Спрос на офисные помещения в Москве в 2009-2010 гг.
Аналитики компании Praedium Oncor International подготовили краткое исследование спроса на офисные помещения в Москве в 2009 – I-III квартале 2010 гг.
Спрос на офисные площади, начавший постепенно оживать в первой половине 2010 года, продолжает демонстрировать умеренный рост. Так, объем арендованных и купленных офисных помещений в Москве по итогам 3х кварталов текущего года уже превысил аналогичный показатель за весь 2009 год на 15%. Меняется и структура спроса.
.jpg)
.jpg)
На фоне общего оздоровления экономики финансовые структуры и компании производственного сектора, которые значительно пострадали в период кризиса и вынуждены были существенно сокращать штат, постепенно возобновляют свое развитие. С повышением деловой активности растет и их потребность в человеческих ресурсах, а значит – и в офисном пространстве. Спрос на помещения со стороны этих компаний заметно вырос: если на долю финансистов и производителей в 2009 году приходилось порядка 21% и 3% от общего объема арендованных и купленных офисных площадей в Москве, то за период с января по сентябрь текущего года эти цифры составили 32% и 20% соответственно.
Доли компаний потребительского сектора и сферы услуг, а также IT и телекоммуникационных компаний по итогам трех кварталов текущего года снизились вдвое по сравнению с 2009 годом: с 40% до 20% и с 10% до 5% соответственно. Снижение данного показателя отмечено и для компаний топливно-энергетического комплекса (с 17% до 13%). Однако следует отметить, что, если рассматривать активность тех или иных компаний в сегментах аренды и продажи офисных помещений отдельно, то пропорции будут иными.
Так, например, финансовые структуры тяготеют преимущественно к покупке офисных площадей (см. график ниже), на их долю приходится 39% купленных площадей в 2009 году и 57% - по итогам трех кварталов 2010 года. Причем финансовые компании приобретают, как правило, не отдельные блоки, а здания целиком. Так, в 2009 и 2010 годах было заключено несколько заметных сделок по приобретению этими компаниями бизнес-центров для собственного размещения. Среди таких сделок 2009 года можно отметить приобретение ММВБ бизнес-центра «Елоховский» общей площадью 13 525 кв.м. В 2010 году страховая группа «Согаз» купила БЦ «Волна» (общая площадь – 19 200 кв.м), инвестхолдинг «Финам» приобрел офисный комплекс общей площадью 7 500 кв.м в Настасьинском переулке. К структурам, близким к «Стройкредит Банку» перешел бизнес-центр на улице Красная Пресня (общей площадью порядка 6 500 кв.м).
То же можно сказать и о компаниях топливно-энергетического комплекса – на их долю в 2009 году пришлось 39% приобретенных офисных помещений. В качестве примеров можно привести следующие транзакции: газовая компания «Новатэк» купила для собственного размещения бизнес-центр на улице Удальцова (общая площадь – 12 700 кв.м), а компания «Лукойл» приобрела БЦ «Уланский» общей площадью 7 200 кв.м. Несмотря на то, что по состоянию на конец третьего квартала текущего года доля компаний топливно-энергетического сектора в общем объеме купленных площадей составила только 6% (компания «РусГидро» для своей штаб-квартиры купила бизнес-центр Pallau-MD общей площадью – 14 800 кв.м), по итогам года ожидается увеличение этого показателя за счет завершения ряда крупных сделок. Так, например, на финальной стадии находится сделка по приобретению компанией «Транснефть» бизнес-центра на ул. Арбат (общая площадь – 47 200 кв.м) для собственного размещения.
В сегменте покупки также значительно увеличилась доля компаний производственного сектора. Если в 2009 году сделок по приобретению офисных площадей этими компаниями практически не было, то на конец сентября 2010 года 36% приобретенных офисных помещений приходится именно на этот сектор. Например, металлургический холдинг «Евраз Групп» купил для собственного размещения расположенный на МКАДе бизнес-парк «Западные ворота» (общая площадь – 61 795 кв.м).
Следует отметить, что изменение структуры спроса на офисные площади по типу арендаторов/покупателей помещений отчасти отражает ситуацию в тех или иных отраслях экономики.
В сегменте аренды в 1-3 кварталах 2010 года наиболее заметно активизировались компании потребительского сектора и сферы услуг - 39% в общем объеме арендованных площадей против 24% в 2009 году. Свою долю в этом сегменте также увеличили компании производственного сектора (с 6% в 2009 году до 12% в 1-3 кварталах 2010 года) и компании топливно-энергетического комплекса (с 12% до 20%). Снижение активности в сегменте аренды было отмечено для IT и телекоммуникационных компаний (с 23% до 8%), а также для финансовых структур (с 19% до 11%).
.jpg)
В сегменте аренды офисных помещений наблюдается рост спроса на крупные (больше 3000 кв.м) блоки. В 2009 году совокупный объем сделок по аренде блоков от 3 000 до 10 000 кв.м составил 42% от общего объема арендованных площадей, а в период с января по сентябрь текущего года – 45%. Наиболее часто блоки от 3 000 до 10 000 кв.м арендуют компании потребительского сектора и сферы услуг (38% от арендованных площадей указанного размера) и IТ и телекоммуникационные компании (23%).
Примечательно, что в 2010 году на рынке стали заключаться сделки по аренде блоков площадью свыше 10 000 кв.м (в 2009 году информации о подобных сделках не было), что напрямую свидетельствует об активизации рынка. К таким знаковым сделкам можно отнести, например, аренду компанией «Спортмастер» 16 700 кв.м в бизнес-центре «Авиатор», а также сделку по аренде 37 700 кв.м в БЦ NordStar Tower компанией TNK-BР. В общем объеме арендованных площадей доля таких сделок в 1-3 кварталах текущего года составила 20%, из которых 31% пришелся на компании потребительского сектора и сферы услуг, 69% - на компании топливно-энергетического сектора.
Объем сделок по аренде блоков от 500 до 3 000 кв.м по состоянию на конец сентября 2010 года составил 29% от общего объема сделок (в 2009 году – 46%). Доля сделок по аренде небольших (до 500 кв.м) блоков в общем объеме сделок продолжает снижаться: с 12% в 2009 году до 6% в 1-3 кварталах 2010 года. При этом спрос на аренду блоков до 3 000 кв.м со стороны компаний различных отраслей относительно однороден. Исключение составляет лишь более высокий (по сравнению с остальными) спрос со стороны компаний потребительского сектора и сферы услуг (35% и 40% арендованных площадей для блоков до 500 кв.м и от 500 до 3 000 кв.м соответственно).
Таким образом, можно сказать, что сегодня компании вновь возвращаются к практике аренды помещений «на вырост» - с учетом планов развития и увеличения числа сотрудников. По всей вероятности, времена, когда собственники крупных объектов в целях привлечения потенциальных арендаторов были вынуждены делить большие помещения на мелкие блоки, постепенно уходят в прошлое.
.jpg)
.jpg)
Материал предоставлен Praedium Oncor International
Рынок элитной жилой недвижимости – это тот сегмент, который меньше всего подвержен колебаниям. В кризисные 2008-2009 годы темпы продаж дорогой недвижимости почти не изменились, а цены сильно падали только на отдельные предложения в качестве разовых акций, и затем снова возвращались на среднерыночный уровень.
Время скидок ушло, рынок успокоился и можно констатировать потери и фиксировать победы. В потерях оказалось 3 дома, где строительство было заморожено (Б.Ордынка, вл.8-14, Б.Саввинский пер. вл.2-6, ул. Бурденко, 11). В качестве победы можно рассматривать рост цен – 1,5% за первые два месяца 2010 года. Правда, рост цен небольшой и обусловлен увеличением стадии готовности строящихся объектов – большинство новостроек высшего ценового диапазона находится на завершающей стадии строительства или сданы Госкомиссии, поэтому цены на апартаменты в этих домах практически не менялись.
Предложение
Сегодня рынок элитных новостроек насчитывает 43 объекта в диапазоне цен от 6000 до 25000 (и выше) долларов за кв.м. Основной объем предложения находится в нижнем ценовом сегменте – 6000-10000 долларов за кв.м. В целом по рынку кризисная корректировка цен составила от 15 до 20%.
Основной объем предложения расположен в районе Хамовники (41%), причем не только на Остоженке или Пречистинке, но и за пределами Садового кольца. Это такие объекты как «Английский квартал» (953 квартиры), «Садовые кварталы» (863 квартиры), «Итальянский квартал» и «Квартал на Плющихе» (по 300 квартир в каждом). В этом году в Хамовниках на рынок выйдет еще 2-3 крупных объекта элитного сегмента, которые подтвердят репутацию района как наиболее активно развивающегося в сфере элитной жилой недвижимости.
Самые дорогие предложения находятся в районе Якиманки, Пресни и Хамовниках. На эти показатели оказали влияние такие объекты как «Имперский Дом», «Византийский дом» и ряд предложений на Остоженке в высокой стадии готовности.
Подавляющее большинство объектов на элитном рынке (61%) находится на завершающих стадиях строительства – этапе возведения последних этажей, отделочных работ, значительная часть уже сдана Госкомиссии.
Высокий процент готовых и почти достроенных домов увеличивает и среднюю цену за кв.м. на рынке. В 2009 году рост цен за период строительства дома составил 60%, что на 20% превышает реальный показатель повышения цены от строительной готовности объекта. Цифры были скорректированы влиянием кризиса – низким интересом покупателей к домам на начальной стадии и, следовательно, низкой входной ценой от застройщика, которая в процессе строительства компенсировалась более высоким ростом и в итоге все равно приходила к среднерыночным показателям.
Средняя площадь элитных квартир, выставленных сегодня на продажу, составляет 178 кв.м. По-прежнему в дефиците находятся квартиры небольшой площади – студии и апартаменты до 100 кв.м., которые пользуются большой популярностью среди покупателей. Такие квартиры сегодня можно приобрести в ЖК «Итальянский квартал», ЖК «Трилогия», микрорайоне «Садовые кварталы» и других комплексах с интересной архитектурой, в которой предусмотрены небольшие по площади объекты.
В число самых интересных проектов на рынке элитных новостроек, на взгляд экспертов компании Est-a-Tet входят:
|
Название |
Застройщик |
Адрес |
Кол-во квартир |
Цена ($ / кв.м.) |
|
Садовые кварталы |
УК «Уникор» |
Ул. Ефремова, 12 |
863 |
6300-17000 |
|
Итальянский квартал |
Insigma Group, «Гута-Девелопмент» |
Ул. Фадеева, 4 |
300 |
10000-12000 |
|
Гранатный,6, Гранатный, 8 |
Интеко |
Гранатный пер., д.6 |
27 |
20 000–43 000 |
|
Трилогия |
ТрансГидроСтрой |
Трехгорный вал, 14 |
75 |
10000-12000 |
|
Еропкинский, 16 |
«Аркада Траст» |
Еропкинский пер.,16 |
43 |
17000-20000 |
|
Резиденция «Знаменка» |
ГК «Инстрой» |
Ул. Знаменка, 9/12, стр.1 |
|
20000-29000 |
Директор Департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Екатерина Батынкова, отмечает: «6 проектов на рынке элитных новостроек, на мой взгляд, заслуживают особого внимания покупателей. Микрорайон «Садовые кварталы» - уникальный проект строительства города в городе. На 11 гектарах земли разместятся 4 жилых комплекса общей площадью 450 тыс. кв.м. (863 квартиры), деловой центр, школа, магазины и рестораны. Это самый инвестиционно привлекательный проект в Хамовниках, поскольку находится на начальной стадии строительства и цена кв.м. начинается от 6300 долларов.
Проект «Итальянский квартал», безусловно, абсолютный победитель по архитектурному решению. Изысканная группа из 7 особняков в итальянском стиле разработана в архитектурной мастерской Михаила Филиппова и сегодня считается одним из лучших проектов на рынке элитных новостроек Москвы.
Клубные дома на Патриарших прудах, в Гранатном переулке, которые строит компания «ИНТЕКО» - одни из лучших и наиболее продуманных предложений. Удачное местоположение, хорошая инфраструктура, стильная архитектура, большие площади квартир и эксклюзивность предложения – все это делает объекты в Гранатном очень востребованными в своем ценовом сегменте.
Один из наиболее популярных на рынке объектов – ЖК «Трилогия» - в 2010 году получил новое дыхание за счет вхождения в проект КБ «Открытие» и небольшой архитектурной реконцепции. Теперь покупатели квартир в этом доме получили возможность рассрочки платежа от 9% годовых в рублях – пожалуй, по привлекательности это предложение нельзя сравнить ни с одним из московских объектов.
Дом на Остоженке по адресу Еропкинский пер., 16 – потрясающий объект с террасами и отличными видами, причем находится в высокой стадии готовности. Не уступает ему и Резиденция «Знаменка» - апартаменты в двух шагах от Кремля, которые готовятся к сдачи Госкомиссии».
Спрос
Кризис сильно скорректировал общий покупательский бюджет - в 2009 году основной объем платежеспособного спроса, 65%, был ориентирован на покупку квартир по цене до 12 000 долларов за кв.м., тогда как в 2008 году 50% сделок приходилось на более высокий ценовой диапазон – 15000-20000 долларов за кв.м.
Сократилась и средняя стоимость покупаемой квартиры за счет уменьшения метража – за кризис этот показатель снизился на 16 кв.м. Если в 2008 году средняя площадь покупаемой квартиры составляла 178 кв.м., то сегодня она составляет не более 162 кв.м.
Экономя на общем бюджете покупки, покупатели в то же время предпочитают приобретать квартиры в домах на высокой стадии строительства, причем основной спрос ориентирован именно на готовые объекты, сданные Госкомисси, несмотря на то, что этот сегмент составляет только 18% от рынка, а цены на такие квартиры выше на 40-60%.
Покупательские предпочтения по стоимости квартир и метражу, скорее всего, не изменятся в 2010 году. Сохранится и повышенный спрос на дома в высокой стадии готовности. Общий рост цен, скорее всего, составит 7-10%, то есть в пределах среднегодовой инфляции, плюс рост продолжится на объектах по мере увеличения стадии строительства, считает Е.Батынкова.
Материал предоставлен Est-a-Tet
Строительная отрасль в настоящее время переживает не лучшие времена. К системному финансовому кризису добавилась проблема государственного «дерегулирования» в строительстве, и, как следствие, выдавливания с легального рынка строительных услуг предприятий малого бизнеса.
Снижение объемов производства строительных материалов, приводит к остановке и консервации предприятий. Эта тенденция губительна, т.к. уходят и дисквалифицируются специалисты. На их место приходят непрофессионалы, которые усугубляют развал. Развитие новых технологий на разрушенном производстве невозможно. Поэтому главной задачей сегодняшнего периода является задача сохранения существующего производства и его последовательная модернизация. Строительная отрасль считается самой консервативной в области внедрения новых технологий. Во всем мире их можно пересчитать по пальцам. Примерно по трети этих технологий в России существует научный задел, тот базис, который смогла создать отечественная строительная наука. При ближайшем рассмотрении очередного заморского «чуда», оказывается, что этим наша строительная наука занималась еще в 70-80-е годы. Большая часть новых материалов и технологий, выдаваемых за инновации - это поднятые с полок строительных НИИ или ВУЗов диссертации и НИРовские отчеты. Тем не менее, сегодня следует обобщить все эти технологии, разработки, исследовательский опыт, четко выделить в отдельные направление, придав им государственный статус. Для координации разработчиков и концентрации сил на наиболее востребованных строительной отраслью инновационных технологиях и материалах, следует создать Всероссийскую информационно-справочную систему строительных инноваций «Банк инновационных проектов в строительной отрасли». Эта система предназначается для информационного обеспечения инновационной деятельности в строительной отрасли России. Наиболее востребованными должны стать технологии и строительные материалы, связанные с энергосбережением, использованием вторичного сырья и техногенных отходов. К сожалению, результаты научно-технической деятельности в основной своей массе не являются коммерческим продуктом, готовым для производства и эффективной реализации. Для любого инновационного материала надо создавать новый рынок, и это самая важная задача и для разработчиков материала и для строительной отрасли нашей страны в целом. Сегодня в обществе отсутствует социальный заказ на инновационный прорыв в жилищном строительстве или производстве строительных материалов. Никакой мотивации к такому прорыву нет и у застройщиков- дома с традиционными технологиями и материалами, и так успешно продаются. Нет необходимых экономических стимулов, поощряющие внедрение энергоэффективных материалов и технологий (налоговых льгот, грантов, субсидий и проч.). Связующим звеном между крупными застройщиками и промышленностью строительных материалов, должны быть проектировщики и архитекторы, закладывая в проекты современные материалы и инновационные технологии. Чтобы их использование стало распространенным, нужны проектные решения, в которые заложена инновация. К сожалению, проектировщики, решая проблему использования в типовых проектах новых материалов, не рискуют применять их без достаточного нормативно-технического обеспечения. Проектировщики ждут, когда инновационный продукт станет массовым и будет узаконен нормативами. Сегодня основным критерием оценки стройматериалов или технологий становится их соответствие требованиям технических регламентов, а до их принятия – других действующих нормативных документов. Новые материалы, конструкции, детали, технологии, так же как и методы строительства, требуют пересмотра норм и правил, но на это необходимы и время, и средства. Предприятия прикладной строительной науки не имеют опыта работы в условиях рыночных реформ, не умеют успешно распоряжаться принадлежащим им интеллектуальным капиталом, не готовы к коммерческой реализации собственных разработок. У большинства предприятий отсутствует единая политика в области охраны интеллектуальной собственности и продвижении своих товаров и технологий на рынок. Это способствует утечке за рубеж новейших знаний в чистом виде, не подкрепленных производственными секретами и инжиниринговым сопровождением. Как вовлечь в этот процесс малый бизнес, который, в основном, является хозяином предприятий стройиндустрии? Бизнесмен не начнет подготовки серийного производства новой продукции, пока не получит стабильный заказ на нее, либо иную гарантию на сбыт, т.к. застройщиков интересует не технология как таковая, а продукция, которая может быть изготовлена по этой технологии, и ее преимущества, позволяющие ей успешно конкурировать с аналогичной. Другая, не менее важная проблема — это недостаточный уровень квалификации специалистов инновационного менеджмента большинства предприятий отрасли. В настоящее время строительная отрасль по ряду причин неблагоприятна для внедрения новейших технологий. Главные из причин состоят в отсутствии специализированной инновационной инфраструктуры, инвестиционных фондов. Необходима национальная инновационная система с участием государства и частного капитала. Разработки и инновации являются успешными, если их создание начинается с изучения и формирования рыночного спроса на новую продукцию. Достижению баланса интересов строительной науки, промышленности, бизнеса и государства, а также организация их сотрудничества по созданию и коммерциализацию прорывных инновационных строительных технологий может, по нашему мнению, послужить создание Всероссийского агентства коммерциализации строительных инноваций (ВАКСИ). Конечными продуктами ВАКСИ должны являться, готовые к промышленному внедрению, освоению в серийном производстве, инновационные технологии и строительные материалы, имеющие стартовую гарантию на сбыт и спрос на рынке. Всероссийская информационно-справочная система «Банк инновационных проектов в строительной отрасли» должна стать центральным ядром агентства. Структура ВАКСИ должна быть представлена подразделениями, обеспечивающими весь цикл коммерциализации изобретения (проведение конкурса на лучший инновационный проект, экспертизу новаций, правовую защиту интеллектуальной собственности, маркетинговых исследований, получение финансирования на ее реализацию, НИОКР, разработку нормативной документации, связь с проектировщиками, создание пилотных проектов экспериментального проектирования и строительства как основных инструментов разработки и внедрения инноваций). Готовый инновационный продукт может быть подготовлен для продажи на рынке с помощью рыночных инструментов (лицензий, франчайзинга, опционов, лизинга, аукционов) не только для отечественных предприятий стройиндустрии, но и зарубежных строительных компаний. Кроме этого агентство может решать вопросы трансфера новейших зарубежных строительных технологий в отрасли. ВАКСИ должно концентрировать усилия на создание отношений между венчурными компаниями, государством, бизнес-ангелами, предприятиями стройиндустрии. При этом очень важен процесс создания законодательных инициатив, снимающих барьеры, препятствующие внедрению инноваций. Это возможно при главенствующей роли государства в деятельности ВАКСИ. Имея источники финансирования приоритетных направлений развития строительных технологий и материалов можно привлекать научные лаборатории для проведения необходимых исследований, размещать заказы на опытные образцы новой продукции на действующих предприятиях стройиндустрии. Создание ВАСКСИ — важнейшей структуры национальных строительных инноваций, позволит сконцентрировать средства на прорывных технологиях и материалах, финансировать исследования, воплощая в реальные строительные технологии и материалы, научные результаты и изобретения. В этом проекте может быть успешно реализована идея частно-государственного партнерства и, при успешном развитии проекта, финансирование прикладной науки будет смещаться в сторону негосударственного сектора. А.Г. Бублиевский, руководитель рабочей группы «Инновационные технологии в промышленности строительных материалов» Российского Союза Строителей, директор НП «Союз производителей бетона»