Снижение ставки ЦБ оживило загородный рынок: выдачи ипотеки выросли на 25%, цены – на 1%
Эксперты «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели итоги 3 квартала на рынке загородных домов в российских регионах.
- В 3 квартале 2025 г. выросли выдачи ипотек на ИЖС (на четверть относительно 2 квартала) и просмотры объявлений на сайте Циан (на 15%).
- Дома подорожали на 1%, за год – на 3%. В августе и сентябре впервые с начала 2025 года зафиксирован минимальный рост. Подробные данные по всем регионам — в таблице в приложении.
- Выбор на рынке сократился на 3%. Рост активности покупателей привёл к небольшому снижению предложения. Относительно прошлого года выбор на 3% больше.
- Спрос на ИЖС оживился после продолжительного затишья. Снижение ключевой ставки ЦБ сделало ипотеку чуть более доступной. В июле-августе было выдано максимальное с конца прошлого года количество кредитов на ИЖС – около 14 тыс. в месяц (примерно на четверть больше, чем во 2 квартале). Просмотры объявлений на Циане увеличились на 15% (ко 2 кварталу 2025).
Абсолютные значения остаются на низком уровне (втрое ниже, чем в июле-августе 2024 г.) Высокие ставки, нехватка рабочей силы, дорожающие строительные материалы продолжают давить на спрос. Сезонная активность в этом году была выражена слабее обычного: приём заявок на сельскую ипотеку начался в апреле (не в начале года), был ограничен меньшими объемами финансирования и ужесточением требований к заемщикам.
Динамика числа выданных ипотечных кредитов на ИЖС в РФ
Источник: Циан
- Загородные дома вновь начали дорожать (+1% за квартал). Рост минимален, но это первое заметное повышение в 2025 г.: средняя стоимость домов в продаже в 1 и 2 кварталах не менялась – продавцы не решались на заметное повышение цен из-за сложностей, с которыми столкнулся сегмент.
Положительная динамика зафиксирована в большинстве регионов (в 44 из 77 анализируемых). Наибольшие темпы роста цен – в Пензенской, Курганской и Астраханской областях (+11-14%). Максимальное снижение за этот период – в Архангельской области, Приморском крае и Чечне (-10-11%). В Московской области дома стали дороже на 2%, в Ленинградской – на 3%.
За год цены увеличились в 53 регионах из 77 (в среднем – на 3%). Особенно сильный рост в Забайкальском крае, Бурятии, Кемеровской области, Чувашии (+23-29%). В Хакасии, Краснодарском крае и Коми средняя стоимость за год сократилась наиболее сильно (-15-20%).
Текущий рост цен уступает показателям предыдущих лет (в 2023 и 2024 гг. они увеличивались на 10% в год).
Динамика средней стоимости загородного дома в РФ
Источник: Циан
- Небольшой рост активности, зафиксированный в последние месяцы, привёл к снижению объёма предложения на 3% относительно максимумов конца 2 квартала. Отрицательная динамика зафиксирована впервые с конца прошлого года.
По сравнению с прошлым годом выбор выше на 3% (сейчас на нашей площадке представлено ~92 тыс лотов). Слабый спрос и рост сроков экспозиции в 2025 г. привели к накоплению предложения на рынке. Снижение в сентябре дополнительно объясняется сезонными циклами.
Динамика числа домов на загородном рынке РФ
Источник: Циан
«Динамика ипотечных ставок в 2025 г. оказалась более важным фактором, чем сезонность. В 3 квартале после снижения ключевой ставки ЦБ активность на рынке загородных домов достигла максимальных для этого года значений, а цены впервые с начала года минимально увеличились», – комментирует Елена Бобровская, эксперт аналитического центра «Циана».
