Снижение ставки ЦБ оживило загородный рынок: выдачи ипотеки выросли на 25%, цены – на 1%
Эксперты «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели итоги 3 квартала на рынке загородных домов в российских регионах.
- В 3 квартале 2025 г. выросли выдачи ипотек на ИЖС (на четверть относительно 2 квартала) и просмотры объявлений на сайте Циан (на 15%).
- Дома подорожали на 1%, за год – на 3%. В августе и сентябре впервые с начала 2025 года зафиксирован минимальный рост. Подробные данные по всем регионам — в таблице в приложении.
- Выбор на рынке сократился на 3%. Рост активности покупателей привёл к небольшому снижению предложения. Относительно прошлого года выбор на 3% больше.
- Спрос на ИЖС оживился после продолжительного затишья. Снижение ключевой ставки ЦБ сделало ипотеку чуть более доступной. В июле-августе было выдано максимальное с конца прошлого года количество кредитов на ИЖС – около 14 тыс. в месяц (примерно на четверть больше, чем во 2 квартале). Просмотры объявлений на Циане увеличились на 15% (ко 2 кварталу 2025).
Абсолютные значения остаются на низком уровне (втрое ниже, чем в июле-августе 2024 г.) Высокие ставки, нехватка рабочей силы, дорожающие строительные материалы продолжают давить на спрос. Сезонная активность в этом году была выражена слабее обычного: приём заявок на сельскую ипотеку начался в апреле (не в начале года), был ограничен меньшими объемами финансирования и ужесточением требований к заемщикам.
Динамика числа выданных ипотечных кредитов на ИЖС в РФ
Источник: Циан
- Загородные дома вновь начали дорожать (+1% за квартал). Рост минимален, но это первое заметное повышение в 2025 г.: средняя стоимость домов в продаже в 1 и 2 кварталах не менялась – продавцы не решались на заметное повышение цен из-за сложностей, с которыми столкнулся сегмент.
Положительная динамика зафиксирована в большинстве регионов (в 44 из 77 анализируемых). Наибольшие темпы роста цен – в Пензенской, Курганской и Астраханской областях (+11-14%). Максимальное снижение за этот период – в Архангельской области, Приморском крае и Чечне (-10-11%). В Московской области дома стали дороже на 2%, в Ленинградской – на 3%.
За год цены увеличились в 53 регионах из 77 (в среднем – на 3%). Особенно сильный рост в Забайкальском крае, Бурятии, Кемеровской области, Чувашии (+23-29%). В Хакасии, Краснодарском крае и Коми средняя стоимость за год сократилась наиболее сильно (-15-20%).
Текущий рост цен уступает показателям предыдущих лет (в 2023 и 2024 гг. они увеличивались на 10% в год).
Динамика средней стоимости загородного дома в РФ
Источник: Циан
- Небольшой рост активности, зафиксированный в последние месяцы, привёл к снижению объёма предложения на 3% относительно максимумов конца 2 квартала. Отрицательная динамика зафиксирована впервые с конца прошлого года.
По сравнению с прошлым годом выбор выше на 3% (сейчас на нашей площадке представлено ~92 тыс лотов). Слабый спрос и рост сроков экспозиции в 2025 г. привели к накоплению предложения на рынке. Снижение в сентябре дополнительно объясняется сезонными циклами.
Динамика числа домов на загородном рынке РФ
Источник: Циан
«Динамика ипотечных ставок в 2025 г. оказалась более важным фактором, чем сезонность. В 3 квартале после снижения ключевой ставки ЦБ активность на рынке загородных домов достигла максимальных для этого года значений, а цены впервые с начала года минимально увеличились», – комментирует Елена Бобровская, эксперт аналитического центра «Циана».
|
Регион |
Средняя стоимость дома в продаже в начале октября 2025 г., млн рублей |
Динамика |
|
|
За год |
За квартал |
||
|
Российская Федерация |
13,5 |
3% |
1% |
|
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Белгородская область |
9,3 |
11% |
3% |
|
Брянская область |
8,8 |
11% |
9% |
|
Владимирская область |
10,8 |
1% |
-4% |
|
Воронежская область |
12,1 |
3% |
3% |
|
Ивановская область |
13,7 |
-4% |
1% |
|
Калужская область |
10,3 |
-3% |
0,1% |
|
Костромская область |
11,2 |
10% |
3% |
|
Курская область |
11,9 |
13% |
3% |
|
Липецкая область |
9,6 |
4% |
3% |
|
Москва |
36,4 |
7% |
3% |
|
Московская область |
23,7 |
3% |
2% |
|
Орловская область |
8,2 |
-2% |
-2% |
|
Рязанская область |
10,1 |
-1% |
0,1% |
|
Смоленская область |
9,4 |
19% |
6% |
|
Тамбовская область |
10,8 |
1% |
4% |
|
Тверская область |
17,2 |
-12% |
-2% |
|
Тульская область |
12,1 |
4% |
3% |
|
Ярославская область |
10,5 |
-5% |
-3% |
|
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Архангельская область |
12,9 |
13% |
-11% |
|
Вологодская область |
10,0 |
-5% |
-7% |
|
Калининградская область |
18,0 |
11% |
2% |
|
Ленинградская область |
21,4 |
4% |
3% |
|
Новгородская область |
11,3 |
6% |
-1% |
|
Псковская область |
10,9 |
4% |
7% |
|
Республика Карелия |
15,9 |
2% |
0,1% |
|
Республика Коми |
9,9 |
-15% |
8% |
|
Санкт-Петербург |
41,7 |
9% |
8% |
|
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Астраханская область |
9,2 |
18% |
11% |
|
Волгоградская область |
9,7 |
4% |
7% |
|
Краснодарский край |
18,2 |
-19% |
-7% |
|
Республика Адыгея |
13,5 |
14% |
0,1% |
|
Республика Калмыкия |
7,7 |
-6% |
1% |
|
Республика Крым |
20,0 |
1% |
-2% |
|
Ростовская область |
11,6 |
8% |
0,1% |
|
Севастополь |
18,5 |
13% |
2% |
|
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Кабардино-Балкарская Республика |
12,3 |
-8% |
-2% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
18,6 |
22% |
1% |
|
Республика Дагестан |
20,8 |
7% |
-3% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
14,4 |
11% |
0,1% |
|
Ставропольский край |
13,6 |
5% |
-1% |
|
Чеченская Республика |
15,9 |
-2% |
-10% |
|
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Кировская область |
12,1 |
6% |
2% |
|
Нижегородская область |
12,8 |
0% |
4% |
|
Оренбургская область |
8,4 |
11% |
4% |
|
Пензенская область |
10,0 |
6% |
14% |
|
Пермский край |
9,4 |
-7% |
2% |
|
Республика Башкортостан |
8,6 |
4% |
-1% |
|
Республика Марий Эл |
12,0 |
2% |
-3% |
|
Республика Мордовия |
8,3 |
-14% |
2% |
|
Республика Татарстан |
12,9 |
8% |
1% |
|
Самарская область |
13,2 |
14% |
6% |
|
Саратовская область |
10,0 |
9% |
0,1% |
|
Удмуртская Республика |
10,0 |
9% |
6% |
|
Ульяновская область |
11,0 |
7% |
-2% |
|
Чувашская Республика |
13,9 |
23% |
9% |
|
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Курганская область |
8,4 |
14% |
12% |
|
Свердловская область |
12,7 |
-3% |
2% |
|
Тюменская область |
10,7 |
2% |
-3% |
|
Ханты-Мансийский автономный округ |
10,9 |
11% |
-2% |
|
Челябинская область |
11,7 |
-2% |
1% |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
16,8 |
-5% |
-3% |
|
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Алтайский край |
12,3 |
7% |
2% |
|
