Спрос на покупку новостроек в Петербурге и пригородах стабилен благодаря семейной ипотеке и программам рассрочки
Аналитики «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) отмечают, что рынок жилья Санкт-Петербурга и пригородов устойчив, спрос на покупку квартир сохраняется благодаря удобным способам оплаты, которые предлагают застройщики.
За 9 месяцев 2025 года в регионе заключили порядка 45 тыс. сделок на покупку недвижимости, это 1,85 млн кв. м, что на 26% ниже показателя за аналогичный период 2024 года. Тогда 6 из 9 месяцев действовала государственная программа льготного ипотечного кредитования. В августе -сентябре 2025 года заключали в среднем 6 тыс. сделок в месяц.
Средняя цена метра класса масс-маркет в Санкт-Петербурге к концу сентября выросла на 5,6%, до 263 тысяч рублей (+14,1 тыс. руб. с начала года), а в Ленинградской области – на 5,5%, до 161 тысяч рублей (+8,4 тыс. руб.). 7 из 9 месяцев года цены росли.
В жилых комплексах высокого сегмента цены выросли более существенно. Так, в бизнес-классе средняя цена квадратного метра увеличилась на 17%, до 467 тысяч рублей, в элит-классе – на 12%, до 698 тысяч рублей.
«Рост цен в высоком сегменте жилья можно объяснить в числе прочего ограниченным предложением. Локаций, которые подходят для строительства жилых комплексов бизнес- и элит-класса мало, при этом спрос остается стабильным. Среди покупателей такой недвижимости мы видим не только тех, кто покупает для себя, но и инвесторов, которые планируют заработать на росте стоимости квартиры или покупают, чтобы сдавать в аренду и получать пассивный доход», – отмечает Ольга Трошева, директор «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Доля ипотечных сделок в общей структуре продаж составила порядка 50%. Средняя ставка по выданным ипотечным кредитам на конец 3 квартала – 6,1%, а средний размер кредита – 6,4 млн рублей.
По словам Ольги Трошевой, спрос на новостройки поддерживает семейная ипотека. Для покупателей, которые не используют кредит, основным способом покупки остается рассрочка. В зависимости от стратегии застройщика её доля составляет от 15–20% до 50–60% от общего объёма продаж.
В этом году застройщики достаточно активно пополняли новыми стартами объем предложения в Петербурге и пригородах – выведено 2,42 млн кв. м (+22% к аналогичному периоду прошлого года), из них 2,16 млн кв. м – это жилые комплексы класса масс-маркет, и всего 260 тысяч кв. м – жилье бизнес- и элит-классов. Более половины объема нового предложения (53%) приходится на жилые комплексы, которые строят за КАД (как в черте города, так и на областных территориях).
На объекты крупнейших застройщиков – Setl Group и ЛСР – пришлось 30% от объема нового предложения (720 тыс. кв. м, из которых 17% – Setl Group и 13% – ЛСР).
Объем текущего предложения на рынке Санкт-Петербурга и пригородах к концу сентября составляет 3,4 млн кв. м. Несмотря на значительное пополнение рынка в начале года, общий объем текущего предложения в городе остается на минимальном за последние 10 лет уровне – 1,9 млн кв. м.
По прогнозам «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», к концу года объем продаж может составить около 65 тысяч сделок, или 2,7 млн кв. м (-15% к 2024 году). На достижение такого показателя будут влиять выгодные программы покупки и скидки от застройщиков, при условии отсутствия дополнительных ограничений на семейную ипотеку в четвертом квартале.
Основными драйверами спроса останутся семейная ипотека и гибкие длительные схемы рассрочек, которые позволяют покупателям минимизировать платежи. Средние цены на квадратный метр могут вырасти еще на 2-3% до конца года.
Высокий спрос и ограниченное предложение приведут к тому, что уже к концу этого года вакансия на офисном рынке столицы снизится с 5,8% до 5%, этот тренд продолжится в последующие годы.
По итогам 3 квартала 2024 года среднерыночный уровень вакантности на рынке московской офисной недвижимости составил 5,8%, с начала этого года показатель уменьшился на 0,8 п.п. По прогнозам Nikoliers, к концу этого года вакансия на офисном рынке столицы составит 5%. Таким образом, среднерыночный уровень вакантности уменьшится на 1,6 п.п. по отношению к прошлому году. В дальнейшем показатель также продолжит снижение: до 4,8% в 2025 году и до 4,5% в 2026 году.
