В Сочи продали вдвое меньше, в Петропавловске-Камчатском – впятеро больше – рейтинг городов по сделкам в новостройках в 2025

Эксперты Циан.Аналитики изучили данные по сделкам в новостройках (из ЕИСЖС) по городам РФ по итогам 8 месяцев 2025 и сравнили их с прошлогодними результатами за аналогичный период.

---

• Без льготной ипотеки для всех спрос упал на 19%. Из 160 крупных рынков (>10 сделок в месяц) падение темпов продаж отмечено в 112 локациях (в т.ч. во всех города-миллионниках за исключением Нижнего Новгорода)
• Самый заметный рост числа сделок – в Петропавловске-Камчатском, Зеленоградске (курорте в Калининградской области) и столице Кабардино-Балкарии, городе Нальчике (более чем вдвое).
• Максимальное снижение – в Михайловске (пригороде Ставрополя), Кольцово (под Новосибирском) и Сочи.

Цифры по городам 1 млн+, по топ-10 лидерам/аутсайдерам годовой динамики – в приложении.

• Продажи в новостройках упали почти во всех миллионниках. Единственное исключение – Нижний Новгород, где зафиксирован 18%-й рост (за счет запуска продаж в ряде масштабных ЖК). Околонулевая динамика характерна для Москвы, где поддержку рынку оказали сделки в дорогих ЖК, которые не столь зависят от ставок по ипотеке. Самое заметное снижение среди миллионников – в Краснодаре на фоне дисбаланса между стоимостью жилья и его качеством, а также в Красноярске и Уфе, миллионниках с заметной долей промышленности в экономике, но не являющихся крупными центрами для внешних миграций.

Топ городов по населению (1 млн+)	Продано квартир в новостройках в янв.-авг. 2024	Продано квартир в новостройках в янв.-авг. 2025	Динамика спроса по итогам 8 месяцев 2025
Волгоград	3,83	2,81	-27%
Воронеж	5,76	4,59	-20%
Екатеринбург	18,84	13,17	-30%
Казань	6,64	5,34	-20%
Краснодар	19,26	11,35	-41%
Красноярск	5,54	3,08	-44%
Москва	50,73	49,89	-2%
Нижний Новгород	3,3	3,89	18%
Новосибирск	9,63	7,01	-27%
Омск	1,41	1,1	-22%
Пермь	4,82	3,96	-18%
Ростов-на-Дону	10,58	8,86	-16%
Самара	3,28	2,27	-31%
Санкт-Петербург	29,92	19,46	-35%
Уфа	8,17	5,14	-37%
Челябинск	3,14	2,22	-29%
вся РФ	385	316	-19%

• В лидерах по росту спроса курорты и пригороды. Максимальные темпы роста продаж характерны для Петропавловска-Камчатского (где помогла и дальневосточная ипотека и большой отложенный спрос, т.к. в крае долго не строили крупных современных ЖК). Сохраняется интерес к курортным локациям (Зеленоградск, Алушта), а также к городам-спутникам (в топ-10 по росту числа сделок вошли подмосковные Подольск, Долгопрудный и Мытищи), а также Новочебоксарск, пригород столицы Чувашии.

Топ-10 городов по росту спроса	Продано квартир в новостройках в янв.-авг. 2024	Продано квартир в новостройках в янв.-авг. 2025	Динамика спроса по итогам 8 месяцев 2025
Петропавловск-Камчатский (Камчатский край)	143	780	445%
Зеленоградск (Калининградская обл.)	380	865	128%
Нальчик (Кабрдино-Балкария)	271	578	113%
Алушта (Крым)	343	705	106%
Невинномысск (Ставропльский крй)	125	255	104%
Подольск(Москвская обл.)	325	653	101%
Долгопрудный (Московская обл.)	233	444	91%
Владикавказ (Северная Осетия)	333	627	88%
Мытищи (Московская обл.)	2996	5073	69%
Новочебоксарск (Чувашия)	512	858	68%

• Максимальное снижение (в 2 раза и более) спроса характерно для относительно небольших рынков. В ряде случаев (в городах Кольцово. Дубна, Домодедово. Бугры, Раменское) это связано с завершением продаж в конкретных ЖК. Системное снижение спроса (вдвое к прошлогодним показателям) отмечено в Сочи – и из-за перетока аудитории элитной недвижимости на сделки в Москве и по причине негативного информационного фон после загрязнения акватории Черного моря).

Топ-10 городов по падению спроса	Продано квартир в новостройках в янв.-авг. 2024	Продано квартир в новостройках в янв.-авг. 2025	Динамика спроса по итогам 8 месяцев 2025
Михайловск (Ставропольский край)	651	186	-71%
Кольцово (Новосибирская обл.)	480	201	-58%
Сочи (Краснодарский край)	1541	654	-58%
Кызыл (Тува)	1441	650	-55%
Пятигорск (Ставропольский край)	421	196	-53%
Бугры (Ленинградская обл.)	953	454	-52%
Домодедово (Московская обл.)	1323	637	-52%
Батайск (Ростовская обл.)	853	411	-52%
Дубна (Московская обл.)	214	109	-49%
Раменское (Московская обл.)	316	164	-48%

Эксперты: отказ от «временного» жилья станет долгосрочным трендом

Аналитики продолжают фиксировать снижение доли квартир-студий в экспозиции новостроек «старой» Москвы. По данным компании Plus Development на сентябрь 2025 года, этот показатель едва достигает 13%. В то же время доля однокомнатных квартир составляет около 35%, а двухкомнатных – 38,6%. Эксперты связывают этот тренд с комбинацией факторов: высокой стоимостью ипотеки на фоне ключевой ставки Банка России, сдвигом предпочтений покупателей в сторону более просторного жилья и введением запрета на строительство квартир площадью менее 28 кв. м. Впрочем, сам по себе запрет – совсем не решающий фактор сегодня.

---

Даже после сентябрьского снижения «ключа» средние ставки по ипотеке остаются на уровне 20–22%, делая покупку жилья недоступной для значительной части населения. По оценкам аналитиков Plus Development, доля ипотечных сделок на первичном рынке «старой» Москвы во втором квартале 2025 года составила около 60%. И это там, где покупают достаточно обеспеченные люди. Ипотека продолжает управлять рынком несмотря ни на что.

В этих условиях студии, которые традиционно считаются стартовой опцией для молодых семей или инвесторов, теряют привлекательность.

«Покупатели с ограниченным бюджетом часто вынуждены отказываться от ипотеки из-за переплат. Но если они и решаются войти в сделку, то стараются покупать жилье на долгосрочную перспективу. Да, раньше студия могла стать временным вариантом. Теперь же есть риск застрять в малогабаритной квартире надолго: никто не знает, что еще произойдет, как быстро вырастут цены, какой будет кредитная политика. В итоге тренд на «промежуточные» покупки сходит на нет. Люди вкладываются в жилье, где можно комфортно жить достаточно долго», – объясняет Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.

Спад интереса к студиям фиксируется уже несколько лет, и это не только московская история. В условиях экономической неопределенности покупатели предпочитают инвестировать в активы с потенциалом роста стоимости и комфорта: в однушки и двушки. И не факт, что будет иначе, когда наступит настоящее оживление на рынке ипотеки.  «Например, при скором понижении «ключа» до 16% мы ожидаем роста спроса на новостройки в Москве минимум на 15% к концу 2025 года. Ведь не исключено, что такое потепление быстро приведет на рынок отложенный спрос. С учетом грядущего дефицита жилья это более чем вероятно. К 2027 году рынку будет не хватать около 30 млн квадратных метров. И люди будут стараться покупать более «семейные» лоты, а вовсе не студии», – резюмирует Екатерина Наливайко.