Снижение ставки ЦБ оживило загородный рынок: выдачи ипотеки выросли на 25%, цены – на 1%
Эксперты «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели итоги 3 квартала на рынке загородных домов в российских регионах.
- В 3 квартале 2025 г. выросли выдачи ипотек на ИЖС (на четверть относительно 2 квартала) и просмотры объявлений на сайте Циан (на 15%).
- Дома подорожали на 1%, за год – на 3%. В августе и сентябре впервые с начала 2025 года зафиксирован минимальный рост. Подробные данные по всем регионам — в таблице в приложении.
- Выбор на рынке сократился на 3%. Рост активности покупателей привёл к небольшому снижению предложения. Относительно прошлого года выбор на 3% больше.
- Спрос на ИЖС оживился после продолжительного затишья. Снижение ключевой ставки ЦБ сделало ипотеку чуть более доступной. В июле-августе было выдано максимальное с конца прошлого года количество кредитов на ИЖС – около 14 тыс. в месяц (примерно на четверть больше, чем во 2 квартале). Просмотры объявлений на Циане увеличились на 15% (ко 2 кварталу 2025).
Абсолютные значения остаются на низком уровне (втрое ниже, чем в июле-августе 2024 г.) Высокие ставки, нехватка рабочей силы, дорожающие строительные материалы продолжают давить на спрос. Сезонная активность в этом году была выражена слабее обычного: приём заявок на сельскую ипотеку начался в апреле (не в начале года), был ограничен меньшими объемами финансирования и ужесточением требований к заемщикам.
Динамика числа выданных ипотечных кредитов на ИЖС в РФ
Источник: Циан
- Загородные дома вновь начали дорожать (+1% за квартал). Рост минимален, но это первое заметное повышение в 2025 г.: средняя стоимость домов в продаже в 1 и 2 кварталах не менялась – продавцы не решались на заметное повышение цен из-за сложностей, с которыми столкнулся сегмент.
Положительная динамика зафиксирована в большинстве регионов (в 44 из 77 анализируемых). Наибольшие темпы роста цен – в Пензенской, Курганской и Астраханской областях (+11-14%). Максимальное снижение за этот период – в Архангельской области, Приморском крае и Чечне (-10-11%). В Московской области дома стали дороже на 2%, в Ленинградской – на 3%.
За год цены увеличились в 53 регионах из 77 (в среднем – на 3%). Особенно сильный рост в Забайкальском крае, Бурятии, Кемеровской области, Чувашии (+23-29%). В Хакасии, Краснодарском крае и Коми средняя стоимость за год сократилась наиболее сильно (-15-20%).
Текущий рост цен уступает показателям предыдущих лет (в 2023 и 2024 гг. они увеличивались на 10% в год).
Динамика средней стоимости загородного дома в РФ
Источник: Циан
- Небольшой рост активности, зафиксированный в последние месяцы, привёл к снижению объёма предложения на 3% относительно максимумов конца 2 квартала. Отрицательная динамика зафиксирована впервые с конца прошлого года.
По сравнению с прошлым годом выбор выше на 3% (сейчас на нашей площадке представлено ~92 тыс лотов). Слабый спрос и рост сроков экспозиции в 2025 г. привели к накоплению предложения на рынке. Снижение в сентябре дополнительно объясняется сезонными циклами.
Динамика числа домов на загородном рынке РФ
Источник: Циан
«Динамика ипотечных ставок в 2025 г. оказалась более важным фактором, чем сезонность. В 3 квартале после снижения ключевой ставки ЦБ активность на рынке загородных домов достигла максимальных для этого года значений, а цены впервые с начала года минимально увеличились», – комментирует Елена Бобровская, эксперт аналитического центра «Циана».
