Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 1 квартала на рынке новостроек крупных городов РФ (с численностью населения от 500 тыс. человек).

После завершения льготной ипотеки средние номинальные цены предложения в новостройках продолжили медленно увеличиваться. За 1 квартал 2025 г. в среднем по крупным городам РФ «квадрат» стал дороже на 3,5%. 

Главными причинами сохраняющегося роста цен стали:

• сокращение числа новинок на рынке (т.е. в продажу вышло меньше дешёвых корпусов на этапе котлована),
• увеличение стоимости строительства (рабочей силы и строительных материалов),
• восстановление активности после снижения в июле прошлого года (девелоперы стали с меньшим опасением индексировать цены).

Рост цен в 1 квартале зафиксирован почти во всех локациях. Особенно сильно квадратный метр подорожал в Челябинске (+7,4%), Набережных Челнах (+7,1%), Тольятти (+6,5%) – т.е. в лидерах остаются города с высокой долей промышленности в структуре экономики. Высокие темпы роста зафиксированы также в Москве (+6%). В Санкт-Петербурге рост на среднем уровне (+4%). В Хабаровске, Ростове-на-Дону и Рязани динамика слабоотрицательная – снижение на 0,1-0,6%. Такое минимальное изменение за 3 месяца свидетельствует не о снижении цен, а о их стагнации.

Относительно прошлого года цены выше во всех городах, кроме Оренбурга, Махачкалы, Ставрополя и Краснодара (причём в первых двух случаях это связано с небольшим объемом предложения и, соответственно, с более заметными колебаниями средних цен при появлении в продаже даже 1 нового ЖК). В лидерах роста Тольятти (+32%), Томск (+26%) и Ижевск (+22%). В среднем по локациям «квадрат» стал дороже на 11%.

«Сохранение текущих внешних условий предполагает и стабильную ситуацию с ценами в ближайшие месяцы, то есть их медленный рост, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – При этом всё больше становится разрыв между уровнем цен предложения и цен сделок. Связано это как с активностью девелоперов по предоставлению скидок, так с выводом в продажу новых корпусов по ценам чуть ниже рынка».

Источник: Циан.Аналитика

Одна из причин по которой цены предложения не снижаются – рост объёмов продаж после падения летом 2024 г. По динамике числа сделок в Москве видно, что сразу после завершения льготной ипотеки (в июле-августе) спрос резко просел. С сентября активность стала восстанавливаться.

В 1 квартале 2025 г. в Москве было продано даже больше квартир и апартаментов, чем в 1 квартале 2024 г. (на 12%). Поддержку рынку оказали получатели годовых бонусов, а также те, кто закрывал короткие депозиты.

Хорошие показатели рынка новостроек, сохраняющиеся несмотря на заградительные рыночные ставки и отсутствие безадресной льготной ипотеки,  связаны с его успешной адаптацией к новой реальности. Застройщики смогли: 

• стимулировать спрос через скидки, акции и через вывод новых корпусов по ценам чуть ниже рынка,
• запустить продажи с использованием рассрочек,
• сохранить ипотечные схемы с частичным субсидированием ставки,
• максимально использовать потенциал оставшихся льготных программ (в Москве – семейной).

В феврале продажи были наилучшими с момента завершения льготной ипотеки (за исключением традиционно более результативного декабря, когда на спрос влияют ещё и сезонные факторы). Однако в марте 2025 они впервые за 10 лет были хуже февральских.

Источник: Циан.Аналитика

На рынке новостроек крупных городов РФ продолжается снижение объёма активного предложения. Фактически оно фиксируется с августа прошлого года. Одна из причин такой динамики – снижение числа новинок на рынке вследствие снижения спроса после завершения льготной ипотеки, удорожания кредитов для приобретения участков, ужесточения оценки проектов в банках, увеличения ставок по проектному финансированию.

В конце 1 квартала 2025 г. выбор на рынке анализируемых локаций на 10% ниже, чем в августе 2024 г.  и на 11% ниже, чем в конце 1 квартала 2024 г. Последние 2 месяца выбор меняется не очень сильно, близок к стабилизации. Объём предложения остаётся на высоком уровне, т.е. дефицита на рынке не сформировалось.

Источник: Циан.Аналитика

Приложение

В марте банки выдали ипотеку примерно на 255 млрд рублей, следует из предварительной оценки аналитиков. Это лучший результат первого квартала (+16% к февралю), однако на 42% ниже, чем в марте прошлого года. В целом за первые три месяца 2025 года объем общероссийских продаж ипотеки составил около 606 млрд рублей. Таким образом, год к году снижение составило также 42%.

Основным драйвером роста остается господдержка, чья доля продолжала увеличиваться в течение всего квартала. В марте на льготные программы пришлось около 80% от общего объема выдач. Самой популярной программой остается “семейная ипотека”, по которой в марте было оформлено 7 из 10 кредитов.

ВТБ в первом квартале провел 15,7 тысячи ипотечных сделок на общую сумму более 80 млрд рублей. Как и в целом на рынке, в годовом выражении объемы выдачи ипотеки в банке существенно снизились. Лидерами по объему ипотечных сделок в январе-марте традиционно стали Москва и Московская область (около 25 млрд рублей), Краснодарский край (5,5 млрд рублей), Санкт-Петербург и Ленинградская область (5 млрд рублей).

«Первый квартал был сложным для ипотечного рынка. Высокие ставки по рыночным программам сдерживают спрос, что закономерно сокращает объемы продаж год к году. И хотя на рынке произошло некоторое снижение ставок, они по-прежнему существенно ограничивают возможности потенциальных заемщиков, из-за чего многие россияне предпочитают дождаться более выгодных условий», – прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.