Цены в новостройках выросли на 1,3%, предложение снизилось на 2% на фоне роста спроса
Эксперты аналитического центра «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выявили динамику спроса, цен и объёма предложения на рынке новостроек крупных городов РФ в сентябре.
- Число сделок в столичных регионах в сентябре выросло на 6-8%. Спрос увеличивается, но медленнее ожиданий.
- За месяц «квадрат» подорожал на 1,3%. Устойчивый рост сохраняется четвёртый месяц подряд. Положительная динамика (более +1%) зафиксирована в половине городов. Подробные данные – в приложении.
- Объём предложения за месяц сократился на 2% на фоне роста активности и сохранения низких темпов вывода новинок.
- Спрос по итогам сентября увеличился на 8% (к августу) в Москве и Московской области, на 6% в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В столичном регионе рост ниже темпов увеличения метрик потенциального спроса (просмотров объявлений) – покупатели пока прицениваются активнее, чем покупают. На спрос давят высокие темпы роста цен (более 2% в месяц) и снижение доступного выбора. В агломерации Санкт-Петербурга число ДДУ достигло максимума с момента завершения безадресной льготной ипотеки. Положительная динамика отмечается четвёртый месяц подряд. Этому способствуют и более аккуратная индексация цен, и сохранение привычных темпов вывода нового предложения.
Спрос (число ДДУ) в столичных регионах
Источник: Циан
- «Квадрат» устойчиво дорожает четвёртый месяц подряд. За последние 30 дней он прибавил 1,3% в среднем по городам. Застройщики перешли к обычному ценообразованию (с регулярной индексацией цен), стали реже предлагать большие скидки и скидки «сразу на все лоты», почти не было случаев вывода новых корпусов по ценам сильно ниже рынка. Более чем на 1% цены увеличились в 18 локациях из 40. В лидерах Севастополь, Новокузнецк, Набережные Челны (+6-13%).
Средний рост стоимости год к году – +13%. За последние 12 месяцев новостройки сильнее всего подорожали в Севастополе, Набережных Челнах, Барнауле и Чебоксарах (более чем на 20%).
Динамика средних цен предложения в локациях 500+
Источник: Циан
- Объём активного предложения в анализируемых городах за месяц снизился на 2%. Если в предыдущие месяцы отрицательная динамика была характерна для Московского региона, то теперь она зафиксирована и в других городах. Спрос на рынке вырос, при этом новинок по-прежнему мало из-за высоких ставок по проектному финансированию и бридж-кредитам, ужесточения политики банков и более осторожного планирования со стороны самих застройщиков.
Отрицательная месячная динамика зафиксирована в 24 локациях из 40. Особенно сильное снижение в Новокузнецке, Кемерове, Тольятти и Набережных Челнах – более чем на треть (в этих городах небольшой объём предложения, поэтому колебания более заметны).
Динамика объёма предложения в локациях 500+
Источник: Циан
«С учётом решения ЦБ по снижению ставки и выхода на рынок держателей депозитов мы ожидаем плавное увеличение спроса, рост цен на 1-1,5% в месяц и снижение предложения на 5-7% до конца года», – комментирует Елена Бобровская, эксперт аналитического центра «Циан».
