Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам достиг максимальных значений
В августе 2025 года объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам достиг максимальных значений за всю историю существования ипотечных программ в России и составил 156,9 млрд рублей, выяснил Аналитический центр «Движение.ру», изучив отчетность Центрального банка РФ. При этом объем всей просроченной задолженности по жилищным кредитам (в которую входят ипотечные займы) превысил рекордные 170 млрд рублей.
В сравнении с июлем 2025 года прирост составил 8,04%. Большие показатели прироста за всю историю фиксировались также в 2025 году. В июне - 8,12% и мае - 9,57%.
Если рассматривать средний показатель просроченной задолженности помесячно за периоды с января по август каждого года, начиная с 2018-го, то в 2025 году в абсолютном денежном выражении он практически удвоился относительно 2024 года (+90,89%), с 64,3 млрд рублей до 122,7 млрд рублей.
Средний показатель объема просроченной задолженности по ипотечным кредитам, рассчитанный помесячно (январь-август, 2018-2025 гг.), млрд рублей, динамика - период к периоду:
|
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
2023 |
2024 |
2025 |
|
57,0 |
63,4 |
65,7 |
70,0 |
57,3 |
56,4 |
64,3 |
122,7 |
|
н/д |
11,27% |
3,56% |
6,53% |
-18,12% |
-1,54% |
13,94% |
90,89% |
Доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечной задолженности по итогам августа 2025 года составила 0,81%. Последний раз такой показатель фиксировался в октябре 2020 года, пять лет назад.
Если рассматривать средний показатель доли просроченной задолженности помесячно за периоды с января по август каждого года, начиная с 2018-го, то в 2025 году он составил 0,63%, рост доли просроченной задолженности относительно аналогичного периода 2024 года (0,35%) составил 1,8 раза.
Средний показатель доли просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам, рассчитанный помесячно (январь-август, 2018-2025 гг.), %:
|
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
2023 |
2024 |
2025 |
|
1,05% |
0,93% |
0,83% |
0,71% |
0,47% |
0,39% |
0,35% |
0,63% |
Доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам непрерывно растет, начиная с января 2024 года. Тогда она показатель был минимальным за всю историю - 0,32%.
Рост доли просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотеке происходит на фоне общего охлаждения темпов кредитования. В период с января по август 2025 года рассчитанный помесячно средний объем общей задолженности по ипотечным кредитам составил порядка 19,3 трлн рублей, что всего на 4% больше показателя аналогичного периода прошлого года (18,6 трлн рублей). В 2025 году прирост общего объема задолженности оказался минимальным за всю историю существования ипотечных программ в России.
Средний показатель объема задолженности по ипотечным кредитам, рассчитанный помесячно (январь-август, 2018-2025 гг.), трлн рублей, динамика - период к периоду:
|
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
2023 |
2024 |
2025 |
|
5,45 |
6,84 |
7,95 |
9,95 |
12,28 |
14,66 |
18,58 |
19,31 |
|
н/д |
25,34% |
16,29% |
25,17% |
23,43% |
19,33% |
26,80% |
3,89% |
«Можно констатировать, что в настоящий момент рост общей задолженности по ипотечным кредитам в России замедлился до минимума, если не сказать - остановился, что, во многом, объясняет рекордный рост доли просроченной задолженности. Ожидаем, что рост доли просрочки продолжится естественным образом в тех непростых условиях, в которых сейчас вынужден пребывать рынок недвижимости. В среднем по России наш оптимистичный сценарий на 2026 год - ожидаем рост доли до 1%, пессимистичный - в границах 1-1,5%», - говорит руководитель Аналитического центра ИА «Движение.ру» Ян Гравшин.
Рост доли просроченной задолженности год к году фиксируется во всех регионах России. Единственное исключение — Калининградская область, здесь показатель сократился с 0,77% в период с января по август 2024 года до 0,55% в аналогичный период 2025 года.
Лидерами по росту доли просроченной задолженности год к году стали Республика Тыва, Республика Ингушетия, Республика Хакасия и Новгородская область, в этих регионах показатель вырос в три с лишним раза.
В два раза и более увеличилась доля просроченной задолженности в 21 регионе России. В их числе регионы с крупными рынками жилой недвижимости (девелоперы возводят на их территории более 1 млн кв. м. жилья): Республика Крым, Республика Дагестан, Республика Татарстан, Республика Башкортостан, Тюменская область и Краснодарский край.
Менее всего (не более, чем в 1,5 раза) выросла доля просроченной задолженности в семи российских регионах.
Средний показатель доли просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам, рассчитанный помесячно (январь-июль, 2024-2025 гг.), %:
|
Регион |
2024 |
2025 |
Изменение |
|
Республика Тыва |
0,27% |
1,79% |
6,63 |
|
Республика Ингушетия |
2,67% |
9,18% |
3,44 |
|
Республика Хакасия |
0,26% |
0,83% |
3,19 |
|
Новгородская область |
0,23% |
0,73% |
3,17 |
|
Республика Крым* |
0,13% |
0,37% |
2,85 |
|
Республика Дагестан |
1,36% |
3,72% |
2,74 |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
1,10% |
3,00% |
2,73 |
|
Республика Татарстан |
0,22% |
0,56% |
2,55 |
|
Камчатский край |
0,18% |
0,43% |
2,39 |
|
Ульяновская область |
0,26% |
0,60% |
2,31 |
|
Оренбургская область |
0,30% |
0,69% |
2,30 |
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
0,47% |
1,07% |
2,28 |
|
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра |
0,23% |
0,52% |
2,26 |
|
Алтайский край |
0,25% |
0,56% |
2,24 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
0,64% |
1,41% |
2,20 |
|
Омская область |
0,25% |
0,55% |
2,20 |
|
Республика Калмыкия |
0,32% |
0,70% |
2,19 |
|
Республика Башкортостан |
0,27% |
0,59% |
2,19 |
|
Калужская область |
0,32% |
0,69% |
2,16 |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
0,23% |
0,49% |
2,13 |
|
Тюменская область |
0,24% |
0,50% |
2,08 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
0,91% |
1,89% |
2,08 |
|
Краснодарский край |
0,49% |
1,00% |
2,04 |
|
Волгоградская область |
0,29% |
0,58% |
2,00 |
|
Республика Коми |
0,25% |
0,50% |
2,00 |
|
Чеченская Республика |
1,59% |
3,17% |
1,99 |
|
Челябинская область |
0,33% |
0,65% |
1,97 |
|
Чукотский автономный округ |
0,29% |
0,57% |
1,97 |
|
Республика Марий Эл |
0,18% |
0,35% |
1,94 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
0,18% |
0,35% |
1,94 |
|
Тульская область |
0,34% |
0,66% |
1,94 |
|
Астраханская область |
0,33% |
0,64% |
1,94 |
|
Ставропольский край |
0,33% |
0,64% |
1,94 |
|
Рязанская область |
0,31% |
0,60% |
1,94 |
|
Самарская область |
0,43% |
0,83% |
1,93 |
|
Костромская область |
0,22% |
0,42% |
1,91 |
|
Амурская область |
0,20% |
0,38% |
1,90 |
|
Магаданская область |
0,20% |
0,38% |
1,90 |
|
Ростовская область |
0,36% |
0,68% |
1,89 |
|
Тверская область |
0,33% |
0,62% |
1,88 |
|
Тамбовская область |
0,45% |
0,84% |
1,87 |
|
Хабаровский край |
0,22% |
0,41% |
1,86 |
|
Вологодская область |
0,29% |
0,54% |
1,86 |
|
Ярославская область |
0,41% |
0,76% |
1,85 |
|
Красноярский край |
0,40% |
0,74% |
1,85 |
|
Владимирская область |
0,26% |
0,48% |
1,85 |
|
Новосибирская область |
0,32% |
0,59% |
1,84 |
|
Мурманская область |
0,18% |
0,33% |
1,83 |
|
Иркутская область |
0,34% |
0,61% |
1,79 |
|
Республика Мордовия |
0,19% |
0,34% |
1,79 |
|
Приморский край |
0,23% |
0,41% |
1,78 |
|
Брянская область |
0,32% |
0,57% |
1,78 |
|
Курская область |
0,27% |
0,48% |
1,78 |
|
Саратовская область |
0,34% |
0,60% |
1,76 |
|
Архангельская область |
0,16% |
0,28% |
1,75 |
|
Орловская область |
0,27% |
0,47% |
1,74 |
|
Курганская область |
0,30% |
0,52% |
1,73 |
|
Республика Карелия |
0,18% |
0,31% |
1,72 |
|
Свердловская область |
0,32% |
0,55% |
1,72 |
|
г. Санкт-Петербург |
0,30% |
0,51% |
1,70 |
|
Томская область |
0,25% |
0,42% |
1,68 |
|
Ленинградская область |
0,37% |
0,62% |
1,68 |
|
Воронежская область |
0,41% |
0,68% |
1,66 |
|
Белгородская область |
0,31% |
0,51% |
1,65 |
|
Московская область |
0,44% |
0,72% |
1,64 |
|
Забайкальский край |
0,22% |
0,36% |
1,64 |
|
Липецкая область |
0,34% |
0,55% |
1,62 |
|
Нижегородская область |
0,26% |
0,42% |
1,62 |
|
Удмуртская Республика |
0,25% |
0,40% |
1,60 |
|
г. Москва |
0,42% |
0,67% |
1,60 |
|
Республика Алтай |
0,32% |
0,51% |
1,59 |
|
Пензенская область |
0,24% |
0,38% |
1,58 |
|
Смоленская область |
0,43% |
0,68% |
1,58 |
|
Ивановская область |
0,38% |
0,60% |
1,58 |
|
Пермский край |
0,34% |
0,53% |
1,56 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
0,22% |
0,34% |
1,55 |
|
Ненецкий автономный округ |
0,11% |
0,17% |
1,55 |
|
Кировская область |
0,30% |
0,45% |
1,50 |
|
Сахалинская область |
0,29% |
0,43% |
1,48 |
|
Псковская область |
0,30% |
0,44% |
1,47 |
|
Республика Саха (Якутия) |
0,22% |
0,30% |
1,36 |
|
Еврейская автономная область |
0,43% |
0,58% |
1,35 |
|
г. Севастополь |
0,36% |
0,44% |
1,22 |
|
Республика Бурятия |
0,23% |
0,28% |
1,22 |
|
Калининградская область |
0,84% |
0,55% |
0,65 |
* Жирным начертанием шрифта отмечены регионы с крупными рынками первичной недвижимости (где в настоящее время девелоперы возводят более 1 млн кв. м. жилья)
Методология и источники данных: В ходе исследования оценивались открытые данные Центробанка России («Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования»). Общие показатели по России рассчитаны помесячно (январь-август 2018-2025 гг), региональные показатели рассчитаны помесячно (январь-июль 2019-2025 гг).
По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002», 57% квартир вторичного рынка, выставленных на продажу в Москве, в сентябре были приобретены меньше года назад. Необходимо отметить, что срок повторного выхода квартиры на продажу отражает инвестиционную составляющую объекта недвижимости.
Данные объекты можно классифицировать в зависимости от времени приобретения их в собственность. Так, преобладающее большинство квартир куплены с сентября 2007 г. по март 2008 г. - 68% или 3 тысячи 876 квартир. 20% приходится на квартиры, купленные с апреля по июнь 2008 г., - 1 тысяча 140 объектов. 10% выставленного на продажу жилья перешло в собственность нынешних владельцев менее чем 3 месяца назад – 570 объектов . Незначительную долю в общем объеме предложения составляют объекты, которые были куплены менее 2 месяцев назад - 1,8% или 102 квартиры.
Анализ структуры предложения позволяет выявить так называемую долю инвестиционных квартир по отношению к общему объему. Необходимо отметить, что дата приобретения объекта в собственность является косвенным показателем, который определяет характер покупки. Данная характеристика предложения может свидетельствовать о реальном объеме выставляемых на продажу инвестиционных квартир. По данным Бюро, что средний срок выхода объекта на повторную продажу в Москве составляет 8,6 года.
Покупка квартиры в доме под снос давно стала предметом для обсуждения среди любителей инвестиций в недвижимость и мелких инвесторов, желающих погреть руки на реализации социальных программ, а также среди простых собственников жилья в Москве. Популярность этого вопроса очевидна для многих и способствует постоянному и во многом необоснованному росту цен на квартиры в сносимых домах. В настоящее время стоимость квартир в домах одной категории может отличаться на десятки тысяч долларов только лишь потому, что одно здание ожидает снос, а другое - нет. Известно, что для многих участников рынка жилой недвижимости купля-продажа квартир в ветхих домах превратилась в настоящий бизнес.
По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002» в Москве насчитывается порядка 1640 домов, которые подлежат сносу в ближайшие 3-4 года. По самым скромным оценкам это 200 тыс. квартир. Стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 31 кв.м в пятиэтажном доме находится на уровне $223 тыс. ($7073 за метр), а «однушка» общей площадью 33 кв.м в девятиэтажном доме обойдется покупателю в $230 тыс. ($6873 за метр).
Напомним, что средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе по состоянию на 11 августа составляет $5730.
Как показывает практика, большинство квартир, расположенных в сносимых домах, могут быть предметом купли-продажи на том или ином этапе с момента появления информации о сносе дома.
Главный операционный юрист компании «Бергер и Партнеры» Максим Бородыня отмечает, что все собственники должны быть поставлены в известность о сносе дома за год до начала проведения работ, и только за полгода до снесения накладывается запрет на прописку и регистрацию прав собственности по договорам купли-продажи квартир в данном доме.
Таким образом, у собственника существует возможность продать квартиру в течение полугода после того, как он узнал о сносе дома. Естественно, многие собственники приобрели квартиры в таких домах исключительно ради прибыли , и во многом благодаря этому наблюдается стремительный рост цен на подобные объекты. Чем ближе срок сноса дома, тем выше цена квартиры.
Как отмечает ведущий аналитик Бюро Недвижимости «Агент 002» Татьяна Макеева, цена квартиры в доме под снос в среднем отличается на 50-70 тыс. долларов в зависимости от площади квартиры, количества комнат и расположения дома. В настоящее время средняя стоимость квадратного метра в таких квартирах на $700-800 выше, чем в целом по рынку.
Основная масса предложения квартир в сносимых домах представлена девятиэтажными и пятиэтажными домами, их доля 77% и 20 % соответственно. При этом стоимость квадратного метра в пятиэтажных домах гораздо выше ($6490), чем в девятиэтажных ($6300).
По округам Москвы предложение квартир в сносимых домах распределилось следующим образом: 19% находятся в ВАО, 18% - в ЮАО, 16% - в ЮЗАО, 11% и 10% приходятся на ЮВАО и СВАО. В САО, ЗАО и СЗАО таких квартир 9%, 7% и 6% соответственно, в ЦАО и ЗелАО данных объектов меньше всего R11; 3% и 1% от общего числа выставленных на продажу квартир. | Дома | Количество комнат | Средняя площадь, кв.м. | Средняя цена кв.м., $ | Средняя цена квартиры, $ |
| 5-тиэтажные | 1 | 31,7 | $7 073 | $223 270 |
| 2 | 44,9 | $6 238 | $279 200 | |
| 3 | 58,3 | $6 022 | $351 490 | |
| 7-миэтажные | 1 | 40,6 | $6 302 | $254 960 |
| 2 | 54,2 | $6 460 | $348 000 | |
| 3 | 80,7 | $5 617 | $451 000 | |
| 4 | 92,8 | $5 219 | $484 280 | |
| 9-тиэтажные | 1 | 33,5 | $6 873 | $229 700 |
| 2 | 45,4 | $6 308 | $285 000 | |
| 3 | 60,1 | $5 832 | $349 600 | |
| 4 | 80,5 | $5 080 | $402 270 |