Спрос на офисные помещения в Москве в 2009-2010 гг.

03.12.2010 22:05

Аналитики компании Praedium Oncor International подготовили краткое исследование спроса на офисные помещения в Москве в 2009 – I-III квартале 2010 гг.

 

Спрос на офисные площади, начавший постепенно оживать в первой половине 2010 года, продолжает демонстрировать умеренный рост. Так, объем арендованных и купленных офисных помещений в Москве по итогам 3х кварталов текущего года уже превысил аналогичный показатель за весь 2009 год на 15%. Меняется и структура спроса.


На фоне общего оздоровления экономики финансовые структуры и компании производственного сектора, которые значительно пострадали в период кризиса и вынуждены были существенно сокращать штат, постепенно возобновляют свое развитие. С повышением деловой активности растет и их потребность в человеческих ресурсах, а значит – и в офисном пространстве. Спрос на помещения со стороны этих компаний заметно вырос: если на долю финансистов и производителей в 2009 году приходилось порядка 21% и 3% от общего объема арендованных и купленных офисных площадей в Москве, то за период с января по сентябрь текущего года эти цифры составили  32% и 20% соответственно.

Доли компаний потребительского сектора и сферы услуг, а также IT и телекоммуникационных компаний по итогам трех кварталов текущего года снизились вдвое по сравнению с 2009 годом: с 40% до 20% и с 10% до 5% соответственно. Снижение данного показателя отмечено и для компаний топливно-энергетического комплекса (с 17% до 13%). Однако следует отметить, что, если рассматривать активность тех или иных компаний  в сегментах аренды и продажи офисных помещений отдельно, то пропорции будут иными.

Так, например, финансовые структуры тяготеют преимущественно к покупке офисных площадей (см. график ниже), на их долю приходится 39% купленных площадей в 2009 году и 57% - по итогам трех кварталов 2010 года. Причем финансовые компании приобретают, как правило, не отдельные блоки, а здания целиком. Так, в 2009 и 2010 годах было заключено несколько заметных сделок по приобретению этими компаниями бизнес-центров для собственного размещения. Среди таких сделок 2009 года можно отметить приобретение ММВБ бизнес-центра «Елоховский» общей площадью 13 525 кв.м. В 2010 году страховая группа «Согаз» купила БЦ «Волна» (общая площадь – 19 200 кв.м), инвестхолдинг «Финам» приобрел офисный комплекс общей площадью  7 500 кв.м в Настасьинском переулке. К структурам, близким к «Стройкредит Банку»  перешел бизнес-центр на улице Красная Пресня (общей площадью порядка 6 500 кв.м).

То же можно сказать и о компаниях топливно-энергетического комплекса – на их долю в 2009 году пришлось 39% приобретенных офисных помещений. В качестве примеров можно привести следующие транзакции: газовая компания «Новатэк» купила для собственного размещения бизнес-центр на улице Удальцова (общая площадь – 12 700 кв.м), а компания «Лукойл» приобрела БЦ «Уланский» общей площадью 7 200 кв.м. Несмотря на то, что по состоянию на конец третьего квартала текущего года доля компаний топливно-энергетического сектора в общем объеме купленных площадей составила только 6% (компания «РусГидро» для своей штаб-квартиры купила бизнес-центр Pallau-MD общей площадью – 14 800 кв.м), по итогам года ожидается увеличение этого показателя за счет завершения ряда крупных сделок. Так, например, на финальной стадии находится сделка по приобретению компанией «Транснефть» бизнес-центра на ул. Арбат (общая площадь – 47 200 кв.м) для собственного размещения.

В сегменте покупки также значительно увеличилась доля компаний производственного сектора. Если в 2009 году сделок по приобретению офисных площадей этими компаниями практически не было, то на конец сентября 2010 года 36% приобретенных офисных помещений приходится именно на этот сектор. Например, металлургический холдинг «Евраз Групп» купил для собственного размещения расположенный на МКАДе бизнес-парк «Западные ворота» (общая площадь – 61 795 кв.м).

Следует отметить, что изменение структуры спроса на офисные площади по типу арендаторов/покупателей помещений отчасти отражает ситуацию в тех или иных отраслях экономики.

В сегменте аренды в 1-3 кварталах 2010 года наиболее заметно активизировались компании потребительского сектора и сферы услуг  - 39% в общем объеме арендованных площадей против 24% в 2009 году.  Свою долю в этом сегменте также увеличили  компании производственного сектора (с 6% в 2009 году до 12% в 1-3 кварталах 2010 года) и компании топливно-энергетического комплекса (с 12% до 20%). Снижение активности в сегменте аренды было отмечено для IT и телекоммуникационных компаний (с 23% до 8%), а также для финансовых структур (с 19% до 11%).


В сегменте аренды офисных помещений наблюдается рост спроса на крупные (больше 3000 кв.м) блоки. В 2009 году совокупный объем сделок по аренде блоков от 3 000 до 10 000 кв.м составил 42% от общего объема арендованных площадей, а в период с января по сентябрь текущего года – 45%. Наиболее часто блоки от 3 000  до 10 000 кв.м арендуют компании потребительского сектора и сферы услуг (38% от арендованных  площадей указанного размера) и IТ и  телекоммуникационные компании (23%).

Примечательно, что в 2010 году  на рынке стали заключаться сделки по аренде блоков площадью свыше 10 000 кв.м (в 2009 году информации о подобных сделках не было), что напрямую свидетельствует об активизации рынка. К таким знаковым сделкам можно отнести, например, аренду компанией «Спортмастер» 16 700 кв.м в бизнес-центре «Авиатор», а также сделку по аренде 37 700 кв.м в БЦ NordStar Tower  компанией TNK-BР. В общем объеме арендованных площадей  доля таких сделок в 1-3 кварталах текущего года составила 20%, из которых 31% пришелся на компании потребительского сектора и сферы услуг, 69% - на компании топливно-энергетического сектора.

Объем сделок по аренде блоков от 500 до 3 000 кв.м  по состоянию на конец сентября 2010 года составил 29% от общего объема сделок (в 2009 году – 46%). Доля сделок по аренде небольших (до 500 кв.м) блоков в общем объеме сделок продолжает снижаться: с 12% в 2009 году до 6% в 1-3 кварталах 2010 года. При этом спрос на аренду блоков до 3 000 кв.м со стороны компаний различных отраслей относительно однороден. Исключение составляет лишь более высокий (по сравнению с остальными) спрос со стороны компаний потребительского сектора и сферы услуг (35% и 40% арендованных площадей для блоков до 500 кв.м и от 500 до 3 000 кв.м соответственно).

Таким образом, можно сказать, что сегодня компании вновь возвращаются к практике аренды помещений «на вырост» - с учетом планов развития и увеличения числа сотрудников. По всей вероятности, времена, когда собственники крупных объектов в целях привлечения потенциальных арендаторов были вынуждены делить большие помещения на мелкие блоки, постепенно уходят в прошлое.


 

Материал предоставлен Praedium Oncor International


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:

Спрос на коттеджи у воды
13.04.2005 17:55

РБК. Рейтинг представил рейтинг коттеджных поселков Подмосковья по аренде жилья.


Аренда загородного жилья – единственный сектор рынка недвижимости, которому свойственна ярко выраженная сезонность. По данным департамента аренды недвижимости компании Vesco Realty, более 50% сделок на рынке аренды загородных коттеджей в охраняемых коттеджных поселках приходится на февраль, март и апрель. «Ближе к маю цены на незанятые дома увеличиваются в 1,5 раза – на рынке остаются либо самые неликвидные объекты, либо самые дорогие», – рассказывает начальник аналитического отдела Vesco Consulting Олег Разин.

Спрос в этом сегменте рынка недвижимости пока превышает предложение: тем, кто хочет снять дом в современных коттеджных поселках, приходится подавать заявки заранее, поскольку таких поселков немного, и количество предложений в них ограничено. По словам руководителя направления аренды Корпорации МИАН Гульнары Рахмангуловой, с приближением сезона ставки в среднем вырастают на 20%, а на особенно ликвидные предложения – еще больше.

Если еще пять лет назад арендаторами загородных коттеджей были, в основном, иностранцы, то сейчас до 80% арендаторов, особенно в дорогом сегменте, приходится на долю россиян. «Часто коттедж снимается на время строительства собственного загородного дома, или хотят попробовать, как живется в том месте, где планируют купить дом. Часто крупные компании арендуют коттедж, в котором останавливаются менеджеры, приезжающие в Москву на время. Это удобнее, чем снимать номер в гостинице», – отметил в интервью РБК.Рейтинг PR-директор управляющей компании «Северо-Запад» Юлия Зинкевич. 

Основной тенденцией 2005 года становится увеличение сроков аренды. Если раньше можно было снять коттедж на 3-4 месяца, то сейчас сложно найти дом на лето – все большее число участников рынка предлагают свои объекты на срок от 1 года. Услуги по долгосрочной аренде загородных домов предлагают около 30 коттеджных поселков (так называемые «доходные поселки»). Доля таких «доходных» поселков на рынке загородной недвижимости пока составляет не более 10% от общего числа коттеджей в классе «премиум», однако в 2005 году их доля может увеличится до 12-15%.  
Лидером спроса неизменно остается Рублевка, где находятся самые дорогие дачи. «За 3 тысячи долларов можно снять обычный деревянный домик со всеми удобствами. В среднем за 10 тысяч долларов в месяц на Рублевке арендатор получает все необходимое для комфортного проживания», – рассказывает Ольга Баштанова, начальник отдела аренды Корпорации «Инком».
 
В прошлом году наиболее заметным был рост спроса на аренду недвижимости, расположенной по Новорижскому шоссе. «Интерес арендаторов к этому направлению растет с каждым годом. Среди плюсов – скоростная трасса с качественным покрытием, отсутствие вдоль шоссе населенных пунктов, развитие инфрастуктуры направления, непосредственная близость к Рублево-Успенскому шоссе», – отмечает Гульнара Рахмангулова.  

Наибольшим спросом среди арендаторов пользуются дома в ценовой категории от $3000 до $6000 в месяц. «За такую сумму можно снять коттедж площадью около 200 кв. метров на участке в 8-10 соток и в удаленности до 30 км от МКАД. Это обязательные параметры», – подчеркивает Олег Разин. Далее цена будет зависеть от дополнительных условий, например, близость водоема сразу увеличивает арендную ставку на 40%.  

«Сдача коттеджей в аренду – это бизнес частных лиц», – считает Ольга Баштанова. Фирмы пытались освоить этот рынок, были построены поселки, специально предназначенные для сдачи, однако при быстром росте цен фирмы пришли к выводу, что эксплуатировать такие поселки очень накладно. Среди специально построенных для сдачи в аренду поселков можно выделить такие, как Нахабино, Росинка, Жуковка, Сетунь, Серебряный бор. «Все они расположены не дальше 30 км, так как москвичам, которые в основном и снимают эти коттеджи, нужно ездить на работу в Москву», – отмечает Гульнара Рахмангулова. Арендные ставки в «доходных» поселках очень высоки (Росинка, Покровские холмы – от $8000 и выше).  

По прогнозу МИАН, в этом году особым спросом будут пользоваться стародачные места, отличающиеся особой атмосферой, которая и притягивает к себе желающих снять дачу на один или несколько сезонов. Наиболее ликвидными предложениями будут дома и коттеджи у воды или в местах с уникальными природными ландшафтами. В дальнейшем по мере развития рынка загородной недвижимости и сегмента эконом-класса, будет увеличиваться количество предложений и в этой ценовой категории. Специалисты компании Vesco Realty считают, что в дальнейшем ставки будут расти на 10-20% в год. Удорожание не затронет основную массу предложений, а отразится лишь на наиболее престижных и дорогих коттеджах. Рынок специализированных коттеджных поселков под аренду ждет дальнейшее развитие, которое, скорее всего, будет стабильным и неторопливым.  

При составлении рейтинга рассматривалась загородная недвижимость трех типов:
Эконом: дома площадью до 250 кв. м, участок до 10 соток, стоимость – от $70 до $400 тыс.
Бизнес: дома 250-500 кв. м, участок 10-20 соток, стоимость от $400 до $900 тыс.
Эксклюзив: дома от 450 кв. м, участок от 20 соток, цена – от $900 тыс.

 
Стоимость аренды коттеджей по направлениям (до 15 км от МКАД)
№
Направления
Стартовая цена аренды дома в месяц, $ (до 15 км от МКАД)
 
 
эконом-класс
бизнес-класс
эксклюзив
1
Рублево-Успенское
5 000
15 000
20 000
2
Новорижское
2 000
10 000
15 000
3
Осташковское
1 000
7 000
15 000
4
Калужское
1 000
7 000
12 000
5
Дмитровское
1 000
7 000
10 000
6
Алтуфьевское
1 000
7 000
10 000
7
Боровское
700
7 000
10 000
8
Киевское
700
7 000
10 000
9
Минское
700
7 000
10 000
10
Можайское
700
7 000
10 000
11
Варшавское
500
5 000
8 000
12
Каширское
500
5 000
8 000
13
Симферопольское
500
5 000
8 000
14
Волоколамское
500
5 000
7 000
15
Куркинское
500
5 000
7 000
16
Ленинградское
500
5 000
7 000
17
Пятницкое
500
5 000
7 000
18
Ярославское
500
5 000
7 000
19
Щелковское
350
5 000
7 000
20
Егорьевское
350
3 500
7 000
21
Новорязанское
350
3 500
7 000
22
Носовихинское
350
3 500
7 000
23
Горьковское
350
1 500
3 500


Подписывайтесь на нас:

Москва. Хочется больше
05.04.2005 19:02

Ситуацию на офисном рынке в I квартале 2005 года во многом определили тенденции конца 2004 года. По оценкам аналитиков, активность действующих девелоперов по-прежнему высока, но компаний, строящих бизнес-центры класса А и В, в Москве остается немного. Поэтому спрос на качественные помещения остается высоким, а арендные ставки растут.


Аналитики рынка прогнозируют с каждым следующим годом увеличение объемов строительства высококлассных офисов в Москве. Если по итогам 2004 года было введено в строй 700 000 кв. м, то к концу этого года эксперты прогнозируют уже до 800 000-900 000 кв. м. Но и такие темпы не могут покрыть тот спрос, что поступает на рынок со стороны потенциальных арендаторов. Заявленных на этот год объектов только около 10. В этой связи ставки аренды не понижаются и не стабилизируются. По данным компаний Jones Lang LaSalle (JLL), Colliers International, Noble Gibbons / CB Richard Ellis (NG), Cushman and Wakefield / Stiles and Riabokobylko (CWSR), на конец I квартала 2005 года ставка аренды в А-классе составила $563-600 за 1 кв. м в год, в В – $418-490 за 1 кв. м. 

«В последние 12 месяцев наблюдался рост арендных ставок в сегменте А- и В-класса на 5-8%, – комментирует ситуацию Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International. – Так как спрос на качественные площади по-прежнему превышает предложение, а новые объекты, запланированные к вводу на этот год, можно пересчитать по пальцам, в ближайшие месяцы ставки будут оставаться на прежнем уровне и [даже] возможен их небольшой рост». 

Рост спроса на помещения влечет за собой и повышение цен продажи. По информации Noble Gibbons, их рост в элитном сегменте в 2004 году составил примерно 15%. По информации Colliers, в зданиях класса А они составляют $3500-5000 за 1 кв. м, в офисных особняках – до $6000 за 1 кв. м. В помещениях В – соответственно $1500-3000 и $4500 в особняках. Рост цен также обусловлен снижением рисков при инвестировании в недвижимость – ставки капитализации за последние несколько лет упали на 3-4 процентных пункта. Уровень вакантных площадей в прошлом году практически не изменился и был зафиксирован аналитиками Colliers Int. в среднем на отметке в 6,6% – от 4,5-5% в А-сегменте, до 7,5-10% в В. 

Общий объем сделок, один из основных показателей рынка недвижимости, за I квартал наступившего года достиг 200 000 кв. м в элитном сегменте, тогда как за тот же период 2004 года он составлял 115 000 кв. м, сообщила Ирина Герасимова, руководитель отдела исследований Noble Gibbons. Она прогнозирует дальнейший рост заключаемых сделок в этом году. Сделки по новым офисам составили 60% от общего количества. Но и доля свободных площадей на вторичном рынке будет оставаться низкой, так как освобождающиеся здания обычно рассматриваются сразу несколькими арендаторами и быстро заполняются. «Компании стали заранее готовиться к переездам и заключать сделки аренды, – говорит Сергей Рябокобылко, исполнительный директор CWSR. – Как следствие во всех крупных офисных комплексах заключены договоры с арендаторами задолго до ввода площадей в эксплуатацию». 

По его словам, стало также больше желающих среди крупных российских компаний на покупку зданий, например структур нефтегазового сектора. По прогнозам Рябокобылко, инвестиционные сделки (в том числе по схеме lease-back) и сделки рефинансирования, подобные той, что состоялась между фондом Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. и инвесткомпанией Coalco (офисный комплекс на Гоголевском бул., 11), будут расти количественно в ближайшие годы. На рынке есть ряд зарубежных фондов, которые находятся в поиске офисных проектов. Например, по словам начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, одним из таких фондов «в состоянии поиска» можно назвать Invesco. Вообще, международные компании на рынке активизировались, их доля в общем объеме сделок I квартала составила 40% (за тот же период 2004 года – 30%), говорит Ирина Герасимова из Noble Gibbons.

По мнению Сергея Рябокобылко, в этом году на рынке появились, как минимум, три проекта высокого класса, соответствующие по качеству европейским стандартам, – это центр «Дукат Плэйс III», бизнес-парк «Крылатские холмы» и «Эрмитаж Плаза». Первый из них уже заполнен арендаторами (если верить письмам о намерениях), и на 90% заняты и здания в «Крылатских холмах».

Как говорят ведущие аналитики, число сделок предварительной аренды, а также продажи будет расти в 2005-2006 годах на фоне дефицита качественных площадей А и В. К тому же ввод в строй заявленных объектов будет осуществляться, скорее всего, поэтапно, и они будут моментально поглощаться рынком. Так что ожидать остановки роста цен и насыщения рынка в ближайшие годы не стоит.
Источник: газета «Ведомости»

Справка
«Эрмитаж Плаза» (38 000 кв. м) и «Крылатские холмы» (59 000 кв. м) построены CMI Development. Как сообщил Роман Чепцов из ABN Realty, в этом году из крупных бизнес-центров также должны быть введены в эксплуатацию, в частности, «Капитал Плаза» (49 000 кв. м общей площади) девелопером Capital Group, «Аврора Бизнес Парк II-III» (42 000 кв. м, девелопер Forum Properties), «Башня на Набережной II» (57 000 кв. м, Enka), «Централ Тауэр» (38 000 кв. м, ПФПГ), «Полларс» (56 000 кв. м, Mirax Group).


Подписывайтесь на нас: