Доля квартир без отделки в новостройках столицы превысила 60%
За прошедший год объем предложения без отделки на рынке первичного жилья «старой» Москвы увеличился почти на 15%, подсчитали эксперты компании «Метриум». Доля таких квартир достигла рекордных 61,1%.
По данным «Метриум», на рынке новостроек «старой» Москвы в сентябре 2025 года реализуется 39 680 квартир (без учета апартаментов). Абсолютное большинство из них – 24 230 помещений – сдаются без отделки. Этот показатель растет уже четыре года подряд. В сентябре 2022 года продавалось всего 15 000 квартир от девелоперов в черновом исполнении. Доля подобных лотов с тех пор выросла на 22,2 процентных пункта – с 38,9% до 61,1%. Причем еще год назад квартир без отделки в жилых комплексах на первичном рынке столицы было меньше половины от общего объема экспозиции – 46,1%. Количество жилых помещений в черновом формате за минувшие 12 месяцев выросло на 14,6%.
«Высокий уровень инфляции и сложности с логистикой – не единственные причины сокращения числа проектов с отделкой от девелопера, – рассказывает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – Даже в премиальных проектах обычно предусмотрено не более четырех форматов интерьерных решений – современный и классический ремонт в светлых либо темных оттенках. Застройщики гарантируют высокое качество, однако избежать унификации не удается – разве что в клубных делюкс-проектах, где каждая квартира выполнена в авторском стиле. А современные клиенты все больше стремятся к индивидуальности и самовыражению. Поэтому, не выполняя стандартную отделку, девелоперы отвечают на актуальный запрос целевой аудитории.
В качестве некого компромисса можно предложить отделку white box. Однако она удорожает тело кредита. Так что многие покупатели предпочитают делать ремонт «с нуля», чтобы реализовать собственные замыслы и не переплачивать в рамках ипотечных займов. Именно поэтому в 87-этажном жилом небоскребе «Дом Дау» все квартиры продаются без отделки. Вместе с тем предусмотрены десятки планировочных решений, включая нестандартные: студии с двумя санузлами, «однушки» с мастер-спальнями, ванные с панорамным остеклением, многокомнатные квартиры с видами на все стороны света и др.».
Вопреки тренду, по подсчетам аналитиков «Метриум», в массовом сегменте количество квартир без отделки за год сократилось на 10,4% – до 4962 лотов. В бизнес-классе показатель вырос на 26,5% (до 13 730 лотов), в премиум-классе – на 15,5% (до 4183 лотов), в элитном сегменте – на 19,7% (до 1349 лотов). Максимальная доля квартир без отделки сегодня зафиксирована на рынке элитных новостроек (73,2%). Далее следуют проекты бизнес-класса (70,2%) и премиум-класса (69,3%). При этом в массовых новостройках доля помещений, реализуемых в черновом исполнении, составляет всего 40,5%.
«Чем выше класс жилья, тем более серьезные требования предъявляются к ремонту, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных жилых комплексов с квартирами без отделки «Преображенская площадь», Dream Towers, Dream Riva). – В текущих условиях в массовых новостройках вполне можно выполнить отделку по цене 40-50 тыс. руб. за кв. м, а в премиальных проектах бюджет ремонта уже в два раза больше. Причем высококачественные строительные материалы и предметы интерьера дорожают быстрее рынка. Это связано с тем, что поставки из-за зарубежа осложнены, а в России производство высокого уровня налажено в основном в небольших частных мастерских. Производители из государств-партнеров (Китай, Турция и др.) также поднимают цены, пользуясь сложившейся ситуацией. В этих условиях девелоперам все чаще приходится отказываться от отделки, особенно в проектах класса бизнес и выше. Однако некоторые компании компенсируют возникающие неудобства, предлагая клиентам готовые дизайн-проекты с возможностью кастомизации. Именно так мы делаем в своих новостройках премиум-класса – «Преображенская площадь», Dream Towers, Dream Riva».