Иркутская область |
7,1 |
22% |
-7% |
|
Кемеровская область |
16,0 |
23% |
7% |
|
Красноярский край |
13,4 |
-7% |
2% |
|
Новосибирская область |
13,8 |
1% |
-2% |
|
Омская область |
11,5 |
-3% |
3% |
|
Республика Алтай |
26,2 |
-13% |
1% |
|
Республика Хакасия |
8,3 |
-20% |
-9% |
|
Томская область |
12,5 |
-5% |
2% |
|
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Амурская область |
14,1 |
2% |
4% |
|
Забайкальский край |
12,1 |
29% |
0% |
|
Приморский край |
16,3 |
-7% |
-10% |
|
Республика Бурятия |
10,6 |
23% |
7% |
|
Республика Саха (Якутия) |
14,8 |
1% |
-1% |
|
Сахалинская область |
15,7 |
11% |
7% |
|
Хабаровский край |
15,1 |
10% |
-5% |
Источник: Циан
Методика
Расчёты проводились по регионам, где в продаже было не менее 50 домов (всего 77 субъектов).
Учитывались лишь «полноценные» частные дома и коттеджи пригодные для круглосуточного проживания (где электричество, водоснабжение и газ явно обозначены в объявлении).
Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в начале года продолжал ощущать на себе последствия пандемии, а уже с марта начался массовый исход западных сетей. Эксперт рынка Татьяна Клименко рассказала о том, чем 2022 год запомнился сегменту коммерческих помещений.
Татьяна Клименко, генеральный директор компании KNRU:
– 2022 год запомнился мужеством и невероятной способностью к адаптации российских предпринимателей, несмотря на растущую неопределённость и в моменте падение потребительского спроса. Большая часть игроков на рынке стрит-ретейла остались в России и продолжили развивать свои сети магазинов, открывать новые форматы, проекты и рестораны.
После начала специальной военной операции ЦБ РФ ввёл беспрецедентную ключевую ставку, к которой в моменте рынок оказался не готов. В связи с этим необходимый шаг со стороны государственного регулятора добавил волнения и неопределённости не только на рынке недвижимости, но и на всех сопутствующих ему рынках. Ряд покупателей и продавцов в краткосрочный период взяли паузу для принятия решений, что-то вышло в продажу, что-то наоборот перестало быть в реализации.
Окончание пандемии позволило с гораздо большими темпами развиваться российскому бизнесу, использующему стрит-ретейл как основную площадку реализации своей продукции. Ресторанный бизнес был на грани и пытался выжить всеми силами в период локдауна. При этом снятие всех ограничений дало бизнесу новое дыхание.
С нашей точки зрения, уход западных арендаторов не сильно изменит рынок. Сейчас мы уже почти адаптировались к этим изменениям. Да, в рынок вышли те площади, которые не могут занять другие ретейлеры, однако адаптивность бизнеса и здесь сыграла свою роль, профессиональные управляющие и брокеры уже реализуют площади, предполагая более мелкую нарезку, которая позволит сохранить арендную ставку на прежнем уровне, а свободную площадь реализовать в короткие сроки.
Коммерческая недвижимость в 2023 году сохранит свою «магию бетона», она останется одним из самых понятных для инвесторов и одних из самых низковолатильных и безопасных активов, доступных к покупке во времена неопределённости. Мы уверены, что тенденция дефицита качественного предложения на рынке коммерческой недвижимости сохраниться и на следующих год. Более количество желанных всеми инвесторами объектов реализуется брокерами в формате закрытой продаже без какой-либо рекламы. Из-за дефицита, естественно, будут расти цены. Но важно понимать, что речь идёт именно про востребованные локации и понятные инвестору помещения. Если говорить про неоднозначные и проблемные объекты, конечно, найти покупателя и реализовать его в короткий срок становится всё сложнее.
После локдауна и адаптации российских предпринимателей к возросшей неопределённости и новым реалиям активность на рынке стрит-ретейла кратно возросла потому при отсутствии новых экономических шоков, мы ждём роста арендных ставок, так как в моменте собственники коммерческих помещений шли на дисконты для арендаторов и предоставляли лояльные условия для раскачки и выхода в точку безубыточности их проекта.
В 2022 году объем нового предложения на столичном рынке офисной недвижимости не достиг и половины от ранее заявленных девелоперами планов.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate объем нового строительства офисных центров в Москве по итогам 2022 года составил 341 тыс. кв. м, что на 42% ниже годового показателя 2021 года (589 тыс. кв. м). При этом на 2022 год девелоперами офисной недвижимости было анонсировано завершение строительства 755 тыс. кв. м, что по итогу более, чем в 2 раза, превзошло фактический результат. В 4 квартале 2022 года было завершено строительство шести объектов, крупнейшие из которых – БЦ Новатэк (GLA – 70 тыс. кв. м) и два офисных корпуса в Останкино Бизнес-Парке (GLA – 39 тыс. кв. м).
«Ввод 2022 года оказался значительно ниже ожидаемых в начале года значений, что объяснимо и связано с ухудшением экономической ситуации, усложнением цепочек поставок строительных материалов, расторжением арендных договоров и снижением спроса. В ближайшие 2-3 года застройщики будут внимательно наблюдать за ситуацией на офисном рынке и продолжат пересматривать планы строительства новых объектов. В 2023 году мы ожидаем дальнейшее снижение показателя – его значение не превысит 250-300 тыс. кв. м», – комментирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.
Однако стоит отметить, что для девелоперов все более экономически привлекательным становится строительство высококачественных офисных зданий класса А, доля которых в объеме нового строительства уже второй год более 75%. В результате – в 2022 году общий объем предложения бизнес-центров класса А превысил отметку в 5 млн кв. м.
Еще одной интересной тенденцией ушедшего года стало продолжение тренда 2021, когда к моменту ввода новых объектов в эксплуатацию арендаторам было доступно лишь около 30% всех площадей, потому что большая их часть реализовывалась еще на этапе строительства. В прошлом году данный показатель опустился еще ниже и составил 21%. Фактически рынок спекулятивной аренды в 2022 году пополнился лишь двумя зданиями: БЦ Тренд Лайн и БЦ Comcity Bravo.
Таким образом сокращение строительства и минимальный объем нового спекулятивного предложения помогли рынку нивелировать внешние негативные эффекты. По итогам прошлого года в целом по Москве значение вакантности составило 12,4%, что превосходит показатель конца 2021 года только на 1 п.п. Активное увеличение доли свободных площадей в офисных зданиях Москвы, которое прогнозировалось в марте, после изменений геополитической ситуации, оказалось достаточно плавным. Как и предполагалось, более значительный рост вакансии наблюдался в классе А до 12,8% (+2,5 п.п. с конца 2021 года). В классе В+ итоговое значение составило 9,8% (+0,8% с конца 2021 года).
Выход международных компаний из договоров аренды способствовал неравномерному росту доли свободных площадей, в зависимости от локации и классов объектов – по итогам года в премиальных бизнес-центрах она достигла 22,8% (+7,1 п.п), в объектах класса А, расположенных в границах ЦДР, за год показатель вырос на 4,2 п.п. и составил 13,7%.
«По нашим прогнозам, в 2023 году общий показатель вакантности продолжит свой рост, но не претерпит значительных изменений и останется на уровне 13%, при условии сохранения стабильной геополитической ситуации. В классе А динамика по-прежнему может оказаться более значительной в результате принятия окончательных решений о закрытии бизнеса со стороны иностранных арендаторов, однако доля вакантных площадей не превысит 15%», – констатирует Екатерина Космарская, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate».