Итоги III квартала на первичном рынке высокобюджетного сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала 2025 года на первичном рынке элитного и делюкс-класса Москвы. Объем предложения за снизился на 3% (+6% за год). Средневзвешенная цена квадратного метра составила 2,37 млн руб. (+0,3% за квартал, +18% за год). Было зарегистрировано 183 ДДУ (-12% за квартал, -33% за год).
По данным «Метриум», в III квартале 2025 года на рынке новостроек высокобюджетного сегмента экспонировалось 2 тыс. лотов (-3% за квартал, +6% за год) в 60 проектах. Из них 1,8 тыс. – квартиры (-3% за квартал, +19% за год) и 0,3 тыс. – апартаменты (-1% за квартал, -36% за год). Объем предложения в элитном сегменте сократился (1,4 тыс. лотов, -5% за квартал), в делюкс-классе показатель практически не изменился (0,66 тыс. лотов, +1%).
Динамика объема предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по кварталам, шт.
Источник: Метриум
Источник: Метриум
В III квартале 2025 года рынок пополнили 3 новых проекта, в одном из них ведется бронирование.
|
№ |
Название |
Девелопер |
|
1 |
Clos 17 |
MR |
|
2 |
Дом Соболева |
MR / Foresight |
|
5 |
К7/11* |
MR |
бронирование*
Источник: Метриум
Среди районов по объёму экспозиции лидируют Хамовники (53,5 тыс. кв. м, 338 лотов), Замоскворечье (45,8 тыс. кв. м, 368 лотов) и Тверской (42,9 тыс. кв. м, 277 лотов). При этом в Хамовниках предлагаются объекты с максимальной средней ценой – 2,8 млн руб. за кв. м.
Структура предложения квартир и апартаментов высокобюджетного сегмента по округам г. Москвы, количество лотов и средневзвешенная цена, руб.
Источник: Метриум
В элитном классе не произошло значительных изменений, но в годовом периоде на фоне сокращения вывода на рынок новых проектов сохраняется тенденция к сокращению предложения на котловане (33,8%, +0,7 п.п. за квартал, -14,4 п.п. за год).
В делюкс-классе максимальная доля предложения реализуется в корпусах на этапе монтажа этажей (54,3%, -7,6 п.п. за квартал)
Структура предложения высокобюджетного сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов
Элитный класс
Источник: Метриум
Делюкс-класс
Источник: Метриум
В распределении предложения по типам отделки не произошло значительных изменений. В элитном классе больше всего предлагается вариантов без отделки (83,3%, -1,7 п.п. за квартал) как и в делюкс-классе (41,7%, -3 п.п. за квартал).
Структура предложения по типу отделки, количество лотов
Элитный класс
Источник: Метриум
Делюкс-класс
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам III квартала 2025 года составила 2,37 млн руб. (+0,3% за квартал, +18% за год). Средневзвешенная цена элитного класса – 1,92 млн руб. за кв. м (+4% за квартал, +17% за год), делюкс-класса – 3,15 млн руб. за кв. м (-4% за квартал, +17% за год).
Средневзвешенная цена предложения высокобюджетного сегмента по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента в зависимости от стоимости и площади
|
Площадь, кв. м |
до 100 млн |
100-150 млн |
150-200 млн |
200-250 млн |
250-300 млн |
300+ млн |
|
до 100 |
12% |
11% |
5% |
2% |
1% |
<0,3% |
|
100-150 |
<0,1% |
2% |
8% |
8% |
4% |
10% |
|
150-200 |
<0,1% |
1% |
2% |
2% |
15% |
|
|
200-250 |
<0,3% |
<0,3% |
1% |
8% |
||
|
250+ |
<0,2% |
7% |
Источник: Метриум
Распределение предложений на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента по площадям и бюджетам, количество лотов
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных лотов высокобюджетного сегмента в III квартале 2025 года:
– D’oro Mille: апартамент площадью 34,4 кв. м. за 30,8 млн руб.;
– CULT: апартамент площадью 32,6 кв. м. за 35,9 млн руб.;
– «Долгоруковская 25»: апартамент площадью 38,7 кв. м. за 44,1 млн руб.
Рейтинг самых дорогостоящих лотов высокобюджетного сегмента в III квартале 2025 года[1]:
– «Обыденский №1»: пентхаус площадью 433,1 кв. м. за 4 млрд руб.;
– Nicole: пентхаус площадью 500,5 кв. м. за 3 млрд руб.;
– Luzhniki Collection: пентхаус площадью 501 кв. м. за 2,8 млрд руб.
В III квартале 2025 года на рынке новостроек высокобюджетного сегмента было зарегистрировано 183 ДДУ (-12% за квартал, -33% за год) общей площадью 21 тыс. кв. м (-16% за квартал, -34% за год).
Количество сделок по ДДУ на первичном рынке высокобюджетного сегмента по кварталам, шт.[2]
Источник: Метриум
Площадь ДДУ на первичном рынке высокобюджетного сегмента по кварталам, кв. м[1]
Источник: Метриум
Наибольшая покупательская активность зафиксирована в районах Дорогомилово (28%), Хамовники (27%) и Замоскворечье (25%). Лидерами по количеству заключенных договоров долевого участия стали: «Бадаевский» (104 ДДУ) в Дорогомилово, проект Luzhniki Collection (90 ДДУ) в Хамовниках и «Татарская 35» (62 ДДУ) в Замоскворечье.
Распределение сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента по районам[1]
Источник: Метриум
Основные тенденции
«В III квартале количество сделок (в шт.) снизилось на 12% (183 ДДУ) и на 16% в квадратных метрах. В годовом сопоставлении падение составило 33% и 34% соответственно, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Существенное сокращение показателей связано с высокой базой прошлого года, когда рынок поддерживали активные старты крупных проектов и повышенный спрос со стороны покупателей, рассматривавших недвижимость как инструмент сохранения капитала на фоне роста ключевой ставки.
Высокобюджетный сегмент демонстрирует годовой рост цен – до 2,37 млн руб. за кв. м (+0,3% за квартал, +18% за год), что превышает уровень инфляции. Наряду с общей экономической ситуацией, на ценовую динамику влияют структурные факторы:
- Увеличение доли уникальных форматов в структуре предложения, в частности пентхаусов, что повышает средневзвешенный показатель цены;
- Рост предложения на поздних стадиях строительства, где стоимость объектов традиционно выше.
При этом высокобюджетная недвижимость сохраняет статус надежного инструмента сохранения капитала в условиях экономической неопределенности, что является сейчас одним из основных факторов, поддерживающих спрос в сегменте».
[1] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.
[1] Без учета закрытого предложения
[2] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.
3,5 млн кв. м складов и производств, заявленных к строительству жилыми девелоперами, еще не получили соглашений по программе МПТ.
Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на сентябрь 2025 года совокупный объем складской и производственной недвижимости, реализуемой жилыми девелоперами по подписанным соглашениям с городом составляет 2,4 млн кв. м. Еще 3,5 млн кв. м заявлено в проектах, льгота по которым еще не согласована. С учетом изменений программы МПТ реализация ряда проектов, по которым еще не получено соглашение, может быть заморожена.
В декабре 2019 года в Москве была запущена программа по стимулированию жилых застройщиков на создание мест приложения труда (МПТ) за пределами ТТК, которая стала одним из ключевых драйверов развития рынка коммерческой недвижимости. На конец августа 2025 года Правительством Москвы было заключено более 150 соглашений с инвесторами, в рамках которых будет построено более 200 новых объектов. Совокупный объем строительства составит 6,8 млн кв. м недвижимости.
Значимую долю в программе занимают складские и производственные проекты – их доля составляет 36% от совокупного объема МПТ или 2,4 млн кв. м. Из них 0,9 млн кв. м приходится на объекты промышленно-производственного назначения и 1,5 млн кв. м площадей предназначены для оказания комплексных логистических услуг.
Динамика объема согласованных складских и производственных площадей по соглашениям о реализации складской и производственной недвижимости по программе МПТ, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
В рамках Постановления, регулирующего деятельность программы, к МПТ промышленно-производственного назначения относится строительство или реконструкция объекта с последующим его обязательным использованием для осуществления экономической деятельности, относящейся к обрабатывающим производствам. К местам приложения труда предназначенным для оказания комплексных логистических услуг относятся объекты, используемые для осуществления экономической деятельности, относящейся к складскому хозяйству и вспомогательной транспортной деятельности. Так, ключевым фактором, определяющим тип объекта в рамках соглашений, является ОКВЭД будущего резидента.
С апреля 2025 года складские объекты были исключены из программы. По действующим соглашениям, подписанным до 30 апреля, программа сохранит свое действие. Поддержка сохраняется для объектов, предполагающих создание мест приложения труда промышленно-производственного назначения. Коэффициент для подобных объектов увеличен с 0,7 до 0,8.
Существенный рост интереса жилых застройщиков к складской и индустриальной недвижимости привел к тому, что на сентябрь 2025 года совокупный объем заявленных проектов в этом сегменте достиг 5,9 млн кв. м. При этом соглашения с городом о реализации инвестиционных проектов по созданию мест приложения труда подписаны лишь по 41% площадей. Оставшийся объем – 3,5 млн кв. м – в структуре по назначению представлен объектами формата Light Industrial (36%), производственными объектами (35%) и проектами big-box (29%). Изменение программы вносит корректировки в планы застройщиков с точки зрения реализации или профиля данных объектов. Даже в случае получения льготы на них как на объекты промышленно-производственного назначения сроки их ввода могут быть затянуты ввиду необходимости подбора арендаторов с определенными ОКВЭД в условиях общей стабилизации спроса на складском рынке.
Тем не менее, с точки зрения ввода новых объектов рынок демонстрирует положительную динамику – с начала года этот объем составил 1,2 млн кв. м, что в 2 раза выше аналогичного значения 2024 года. Совокупно до конца года ожидается, что объем нового строительства составит 2,2 млн кв. м, превысив результат прошлого года на 16%.
Из согласованного объема по программе МПТ в 2,4 млн кв. м уже введено в эксплуатацию 0,3 млн кв. м, еще 1,3 млн кв. м находятся в стадии строительства, 0,8 млн кв. м – на этапе проектирования. Из 3,5 млн кв. м, по которым соглашения еще не подписаны, 0,4 млн кв. м уже находятся на этапе активного строительства, что существенно повышает вероятность их согласования с городом и последующего включения в программу МПТ.
«Сегодня программа МПТ – это не только про строительство, но и про стратегию будущего: определение новых точек роста, поддержку девелоперов и устойчивое развитие экономики города. Особенно значима роль программы для промышленно-производственных сегментов – в городе появляются современные предприятия, развивается формат Light Industrial, формируются индустриальные парки. Эти проекты создают рабочие места и основу для долгосрочного развития столицы как передового промышленного и делового центра. С городом уже подписаны соглашения на 2,4 млн кв. м производственно-складской недвижимости и еще 3,5 млн кв. м заявлены жилыми девелоперами, но пока не получили льготу. Все это подтверждает, что МПТ остается одним из ключевых драйверов формирования современной индустриальной и логистической инфраструктуры Москвы и задает вектор ее устойчивого развития на годы вперед», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
Директор «Жилфонда» Александр Чернокульский рассказал, почему наиболее выгодной и логичной покупкой для рынка недвижимости 2025 года стали квартиры в домах, возведенных 5-10 лет назад.
Текущие условия на рынке недвижимости сформировали непривычную ситуацию, при которой квартиры в строящемся жилье зачастую стоят дороже, чем аналогичные лоты в домах, сданных несколько лет назад. Это стало результатом повышения ключевой ставки до рекордных значений – 21% годовых, из-за чего рыночная ипотека стала практически недоступна для большинства покупателей недвижимости. На рынке новостроек все это время действовали льготные ипотечные программы, подогревающие спрос, и, соответственно, влияющие на динамику цен на первичное жилье.
— По данным Центробанка, разрыв цен на первичном и вторичном рынках в первой половине 2025 года достиг уже рекордных 60%, и это существенно поменяло правила игры. Еще пять лет назад покупка на этапе строительства считалась выгодной инвестицией, поскольку цена объекта возрастала после ввода дома в эксплуатацию, – комментирует директор Жилфонда Александр Чернокульский. – В 2025 году квартира может после сдачи в эксплуатацию дешеветь, как машина, выехавшая за порог автосалона. При этом на вторичном рынке при более выгодных ценах есть огромное разнообразие вариантов – от интересных лотов в старом фонде, до совсем свежих домов, которые были построены в 2015-2020 годах, и которые ни в чем не уступают строящемуся жилью, а в чем-то гораздо лучше.
Как отмечают специалисты, выгодной покупка в домах, которым несколько лет, считается не только за счет более низкой цены как таковой. Такой объект еще и требует меньше вложений, чем покупка новой квартиры, в которой необходимы ремонтные работы, причем самые дорогостоящие — возведение и выравнивание стен, заливка пола, разводка и монтаж электрических сетей и водоснабжения.
— Учитывая цены на строительные материалы, таким образом можно сэкономить до 30% стоимости квартиры, — говорит Александр Чернокульский. — Кроме собственно финансовой выгоды, у «повзрослевших новостроек» есть ряд дополнительных преимуществ. Чаще всего это готовая среда для жизни, которая готовит своим жильцам минимум сюрпризов: дом уже дал усадку, большинство соседей доделали ремонты, а вокруг сформирована инфраструктура — на это обычно уходит пара лет после сдачи в эксплуатацию. Если проект предусматривает школу и детский сад, их обычно строят после ввода в эксплуатацию жилых корпусов. Так что спустя несколько лет уже точно известно, исполнил ли свои обязательства застройщик по всему, что предусматривал проект.