|
Регион |
Средняя стоимость дома в продаже в начале октября 2025 г., млн рублей |
Динамика |
|
|
За год |
За квартал |
||
|
Российская Федерация |
13,5 |
3% |
1% |
|
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Белгородская область |
9,3 |
11% |
3% |
|
Брянская область |
8,8 |
11% |
9% |
|
Владимирская область |
10,8 |
1% |
-4% |
|
Воронежская область |
12,1 |
3% |
3% |
|
Ивановская область |
13,7 |
-4% |
1% |
|
Калужская область |
10,3 |
-3% |
0,1% |
|
Костромская область |
11,2 |
10% |
3% |
|
Курская область |
11,9 |
13% |
3% |
|
Липецкая область |
9,6 |
4% |
3% |
|
Москва |
36,4 |
7% |
3% |
|
Московская область |
23,7 |
3% |
2% |
|
Орловская область |
8,2 |
-2% |
-2% |
|
Рязанская область |
10,1 |
-1% |
0,1% |
|
Смоленская область |
9,4 |
19% |
6% |
|
Тамбовская область |
10,8 |
1% |
4% |
|
Тверская область |
17,2 |
-12% |
-2% |
|
Тульская область |
12,1 |
4% |
3% |
|
Ярославская область |
10,5 |
-5% |
-3% |
|
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Архангельская область |
12,9 |
13% |
-11% |
|
Вологодская область |
10,0 |
-5% |
-7% |
|
Калининградская область |
18,0 |
11% |
2% |
|
Ленинградская область |
21,4 |
4% |
3% |
|
Новгородская область |
11,3 |
6% |
-1% |
|
Псковская область |
10,9 |
4% |
7% |
|
Республика Карелия |
15,9 |
2% |
0,1% |
|
Республика Коми |
9,9 |
-15% |
8% |
|
Санкт-Петербург |
41,7 |
9% |
8% |
|
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Астраханская область |
9,2 |
18% |
11% |
|
Волгоградская область |
9,7 |
4% |
7% |
|
Краснодарский край |
18,2 |
-19% |
-7% |
|
Республика Адыгея |
13,5 |
14% |
0,1% |
|
Республика Калмыкия |
7,7 |
-6% |
1% |
|
Республика Крым |
20,0 |
1% |
-2% |
|
Ростовская область |
11,6 |
8% |
0,1% |
|
Севастополь |
18,5 |
13% |
2% |
|
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Кабардино-Балкарская Республика |
12,3 |
-8% |
-2% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
18,6 |
22% |
1% |
|
Республика Дагестан |
20,8 |
7% |
-3% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
14,4 |
11% |
0,1% |
|
Ставропольский край |
13,6 |
5% |
-1% |
|
Чеченская Республика |
15,9 |
-2% |
-10% |
|
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Кировская область |
12,1 |
6% |
2% |
|
Нижегородская область |
12,8 |
0% |
4% |
|
Оренбургская область |
8,4 |
11% |
4% |
|
Пензенская область |
10,0 |
6% |
14% |
|
Пермский край |
9,4 |
-7% |
2% |
|
Республика Башкортостан |
8,6 |
4% |
-1% |
|
Республика Марий Эл |
12,0 |
2% |
-3% |
|
Республика Мордовия |
8,3 |
-14% |
2% |
|
Республика Татарстан |
12,9 |
8% |
1% |
|
Самарская область |
13,2 |
14% |
6% |
|
Саратовская область |
10,0 |
9% |
0,1% |
|
Удмуртская Республика |
10,0 |
9% |
6% |
|
Ульяновская область |
11,0 |
7% |
-2% |
|
Чувашская Республика |
13,9 |
23% |
9% |
|
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Курганская область |
8,4 |
14% |
12% |
|
Свердловская область |
12,7 |
-3% |
2% |
|
Тюменская область |
10,7 |
2% |
-3% |
|
Ханты-Мансийский автономный округ |
10,9 |
11% |
-2% |
|
Челябинская область |
11,7 |
-2% |
1% |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
16,8 |
-5% |
-3% |
|
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Алтайский край |
12,3 |
7% |
2% |
|
Иркутская область |
7,1 |
22% |
-7% |
|
Кемеровская область |
16,0 |
23% |
7% |
|
Красноярский край |
13,4 |
-7% |
2% |
|
Новосибирская область |
13,8 |
1% |
-2% |
|
Омская область |
11,5 |
-3% |
3% |
|
Республика Алтай |
26,2 |
-13% |
1% |
|
Республика Хакасия |
8,3 |
-20% |
-9% |
|
Томская область |
12,5 |
-5% |
2% |
|
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Амурская область |
14,1 |
2% |
4% |
|
Забайкальский край |
12,1 |
29% |
0% |
|
Приморский край |
16,3 |
-7% |
-10% |
|
Республика Бурятия |
10,6 |
23% |
7% |
|
Республика Саха (Якутия) |
14,8 |
1% |
-1% |
|
Сахалинская область |
15,7 |
11% |
7% |
|
Хабаровский край |
15,1 |
10% |
-5% |
Источник: Циан
Методика
Расчёты проводились по регионам, где в продаже было не менее 50 домов (всего 77 субъектов).