Приложение
|
Локация |
Средняя цена кв.м., тыс. руб., начало октября 2025 г. |
Динамика средней цены кв.м. |
|
|
за год |
за месяц |
||
|
Барнаул |
174,5 |
29% |
1,5% |
|
Владивосток |
209,0 |
9% |
-1,1% |
|
Волгоград |
138,8 |
5% |
0,2% |
|
Воронеж |
144,2 |
17% |
0,3% |
|
Екатеринбург |
173,3 |
10% |
1,7% |
|
Ижевск |
129,2 |
20% |
0,9% |
|
Иркутск |
167,4 |
7% |
-3,6% |
|
Казань |
249,7 |
11% |
0,2% |
|
Калининград |
148,1 |
2% |
-1,4% |
|
Кемерово |
147,4 |
18% |
0,7% |
|
Киров |
130,5 |
11% |
0,7% |
|
Краснодар |
168,8 |
6% |
3,2% |
|
Красноярск |
143,0 |
2% |
0,7% |
|
Ленинградская область |
174,4 |
11% |
-1,3% |
|
Москва |
448,9 |
19% |
2,7% |
|
Московская область |
207,0 |
10% |
1,6% |
|
Набережные Челны |
169,9 |
44% |
5,7% |
|
Нижний Новгород |
215,4 |
9% |
0,7% |
|
Новокузнецк |
160,0 |
14% |
8,8% |
|
Новосибирск |
170,5 |
7% |
1,4% |
|
Омск |
151,7 |
8% |
-1,4% |
|
Оренбург |
117,5 |
5% |
-0,1% |
|
Пермь |
159,9 |
15% |
-0,9% |
|
Ростов-на-Дону |
156,6 |
8% |
2,0% |
|
Рязань |
127,2 |
5% |
1,0% |
|
Самара |
157,6 |
18% |
0,6% |
|
Санкт-Петербург |
291,4 |
13% |
1,7% |
|
Саратов |
116,5 |
-2% |
1,0% |
|
Севастополь |
272,0 |
69% |
12,8% |
|
Сочи |
446,6 |
10% |
1,4% |
|
Ставрополь |
105,5 |
9% |
0,7% |
|
Тольятти |
148,0 |
7% |
0,8% |
|
Томск |
177,1 |
6% |
0,0% |
|
Тюмень |
153,8 |
9% |
-2,3% |
|
Ульяновск |
106,2 |
1% |
-7,6% |
|
Уфа |
183,7 |
13% |
1,1% |
|
Хабаровск |
189,7 |
18% |
2,5% |
|
Чебоксары |
154,7 |
21% |
4,6% |
|
Челябинск |
173,2 |
13% |
-0,1% |
|
Ярославль |
117,9 |
6% |
1,2% |
|
Общий итог |
179,4 |
13% |
1,3% |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Проанализированы цены предложения в лотах от застройщиков на Циане с учётом явно обозначенных скидок.
По данным ВТБ в 2025 году средний и малый бизнес удвоил количество расчетов с самозанятыми. Рост их вовлеченности в работу компаний разных отраслей связан с простотой налогового режима, удобством цифровых сервисов и растущим спросом бизнеса на гибких специалистов. Об этом сообщил заместитель президента – председателя правления ВТБ Денис Бортников в рамках финала конкурса Бизнес Баттл в Калининграде.
В январе − августе 2025 года компании СМБ совершили через сервис ВТБ «Расчеты с самозанятыми» свыше 120 тысяч переводов, что в 2,4 раза превышает показатель аналогичного периода 2024 года. Общий объем платежей составил более 22,6 млрд рублей, при этом объемы 2025 года на 20% больше, чем годом ранее.
«Самозанятые становятся все более важным сегментом российского предпринимательства и экономики. Этот режим создает прозрачные и доверительные отношения между компаниями и исполнителями, обеспечивает дополнительные поступления в бюджет. В ВТБ, по итогам 2025 года, мы ожидаем двукратного роста объема расчетов клиентов среднего и малого бизнеса с самозанятыми», – отметил Денис Бортников.
Топ-менеджер подчеркнул, что в Калининградской области – одном из регионов-лидеров по приросту числа самозанятых – динамика платежей также выше среднероссийской. Расчеты с самозанятыми чаще других здесь используют компании, работающие в области благоустройства территорий и в сфере архитектуры и проектирования. В целом по России, по данным банка, 30% денежного потока формируют компании из сферы строительства, торговли и транспорта.
ВТБ обслуживает более 850 тысяч самозанятых. На 1 сентября они зарегистрировали в банке суммарный доход около 12 млрд рублей. В цифровом виде им доступны все необходимые инструменты для работы и развития: оформление чеков, уплата налогов, получение выписок и справок, обучающие курсы и программы поддержки.
25 сентября в Калининграде проходит финал конкурсастартапов Бизнес Баттл. Проект реализуется при поддержке регионального правительства и ВТБ с целью содействия развитию малого и среднего бизнеса, поиска перспективных стартапов и привлечения внимания к развитию предпринимательства. Организатором выступает Русская медиагруппа «Западная пресса», генеральным спонсором выступает банк ВТБ.
По предварительным итогам трех кварталов 2025 г., суммарный объем инвестиций за январь-сентябрь 2025 г. превысил 792 млрд руб., из которых на коммерческую недвижимость приходится 539,3 млрд руб., а на сделки с площадками под девелопмент – 252,7 млрд руб. При этом в III квартале 2025 г. масштабировался ранее зафиксированный тренд увеличения объемов стрессовых сделок (сделки по продаже объектов недвижимости и площадок под девелопмент через аукционы или реализация имущества для погашения кредитных обязательств). Так, за январь-сентябрь 2025 г. объем стрессовых сделок в России составил 251,4 млрд руб., что в 7 раз больше, чем за весь 2024 г. В итоге стрессовые сделки сформировали 32% от общего объема инвестиций в классическую коммерческую недвижимость и земельные участки под девелопмент, что является рекордным показателем за всю историю наблюдений за рынком.
Общая доля стрессовых сделок в структуре инвестиций в площадки под девелопмент за январь-сентябрь 2025 г. составляет 19%, для сравнения за сопоставимый период 2024 г. – 5%.
Общая доля стрессовых сделок в структуре инвестиций в классическую коммерческую недвижимость за январь-сентябрь 2025 г. составляет 38%, а за сопоставимый период 2024 г. – 2%. Ранее максимальная доля сделок со стрессовыми активами коммерческой недвижимости была зафиксирована в 2018 г. и составляла 17,1%. Статистически среднерыночной долей таких сделок можно считать уровень в 7,5% (суммарно с 2008 года). 88% всех стрессовых сделок с классической коммерческой недвижимостью сформированы Московским регионом.
К крупнейшим стрессовым сделкам с недвижимостью девяти месяцев 2025 г. можно отнести покупку c торгов БЦ класса Prime «Белая площадь» и обратный выкуп активов KR Properties у Росимущества компанией «КР плюс». В совокупности две масштабные сделки составляют 62% от общего объема перехода прав собственности на стрессовые активы коммерческой недвижимости за период.
Сумма инвестиций в коммерческую недвижимость и земельные участки (Россия)
Источник: Nikoliers
Инвестиции в классическую коммерческую недвижимость, по предварительным итогам трех кварталов 2025 г., показывают небольшой прирост к сопоставимому периоду рекордного 2024 г. (на 2,6%), при этом при разбивке по регионам локальные тренды отличаются от общего. Так, Московский рынок показывает прирост в объеме инвестиций на 5,2% (438,9 млрд руб. к 417,2 млрд руб.), Санкт-Петербург на 9,1% выше объемов первых трех кварталов 2024 г. (35 млрд руб. к 32 млрд руб.), а вот другие регионы России показывают замедление активности на 14,3% (65,4 млрд руб. к 76,3 млрд руб. в сопоставимом периоде 2024 г.).
Наибольший объем инвестиций по итогам трех кварталов сформировал офисный сегмент – 298,6 млрд руб. или 38% от общего объема. По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. показатель вырос на 7%. При этом стоит отметить, что за весь 2024 г. сумма сделок составила 560,7 млрд руб. ввиду заключения ряда крупных контрактов в конце года. Долевое распределение приобретений офисов под собственное размещение составило 32% против 68% с целью получения арендного дохода. Для сравнения, в 2024 году ситуация была диаметрально противоположной — лишь 16% приобретений осуществлялось с целью получения арендного дохода.
98% офисных сделок в 2025 г. было заключено в Москве. Чаще всего офисную недвижимость в 2025 г. приобретали банки (101 млрд руб., из них под арендный поток 63%), частные инвесторы (78,6 млрд руб., из них 99% инвестиционный объем) и корпоративный сектор (56,9 млрд руб., из них лишь 2% под инвестиции).
Динамика инвестиций в офисную недвижимость в целом по РФ, млрд руб.
Источник: Nikoliers
Торговый сегмент сформировал 16% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость (87,3 млрд руб.). По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. показатель вырос на 16%. Крупнейшими сделками в сегменте стали приобретение доли компании Malltech Holding, которой принадлежит ряд торгово-развлекательных центров, а также покупка ТЦ «Времена года» (Москва), аутлетов Пулково (Санкт-Петербург) и Белая дача (Москва).
В сегмент складской недвижимости было инвестировано 85,4 млрд руб. или 11% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. показатель снизился на 30%. 94% всех приобретений складов совершены в инвестиционных целях, в том числе с уже сформированным арендным потоком от крупных федеральных компаний. Основную часть инвестиционных сделок, 85% в денежном выражении, совершили ЗПИФы. Большая часть складских сделок представлена в Московском регионе (75% в денежном выражении).
Гостиничный сегмент сформировал 9% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость (47,5 млрд руб.). Сумма сделок по сегменту за январь-сентябрь 2025 г. составила 89% объема всего 2024 г. (52,9 млрд руб.), а по сравнению с январем-сентябрем 2024 г. показатель вырос на 40%. Крупнейшей сделкой в сегменте в III квартале была продажа словацкой J&T Real Estate, 5* гостиницы «Балчуг Kempinski» на 227 юнитов. В III квартале 2025 г. наблюдается активизация инвесторов в приобретении пятизвездочных гостиничных объектов, которая связана с наибольшим приростом стоимости размещения и доходности на номер по итогам 2024, 2025 гг. на эту категорию объектов. Для сравнения в период адаптации туристического потока к кризисам 2020 г. и 2022 г. сделки с 5* гостиницами были единичны. Сделки с гостиницами в категории 5* зафиксированы в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и на Камчатке.
Динамика инвестиций в складскую недвижимость в целом по РФ, млрд руб.
Источник: Nikoliers
Стоит отметить, что уже сейчас очевидно, что по итогу 2025 года офисный и складской сегменты войдут в ТОР-2 периода за всю историю наблюдения по сумме инвестиций.
Несмотря на отрицательную статистику объемов региональных сделок к 2024 г. сумму инвестиций в регионы можно назвать высокой (65,4 млрд руб.), т.к. среднегодовой объем вложений в регионы составляет 29 млрд руб. Примечательно, что все крупные зафиксированные нами региональные сделки в 2025 г. были заключены в инвестиционных целях.
Динамика инвестиций в регионы России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга), млрд руб.
Источник: Nikoliers
15,3% всех инвестиционных объемов (по источнику капитала продавца) сформированы иностранными собственниками, по итогам 2024 г. показатель составил 17,4%, а в 2023 г. – 46%. Примерами таких сделок в 3 квартале кроме указанного выше «Балчуг Kempinski» стала реализация в Санкт-Петербурге 2 БЦ из портфеля Renaissance Development, это БЦ Icon на Введенском канале, БЦ Icon House на 2-й Советской улице, а также продажа доли в портфеле проектов Malltech.
Денис Платов, руководитель департамента рынков капитала Nikoliers: «Благодаря сохранению ключевой ставки на уровне 21% в течение почти трех кварталов, по итогам 9 месяцев 2025 года мы увидели рост продаж активов для уменьшения кредитной нагрузки собственников и реализацию банками проблемных активов для снижения резервов. Покупки недвижимости конечными пользователями уменьшились на 59% год к году из-за высокой базы в прошлом году и более дорогого фондирования сделок в 2025 году. Снижение ключевой ставки до 17% и уменьшение доходностей денежного рынка подталкивают частных инвесторов обратить больше внимания на высокодоходные предложения в сегменте недвижимости. Рентные паевые фонды сохраняют интерес к офисному и складскому сегменту, ориентируясь на целевые ставки капитализации 12-14%. Однако предложение качественных активов по привлекательной цене и доходности остается лимитированным, что будет основным ограничением для инвесторов в 2026 году».