Прогноз — оценка компании Nikoliers на основе заявленных сроков реализации и данных о текущем статусе проектов
Последние два года среднерыночный уровень вакантности планомерно продолжает свое снижение: с 9,1% в 2022 году до 6,6% в прошлом году и до прогнозируемых 5% в текущем году. Причина падения вакансии заключается в высоком объеме поглощения в последние 2 года при низком объеме ввода в эксплуатацию вакантных площадей и, как следствие, остром дефиците предложения на офисном рынке. Следствием этого является ограниченное предложение, а также рост доли предварительной аренды и покупки на офисные площади, поэтому к моменту завершения строительства объекты законтрактованы на 70-90%.
Всего за три квартала 2024 г. введено 375 тыс. кв. м офисных площадей, из них свободно только 18% площадей. По прогнозам Nikoliers, эта тенденция продолжится в ближайшие 2 года: в строящихся зданиях, ожидаемых к вводу в 2024–2026 гг. уровень вакантности в среднем составляет 45%.
Структура офисной вакансии в строящихся объектах
Активное поглощение офисных площадей в существующих зданиях и низкая вакансия в введенных в эксплуатацию объектах способствуют сохранению низкого объема свободных площадей. Корректировка вакансии в классе А в сторону увеличения связана с высвобождением нескольких крупных блоков. Срок экспозиции такого предложения не будет длительным, принимая во внимание текущую активность компаний-пользователей офисных помещений. Наибольшую активность проявляют компании госсектора, сферы профессиональных услуг, производства, IT и телеком.
Доля свободных площадей по классам
Источник: Nikoliers
Доля вакантных площадей в классах А и Prime также показывает устойчивое падение: 12,7% в 2022 году, 11% в 2023 году, 7,2% по итогам 3 квартала текущего года и 5,7% по прогнозам Nikoliers в 2024 году. Аналогичная динамика прослеживается и в классе В+/-, где средний уровень вакантности в 2022 году равнялся 7,8%, в 2023 году он составлял уже 5%, по итогам 3 квартала этого года – 5,2% и прогнозируется по итогам текущего года 4,8%.
Такая динамика связана со сложившейся рыночной конъюнктурой: дефицит качественного предложения и нехватка нового строительства в аренду приводит к ситуации, когда спрос на офисы выше, чем объем доступного предложения. Однако ввод в эксплуатацию новых объектов не способствует росту вакансии и не увеличивает доступное предложение, т.к. объекты вводятся с высокой степенью заполненности. При этом динамика по классам по итогам года может быть более волатильна в связи с проводимой реклассификацией офисного стока в соответствии с обновленными критериями офисной классификации от Moscow Research Forum.
Если рассматривать ключевые бизнес-локации Москвы, то по уровню вакантности можно выделить 5 географических зон. Труднее всего купить или арендовать качественный офис в международном деловом центре «Москва-Сити»: по итогам 3 кв. 2024 года там наименьшая доля свободных площадей с уровнем вакантности 0,9%. На втором месте находится локация Ленинградский деловой коридор, где уровень вакантности составляет 2,3%. Далее идет Центральный деловой район с уровнем вакантности 3,1%; 5,2% - коэффициент в Ленинском районе и замыкает пятерку основных локаций деловой активности Электрозаводский район с показателем 6,8%.
Виктория Гусева, директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers: «Опережающий спрос на качественную офисную недвижимость, и, в особенности, на аренду, со стороны конечных пользователей обусловлен потребностью растущего бизнеса в крупных объемах, а также дефицитом арендного предложения и превалирующей долей вариантов на продажу в экспозиции. Как для конечных пользователей, так и для инвесторов, вложение средств в покупку офиса сегодня предоставляет возможность защиты капитала при долгосрочном планировании. Все это является причинами снижающейся вакантности на рынке и обостряющейся нехваткой предложения в бизнес-центрах. Высокая доля сделок купли-продажи связана с сохранением интереса к покупке офисных площадей и дефицитом арендного предложения в экспозиции. Среди наиболее заметных сделок на офисном рынке столицы можно отметить покупку 144 тыс. кв. м в МФК Slava Банком России в 3 кв. этого года и покупку ОАО РЖД башни Moscow Towers общий общим объемом 350 тыс. кв. м, из которых на офисные площади для размещения сотрудников приходится 260,2 тыс. кв. м. Эта сделка на сегодняшний день является рекордом текущего года. Рост интереса к офисному рынку со стороны государственных структур наметился в последние несколько лет: в 2022 и 2023 гг. доля сделок с участием госструктур составляла по 12%, тогда как в 2020-2021 гг. она не превышала 3%. Сегодня на этот сектор приходится 25% спроса на качественную офисную недвижимость, и мы ожидаем дальнейшее увеличение доли госструктур в общем объеме спроса».
Апарт-отели станут лидерами рынка недвижимости. Юбилейный XXV Международный жилищный конгресс, проходивший с 21 по 25 октября в Москве, принес неожиданные результаты, став одним из самых масштабных и значимых событий 2024 года для профессионалов отрасли.
На фоне отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки инвесторы ищут альтернативные способы вложений в недвижимость. Это подтвердила и закрытая встреча с заместителем министра строительства и ЖКХ РФ Никитой Стасишиным, в которой приняла участие Марина Павлюкевич, генеральный директор ГК PLG. Разговор носил предельно откровенный характер и многое осталось за закрытыми дверями. Однако девелоперы услышали позицию власти по особенно острым вопросам, таким как открытие эскроу-счетов и возвращение льготной ипотеки - пока ожидать этого не стоит. Строже подходить к выбору проекта, мониторить его маржинальность, следить за тенденциями на рынке и портретом покупателей - такие рекомендации дали девелоперам представители власти.
Заметный рост покупательского интереса отметили и непосредственно игроки рынка апарт-отелей. Апарт-отели с продуманной концепцией будут в ближайшей перспективе формировать спрос на рынке недвижимости - ключевой вывод Жилищного конгресса. На организованной Российской гильдией управляющих и девелоперов встрече «Инвестиции в апарт-отели: как не ошибиться в парковке денег?», где Марина Павлюкевич, председатель комитета по гостиничной недвижимости РГУД, и Константин Сторожев, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД, выступили в качестве модераторов, подчеркивалось: портрет инвестора и резидента претерпевает значительные изменения. Так, более половины резидентов, не состоящих в браке, проживают одни и рассматривают переезд в апартаменты как улучшение качества и комфорта проживания. Среди инвесторов выросла доля людей так называемого “серебряного возраста”, приобретающих апартаменты как с целью инвестиций, так и как для собственного проживания, так и для своих детей.
“В I полугодии 2024 года в Санкт-Петербурге открылись 5 новых апарт-отелей. На конец августа общее количество юнитов превысило 7 000, а рост доходности в летний период составил 15%. Санкт-Петербург - колыбель и столица сервисных апартаментов. Наш город является точкой притяжения для всех категорий резидентов - студентов, бизнес путешественников, туристов. Потенциал рынка огромен. Мы по сути уже не соперники или конкуренты, а большая дружная апартаментская семья. В большой семье у всех чуть разное видение продукта, подходы к продажам и управлению. Но рынок зреет и наши различия лишь оттенки. Главное, что нас всех объединяет: любовь к своему делу, желание сделать рынок лучше вопреки вечно бушующему океану событий вокруг”, - так прокомментировала свое участие в сессии Марина Павлюкевич.
Важным стало также и то, что правительство намерено привести к единому знаменателю понятие «апартаменты»: сегодня в каждом регионе под апартаментами понимают разные сегменты недвижимости, что усложняет жизнь не только застройщикам, но и законодателям, и покупателям. Таким образом, “апарт-отелями” будут считаться комплексы с изначально заложенной сервисной функцией, включающей отельное управление, ресепшен, услуги уборки номеров и многое другое. По мнению профессионального сообщества это приведет к стагнации рынка апарт-отелей Москвы, так как новые разрешения на строительство выдаваться не будут. В то время как в Санкт-Петербурге апарт-отели изначально строились с сервисной функцией и полностью соответствуют ожиданиям правительства, способствуя развитию внутреннего туризма.
“Пообщавшись с коллегами лично и послушав доклады экспертов, я сделала вывод, будущее - за апарт-отелями с оригинальной концепцией, качественным наполнением и расширенными возможностями для инвестора. Это касается как вопроса приобретения - сегодня на первый план выходят программы рассрочки, так и управления - вариативность программ, включающих как вариант самостоятельной сдачи апарта в аренду или проживания, так и сотрудничества с отельным оператором комплекса. Эти аспекты мы учитываем при реализации в Невском районе Санкт-Петербурга проекта “ПРО.Молодость”, включающего в себя эксклюзивный дизайн юнитов и нестандартное наполнение - палеомузей и киберклуб. Уже сегодня можно открыто отметить рост спроса на апарт-отели: по итогам продаж в III квартале количество обращений в PLG выросло в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а по итогам сентября количество сделок с использованием рассрочки по сравнению с августом - в 4 раза. Даже на фоне повышения ключевой ставки всегда можно найти решение и предложить инвестору выгодные условия”, - резюмирует Марина Павлюкевич.