Учитывались лишь «полноценные» частные дома и коттеджи пригодные для круглосуточного проживания (где электричество, водоснабжение и газ явно обозначены в объявлении).
По итогам III квартала 2022 года в Новой Москве к реализации представлено 742,2 тыс. кв. м или 15,0 тыс. квартир и апартаментов. По сравнению со II кварталом общая площадь квартир в продаже увеличилась на 25,2%, а за год прирост составил 29,5%.
Объём нового предложения в Новой Москве в сравнении с предыдущим кварталом вырос в 2,5 раза и составил 211,0 тыс. кв. м. За прошедший квартал в реализацию вышло несколько новых проектов – «Движение Говорово», «Бунинские кварталы», мкрн. Заречный в проекте «Новые Ватутинки», а также новые корпуса в уже реализуемых объектах, включая лоты как в формате квартир, так и в формате апартаментов.
«В III квартале суммарная площадь лотов, представленных к реализации, достигла максимального значения за последние годы – 742,2 тыс. кв. м. Для сравнения, во 2 кв. 2012 года объем предложения в НМ на рынке первичного жилья составлял 803,4 тыс. кв. м. Это обусловлено поступлением в реализацию весомого объёма нового предложения», – рассказывает Владимир Моребис, коммерческий директор – партнёр Est-a-Tet.
Относительно предыдущего квартала суммарный объём предложения квартир и апартаментов на первичном рынке вырос на 25,2% (149,6 тыс. кв. м.). За год общий объём предложения увеличился на 168,9 тыс. кв. м (29,5%). Спрос относительно II квартала увеличился на 40,3%, в годовом измерении спрос сократился на 7,8%. В III квартале средневзвешенная цена предложения выросла на 0,5%, за год на 17,9%.
За прошедший квартал существенного изменения цен не произошло, структура предложения по бюджету незначительно поменялась в большую сторону. В предложении так и осталось минимальное количество лотов до 6 млн руб. – всего 3% от общего объёма. В сравнении с предыдущим кварталом доля лотов стоимостью свыше 13 млн руб. увеличилась ещё на 1 п.п. и составила 29% от общего объёма.
Самые востребованные объекты в новостройках Новой Москвы – от 30 до 60 кв. м: спрос превышает предложение на 18%. А вот в объектах больше 60 кв. м, напротив, предложение превышает спрос на 12%. В категории лотов до 30 кв. м (это студии и небольшие однушки) предложение чуть больше спроса – на 3%.
За 3 квартал в Новой Москве раскупили значительное количество квартир стандарт-класса, и при этом в продажу поступил существенный объем комфорт-класса: по итогам квартала доля стандарт-класса составила 16% в предложении, она сократилась сразу на 10% за 3 месяца. А доля комфорт-класса в предложении составила 79%, рост за квартал +7%.
В III квартале 2022 года рост средневзвешенной цены отмечен в стандарт-классе – на 2,2% до 208,5 тыс. руб./кв. м. В проектах комфорт-класса средневзвешенная цена за квартал снизилась на 0,6% и составила 227,8 тыс. руб./ кв. м.
По подсчетам аналитиков «Метриум», выручка 10 самых успешных застройщиков Новой Москвы по итогам III квартала 2022 года выросла почти на 40% относительно показателей II квартала. Кроме того, в проектах занявшего второе метро девелопера в июле-сентябре было реализовано больше квартир, чем у лидера рейтинга.
В проектах ТиНАО в III квартале 2022 года было заключено порядка 4,7 тыс. договоров долевого участия, что принесло застройщикам более 50,5 млрд рублей. За три месяца количество сделок увеличилось на 31,2%, а выручка – на 36,7%. Вместе с тем, относительно показателей III квартала прошлого года число ДДУ сократилось на 23,2%, а объем полученных от реализации квартир средств – на 4%.
На долю 10 самых успешных девелоперов Новой Москвы по итогам III квартала пришлось 93,8% всех заключенных договоров долевого участия, 93,6% от общего объема реализованной площади и 92,9% от суммарной выручки. Это в целом сопоставимо с показателями II квартала текущего года и аналогичного периода прошлого года.
Структура рейтинга самых успешных девелоперов Новой Москвы за квартал существенно не изменилась: свои позиции сохранили 7 из 10 застройщиков. Однако в нем в очередной раз произошла рокировка между застройщиками, занимающими первую и вторую строчки. Кроме того, топ-10 пополнил новый участник – Группа «Родина».
«В июле-августе 2022 года спрос на новостройки ТиНАО начал восстанавливаться, – отмечает Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина». – Бесспорно, важную роль в этом сыграли своевременно скорректированные условия ипотечных программ. За счет этого удалось привлечь на рынок тех покупателей, кто сомневался и откладывал покупку. Например, в августе в нашем проекте Russian Design District было заключено больше сделок, чем суммарно за два первых месяца лета».
На первое место вновь вышел девелопер ГК «А101». В проектах данной компании в июле-сентябре 2022 года было заключено 935 договоров долевого участия на 44,6 тыс. кв. м, что принесло застройщику 11,6 млрд рублей. Самые успешные проекты компании – ЖК «Скандинавия» и ЖК «Прокшино», занявшие вторую и третью строчки в рейтинге самых популярных новостроек ТиНАО по итогам рассматриваемого периода.
«Серебро» досталось ГК «ПИК». В III квартале 2022 года в комплексах, реализуемых данным застройщиком, совершено более 1,1 тыс. сделок на 49,5 тыс. кв. м, что обеспечило выручку в размере 11,2 млрд рублей. Самые востребованные ЖК компании – «Бунинские луга», ставший самой популярной новостройкой ТиНАО по итогам июля-сентября, и «Саларьево Парк» (четвертое место в топ-15 наиболее востребованных проектов).
Третью позицию сохранил за собой девелопер ГК «Самолет». В ЖК от этой компании в III квартале 2022 года было заключено 983 ДДУ на 43,2 тыс. кв. м, что принесло застройщику 9,1 млрд рублей. Наиболее популярный ЖК от ГК «Самолет» – «Новое Внуково», занявший пятое место.
«Топ-10 самых успешных девелоперов Новой Москвы по итогам III квартала 2022 года остался практически неизменным по сравнению с предыдущим периодом, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Таким образом, сохраняется тренд, когда основной объем спроса сосредоточен в проектах от крупных системных игроков. Вероятно, в дальнейшем он будет только усиливаться».
Самые успешные девелоперы Новой Москвы по итогам III квартала 2022 года*
|
|
|
Девелопер |
Продано площадей, тыс. кв.м |
Количество заключенных ДДУ, ед. |
Выручка, млрд руб.* |
Доля рынка по проданной площади в III квартале 2022 года |
|
1 |
▲ |
ГК «А101» |
44,6 |
935 |
11,6 |
20,2% |
|
2 |
▼ |
ГК «ПИК» |
49,5 |
1125 |
11,2 |
22,4% |
|
3 |
▬ |
ГК «Самолет» |
43,2 |
983 |
9,1 |
19,6% |
|
4 |
▬ |
ГК «АБСОЛЮТ» |
32,8 |
579 |
7 |
14,9% |
|
5 |
▬ |
ГК «МИЦ» |
17,3 |
432 |
3,6 |
7,9% |
|
6 |
▬ |
PPF Real Estate Russia |
4,6 |
87 |
1,2 |
2,1% |
|
7 |
▬ |
ГК «Стройком» |
5,9 |
137 |
1,2 |
2,7% |
|
8 |
▬ |
Sezar Group |
4,4 |
85 |
1 |
2% |
|
9 |
▬ |
ТПУ «Рассказовка» |
2,3 |
50 |
0,6 |
1% |
|
10 |
▲ |
Группа «Родина» |
1,6 |
25 |
0,4 |
0,7% |
* По суммарной площади квартир, реализованных через договоры долевого участия (ДДУ). Учитываются сделки со всеми физическими, заключившими не более трех ДДУ одновременно.
**Экспертная оценка на основе цены предложения без учета возможных скидок
Источник: «Метриум»