Объем предложения в строящихся массовых проектах «старой» Москвы за год сократился на 27%, подсчитали аналитики «Метриум». В результате этот сегмент уступил первое место по квартирам в продаже бизнес-классу. Экспозиция в строящихся массовых комплексах за прошедшие 12 месяцев выросла только в ЮАО, который теперь вместе с ЮВАО лидирует по данному показателю в столице.
По данным «Метриум», объем предложения в строящихся проектах «старой» Москвы сегодня составляет 40,3 тыс. квартир и апартаментов (-6,5% за год). Наиболее значительно изменение на рынке год к году: резкое сокращение экспозиции в массовых комплексах без «ключей» (-27% за год). Сейчас в этих объектах представлено 13,4 тыс. помещений против 18,3 тыс. годом ранее. Для сравнения, в строящихся новостройках бизнес-класса предложение выросло на 12,7%, премиум-класса– на 3,2%, элитного сегмента – на 19,6%.
Количество продаваемых квартир и апартаментов в проектах столицы на разных этапах строительства за год снизилось исключительно ввиду резкого падения в массовом сегменте. В первую очередь это объясняется рекордно низкими темпами старта новостроек комфорт-класса на фоне исчерпания текущего предложения. За минувшие 12 месяцев в «старой» Москве девелоперы вывели на рынок всего пять массовых проектов, причем лишь один из них в первом полугодии 2025 года: «Москворечье» (июль 2024), «Первый Рязанский» (август 2024), «Страна Заречная» (октябрь 2024), «Бестселлер» (декабрь 2024) и «Нарвин» (июнь 2025). Это минимальный показатель в истории рынка.
«Сворачивание льготной ипотеки и, особенно, экстремальный рост ключевой ставки наиболее болезненно отразились именно на массовом сегменте, – рассказывает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Целевой аудитории проектов комфорт-класса труднее переориентироваться на рассрочки, несмотря на очевидные преимущества этого маркетингового инструмента. Ипотека же сегодня практически недоступна. Поэтому девелоперы откладывают старты до смягчения денежно-кредитной политики ЦБ. В то же время совсем без премьер не обходится. Редкие старты, по сути, относятся к классу комфорт+ с улучшенным качеством продукта, что позволяет оттягивать даже клиентов с рынка бизнес-класса. Подобные новостройки относятся к массовому сегменту только в связи с устоявшимся статусом локаций, при этом характеризуются повышенной ликвидностью, обычно не свойственной массовым проектам. Например, ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский» характеризуется беспрецедентной инфраструктурой: детский сад на 150 мест и школа на 450 учеников, торгово-развлекательный центр, МФЦ, гостиница».
Показательно, что экспозиция массовых новостроек в «старой» Москве снижалась за последний год практически повсеместно. Показатель сократился в 9 из 10 округов столицы. Максимальный спад зафиксирован в СЗАО – на 57,9%. В свою очередь, ЮАО – единственный округ, где предложение массовых новостроек за прошедшие 12 месяцев выросло – на 6,3%. Теперь Южный округ вместе Юго-Восточный делят лидирующую позицию по экспозиции массовых новостроек с показателем 2,3 тыс. помещений.
«Южный и Юго-Восточный округа активно развиваются, в частности, благодаря модернизации «Южного порта» и реновации других индустриальных зон, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Поэтому здесь востребованы проекты всех сегментов, включая массовый. В то же время новые комплексы на порядок выше уровнем, чем новостройки предыдущих поколений. Например, проект комфорт-класса «Бестселлер» в ЮВАО включает спортивный, творческий, языковой и детский клубы, комьюнити-центр. Прежде представить такие опции в массовых новостройках было невозможно. По сути, мы наблюдаем не отмирание сегмента, а его сложную эволюцию, адаптацию к меняющимся запросам клиентов. Особенно резкое сокращение массовых строек в Северо-Западном округе объясняется концепцией кластера «Большой Сити», куда входят многие районы СЗАО, подразумевающей строительство жилья только класса бизнес и выше».
В августе 2025 года на рынке жилья Москвы наметился тренд на стабилизацию спроса, по наблюдениям экспертов «Метриум», которые проанализировали последние данные Росреестра Москвы. Главным событием месяца стал резкий рост числа сделок на рынке новостроек. В частности, количество договоров долевого участия (ДДУ) выросло в годовом выражении на 31%, тогда как спрос на готовое жилье сократился на 5%, а число ипотечных сделок – на 1%.
В августе 2025 года, согласно данным Росреестра Москвы, на рынке строящегося жилья зафиксирован резкий рост активности в годовом выражении. Всего за месяц было зарегистрировано почти 6,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 31% больше, чем в августе 2024 года, когда было зафиксировано 5,0 тыс. ДДУ. Относительно июля 2025 года (6,5 тыс. ДДУ) спрос практически не изменился (рост всего на 1%). Столь впечатляющая годовая динамика во многом объясняется эффектом низкой базы, так как август 2024 года был крайне слабым месяцем для рынка.
«Августовские показатели подтверждают, что рынок новостроек Москвы действительно нашел точку равновесия после весенней турбулентности, – говорит Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК STONE Rise, STONE Sokolniki, STONE Grain). – В целом спрос стабилизировался: покупатели адаптировались к текущим реалиям ипотечного рынка и стали стабильно пользоваться таким инструментом, как рассрочка, что особенно характерно для классов бизнес и премиум. При этом важно понимать, что этот спрос распределяется неравномерно. Он всё больше концентрируется в самых ликвидных проектах, особенно в тех, что выходят на рынок на начальном этапе реализации, когда ценовые условия наиболее привлекательны. Этот тренд мы отчетливо видим на примере нашего нового проекта: в жилом комплексе STONE Rise в августе было заключено рекордное число ДДУ, что сделало проект лидером по спросу по всем сегментам. Все это говорит о высоком доверии покупателей к качественному продукту на старте».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На ипотечном рынке в августе 2025 года спрос стабилизировался на уровне прошлого года. Было зарегистрировано 9,4 тыс. кредитных сделок, что всего на 1% меньше, чем в августе 2024 года (9,5 тыс. соглашений). Относительно июля 2025 года (10,1 тыс. сделок) активность сократилась на 7%. Такое снижение после июльского восстановления можно объяснить традиционным для конца лета сезонным фактором – периодом отпусков.
«Основное влияние на рынок новостроек по-прежнему оказывает семейная ипотека, а также гибкие рассрочки, – рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Безусловно, постепенное снижение ключевой ставки станет в будущем предпосылкой для роста спроса, так как часть покупателей будут брать кредиты в расчете на рефинансирование. Однако пока в нашем городском квартале "Ривер Парк Коломенское" доля ипотеки остается незначительной – клиенты делают ставку на рассрочку или 100-процентную оплату. Это говорит о наличии на рынке пула покупателей, обладающих достаточным собственным капиталом для приобретения жилья в качественных проектах без привлечения заемных средств».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (введенные в эксплуатацию новостройки и вторичное жилье) в августе 2025 года спрос немного сократился. Было зарегистрировано 10,6 тыс. договоров купли-продажи, что на 5% меньше, чем в августе 2024 года, когда было зафиксировано 11,2 тыс. сделок. Относительно июля 2025 года, когда Росреестр Москвы зарегистрировал 11,4 тыс. соглашений, спрос уменьшился на 7%. Это снижение укладывается в рамки сезонного фактора, связанного с периодом летних отпусков. В целом годовые показатели подтверждают, что рынок готового жилья, как и другие сегменты, находится в фазе стабилизации.
«Сделки купли-продажи подпитывают реализацию готовых новостроек у девелоперов, а также альтернативные соглашения во вторичном секторе, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор «Метриум». – Покупатели старых квартир находят клиентов, которые готовы значительную часть суммы зачесть в счет обмена, а дополнительными средствами служат либо личные сбережения, либо небольшие кредиты. Играют определенную роль и сделки по программе трейд-ин, которые помогают владельцам вторичных квартир приобрести новое жилье. Тем не менее, весь рынок, безусловно, ждет возвращения ипотечных ставок к нормальному уровню, что позволит от отказаться от сложных схем покупки вторичного жилья».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы