Спрос на офисные помещения в Москве в 2009-2010 гг.
Аналитики компании Praedium Oncor International подготовили краткое исследование спроса на офисные помещения в Москве в 2009 – I-III квартале 2010 гг.
Спрос на офисные площади, начавший постепенно оживать в первой половине 2010 года, продолжает демонстрировать умеренный рост. Так, объем арендованных и купленных офисных помещений в Москве по итогам 3х кварталов текущего года уже превысил аналогичный показатель за весь 2009 год на 15%. Меняется и структура спроса.
.jpg)
.jpg)
На фоне общего оздоровления экономики финансовые структуры и компании производственного сектора, которые значительно пострадали в период кризиса и вынуждены были существенно сокращать штат, постепенно возобновляют свое развитие. С повышением деловой активности растет и их потребность в человеческих ресурсах, а значит – и в офисном пространстве. Спрос на помещения со стороны этих компаний заметно вырос: если на долю финансистов и производителей в 2009 году приходилось порядка 21% и 3% от общего объема арендованных и купленных офисных площадей в Москве, то за период с января по сентябрь текущего года эти цифры составили 32% и 20% соответственно.
Доли компаний потребительского сектора и сферы услуг, а также IT и телекоммуникационных компаний по итогам трех кварталов текущего года снизились вдвое по сравнению с 2009 годом: с 40% до 20% и с 10% до 5% соответственно. Снижение данного показателя отмечено и для компаний топливно-энергетического комплекса (с 17% до 13%). Однако следует отметить, что, если рассматривать активность тех или иных компаний в сегментах аренды и продажи офисных помещений отдельно, то пропорции будут иными.
Так, например, финансовые структуры тяготеют преимущественно к покупке офисных площадей (см. график ниже), на их долю приходится 39% купленных площадей в 2009 году и 57% - по итогам трех кварталов 2010 года. Причем финансовые компании приобретают, как правило, не отдельные блоки, а здания целиком. Так, в 2009 и 2010 годах было заключено несколько заметных сделок по приобретению этими компаниями бизнес-центров для собственного размещения. Среди таких сделок 2009 года можно отметить приобретение ММВБ бизнес-центра «Елоховский» общей площадью 13 525 кв.м. В 2010 году страховая группа «Согаз» купила БЦ «Волна» (общая площадь – 19 200 кв.м), инвестхолдинг «Финам» приобрел офисный комплекс общей площадью 7 500 кв.м в Настасьинском переулке. К структурам, близким к «Стройкредит Банку» перешел бизнес-центр на улице Красная Пресня (общей площадью порядка 6 500 кв.м).
То же можно сказать и о компаниях топливно-энергетического комплекса – на их долю в 2009 году пришлось 39% приобретенных офисных помещений. В качестве примеров можно привести следующие транзакции: газовая компания «Новатэк» купила для собственного размещения бизнес-центр на улице Удальцова (общая площадь – 12 700 кв.м), а компания «Лукойл» приобрела БЦ «Уланский» общей площадью 7 200 кв.м. Несмотря на то, что по состоянию на конец третьего квартала текущего года доля компаний топливно-энергетического сектора в общем объеме купленных площадей составила только 6% (компания «РусГидро» для своей штаб-квартиры купила бизнес-центр Pallau-MD общей площадью – 14 800 кв.м), по итогам года ожидается увеличение этого показателя за счет завершения ряда крупных сделок. Так, например, на финальной стадии находится сделка по приобретению компанией «Транснефть» бизнес-центра на ул. Арбат (общая площадь – 47 200 кв.м) для собственного размещения.
В сегменте покупки также значительно увеличилась доля компаний производственного сектора. Если в 2009 году сделок по приобретению офисных площадей этими компаниями практически не было, то на конец сентября 2010 года 36% приобретенных офисных помещений приходится именно на этот сектор. Например, металлургический холдинг «Евраз Групп» купил для собственного размещения расположенный на МКАДе бизнес-парк «Западные ворота» (общая площадь – 61 795 кв.м).
Следует отметить, что изменение структуры спроса на офисные площади по типу арендаторов/покупателей помещений отчасти отражает ситуацию в тех или иных отраслях экономики.
В сегменте аренды в 1-3 кварталах 2010 года наиболее заметно активизировались компании потребительского сектора и сферы услуг - 39% в общем объеме арендованных площадей против 24% в 2009 году. Свою долю в этом сегменте также увеличили компании производственного сектора (с 6% в 2009 году до 12% в 1-3 кварталах 2010 года) и компании топливно-энергетического комплекса (с 12% до 20%). Снижение активности в сегменте аренды было отмечено для IT и телекоммуникационных компаний (с 23% до 8%), а также для финансовых структур (с 19% до 11%).
.jpg)
В сегменте аренды офисных помещений наблюдается рост спроса на крупные (больше 3000 кв.м) блоки. В 2009 году совокупный объем сделок по аренде блоков от 3 000 до 10 000 кв.м составил 42% от общего объема арендованных площадей, а в период с января по сентябрь текущего года – 45%. Наиболее часто блоки от 3 000 до 10 000 кв.м арендуют компании потребительского сектора и сферы услуг (38% от арендованных площадей указанного размера) и IТ и телекоммуникационные компании (23%).
Примечательно, что в 2010 году на рынке стали заключаться сделки по аренде блоков площадью свыше 10 000 кв.м (в 2009 году информации о подобных сделках не было), что напрямую свидетельствует об активизации рынка. К таким знаковым сделкам можно отнести, например, аренду компанией «Спортмастер» 16 700 кв.м в бизнес-центре «Авиатор», а также сделку по аренде 37 700 кв.м в БЦ NordStar Tower компанией TNK-BР. В общем объеме арендованных площадей доля таких сделок в 1-3 кварталах текущего года составила 20%, из которых 31% пришелся на компании потребительского сектора и сферы услуг, 69% - на компании топливно-энергетического сектора.
Объем сделок по аренде блоков от 500 до 3 000 кв.м по состоянию на конец сентября 2010 года составил 29% от общего объема сделок (в 2009 году – 46%). Доля сделок по аренде небольших (до 500 кв.м) блоков в общем объеме сделок продолжает снижаться: с 12% в 2009 году до 6% в 1-3 кварталах 2010 года. При этом спрос на аренду блоков до 3 000 кв.м со стороны компаний различных отраслей относительно однороден. Исключение составляет лишь более высокий (по сравнению с остальными) спрос со стороны компаний потребительского сектора и сферы услуг (35% и 40% арендованных площадей для блоков до 500 кв.м и от 500 до 3 000 кв.м соответственно).
Таким образом, можно сказать, что сегодня компании вновь возвращаются к практике аренды помещений «на вырост» - с учетом планов развития и увеличения числа сотрудников. По всей вероятности, времена, когда собственники крупных объектов в целях привлечения потенциальных арендаторов были вынуждены делить большие помещения на мелкие блоки, постепенно уходят в прошлое.
.jpg)
.jpg)
Материал предоставлен Praedium Oncor International
Отдел аналитики группы компаний «Бекар» подготовил обзор первичного и вторичного рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга, а также обозначил существующие тенденции и перспективы на ближайшее время.
Вторичный рынок
III квартал на рынке жилой недвижимости отмечен сезонным снижением спроса, усилившимся начавшемся мировым финансовым кризисом. Однако эксперты полагают, что имеет место спекулятивное снижение спроса: реальный потребительский спрос на объекты недвижимости в одночасье упасть не может – на сегодняшний момент большинство потенциальных покупателей предпочитает переждать нестабильные времена с тем, чтобы в дальнейшем реализовать накопленные финансовые средства. Кроме того, налицо изменение структуры спроса. По данным о поступивших звонках диспетчерской службы АН «Бекар», количество желающих продать объекты жилой недвижимости увеличилось за три месяца квартала на 10%.
По-прежнему наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются одно- и двухкомнатные квартиры в Приморском, Фрунзенском и Выборгском районах. На первичном рынке особой популярностью у покупателей пользовались однокомнатные квартиры Приморского, Невского и Выборгского районов Петербурга, а также двухкомнатные квартиры во Фрунзенском и Приморском районах.
Динамика цен на городскую недвижимость показала плавный рост, который остановился в сентябре. «По нашим подсчетам, уровень цен на недвижимость Петербурга за третий квартал увеличился ориентировочно на 10 процентов», - говорит заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров.
Существенных изменений в распределении средних цен по районам города в III квартале 2008 года не произошло: самая высокая цена квадратного метра среднестатистического жилья по-прежнему в Московском и Василеостровском районе, самая низкая – в Красносельском и Фрунзенском районах.
Третий квартал не выявил существенных изменений в сегментации рынка жилой недвижимости: традиционно бОльшую долю сделок составляют сделки с недвижимостью эконом-класса, наименьшую – элит-класса.
Развитие финансового кризиса отразилось и на распределении сделок по месяцам. Наиболее продуктивным месяцем квартала стал июль, на который пришлось 45% сделок за квартал. Традиционного оживления рынка осенью не произошло: в сентябре число сделок осталось на уровне последнего летнего месяца.
Первичный рынок
Жилищное строительство в Санкт-Петербурге активно развивалось в последние несколько лет. За период с 1990 по 2008 гг. в Петербурге построено более 20,5 млн кв. м жилья. Динамика ввода жилья по кварталам, начиная с 2005 г., представлена ниже.
Ввод жилья в эксплуатацию на первичном рынке (тыс. кв. м):
В 2008 г., по данным Комитета по строительству, планировалось ввести в эксплуатацию порядка 2 700 тыс. кв. м жилья. По состоянию на октябрь 2008 г. объем ввода составил 1 133 тыс. кв. м. Поквартальная динамика ввода жилья представлена на диаграмме ниже.
Объем ввода в эксплуатацию жилых объектов (новых и реконструированных) в III квартале составил 418 335,8 кв. м, что на 24,8% больше аналогичного показателя II квартала 2008 г. Однако, несмотря на отмеченный рост, очевидно, что планы по вводу жилья за год вряд ли будут реализованы.
Из общего объема квартального ввода в июле было сдано 206 352 кв. м, в августе 159 233 кв. м, в сентябре 52 751 кв. м жилья (см. диаграмму на рис. ниже).
Максимальный объем ввода жилых площадей в III квартале 2008 г. пришелся на июль. По районам города введенные площади распределились следующим образом:
Тенденции и прогнозы
Традиционного осеннего скачка цен на недвижимость в этом году не произошло. Средняя цена за квадратный метр на первичном и вторичном рынке Санкт-Петербурга за сентябрь выросла чуть более чем на 1%. На конец месяца она составила ориентировочно 108 500 руб./кв. м в готовых домах и 93 000 руб./кв. м – в строящихся домах. Основной причиной снижения скорости изменения цен является мировой финансовый кризис, развивающийся на Западе.
Специалисты не исключают дальнейшее снижение основных индикаторов финансового рынка России, что может сказаться на девелоперах, активно привлекающих заемные средства под мегапроекты. Из-за дефицита наличных денег и высоких кредитных ставок (до 18% до конца года) компании будут приостанавливать строительство объектов или продавать свои активы, что значительно уменьшит объемы ввода нового жилья.
По данным аналитиков, спрос на новостройки в Санкт-Петербурге упал по сравнению с весной на 20%. В ближайшей перспективе прогнозируется снижение спроса на первичном и вторичном рынке, связанное с нестабильностью экономической ситуацией в стране.
Первоначально в 2008 году прогнозировался рост цен в пределах 35-40%, в 2009 году 20%. Однако, финансовый кризис вносит коррективы в динамику изменения цен на рынке жилья. В III кв. 2008 года рост цен остановился. Согласно прогнозам большинства аналитиков, в ближайшее время ожидается снижение цен в пределах 10 - 30%.
В соответствии с долгосрочными прогнозами, в 2009 году начнет сказываться влияние отложенного спроса, и рост цен возобновиться, в 2010 году возникнет дефицит предложения, что будет способствовать росту цен на жилую недвижимость.
Предлагаем вниманию читателей подготовленный специалистами GVA Sawyer краткий обзор по рынку коммерческой недвижимости Москвы в условиях кризиса, содержащий также прогноз ее развития на 2009 г. Материал рассматривает все основные виды коммерческой недвижимости – офисную, торговую, гостиничную и складскую, существующие тенденции, имеющиеся перспективы в рамках разных сценариев дальнейшего развития ситуации.
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
1. Предложение
По итогам 3 кв.
Обеспеченность качественными офисными площадями в 3 кв.
В связи с влиянием кризиса может быть отложен срок насыщения рынка офисной недвижимости Москвы, который специалисты GVA Sawyer прогнозировали в период с
Среди девелоперов, официально объявивших о «заморозке» проектов, стоит выделить: MiraxGroup (бизнес-центр «Адмирал» (Адмирала Макарова ул., вл. 4) – 128 000 кв.м, проект «Вращающаяся башня»; бизнес-центр «Поклонная-11» (ул. Поклонная, вл. 11) - 108 300 кв.м; МФК (Лужнецкая набережная) - 240 000 кв.м).
Группа компаний «Пересвет» заморозила свои перспективные проекты, строительство которых должно было начаться в 2012 году.
Система Галс приостановила реализацию проекта «Leningradsky Towers» на стадии строительства - 110 000 кв.м
«Эвоком» приостановила реализацию проектов - БЦ «Эвоком Плаза» (Октябрьская ул., вл. 98) – 44 000 кв.м, Бизнес-парк «Орехово-Домодедово» (Каширское шоссе, вл. 63) – 310 800 кв.м, и строительство многофункционального комплекса на пересечении Ленинградского и Международного ш. – 270 000 кв.м
Приостановлено строительство «Башни Россия» в ММДЦ «Москва Сити». Не начаты надземные работы по строительству МФК «Меркурий» (Москва Сити), Tech Invest, заключившая соглашение о получении кредита с ВТБ на строительство транспортного терминала с многофункциональным комплексом (207 000 кв.м), временно приостановило финансирование из-за кризиса.
Объекты компании «РИГрупп» БЦ «Два капитана» и МФК «Спартак-Мытищи» достроит подмосковное правительство. На конец 2 кв.
Уровень вакантных площадей в «Москва Сити» на ноябрь
GVA Sawyer прогнозирует увеличение доли свободного предложения субаренды, в связи с сокращением работников ряда компаний и предприятий (предоставление в аренду офисных помещений с выполненной отделкой, мебелью и офисной техникой). Также увеличение предложения по переуступке права аренды от компаний, заключивших предварительные договоры аренды, оказавшиеся не в состоянии оплачивать аренду офисного помещения.
2. Спрос
Влияние кризиса на финансовое состояние крупных компаний повлияло на сокращение сделок по предварительным договорам аренды, заключавшихся с расчётом на будущие потребности компании в расширении бизнеса. Многие иностранные компании «замораживают» планы развития и расширения своего бизнеса в Москве.
В следующем году следует ожидать сокращения спроса по сравнению с текущим годом на 234 тыс. кв.м для офисов класса А и на 287 тыс. кв.м для офисов класса В. При этом, что бы компенсировать падение спроса, должно произойти сокращение ставок аренды до 1 020$ за кв.м для класса А и до 730 тыс. кв.м для класса В.
Поэтому более вероятен сценарий снижения спроса на класс А на 120 тыс. кв.м (объем занятых площадей около 2 070 тыс. кв.м), при ставке в 1 090$ за кв.м, и спроса на класс В на 140 тыс. (объем занятых площадей 4 300 тыс. кв.м), при сохранение ставки в 740$ за кв.м.
В конце 2008-
В течение 2009-2010 гг. продолжится уменьшение спроса на офисные площади класса А, в первую очередь со стороны компаний, занятых в финансовой сфере (банки, инвестиционные компании), доля таких компаний в общем спросе на офисную недвижимость до кризиса составляла 20% (см. Диаграмму 1).
Диаграмма 1. Распределение спроса по сферам деятельности компаний, 1 пол.
Среди ключевых событий на рынке аренды стоит отметить отказ IT-холдинг IBS от переезда в бизнес-центр Nordstar Tower, пока собственник объекта — «ДС Девелопмент» не снизит ставку аренды. Предварительный договор по аренде 36,8 тыс. кв.м за $36,8 млн. в год был подписан в декабре
В краткосрочном периоде ожидается уменьшение сроков аренды с 5-7 лет до 3-5 лет, некоторые арендаторы стремятся заключать договора на срок до года, в связи с неопределённостью на рынке.
Сейчас можно выделить тенденцию уменьшения минимальных блоков, предоставляемых в аренду, к примеру, в бизнес-центрах, где минимальный блок составлял 500 кв.м, теперь можно снять площадь от 200 кв.м.
Компании, ранее арендующие площади «про запас», планируя расширение компании на текущий момент не совершают подобных сделок, по причине экономической нецелесообразности, ожидая, что ставки возможно снизятся ещё.
3. Коммерческие условия
Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости начало проявляться в коррекции арендных ставок и цен продаж на некоторые объекты в пределах 10-15%. В некоторых случаях – до 30-40%.
После кризиса
Таблица 1. Изменение коммерческих условий на офисную недвижимость в период октябрь – ноябрь 2008
Название/Адрес | Коммерческие условия, $/3 кв. 2008 | Коммерческие условия, $/4 кв. 2008 | Изменение |
МФК «Башня Федерация» Краснопресненская наб., 16 | Аренда: 2 000 – 2 500 + 120 (экспл.) + НДС Продажа: 15 000
| Аренда: 1 400 – 1 990 + 130 (экспл.) + НДС Продажа: 14 500
| Минимальная ставка снизилась в среднем на 35%, максимальная снизилась в среднем на 20%. |
МФК «Башня на набережной» Краснопресненская наб., 18 | Аренда: 1 300 + 100 (экспл.) + НДС
| Аренда: 1 200 + 100 (экспл.) + НДС
| Ставка снизилась в среднем на 7%
|
БЦ «Silver City» Серебряническая наб., 29 | Субаренда: 1 200 + 100 (экспл.) + НДС
| Аренда: 1 150 + 100 (экспл.) + НДС
| Ставка снизилась в среднем на 4-5% |
МФК «Легион III» Киевская ул. , 3-7,17 | Аренда: 1340 + 100 (экспл.) + НДС
| Аренда: 1290 + 100 (экспл.) + НДС
| Снижение арендной ставки в среднем на 4% |
БЦ «Yauza Tower II» Радио ул. , 24, стр. 2
| Аренда: 1 200 + 45 (экспл) + НДС
| Аренда: 1 000 + 45 (экспл.) + НДС
| Уменьшение арендной ставки в среднем на 17% |
«Nordstar Tower», Хорошевское ш., 2-20 В | Аренда: $1 200 – 1 500 + НДС
| Аренда: $900- 1 300 + НДС
| Уменьшение максимальной арендной ставки в среднем на 15%, минимальной на 30% |
БЦ «CityDel» Земляной Вал , 11-19 | Аренда: 1 150 – 1 060 + 92 (экспл) + НДС
| Аренда: 1 050 – 960 + 92 (экспл.) + НДС
| Ставка аренды снизилась в среднем на 9% |
БЦ «Отрадный» Отрадная ул. , 2Б
| Аренда: 650 + 110 (экспл) + НДС
| Аренда: 550 + 110 (экспл) + НДС
| Ставки аренды снизились в среднем на 15% |
БЦ «Маяковская плаза» Оружейный пер. , 15A | Аренда: 1 100 + 120 (экспл) + НДС
| Аренда: 1 000 + 120 (экспл) + НДС
| Ставки аренды снизились в среднем на 10% |
Коррекция арендных ставок произошла не только в бизнес-центрах, расположенных в Москве, но и за её пределами. Ставки на некоторые объекты снизились на 15-25%.
К примеру, в бизнес-центре «Мякининская Пойма» (р-н Мякининской поймы, МКАД 65-
В краткосрочном периоде (4 кв. 2008 - 2009 гг.) ожидается коррекция арендных ставок в сторону понижения в пределах 10-15 %, в некоторых случаях – до 40-50%.
Изменение ценовой политики собственника (для арендуемых офисов) будет проявляться в пересмотре в сторону снижения ставок по некоторым договорам аренды, в том числе и предварительным. В первую очередь коррекция произойдёт в объектах, не соответствующих заявленному собственником классу.
Оживление рынка стоит ожидать не ранее, чем через полгода. В среднесрочном периоде будет наблюдаться стагнация арендных ставок и повышение в пределах не более 10-12% (на период конец 2009 – начало 2010г).
4. Развитие рынка офисной недвижимости в 2008-2009 гг. Прогноз
Оптимистический сценарий
Стабилизация на рынке начнется с весны-начала лета
Пессимистический сценарий
Данный сценарий получит своё развитие, в случае стагнации экономики в течение всего следующего года.
Спрос со стороны компании будет достаточно низким, новые офисы будут просто «никому не нужны». Падение ставок составит 30-40%. Предложение будет по-прежнему превышать спрос.
5. Рынок офисной недвижимости в регионах
В последнее время в крупнейших городах России было заявлено к строительству большое количество проектов офисной недвижимости, однако, реализуемость этих проектов крайне низка. Согласно прогнозам GVA Sawyer, к 2011-2012 гг. будет реализовано не более 40-50% от планируемого к вводу предложения офисной недвижимости.
Стоит отметить, что для многих региональных городов данный фактор окажет положительное влияние на развитие рынка офисной недвижимости.
Так, например, в Новосибирске ещё в середине