Доля квартир без отделки в новостройках столицы превысила 60%
За прошедший год объем предложения без отделки на рынке первичного жилья «старой» Москвы увеличился почти на 15%, подсчитали эксперты компании «Метриум». Доля таких квартир достигла рекордных 61,1%.
По данным «Метриум», на рынке новостроек «старой» Москвы в сентябре 2025 года реализуется 39 680 квартир (без учета апартаментов). Абсолютное большинство из них – 24 230 помещений – сдаются без отделки. Этот показатель растет уже четыре года подряд. В сентябре 2022 года продавалось всего 15 000 квартир от девелоперов в черновом исполнении. Доля подобных лотов с тех пор выросла на 22,2 процентных пункта – с 38,9% до 61,1%. Причем еще год назад квартир без отделки в жилых комплексах на первичном рынке столицы было меньше половины от общего объема экспозиции – 46,1%. Количество жилых помещений в черновом формате за минувшие 12 месяцев выросло на 14,6%.
«Высокий уровень инфляции и сложности с логистикой – не единственные причины сокращения числа проектов с отделкой от девелопера, – рассказывает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – Даже в премиальных проектах обычно предусмотрено не более четырех форматов интерьерных решений – современный и классический ремонт в светлых либо темных оттенках. Застройщики гарантируют высокое качество, однако избежать унификации не удается – разве что в клубных делюкс-проектах, где каждая квартира выполнена в авторском стиле. А современные клиенты все больше стремятся к индивидуальности и самовыражению. Поэтому, не выполняя стандартную отделку, девелоперы отвечают на актуальный запрос целевой аудитории.
В качестве некого компромисса можно предложить отделку white box. Однако она удорожает тело кредита. Так что многие покупатели предпочитают делать ремонт «с нуля», чтобы реализовать собственные замыслы и не переплачивать в рамках ипотечных займов. Именно поэтому в 87-этажном жилом небоскребе «Дом Дау» все квартиры продаются без отделки. Вместе с тем предусмотрены десятки планировочных решений, включая нестандартные: студии с двумя санузлами, «однушки» с мастер-спальнями, ванные с панорамным остеклением, многокомнатные квартиры с видами на все стороны света и др.».
Вопреки тренду, по подсчетам аналитиков «Метриум», в массовом сегменте количество квартир без отделки за год сократилось на 10,4% – до 4962 лотов. В бизнес-классе показатель вырос на 26,5% (до 13 730 лотов), в премиум-классе – на 15,5% (до 4183 лотов), в элитном сегменте – на 19,7% (до 1349 лотов). Максимальная доля квартир без отделки сегодня зафиксирована на рынке элитных новостроек (73,2%). Далее следуют проекты бизнес-класса (70,2%) и премиум-класса (69,3%). При этом в массовых новостройках доля помещений, реализуемых в черновом исполнении, составляет всего 40,5%.
«Чем выше класс жилья, тем более серьезные требования предъявляются к ремонту, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных жилых комплексов с квартирами без отделки «Преображенская площадь», Dream Towers, Dream Riva). – В текущих условиях в массовых новостройках вполне можно выполнить отделку по цене 40-50 тыс. руб. за кв. м, а в премиальных проектах бюджет ремонта уже в два раза больше. Причем высококачественные строительные материалы и предметы интерьера дорожают быстрее рынка. Это связано с тем, что поставки из-за зарубежа осложнены, а в России производство высокого уровня налажено в основном в небольших частных мастерских. Производители из государств-партнеров (Китай, Турция и др.) также поднимают цены, пользуясь сложившейся ситуацией. В этих условиях девелоперам все чаще приходится отказываться от отделки, особенно в проектах класса бизнес и выше. Однако некоторые компании компенсируют возникающие неудобства, предлагая клиентам готовые дизайн-проекты с возможностью кастомизации. Именно так мы делаем в своих новостройках премиум-класса – «Преображенская площадь», Dream Towers, Dream Riva».
На сессии Восточного экономического форума (ВЭФ) первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина высказала мнение о необходимости доработки льготной жилищной ипотеки, так как жилье покупается не только для проживания, но и инвестирования. А это значит, программа не в полной мере решает социальные задачи.
«Мы видим, конечно, и то, что жилье приобретают не всегда в том регионе, где семья живет», — сказала Ольга Баталина. Замминистра обратила внимание и на другой факт: в приоритете у покупателей — однокомнатные квартиры и студии. Такое жилье сложно назвать комфортным для семей с двумя или тремя детьми. Зато «малогабаритки» — хороший инвестиционный актив. Никаких предложений или идей, как решить данную проблему, Ольга Баталина не озвучила. Несложно догадаться: поднятая чиновником дискуссия отсылает к недавней инициативе федеральных властей — введению дифференцированных ставок.
О том, что семейная ипотека не в полной мере справляется с поставленной социальной задачей, эксперты говорят давно. Исследование центра «Аналитика. Бизнес. Право» демонстрирует: в 41 из 89 регионов страны домохозяйства со средним доходом не могут позволить себе приобрести квартиру площадью 50 м² даже по программе с господдержкой. Эксперты сделали такой вывод на основе данных Минстроя и Росстата, сопоставив стоимость квадратного метра и средних зарплат в каждом регионе.
Кроме высокой цены, сложности создает действующее ограничение суммы льготного займа.
«Максимальный размер кредита по семейной ипотеке в Москве и Санкт-Петербурге составляет 12 млн руб., а в остальных регионах — 6 млн руб. Для Северной столицы эта планка пока еще позволяет приобретать комфортное жилье», — говорит заместитель генерального директора АН «Главстрой» Ольга Кузнецова.
Одновременно из-за закрытия или ужесточения льготных ипотечных программ и высокой ключевой ставки страдает строительная отрасль. Главным образом это связано с падением продаж, и как следствие — сокращением инвестиций в новые проекты. Стагнация в строительной индустрии оказывает влияние на смежные отрасли — производство материалов, строительство транспортной и коммунальной инфраструктур, банковский сектор и другие сегменты экономики.
Назревшая необходимость
Эксперты не сомневаются: реформа льготных ипотечных программ неизбежна и будет запущена в ближайшей перспективе. Об этом свидетельствуют и слова председателя думского Комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова. В одном из выступлений он заявил: «Вопрос будет урегулирован до конца года».
Остается понять, как именно это произойдет. Эксперты сходятся во мнении, что программу запустят в пилотном режиме для нескольких регионов. Например, с наиболее критичной демографической и экономической ситуацией. Ставка будет определяться по формуле, учитывающей среднюю стоимость квадратного метра (по данным Минстроя) и среднедушевого дохода семьи заемщика. Возможно введение «вилки» ипотечных ставок. Например от 2% до 5% годовых.
Представители федеральных ведомств ранее говорили о привязке субсидированной ставки к месту проживания заемщика. Позднее стали упоминать о необходимости взаимосвязи мер поддержки и доходами домохозяйств. Теперь первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина обратила внимание на малогабаритное жилье как объект инвестирования, а не решения социальных проблем.
«За» и «против»
Единая ставка льготного ипотечного кредитования для всех регионов — плохо. В каждой области средняя стоимость квадратного метра своя и может различаться в несколько раз. Равно как и доходы населения. Поэтому введение дифференцированной ставки видится более справедливым и экономически обоснованным и позволяет перенаправить инвестиционный капитал из столичных агломераций в регионы. Во-вторых, это своеобразная поддержка девелоперов — новые рынки, где спрос был подавлен недоступностью кредитов.
Непонятен и другой вопрос: Кто и как будет компенсировать банкам разницу в ставках: федеральный или региональный бюджеты, или это тандем? Тогда возникает другая проблема: если нововведение водится для жителей «небогатых районов страны», аналогичным бедным региональным бюджетам надо изыскивать деньги на новую статью расходов.
Представители финансов-кредитных учреждений заняли выжидательную позицию, молчат. В личных беседах финансисты утверждают: крупные федеральные банки будут готовы к работе по любым госпрограммам, так как их риски субсидируются. Небольшие частные банки едва ли смогут конкурировать. Впрочем, главными бенефициарами реформы многие называют крупные девелоперские компании, которые уже готовятся к экспансии в регионы.
В ожидании
«Расширение условий, смягчение требований к заемщикам или внедрение новых адресных мер поддержки — факторы, которые сделают ипотеку доступнее и оживят спрос. Если дифференцированная ставка будет учитывать среднедушевой доход региона, это может дополнительно стимулировать покупательскую активность в сегменте массового жилья», — добавляет Ольга Кузнецова.
«Мы надеемся, что при дифференциация ставок их максимальный уровень не поднимется выше текущих 6%. Важно не ухудшить нынешние условия по семейной ипотеке. При улучшении программы спрос на рынке недвижимости может вырасти до 20% в некоторых случаях», — добавляет директор по продажам ГК «Гранель» Лариса Маслюкова.
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева менее оптимистична. По ее словам, предлагаемая инициатива по введению дифференцированной ставки по льготной ипотеке изначально содержит существенные ограничения. Она сужает уже и без того ограниченную аудиторию покупателей, которые могут воспользоваться программой. Ведь если ввести дополнительные условия, зависящие от региона проживания или количества детей, многие семьи не смогут претендовать на участие в программе.
«Любые дополнительные фильтры и усложнения могут сократить спрос на недвижимость и снизить доступность жилья для широкого круга покупателей. Важно сохранить баланс — чтобы помощь была действительно ощутимой, но при этом доступной для как можно большего числа семей», — резюмировала эксперт.
