярностью и квартиры на последних этажах (из-за опасений по поводу слабого напора воды, протечки крыши и её чрезмерном нагревании летом и т.д.). Далее по популярности следуют фильтры, отвечающие за характеристики транспортной доступности: «только пешком» и «пешком до метро (минут)» – по 6% от общего числа поисковых запросов.
В сегменте новостроек топ-10 самых популярных фильтров практически такой же (отличие лишь в том, что для вторички также важен год постройки, а для новостроек – этаж). Несколько отличается частота выбора этих фильтров. Комнатность указывают чаще, чем на вторичке – в 62% запросов. Локацию, наоборот, реже – в 30% случаев (новостройки есть не во всех районах города, поэтому приходится выбирать из имеющихся вариантов). Цена фигурирует в 17% запросов – также реже, чем в сегменте вторички (здесь больше внимания уделяется условиям ипотеки, программам по предоставлению скидок, рассрочек и т.д.). Фильтры «без апартаментов», «общая площадь», «не первый этаж», «не последний этаж», «пешком до метро» так же, как и в сегменте вторички, идут следом по популярности, но включают их реже (в 7%, 6% и 5% случаев).
Эти фильтры оказываются в топе самых популярных практически во всех городах и регионах РФ. В тех населённых пунктах, где нет метро, и где не распространён формат апартаментов, в лидеры попадают фильтры «материал стен», «наличие ремонта», «наличие балкона».
Какие фильтры* чаще всего включают пользователи при поиске квартиры на сайте Циан (доля от всех поисковых запросов)
|
|
Фильтр |
Новостройки |
Вторичка |
|
1 |
Количество комнат |
62% |
57% |
|
2 |
Локация |
30% |
36% |
|
3 |
Цена |
17% |
25% |
|
4 |
Без апартаментов |
7% |
9% |
|
5 |
Общая площадь |
6% |
8% |
|
6 |
Не первый этаж |
5% |
6% |
|
7 |
Пешком до метро (минут) |
4% |
6% |
|
8 |
Только пешком |
4% |
6% |
|
9 |
Не последний этаж |
3% |
4% |
|
10 |
Этаж/Год постройки |
2% |
3% |
* одновременно может быть включено несколько фильтров или не включено ни одного
Источник: Циан.Аналитика
«Чаще всего при поиске квартиры потенциальные покупатели обращают внимание на количество комнат, местоположение дома и его транспортную доступность, а также стоимость и этаж, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Причём в сегменте вторички фильтры включают чаще, чем в сегменте новостроек, т.к. выбор и разнообразие предложения там обычно больше».
В сегменте загородной недвижимости на первом месте фильтр локации – его заполняют в 71% поисковых запросах (на рынке городской недвижимости в 2 раза реже). На втором месте по важности цена – 21%, на третьем месте наличие газа и электричества – по 8%. Также потенциальных покупателей волнует наличие водоснабжения и санузла в доме, площадь дома и площадь участка, статус земли. Примечательно, что такие, казалось бы, важные характеристики как количество комнат, материал, из которого построен дом, и количество этажей в топ фильтров, включаемых при поиске загородного дома, не попали.
Какие фильтры* чаще всего включают пользователи при поиске загородного дома на сайте Циан (доля от всех поисковых запросов)
|
|
Фильтр |
Загородный дом |
|
1 |
Локация |
71% |
|
2 |
Цена |
21% |
|
3 |
Газ |
8% |
|
4 |
Электричество |
8% |
|
5 |
Водоснабжение |
7% |
|
6 |
Общая площадь |
6% |
|
7 |
Санузел в доме |
6% |
|
8 |
Статус земли |
5% |
|
9 |
Размер участка (в сотках) |
5% |
|
10 |
От собственника |
5% |
* одновременно может быть включено несколько фильтров или не включено ни одного
Источник: Циан.Аналитика