В среднем по всем городам России тарифы ЖКУ увеличились за год на 12,4%
Т—Ж составил четвертый ежегодный рейтинг 102 городов России по стоимости жилищно-коммунальных услуг.
На основе данных Росстата о средних потребительских ценах по городам рассчитана средняя сумма платежки за ЖКУ для модельного домохозяйства: семья из трех человек, которая живет в многоквартирном доме в квартире площадью 52 м² с электроплитой, расходует средний объем воды, тепла и света по счетчикам, не пользуется никакими льготами и субсидиями. Объем потребленного тепла рассчитан исходя из санитарных норм для соответствующего климата.
Для рейтинга отобрали 102 города: все столицы регионов и города с населением более 200 тысяч человек, за исключением Балашихи, Волжского, Энгельса и некоторых других городов — спутников Москвы, Волгограда, Саратова, по которым Росстат не публикует данные.
Основные выводы
- Общий рейтинг городов по стоимости ЖКУ возглавила Москва. Там платеж за квартиру 52 м² для семьи из трех человек составит в среднем 10 651 ₽. В столице самые высокие в стране тарифы на капитальный ремонт, она занимает второе место по тарифам на электроэнергию и содержание жилого фонда. По всем тарифам Москва входит в топ-15 самых дорогих городов страны.
- По стоимости ЖКУ Москва впервые за четыре года опередила даже изолированные северные города с высокими тарифами и длительным отопительным сезоном. Следующие по стоимости ЖКУ города — Нарьян-Мар, Якутск, Анадырь, Магадан, Петропавловск-Камчатский со средней платежкой от 9 913 до 10 648 ₽.
- В среднем по всем городам тарифы увеличились за год на 12,4%. Среди городов-миллионников наивысшие темпы роста — в Москве и Воронеже: 18,3%. Самые низкие — в Ростове-на-Дону и Красноярске: 7,9 и 8,9% соответственно.
- Стоимость ЖКУ по стране выравнивается: наибольшие темпы роста тарифов за год наблюдаются в Саранске, Магнитогорске, Махачкале, Элисте, Кемерове — 20—22%. В Нарьян-Маре, городах ХМАО, Петрозаводске и других северных городах повышение составило менее 8%.
- В целом на стоимость ЖКУ влияет потребность в коммунальных услугах, их доступность, а также платежеспособность населения. Пример востребованной, но труднодоступной коммунальной услуги — вывоз мусора в Сочи, где обращение с ТКО стоит рекордные 297 ₽ в месяц с человека при среднероссийском тарифе 126 ₽. Дешевая энергия в восточной части Сибири обеспечивает низкие тарифы в Иркутске, Ангарске, Братске и других городах.
В каких городах самые высокие и низкие тарифы на коммунальные услуги
Самые дешевые коммунальные услуги — в городах Северного Кавказа: Махачкале, Магасе, Нальчике, Владикавказе. На Кавказе короткий отопительный сезон и в целом все тарифы очень низкие — вероятно, это связано с низким уровнем зарплат. Итоговая сумма в квитанции за ЖКУ — около 4 000 ₽.
Недорогие комуслуги и в некоторых городах Восточной Сибири: Ангарске, Иркутске, Братске, Кемерове. Вероятно, дело в дешевой энергии, которая идет на отопление, электричество и подогрев воды до состояния горячей: именно тут расположены крупные электростанции.
Много платят жители отдаленных городов России: кроме Нарьян-Мара это Анадырь, Магадан, Якутск, Петропавловск-Камчатский — около 10 000 ₽ за наше модельное домохозяйство. Все эти города расположены на Крайнем Севере или в местности, приравненной к районам Крайнего Севера. Как правило, это города с дорогой энергией, потому что их энергосети изолированы, а энергии в силу неблагоприятного климата нужно много. В Магадане тариф на отопление — 3 300 ₽ за Гкал, что в 3,5 раза больше, чем, например, в Новокузнецке, а отопительный сезон длится девять месяцев в году.
