Доля квартир без отделки в новостройках столицы превысила 60%
За прошедший год объем предложения без отделки на рынке первичного жилья «старой» Москвы увеличился почти на 15%, подсчитали эксперты компании «Метриум». Доля таких квартир достигла рекордных 61,1%.
По данным «Метриум», на рынке новостроек «старой» Москвы в сентябре 2025 года реализуется 39 680 квартир (без учета апартаментов). Абсолютное большинство из них – 24 230 помещений – сдаются без отделки. Этот показатель растет уже четыре года подряд. В сентябре 2022 года продавалось всего 15 000 квартир от девелоперов в черновом исполнении. Доля подобных лотов с тех пор выросла на 22,2 процентных пункта – с 38,9% до 61,1%. Причем еще год назад квартир без отделки в жилых комплексах на первичном рынке столицы было меньше половины от общего объема экспозиции – 46,1%. Количество жилых помещений в черновом формате за минувшие 12 месяцев выросло на 14,6%.
«Высокий уровень инфляции и сложности с логистикой – не единственные причины сокращения числа проектов с отделкой от девелопера, – рассказывает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – Даже в премиальных проектах обычно предусмотрено не более четырех форматов интерьерных решений – современный и классический ремонт в светлых либо темных оттенках. Застройщики гарантируют высокое качество, однако избежать унификации не удается – разве что в клубных делюкс-проектах, где каждая квартира выполнена в авторском стиле. А современные клиенты все больше стремятся к индивидуальности и самовыражению. Поэтому, не выполняя стандартную отделку, девелоперы отвечают на актуальный запрос целевой аудитории.
В качестве некого компромисса можно предложить отделку white box. Однако она удорожает тело кредита. Так что многие покупатели предпочитают делать ремонт «с нуля», чтобы реализовать собственные замыслы и не переплачивать в рамках ипотечных займов. Именно поэтому в 87-этажном жилом небоскребе «Дом Дау» все квартиры продаются без отделки. Вместе с тем предусмотрены десятки планировочных решений, включая нестандартные: студии с двумя санузлами, «однушки» с мастер-спальнями, ванные с панорамным остеклением, многокомнатные квартиры с видами на все стороны света и др.».
Вопреки тренду, по подсчетам аналитиков «Метриум», в массовом сегменте количество квартир без отделки за год сократилось на 10,4% – до 4962 лотов. В бизнес-классе показатель вырос на 26,5% (до 13 730 лотов), в премиум-классе – на 15,5% (до 4183 лотов), в элитном сегменте – на 19,7% (до 1349 лотов). Максимальная доля квартир без отделки сегодня зафиксирована на рынке элитных новостроек (73,2%). Далее следуют проекты бизнес-класса (70,2%) и премиум-класса (69,3%). При этом в массовых новостройках доля помещений, реализуемых в черновом исполнении, составляет всего 40,5%.
«Чем выше класс жилья, тем более серьезные требования предъявляются к ремонту, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных жилых комплексов с квартирами без отделки «Преображенская площадь», Dream Towers, Dream Riva). – В текущих условиях в массовых новостройках вполне можно выполнить отделку по цене 40-50 тыс. руб. за кв. м, а в премиальных проектах бюджет ремонта уже в два раза больше. Причем высококачественные строительные материалы и предметы интерьера дорожают быстрее рынка. Это связано с тем, что поставки из-за зарубежа осложнены, а в России производство высокого уровня налажено в основном в небольших частных мастерских. Производители из государств-партнеров (Китай, Турция и др.) также поднимают цены, пользуясь сложившейся ситуацией. В этих условиях девелоперам все чаще приходится отказываться от отделки, особенно в проектах класса бизнес и выше. Однако некоторые компании компенсируют возникающие неудобства, предлагая клиентам готовые дизайн-проекты с возможностью кастомизации. Именно так мы делаем в своих новостройках премиум-класса – «Преображенская площадь», Dream Towers, Dream Riva».
Осенью 2025 года растет интерес к коммерческой недвижимости, интегрированной в жилые комплексы. Такие объекты становятся не только инструментом сохранения капитала, но и гибким решением для инвесторов и предпринимателей. Аналитики девелопера UDS выделили ключевые факторы, объясняющие этот тренд.
1. Снижение порога входа и высокая ликвидность
Коммерческие помещения в составе ЖК, как правило, имеют меньшую площадь по сравнению с традиционными офисными или торговыми объектами. Это снижает порог входа для частных инвесторов: такие активы становятся доступными даже для тех, кто ранее рассматривал только жилую недвижимость. Например, в регионах, где дефицит качественных коммерческих площадей сохраняется, помещения в ЖК становятся альтернативой с высокой ликвидностью. По разным данным, в 2025 году спрос на такие объекты в крупных региональных центрах вырос на 15–20% по сравнению с 2024 годом.
2. Гибкость инвестиций как ответ на нестабильность
Сегодня инвесторы ищут инструменты с высокой адаптивностью. Некоторые девелоперы уже предлагают гибкие программы с миксом инструментов. «Мы увидели тенденцию, и тоже учли ее в работе. Например, есть такие механизмы, как альтернатива вкладу. Покупатели могут выбирать: оставить помещение в собственности после сдачи объекта в эксплуатацию или получить гарантированную выплату. То есть можно забрать вложенные деньги с процентами вместо самого помещения. Так легче быстро реагировать на рыночные изменения и минимизировать риски. Инвестор может получить доход, почти эквивалентный доходу по вкладу, и реинвестировать его в другие активы. Но может и просто сохранить за собой недвижимость. Подобные решения все более востребованы», – говорит Михаил Шмыков, коммерческий директор девелопера UDS.
3. Синергия жилой и коммерческой функций
Современные покупатели ценят возможность совмещать жилье и бизнес в одном комплексе. Издержки снижаются, формируется локальная клиентская база. В условиях роста популярности «городов в городе» такие помещения становятся точками притяжения для местного бизнеса, от кофеен до коворкингов.
4. Рост капитализации
Коммерция в ЖК стабильно дорожает, опережая инфляцию. За год средняя цена квадратного метра коммерческих помещений в новостройках выросла на 8–12% в зависимости от региона. Интересно как для краткосрочных инвестиций, так и для долгосрочного владения чтобы сдавать в аренду.
Эксперты UDS отмечают, что в 2025 году рынок коммерческой недвижимости в ЖК находится на стыке двух тенденций: роста спроса на локальные бизнес-пространства и потребности инвесторов в гибких инструментах. При этом стоит учитывать риски, связанные с региональными различиями в спросе и конкуренцией со стороны традиционных бизнес-центров.
Эксперты Циан.Аналитики изучили данные по сделкам в новостройках (из ЕИСЖС) по городам РФ по итогам 8 месяцев 2025 и сравнили их с прошлогодними результатами за аналогичный период.
- Без льготной ипотеки для всех спрос упал на 19%. Из 160 крупных рынков (>10 сделок в месяц) падение темпов продаж отмечено в 112 локациях (в т.ч. во всех города-миллионниках за исключением Нижнего Новгорода)
- Самый заметный рост числа сделок – в Петропавловске-Камчатском, Зеленоградске (курорте в Калининградской области) и столице Кабардино-Балкарии, городе Нальчике (более чем вдвое).
- Максимальное снижение – в Михайловске (пригороде Ставрополя), Кольцово (под Новосибирском) и Сочи.
Цифры по городам 1 млн+, по топ-10 лидерам/аутсайдерам годовой динамики – в приложении.
- Продажи в новостройках упали почти во всех миллионниках. Единственное исключение – Нижний Новгород, где зафиксирован 18%-й рост (за счет запуска продаж в ряде масштабных ЖК). Околонулевая динамика характерна для Москвы, где поддержку рынку оказали сделки в дорогих ЖК, которые не столь зависят от ставок по ипотеке. Самое заметное снижение среди миллионников – в Краснодаре на фоне дисбаланса между стоимостью жилья и его качеством, а также в Красноярске и Уфе, миллионниках с заметной долей промышленности в экономике, но не являющихся крупными центрами для внешних миграций.
|
Топ городов по населению (1 млн+) |
Продано квартир в новостройках в янв.-авг. 2024 |
Продано квартир в новостройках в янв.-авг. 2025 |
Динамика спроса по итогам 8 месяцев 2025 |
|
Волгоград |
3,83 |
2,81 |
-27% |
|
Воронеж |
5,76 |
4,59 |
-20% |
|
Екатеринбург |
18,84 |
13,17 |
-30% |
|
Казань |
6,64 |
5,34 |
-20% |
|
Краснодар |
19,26 |
11,35 |
-41% |
|
Красноярск |
5,54 |
3,08 |
-44% |
|
Москва |
50,73 |
49,89 |
-2% |
|
Нижний Новгород |
3,3 |
3,89 |
18% |
|
Новосибирск |
9,63 |
7,01 |
-27% |
|
Омск |
1,41 |
1,1 |
-22% |
|
Пермь |
4,82 |
3,96 |
-18% |
|
Ростов-на-Дону |
10,58 |
8,86 |
-16% |
|
Самара |
3,28 |
2,27 |
-31% |
|
Санкт-Петербург |
29,92 |
19,46 |
-35% |
|
Уфа |
8,17 |
5,14 |
-37% |
|
Челябинск |
3,14 |
2,22 |
-29% |
|
вся РФ |
385 |
316 |
-19% |
- В лидерах по росту спроса курорты и пригороды. Максимальные темпы роста продаж характерны для Петропавловска-Камчатского (где помогла и дальневосточная ипотека и большой отложенный спрос, т.к. в крае долго не строили крупных современных ЖК). Сохраняется интерес к курортным локациям (Зеленоградск, Алушта), а также к городам-спутникам (в топ-10 по росту числа сделок вошли подмосковные Подольск, Долгопрудный и Мытищи), а также Новочебоксарск, пригород столицы Чувашии.
|
Топ-10 городов по росту спроса |
Продано квартир в новостройках в янв.-авг. 2024 |
Продано квартир в новостройках в янв.-авг. 2025 |
Динамика спроса по итогам |
|
Петропавловск-Камчатский (Камчатский край) |
143 |
780 |
445% |
|
Зеленоградск (Калининградская обл.) |
380 |
865 |
128% |
|
Нальчик (Кабрдино-Балкария) |
271 |
578 |
113% |
|
Алушта (Крым) |
343 |
705 |
106% |
|
Невинномысск (Ставропльский крй) |
125 |
255 |
104% |
|
Подольск(Москвская обл.) |
325 |
653 |
101% |
|
Долгопрудный (Московская обл.) |
233 |
444 |
91% |
|
Владикавказ (Северная Осетия) |
333 |
627 |
88% |
|
Мытищи (Московская обл.) |
2996 |
5073 |
69% |
|
Новочебоксарск (Чувашия) |
512 |
858 |
68% |
- Максимальное снижение (в 2 раза и более) спроса характерно для относительно небольших рынков. В ряде случаев (в городах Кольцово. Дубна, Домодедово. Бугры, Раменское) это связано с завершением продаж в конкретных ЖК. Системное снижение спроса (вдвое к прошлогодним показателям) отмечено в Сочи – и из-за перетока аудитории элитной недвижимости на сделки в Москве и по причине негативного информационного фон после загрязнения акватории Черного моря).
|
Топ-10 городов по падению спроса |
Продано квартир в новостройках в янв.-авг. 2024 |
Продано квартир в новостройках в янв.-авг. 2025 |
Динамика спроса по итогам 8 месяцев 2025 |
|
Михайловск (Ставропольский край) |
651 |
186 |
-71% |
|
Кольцово (Новосибирская обл.) |
480 |
201 |
-58% |
|
Сочи (Краснодарский край) |
1541 |
654 |
-58% |
|
Кызыл (Тува) |
1441 |
650 |
-55% |
|
Пятигорск (Ставропольский край) |
421 |
196 |
-53% |
|
Бугры (Ленинградская обл.) |
953 |
454 |
-52% |
|
Домодедово (Московская обл.) |
1323 |
637 |
-52% |
|
Батайск (Ростовская обл.) |
853 |
411 |
-52% |
|
Дубна (Московская обл.) |
214 |
109 |
-49% |
|
Раменское (Московская обл.) |
316 |
164 |
-48% |