Снижение ставки ЦБ оживило загородный рынок: выдачи ипотеки выросли на 25%, цены – на 1%
Эксперты «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели итоги 3 квартала на рынке загородных домов в российских регионах.
- В 3 квартале 2025 г. выросли выдачи ипотек на ИЖС (на четверть относительно 2 квартала) и просмотры объявлений на сайте Циан (на 15%).
- Дома подорожали на 1%, за год – на 3%. В августе и сентябре впервые с начала 2025 года зафиксирован минимальный рост. Подробные данные по всем регионам — в таблице в приложении.
- Выбор на рынке сократился на 3%. Рост активности покупателей привёл к небольшому снижению предложения. Относительно прошлого года выбор на 3% больше.
- Спрос на ИЖС оживился после продолжительного затишья. Снижение ключевой ставки ЦБ сделало ипотеку чуть более доступной. В июле-августе было выдано максимальное с конца прошлого года количество кредитов на ИЖС – около 14 тыс. в месяц (примерно на четверть больше, чем во 2 квартале). Просмотры объявлений на Циане увеличились на 15% (ко 2 кварталу 2025).
Абсолютные значения остаются на низком уровне (втрое ниже, чем в июле-августе 2024 г.) Высокие ставки, нехватка рабочей силы, дорожающие строительные материалы продолжают давить на спрос. Сезонная активность в этом году была выражена слабее обычного: приём заявок на сельскую ипотеку начался в апреле (не в начале года), был ограничен меньшими объемами финансирования и ужесточением требований к заемщикам.
Динамика числа выданных ипотечных кредитов на ИЖС в РФ
Источник: Циан
- Загородные дома вновь начали дорожать (+1% за квартал). Рост минимален, но это первое заметное повышение в 2025 г.: средняя стоимость домов в продаже в 1 и 2 кварталах не менялась – продавцы не решались на заметное повышение цен из-за сложностей, с которыми столкнулся сегмент.
Положительная динамика зафиксирована в большинстве регионов (в 44 из 77 анализируемых). Наибольшие темпы роста цен – в Пензенской, Курганской и Астраханской областях (+11-14%). Максимальное снижение за этот период – в Архангельской области, Приморском крае и Чечне (-10-11%). В Московской области дома стали дороже на 2%, в Ленинградской – на 3%.
За год цены увеличились в 53 регионах из 77 (в среднем – на 3%). Особенно сильный рост в Забайкальском крае, Бурятии, Кемеровской области, Чувашии (+23-29%). В Хакасии, Краснодарском крае и Коми средняя стоимость за год сократилась наиболее сильно (-15-20%).
Текущий рост цен уступает показателям предыдущих лет (в 2023 и 2024 гг. они увеличивались на 10% в год).
Динамика средней стоимости загородного дома в РФ
Источник: Циан
- Небольшой рост активности, зафиксированный в последние месяцы, привёл к снижению объёма предложения на 3% относительно максимумов конца 2 квартала. Отрицательная динамика зафиксирована впервые с конца прошлого года.
По сравнению с прошлым годом выбор выше на 3% (сейчас на нашей площадке представлено ~92 тыс лотов). Слабый спрос и рост сроков экспозиции в 2025 г. привели к накоплению предложения на рынке. Снижение в сентябре дополнительно объясняется сезонными циклами.
Динамика числа домов на загородном рынке РФ
Источник: Циан
«Динамика ипотечных ставок в 2025 г. оказалась более важным фактором, чем сезонность. В 3 квартале после снижения ключевой ставки ЦБ активность на рынке загородных домов достигла максимальных для этого года значений, а цены впервые с начала года минимально увеличились», – комментирует Елена Бобровская, эксперт аналитического центра «Циана».
|
Регион |
Средняя стоимость дома в продаже в начале октября 2025 г., млн рублей |
Динамика |
|
|
За год |
За квартал |
||
|
Российская Федерация |
13,5 |
3% |
1% |
|
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Белгородская область |
9,3 |
11% |
3% |
|
Брянская область |
8,8 |
11% |
9% |
|
Владимирская область |
10,8 |
1% |
-4% |
|
Воронежская область |
12,1 |
3% |
3% |
|
Ивановская область |
13,7 |
-4% |
1% |
|
Калужская область |
10,3 |
-3% |
0,1% |
|
Костромская область |
11,2 |
10% |
3% |
|
Курская область |
11,9 |
13% |
3% |
|
Липецкая область |
9,6 |
4% |
3% |
|
Москва |
36,4 |
7% |
3% |
|
Московская область |
23,7 |
3% |
2% |
|
Орловская область |
8,2 |
-2% |
-2% |
|
Рязанская область |
10,1 |
-1% |
0,1% |
|
Смоленская область |
9,4 |
19% |
6% |
|
Тамбовская область |
10,8 |
1% |
4% |
|
Тверская область |
17,2 |
-12% |
-2% |
|
Тульская область |
12,1 |
4% |
3% |
|
Ярославская область |
10,5 |
-5% |
-3% |
|
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Архангельская область |
12,9 |
13% |
-11% |
|
Вологодская область |
10,0 |
-5% |
-7% |
|
Калининградская область |
18,0 |
11% |
2% |
|
Ленинградская область |
21,4 |
4% |
3% |
|
Новгородская область |
11,3 |
6% |
-1% |
|
Псковская область |
10,9 |
4% |
7% |
|
Республика Карелия |
15,9 |
2% |
0,1% |
|
Республика Коми |
9,9 |
-15% |
8% |
|
Санкт-Петербург |
41,7 |
9% |
8% |
|
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Астраханская область |
9,2 |
18% |
11% |
|
Волгоградская область |
9,7 |
4% |
7% |
|
Краснодарский край |
18,2 |
-19% |
-7% |
|
Республика Адыгея |
13,5 |
14% |
0,1% |
|
Республика Калмыкия |
7,7 |
-6% |
1% |
|
Республика Крым |
20,0 |
1% |
-2% |
|
Ростовская область |
11,6 |
8% |
0,1% |
|
Севастополь |
18,5 |
13% |
2% |
|
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Кабардино-Балкарская Республика |
12,3 |
-8% |
-2% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
18,6 |
22% |
1% |
|
Республика Дагестан |
20,8 |
7% |
-3% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
14,4 |
11% |
0,1% |
|
Ставропольский край |
13,6 |
5% |
-1% |
|
Чеченская Республика |
15,9 |
-2% |
-10% |
|
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Кировская область |
12,1 |
6% |
2% |
|
Нижегородская область |
12,8 |
0% |
4% |
|
Оренбургская область |
8,4 |
11% |
4% |
|
Пензенская область |
10,0 |
6% |
14% |
|
Пермский край |
9,4 |
-7% |
2% |
|
Республика Башкортостан |
8,6 |
4% |
-1% |
|
Республика Марий Эл |
12,0 |
2% |
-3% |
|
Республика Мордовия |
8,3 |
-14% |
2% |
|
Республика Татарстан |
12,9 |
8% |
1% |
|
Самарская область |
13,2 |
14% |
6% |
|
Саратовская область |
10,0 |
9% |
0,1% |
|
Удмуртская Республика |
10,0 |
9% |
6% |
|
Ульяновская область |
11,0 |
7% |
-2% |
|
Чувашская Республика |
13,9 |
23% |
9% |
|
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Курганская область |
8,4 |
14% |
12% |
|
Свердловская область |
12,7 |
-3% |
2% |
|
Тюменская область |
10,7 |
2% |
-3% |
|
Ханты-Мансийский автономный округ |
10,9 |
11% |
-2% |
|
Челябинская область |
11,7 |
-2% |
1% |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
16,8 |
-5% |
-3% |
|
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Алтайский край |
12,3 |
7% |
2% |
|
Иркутская область |
7,1 |
22% |
-7% |
|
Кемеровская область |
16,0 |
23% |
7% |
|
Красноярский край |
13,4 |
-7% |
2% |
|
Новосибирская область |
13,8 |
1% |
-2% |
|
Омская область |
11,5 |
-3% |
3% |
|
Республика Алтай |
26,2 |
-13% |
1% |
|
Республика Хакасия |
8,3 |
-20% |
-9% |
|
Томская область |
12,5 |
-5% |
2% |
|
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Амурская область |
14,1 |
2% |
4% |
|
Забайкальский край |
12,1 |
29% |
0% |
|
Приморский край |
16,3 |
-7% |
-10% |
|
Республика Бурятия |
10,6 |
23% |
7% |
|
Республика Саха (Якутия) |
14,8 |
1% |
-1% |
|
Сахалинская область |
15,7 |
11% |
7% |
|
Хабаровский край |
15,1 |
10% |
-5% |
Источник: Циан
Методика
Расчёты проводились по регионам, где в продаже было не менее 50 домов (всего 77 субъектов).
Учитывались лишь «полноценные» частные дома и коттеджи пригодные для круглосуточного проживания (где электричество, водоснабжение и газ явно обозначены в объявлении).
Согласно данным консалтинговой компании Knight Frank Russia, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России в апреле-мае 2022 года составил более 25,4 млрд руб. Показатель уже превысил результаты II квартала в 2016 и 2018 годах; также ожидается, что квартальный результат превысит и аналогичный период 2020 года (31,6 млрд руб.). Таким образом, за пять месяцев 2022 года, три из которых проходили в условиях жестких санкций и негативных экономических явлений, объем инвестиций составил 128 млрд руб., что уже превышает прошлогодний полугодовой результат. В основном вклад в такое превышение внес результат I квартала 2022 года, когда был зафиксирован рекордный объем инвестиций на уровне 101,8 млрд руб.
- Лидером в структуре инвестирования в апреле-мае 2022 года вновь стали площадки под девелопмент с долей 57%. На втором месте расположилась торговая недвижимость с долей в 15%, на третьем – офисная, доля в общем объеме составила 13%. Стоит отметить, что в отличие от кризиса, связанного с пандемией коронавируса, когда акцент инвесторов сместился на складскую недвижимость, явного изменения структуры спроса инвесторов сейчас не наблюдается.
|
Распределение инвестиций по сегментам |
Апрель-май 2022 г. |
|
Площадки под девелопмент |
57% |
|
Торговая недвижимость |
15% |
|
Офисная недвижимость |
13% |
|
Складская недвижимость |
8% |
|
Гостиничная недвижимость |
8% |
Источник: Knight Frank Research
- Доля вложений иностранного капитала осталась на минимальном уровне и в апреле-мае 2022 года составила всего 2%. Как минимум до конца года участие иностранных инвесторов на российском рынке инвестиций в недвижимость будет крайне низкой.
- Также наблюдается большое количество сделок по продаже бизнеса компаний, которые приняли решение уйти из рынка России. Зачастую в периметр таких сделок попадают как недвижимые активы, так и средства производства, персонал, бренд, продуктовая линейка и прочее. Среди примеров – продажа бизнеса пивоваренной компании Carlsberg, производителя сыров Valio, производителя кофе Paulig, сети ресторанов «Макдоналдс» и другие. Иногда эти сделки носят формальный характер и представляют собой больше передачу активов в доверительное управление, с целью того, чтобы избежать попадания владельца под санкции.
- Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS, отмечает, что динамика инвестирования до конца 2022 года будет зависеть от экономических и внешнеполитических факторов, в том числе от усиления либо ослабления санкционного давления, а также отказа новых компаний от работы в России. Кроме того, возможным позитивным фактором динамики инвестирования во втором полугодии 2022 года будет ключевая ставка, которая уже снизилась до 9,5%, что сопоставимо с уровнем начала года.
Объем складских площадей в Москве и Санкт-Петербурге, которые занимают ТОП-10 игроков рынка 3PL-услуг, составляет 1,99 млн кв. м – это 8,5% от общего объема складов в этих городах. Сейчас спрос на такие услуги возрастает со стороны компаний, на которых наиболее существенно отразилось изменение логистических цепочек. Они могут отказаться от части арендуемых напрямую складских помещений, передав эти функции сторонним исполнителям, таким образом нивелируя риски простоя незаполненных товарами площадей.
3PL (Third-party logistics)— комплексный логический аутсорсинг, предполагающий доставку, хранение, обработку и управление запасами, комплектацию заказов и доставку конечным потребителям.
Рейтинг 10 ведущих игроков рынка 3PL-услуг в Москве и Санкт-Петербурге возглавляет компания FM Logistic – она занимает 508 тыс. кв. м площадей, ее основными клиентами являются «М-Видео», «Магнит», «Лента», «Ашан», «Леруа Мерлен» и т. д. На втором месте Tab Logix, которая занимает 411 тыс. кв. м площадей. На третьем месте компания 20А (200 тыс. кв. м площадей).
Распределение ключевых 3PL-операторов по объему складских мощностей в Москве и Санкт-Петербурге
Источник: Nikoliers
Коммерческие условия на складские услуги
По итогам первой половины 2022 г. мы не отмечаем сильного роста цен на услуги 3PL-операторов. В сравнении с концом 2021 году увеличилась верхняя граница стоимости услуг по погрузке/разгрузке на 20 рублей за европоддона (14%).
|
Регионы |
Хранение, руб./ |
Погрузка/Разгрузка (механизированная), руб./европоддон* |
Упаковка, руб./коробка* |
|
|
Москва, |
19-20 |
110-160 |
9-15 |
* Включая НДС
В целом по исследуемым регионам зафиксированы следующие диапазоны коммерческих условий на ключевые услуги 3PL-операторов:
- Хранение: 19-20 руб./европаллето место за сутки.
- механические погрузочно-разгрузочные работы: 110-160 руб./европоддон;
- комплектация и упаковка заказа: 9-15 руб./коробка.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Услуги 3PL-операторов становятся все более актуальны - текущая ситуация на рынке логистики в той или иной степени затронула многие бизнес-отрасли. В связи с этим сейчас сложно однозначно выбрать перечень сегментов, со стороны которых наиболее ярко выражен интерес к подобному формату. Однако, мы наблюдаем повышенную заинтересованность среди FMCG-компаний, а также ритейлеров из сферы fashion-индустрии. Среди текущих пользователей услуг 3PL-операторов также наблюдается сокращение занимаемых площадей, но на их место приходят новые резиденты, ранее арендующие классические склады. При этом игроки, которые решат все возникающие вопросы в текущей ситуации, начнут экспансию и будут увеличивать свои мощности, что положительно скажется на спросе».
*В список исследуемых 10 ведущих организаций не были включены логистические компании, основной бизнес которых сосредоточен на транспортных услугах (DHL, DPD, Деловые линии, ПЭК, СДЭК и др.), а также центры выполнения заказов, разработанные ключевыми торговыми площадками электронной коммерции в России (Ozon, Wildberries , Яндекс Маркет, СберМаркет).