Выделяются из списка с дорогими ЖКУ Москва и Подольск — о ситуации в Москве расскажем ниже.
Как различаются тарифы в городах-миллионниках
Общий рейтинг городов по стоимости ЖКУ возглавила Москва. Здесь за квартиру платят 10 651 ₽ при выбранных нами параметрах расчета. В Москве самые высокие в стране взносы на капитальный ремонт — 29,7 ₽ за квадратный метр при среднероссийской ставке около 12,5 ₽. Также столица занимает второе место по тарифам на электричество и содержание жилого фонда. Остальные тарифы тоже довольно высоки: по каждому из них Москва входит в топ-15 исследованных городов. Кроме того, в 2025 в Москве быстро росли тарифы: плюс 18,3% за год. Для модельной семьи сумма ежемесячного платежа выросла на полторы с лишним тысячи рублей — с 9 005 до 10 651 ₽.
Два миллионника с самыми дешевыми комуслугами — это Челябинск, где одни из самых низких в стране тарифов на воду, и Волгоград, где короткий отопительный сезон и низкие тарифы на все виды услуг. Сумма ежемесячного платежа за квартиру составила 5 378 ₽ в Челябинске и 5 687 ₽ в Волгограде.
Между остальными городами разрыв небольшой, хотя они находятся в очень разных климатических условиях. В Омске, Новосибирске и Красноярске длительный отопительный сезон, но зато отопление стоит дешево. Например, в Ростове-на-Дону — 3 006 ₽ за Гкал, а в Новосибирске — 2 300 ₽. В южных миллионниках, таких как Волгоград, Ростов-на-Дону и Краснодар, наоборот: низкая потребность в комуслугах уравновешивается их сравнительно высокой стоимостью.
Как различаются тарифы по федеральным округам
Лидер по стоимости в ЦФО и в целом по России — Москва: 10 651 ₽ за квартиру площадью 52 м². На втором месте — Подольск, единственный город Московской области, учтенный в рейтинге; на третьем — Калуга, ближайший к Москве региональный центр, 7 622 ₽. Существенно ниже среднего платежки за комуслуги в Твери и Орле — меньше 6 000 ₽.
В Поволжье самые дорогие комуслуги в Нижнем Новгороде и его ближайшем пригороде Дзержинске — 7 564 и 7 747 ₽ соответственно. На втором месте по стоимости — Пермь, 7 265 ₽. Наибольший рост цен за год наблюдался в Саранске и Уфе — на 22 и 18% соответственно. В Кирове и Саратове тарифы выросли менее чем на 10%, из-за чего, например, Киров опустился в рейтинге дороговизны ЖКУ со второго на пятое место.
В Северо-Западном федеральном округе на разницу в тарифах сильно влияют климатические условия. В Нарьян-Маре средний платеж составил 10 648 ₽, в Мурманске — 8 968 ₽, в Сыктывкаре — 8 553 ₽. Правда, в Нарьян-Маре тарифы выросли всего на 6%, а в Мурманске — на 17%. В городах с более мягким климатом, Калининграде, Пскове и Череповце, платят меньше всего — от 6 175 до 6 264 ₽.
На юге города с самыми дорогими ЖКУ — Новороссийск, Шахты и Сочи: больше 7 500 ₽ в месяц за среднестатистическую квартиру. В два с лишним раза меньше платят в Магасе и Махачкале: 3 235—3 638 ₽. При этом цены сильнее выросли в городах с дешевыми ЖКУ: например, в Элисте и Махачкале — на 20% за год, а в Новороссийске — на 10%. Самые стабильные цены — в Ростовской области. В рейтинге учтены Ростов-на-Дону, Шахты и Таганрог — платежки там увеличились на 8—9%.
Урал и Сибирь: дороже всего обходится содержание квартир жителям Ханты-Мансийска (8 937 ₽) и Горно-Алтайска (8 259 ₽). Другие города автономных округов Тюменской области — Сургут, Салехард и Нижневартовск — заняли места с третьего по пятое. Но в этих городах ЖКУ подорожали менее чем на 10% за год. Вместе с тем в Магнитогорске тарифы выросли на 22%, в Кемерове — на 20%, в Кургане — на 18%. То есть неравенство в стоимости ЖКУ здесь также сокращается. По-прежнему низкие тарифы в Ангарске, Иркутске, Абакане и других городах Восточной Сибири, рядом с которыми расположены крупные энергетические объекты.
На Дальнем Востоке особенно сильно заметно влияние географии. Скажем, жители Якутска и Анадыря платят больше 10 000 ₽ в месяц, в Магадане — 9 978 ₽. Все это изолированные города в северной части региона. А, например, в Благовещенске и Улан-Удэ ежемесячный платеж составляет всего около 6 500 ₽ — даже меньше среднероссийского уровня.
По данным консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank Russia), по предварительным итогам 2022 года основной спрос на зарубежную недвижимость со стороны состоятельных россиян приходится на Турцию – 31%, ОАЭ – 22% и Кипр – 14%. Анализ запросов за 10 месяцев также показал, что 64% потенциальных покупателей рассматривают приобретение жилья за рубежом с целью получения ВНЖ или гражданства, а оставшиеся 36% планируют приобрести недвижимость для собственного проживания либо в инвестиционных целях.
- По предварительным итогам 2022 года в топ-10 стран-лидеров по спросу на зарубежную недвижимость со стороны россиян вошли Турция (31%), ОАЭ (22%), Кипр (14%), Португалия (8%), Греция (6%), Мальта (4%), страны Карибского бассейна (4%), Испания (4%), Великобритания (4%) и Гренада (3%).
Топ стран по запросам покупателей из России, 2022 год
Источник: NF Group Research
- Анна Ларина, руководитель проектов департамента зарубежной недвижимости NF Group: «Турция стала лидером рейтинга благодаря совокупности факторов. В первую очередь, интерес со стороны россиян обусловлен получением турецкого гражданства – оно оформляется при минимальном объеме инвестиций в 400 тыс. долларов и сроке владения недвижимостью от трех лет. Наличие турецкого паспорта дает возможность получить визу E-2, что является самым быстрым способом эмиграции в США. Во-вторых, турецкая недвижимость – это актив, который можно продать через три года после покупки. В-третьих, туристические локации Турции популярны среди тех, кто приобретает жилье для собственного пользования и для сдачи в аренду и получения дохода».
- Стоит отметить, что 80–85% всех запросов на недвижимость Турции входят в бюджет до 1 млн долларов, так как этой суммы, с одной стороны, достаточно для получения турецкого гражданства, а с другой – объекты в данном бюджете располагаются в лучших локациях и имеют обширную инфраструктуру.
- Среди локаций Турции наибольшим спросом пользуется Стамбул. Кроме того, россияне интересуются туристическими локациями, такими как Аланья, Анталья, а также престижными курортными вариантами – такими, как Бодрум и Фетие.
- Рынок ОАЭ, занимающий вторую строчку рейтинга, предоставляет выгодные условия для бизнеса и релокации, поскольку государство проводит лояльную налоговую политику для инвесторов и компаний, которые намереваются переехать в страну. Иностранные граждане, инвестирующие в экономику ОАЭ, имеют возможность получить аналог ВНЖ – Emirates ID. Кроме того, застройщики предлагают качественные проекты с беспроцентной рассрочкой и высокой доходностью.
- В 2022 году количество сделок по покупке недвижимости в Арабских Эмиратах выросло более чем в 10 раз по сравнению с прошлым годом. Основными локациями являются Дубай (Палм-Джумейра, Дубай Марина, Даун Таун) и Абу-Даби (Саадият, Аль-Рим). Так совпало, что, помимо лояльности к иностранным (в том числе российским инвесторам), рынки ОАЭ активно развиваются, цены демонстрируют значительный рост уже более двух лет – например, стоимость элитных вилл в Дубае выросла на 16% за 2021 год, вилл в Абу-Даби – на 3,5%.
- Основными целями приобретения недвижимости в стране являются: релокация семьи покупателя, проживание в ОАЭ от полугода и более, сдача в аренду готовых юнитов, спекулятивные сделки (то есть покупка с целью перепродажи – использование недвижимости как актива), покупка готовых объектов для редевелопмента и другие. В частности, в Дубае наблюдается спрос в том числе на новостройки, которые, возможно, позже будут перепродаваться с приростом цены от 20% до 40%. Более того, рассматриваются также готовые бизнесы - покупка пулов апартаментов с арендаторами в туристических зонах и управляющей компанией, которая будет сдавать эти апартаменты в аренду. В таком случае доходность может достигать 6,5% и выше.
- В настоящее время более 70% клиентов рассматривают в ОАЭ приобретение двух и более объектов в связи с высоким инвестиционным потенциалом. Самый востребованный бюджет 1–4 млн долларов, более 15% запросов приходится на бюджет от $10 млн долларов. Более 50% клиентов открывают здесь компании, чтобы диверсифицировать свой бизнес, также многие ищут офисы и релоцируют часть сотрудников.
- Марина Шалаева, управляющий партнер PARUS Real Estate (входит в NF Group): «В 2022 году ключевые рынки недвижимости на Ближнем Востоке показали активный рост. Стремительную популярность набрали такие локации как Дубай и Абу-Даби. Инвесторы все чаще рассматривают недвижимость в Шардже (ОАЭ), Мекке (Саудовская Аравия) и Каире (Египет) с целью диверсификации портфеля. В недвижимость на Ближнем Востоке активно инвестируют ультрахайнеты из Европы, России, Индии, Пакистана, а также местное население. Этот регион привлекателен для российских инвесторов лояльной налоговой политикой, наличием возможности перевода средств из России и качественными проектами с беспроцентной рассрочкой и высокой доходностью».
- Закрывает тройку лидеров Кипр – страна в ЕС, которая продолжает принимать заявления от россиян на получение ВНЖ при покупке недвижимости от 300 тыс. евро. Более того, фактическое проживание на Кипре ведет к получению гражданства (в настоящее время для этого нужно прожить в стране от пяти лет). За 10 месяцев 2022 года здесь был продан 10 781 объект недвижимости, что на 36% больше, чем за тот же период 2021 года, и является самым высоким показателем с 2008 года. В октябре 2022 года количество продаж недвижимости на Кипре увеличилось на 29% по сравнению с октябрем 2021 года. Наибольшее количество продаж было зафиксировано в Лимасоле, за ним следуют Никосия, Ларнака, Пафос и Фамагуста.
- 64% потенциальных покупателей рассматривают приобретение жилья за рубежом с целью получения ВНЖ или второго гражданства. В 2022 году наиболее популярными являются иммиграционные программы Турции и Кипра.
- Цель 16% заявок – покупка дома для собственного проживания. В топ стран среди этих запросов входят ОАЭ и Турция.
- 14% покупателей готовы рассмотреть недвижимость в качестве инвестиции. Наиболее популярными странами в этой категории являются ОАЭ (Дубай и Абу-Даби) и Турция (Стамбул). Возрастает количество запросов на недвижимость в Саудовской Аравии, Египте, Катаре и Бахрейне.
- 6% покупателей рассматривают недвижимость за границей для собственного проживания и инвестиций. Наиболее популярной локацией в этой категории являются ОАЭ.
Цели покупки зарубежной недвижимости, 2022 г.
Источник: NF Group Research
В переоцененной «старой» и Новой Москве цены на жилье продолжают уверенно падать, а в значительно более бюджетном Подмосковье, куда ушел основной спрос, - топчутся на месте.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за ноябрь стоимость метра как в «старой», так и в Новой Москве сократилась на 0,8% - до 253 600 и 198 800 руб. соответственно. В Подмосковье цены за месяц почти не изменились, снизившись лишь на 0,1% до 151 450 руб. за кв. м.
Устойчивость Московской области к снижению цен объясняется перетоком покупателей из еще более переоцененных «старой» и Новой Москвы. Как следствие, если в «старой» Москве и на присоединенных территориях цены за последние семь месяцев упали на 6,7% и 4,5%, то в области – только на 2,4%.
В Москве сейчас метр стоит примерно столько же, сколько в феврале, до начала спецоперации. В ноябре динамика цен по типам жилья и комнатности была равномерной. Примечательно, что дорогие сегменты – монолит-кирпич и многокомнатные квартиры, которые раньше более успешно сопротивлялись снижению цен, чем дешевые сегменты, в ноябре дешевели примерно теми же темпами, что и рынок в целом: монолит-кирпич потерял 0,9% в цене, многокомнатные квартиры – 0,7%. Как неоднократно отмечал IRN.RU, устойчивость дорогой недвижимости условна – она всегда дешевеет в той же пропорции, что и остальной рынок, просто позднее.
На фоне существенного минуса в высокобюджетных сегментах Центральный округ стал главным аутсайдером рейтинга по географии – в ноябре цены на квартиры в центре Москвы упали в два раза больше, чем рынок в среднем – на 1,7%. Дорогие Западный и Юго-Западный округа тоже дешевели опережающими темпами (-0,9% и -1,1% соответственно).
В Новой Москве лидером по темпам снижения цен в ноябре стал сегмент однокомнатных квартир (-1,2%), которые в предыдущие годы активно скупали инвесторы. Сейчас они ушли с рынка, поэтому цены на однушки корректируются опережающими темпами: с пиковых значений в апреле 2022 г. однокомнатные квартиры подешевели на 6%, тогда как рынок Новой Москвы в среднем потерял 4,5%.
Что касается типов жилья, то монолит-кирпич за МКАД дешевеет медленнее более дешевых вариантов (-0,6% в ноябре). В отличие от «старой» Москвы, где цены на квартиры в монолитно-кирпичных домах часто сильно завышены, в Новой Москве и Подмосковье разница в цене между монолит-кирпичом, старым кирпичом и панелью в одной локации не так велика, поэтому покупатели предпочитают более новое и качественное жилье.
В разрезе географии за МКАД лучше всего себя чувствует дальнее Подмосковье, где в ноябре метр прибавил 0,8% - заоблачные цены вытесняют спрос все дальше от «старой» Москвы. По сравнению с апрелем 2022 г. дальнее Подмосковье подешевело на 0,4%, тогда как ближнее и среднее - на 3,6% и 2,2%.
Немного иная ситуация в Новой Москве: в ноябре цены в дальнем Троицком округе снизились на 1,1%, а в примыкающем к МКАД Новомосковском – на 0,7%. Однако по итогам семи месяцев по темпам снижения цен по-прежнему впереди Новомосковский округ, подешевевший на 4,7%. В Троицком стоимость метра за тот же период упала на 3,7%.
Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «Предложение на вторичном рынке столичного региона перестало расти, но остается на максимальных уровнях. На этом фоне тренд на снижение цен в Москве – «старой» и Новой – становится все более устойчивым, несмотря на рост спроса. Вернее, некоторая активизация рынка обусловлена именно снижением цен предложения и реальных сделок. По всей видимости, «медвежий» тренд не изменится, пока объем предложения не сократится существенно. В Подмосковье цены тоже постепенно ползут вниз, но благодаря перетоку покупателей из перегретой столицы медленнее, чем в Москве».