|
Регион |
Средняя стоимость дома в продаже в начале октября 2025 г., млн рублей |
Динамика |
|
|
За год |
За квартал |
||
|
Российская Федерация |
13,5 |
3% |
1% |
|
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Белгородская область |
9,3 |
11% |
3% |
|
Брянская область |
8,8 |
11% |
9% |
|
Владимирская область |
10,8 |
1% |
-4% |
|
Воронежская область |
12,1 |
3% |
3% |
|
Ивановская область |
13,7 |
-4% |
1% |
|
Калужская область |
10,3 |
-3% |
0,1% |
|
Костромская область |
11,2 |
10% |
3% |
|
Курская область |
11,9 |
13% |
3% |
|
Липецкая область |
9,6 |
4% |
3% |
|
Москва |
36,4 |
7% |
3% |
|
Московская область |
23,7 |
3% |
2% |
|
Орловская область |
8,2 |
-2% |
-2% |
|
Рязанская область |
10,1 |
-1% |
0,1% |
|
Смоленская область |
9,4 |
19% |
6% |
|
Тамбовская область |
10,8 |
1% |
4% |
|
Тверская область |
17,2 |
-12% |
-2% |
|
Тульская область |
12,1 |
4% |
3% |
|
Ярославская область |
10,5 |
-5% |
-3% |
|
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Архангельская область |
12,9 |
13% |
-11% |
|
Вологодская область |
10,0 |
-5% |
-7% |
|
Калининградская область |
18,0 |
11% |
2% |
|
Ленинградская область |
21,4 |
4% |
3% |
|
Новгородская область |
11,3 |
6% |
-1% |
|
Псковская область |
10,9 |
4% |
7% |
|
Республика Карелия |
15,9 |
2% |
0,1% |
|
Республика Коми |
9,9 |
-15% |
8% |
|
Санкт-Петербург |
41,7 |
9% |
8% |
|
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Астраханская область |
9,2 |
18% |
11% |
|
Волгоградская область |
9,7 |
4% |
7% |
|
Краснодарский край |
18,2 |
-19% |
-7% |
|
Республика Адыгея |
13,5 |
14% |
0,1% |
|
Республика Калмыкия |
7,7 |
-6% |
1% |
|
Республика Крым |
20,0 |
1% |
-2% |
|
Ростовская область |
11,6 |
8% |
0,1% |
|
Севастополь |
18,5 |
13% |
2% |
|
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Кабардино-Балкарская Республика |
12,3 |
-8% |
-2% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
18,6 |
22% |
1% |
|
Республика Дагестан |
20,8 |
7% |
-3% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
14,4 |
11% |
0,1% |
|
Ставропольский край |
13,6 |
5% |
-1% |
|
Чеченская Республика |
15,9 |
-2% |
-10% |
|
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Кировская область |
12,1 |
6% |
2% |
|
Нижегородская область |
12,8 |
0% |
4% |
|
Оренбургская область |
8,4 |
11% |
4% |
|
Пензенская область |
10,0 |
6% |
14% |
|
Пермский край |
9,4 |
-7% |
2% |
|
Республика Башкортостан |
8,6 |
4% |
-1% |
|
Республика Марий Эл |
12,0 |
2% |
-3% |
|
Республика Мордовия |
8,3 |
-14% |
2% |
|
Республика Татарстан |
12,9 |
8% |
1% |
|
Самарская область |
13,2 |
14% |
6% |
|
Саратовская область |
10,0 |
9% |
0,1% |
|
Удмуртская Республика |
10,0 |
9% |
6% |
|
Ульяновская область |
11,0 |
7% |
-2% |
|
Чувашская Республика |
13,9 |
23% |
9% |
|
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Курганская область |
8,4 |
14% |
12% |
|
Свердловская область |
12,7 |
-3% |
2% |
|
Тюменская область |
10,7 |
2% |
-3% |
|
Ханты-Мансийский автономный округ |
10,9 |
11% |
-2% |
|
Челябинская область |
11,7 |
-2% |
1% |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
16,8 |
-5% |
-3% |
|
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Алтайский край |
12,3 |
7% |
2% |
|
Иркутская область |
7,1 |
22% |
-7% |
|
Кемеровская область |
16,0 |
23% |
7% |
|
Красноярский край |
13,4 |
-7% |
2% |
|
Новосибирская область |
13,8 |
1% |
-2% |
|
Омская область |
11,5 |
-3% |
3% |
|
Республика Алтай |
26,2 |
-13% |
1% |
|
Республика Хакасия |
8,3 |
-20% |
-9% |
|
Томская область |
12,5 |
-5% |
2% |
|
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
|||
|
Амурская область |
14,1 |
2% |
4% |
|
Забайкальский край |
12,1 |
29% |
0% |
|
Приморский край |
16,3 |
-7% |
-10% |
|
Республика Бурятия |
10,6 |
23% |
7% |
|
Республика Саха (Якутия) |
14,8 |
1% |
-1% |
|
Сахалинская область |
15,7 |
11% |
7% |
|
Хабаровский край |
15,1 |
10% |
-5% |
Источник: Циан
Методика
Расчёты проводились по регионам, где в продаже было не менее 50 домов (всего 77 субъектов).
Учитывались лишь «полноценные» частные дома и коттеджи пригодные для круглосуточного проживания (где электричество, водоснабжение и газ явно обозначены в объявлении).
По новой оценке ВТБ, объем выдач ипотеки на ИЖС достигнет 440 млрд рублей, что более чем втрое превзойдет результат прошлого года и станет новым рекордом для сегмента.
Спрос на индивидуальное жилищное строительство в России продолжает расти ускоренными темпами, что находит отражение в динамике жилищного кредитования. По оценке ВТБ, по итогам января-октября 2023 года объем выдач ипотеки на частное домостроение в целом на рынке составил около 360 млрд рублей, что более чем вдвое превышает результат за 2022 год.
В ВТБ за 10 месяцев средства на ИЖС и загородную недвижимость получили более 10,7 тысячи россиян, а общая сумма сделок составила свыше 69 млрд рублей. По объему это почти в два раза превышает результат за аналогичный период 2022 года. Другой банк группы ВТБ – РНКБ – по итогам января-октября предоставил населению на покупку и строительство индивидуального жилья 6,5 млрд рублей, что почти в 1,5 раза больше результата за 10 месяцев 2022 года.
Основным драйвером сегмента выступает льготная ипотека, по которой сейчас оформляется подавляющее большинство кредитов на индивидуальное жилье.
«Принимая решение об улучшении жилищных условий, россияне все чаще отдают предпочтение строительству своего дома. В первую очередь, «бум» спроса на индивидуальное жилье подогревает его комфортность, особенно если речь идет о семьях с детьми. Второй фактор - государственная поддержка сегмента: даже на фоне значительно изменившихся условий по базовым ипотечным программам получить кредит на ИЖС по-прежнему можно по низкой ставке. Например, в ВТБ она не превышает 7,6% годовых, а для заемщиков с детьми ценовые параметры еще выгоднее – 5,6%», – прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Он добавил, что для физических лиц сдерживающими факторами выступают невысокий уровень цивилизованности сегмента частного строительства, высокие сопутствующие расходы и повышенные требования банков при выдаче кредитов, для девелоперов - высокие затраты на этапе строительства и фактически отсутствующие механизмы проектного финансирования. Активный выход банков на рынок останавливают риски незавершения строительства и более низкая ликвидность загородной недвижимости.
Суммарно с января по сентябрь 2023 года на рынке Северной столицы и пригородов было реализовано земельных участков под жилье и апартаменты (включая редевелопмент и реконструкцию) на сумму более 76 млрд руб., что уже превысило результаты 2022 года на 13%.
Основную активность девелоперов зафиксировали в 3 квартале 2023 года, когда было приобретено более 2/3 всего объема предложения.
Особенностью первых 9 месяцев 2023 года стали транзакции с территориями более крупного размера, по сравнению с прошлым годом. Так, в 2023 году было реализовано 22 участка суммарной площадью более 470 га, когда как в 2022 году было совершено сделок в 3 раза больше, при этом по площади больше всего на 15%.
Основу сделок на рынке составили участки, располагающиеся в административных границах Петербурга. При этом 76% - это свободные участки под застройку. 22% и 2% - проекты под редевелопмент и реконструкцию соответственно.
Лидером по объему сделок стал Приморский район, как наиболее привлекательный с точки зрения наличия свободных пятен под застройку.
Интересом также пользовались Красногвардейский и Василеостровский районы. Здесь все транзакции представляли собой участки промышленного редевелопмента под цели жилищного строительства. В пригородных локациях лидеры неизменны – Всеволожский и Ломоносовский районы.
Сохраняется интерес девелоперов и к проектам апартаментов, требующим реконструкции – 4 из 8 транзакций в сегменте за 9 месяцев 2023 года.
«Рынок инвестиций в земельные участки под жилой девелопмент за три квартала 2023 года продемонстрировал внушительные показатели. Несмотря на то, что достигнуть результатов пикового 2021 года навряд ли удастся, этот год будет один из самых активных за последние несколько лет. Отчасти это связано с тем, что в настоящее время на финишной прямой находится проект нового Генерального плана, и в следующие несколько лет мы увидим новые интересные старты продаж. Кроме того, вероятнее всего, можно будет наблюдать за рядом сделок по перепродаже проектов от девелопера к девелоперу» - комментирует руководитель департамента управления проектами Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко.