Итоги III квартала на первичном рынке бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала 2025 года на первичном рынке бизнес-класса Москвы. Объем предложения за квартал снизился на 8% (-1% за год). Средневзвешенная цена квадратного метра составила 509 320 руб. (+5% за квартал, +7% за год). Было заключено 6,7 тыс. ДДУ (+42% за квартал, +19% за год).
По данным «Метриум», в III квартале 2025 года на рынке новостроек бизнес-класса экспонировалось 21,6 тыс. лотов (-8% за квартал, -1% за год) в 143 проектах. Из них 18,7 тыс. – квартиры (-8% за квартал, +1% за год) и 2,9 тыс. – апартаменты (-7% за квартал, -12% за год).
Динамика объема предложения на первичном рынке бизнес-класса по кварталам, шт.
Источник: Метриум
В III квартале 2025 года стартовало два новых проекта бизнес-класса, а также открытые продажи в проекте STONE Rise, в котором ранее велось бронирование.
|
№ |
Название |
Девелопер |
|
1 |
Level Войковская |
Level Group |
|
2 |
MYPRIORITY Нижегородская |
ГК Гранель |
Источник: Метриум
Среди округов по объему предложения лидируют ЮАО (4,0 тыс. лотов), САО (3,6 тыс. лотов) и СЗАО (3,4 тыс. лотов).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по округам г. Москвы, количество лотов и средневзвешенная цена, руб.
Источник: Метриум
Из-за снижения числа новых проектов доля квартир на котловане продолжает сокращаться и по итогам квартала составила 17,2% (-0,8 п.п. за квартал). Наибольшая доля предложения приходится на объекты, находящиеся на стадии возведения нижних этажей (39,3%, -0,5 п.п.). За квартал доля предложения в сданных корпусах сократилась на 3,4 п.п. и составила 11,8%.
Структура предложения бизнес-класса по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
В распределении предложения по типологии за квартал сократилась доля предложения студий (11,9%, -2,7 п.п. за квартал), а доля однокомнатных (38,7%, +0,6 п.п.) и двухкомнатных (33,7%, +0,7 п.п.) форматов выросла. В распределении экспозиции по диапазонам площади доля лотов до 30 кв. м по итогам III квартала составила 8% (-7 п.п. за квартал), что подтверждает тенденцию к сокращению малометражных форматов.
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по комнатности, количество лотов.
Источник: Метриум
В структуре предложения по типу отделки сохраняется тенденция к росту доли предложения без отделки (69,0%, +1,1 п.п. за квартал) и сокращению предложения форматов с чистовой отделкой (7,6%, -0,1 п.п.) и отделкой white box (23,4%, -1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам III квартала 2025 года составила 509 320 руб. (+5% за квартал, +7% за год). Средневзвешенная цена квартир – 522 810 руб. за кв. м (+5% за квартал, +8% за год), апартаментов – 411 940 руб. за кв. м (-2% за квартал, +3% за год).
Средневзвешенная цена предложения бизнес-класса по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости бизнес-класса в зависимости от стоимости и площади
|
Площадь, кв. м |
до 15 млн |
15-25 млн |
25-35 млн |
35-45 млн |
45+ млн |
|
до 30 |
4% |
4% |
0,1% |
||
|
30-50 |
3% |
27% |
7% |
0,3% |
|
|
50-70 |
0,1% |
8% |
15% |
4% |
1% |
|
70-90 |
1% |
6% |
7% |
3% |
|
|
90+ |
0,5% |
2% |
8% |
Источник: Метриум
Стоимость предложений бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, тыс. руб. |
Стоимость, млн руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
студия |
17,3 |
29,0 |
277,8 |
248,1 |
557,4 |
1332,0 |
8,4 |
16,1 |
336,1 |
|
1К |
29,8 |
44,0 |
91,7 |
248,0 |
514,5 |
1110,1 |
10,8 |
22,6 |
60,9 |
|
2К |
37,6 |
67,1 |
181,2 |
253,9 |
490,3 |
1141,0 |
14,6 |
32,9 |
165,9 |
|
3К |
60,3 |
92,7 |
217,2 |
275,8 |
498,8 |
1254,0 |
20,2 |
46,2 |
163,0 |
|
4К+ |
82,9 |
131,7 |
416,9 |
254,0 |
601,8 |
1521,0 |
28,4 |
79,3 |
355,0 |
|
Итого |
17,3 |
58,6 |
416,9 |
248,0 |
509,3 |
1 521,0 |
8,4 |
29,9 |
355,0 |
Источник: Метриум
Если кварталом ранее доля предложений стоимостью до 15 млн руб. составила 35%, то за квартал доля таких предложений сократилась на 27 п.п. и составила 8%.
Распределение предложений на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по площадям и бюджетам, количество лотов
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных апартаментов бизнес-класса в III квартале 2025 года:
– «Клубный дом Рублево» (Кунцево, ЗАО): апартамент площадью 24,7 кв. м за 8,5 млн руб.;
– DIUS (Аэропорт, САО): апартамент площадью 25,51 кв. м. за 8,5 млн руб.;
– «Мираполис» (Северный, СВАО): апартамент площадью 20,9 кв. м. за 8,5 млн руб.
Рейтинг самых доступных квартир бизнес-класса в III квартале 2025 года:
– Stellar City (Можайский, ЗАО): квартира площадью 29,3 кв. м. за 8,4 млн руб.;
– Wave (Москворечье-Сабурово, ЮАО): квартира площадью 19,9 кв. м. за 9,8 млн руб.;
– «Родина Переделкино» (Ново-Переделкино, ЗАО): квартира площадью 24,7 кв. м. за 10,0 млн руб.
В III квартале 2025 года на рынке новостроек бизнес-класса было зарегистрировано 6,7 тыс. ДДУ (+42% за квартал, +19% за год). Максимальное число сделок было зарегистрировано в сентябре (2 509 ДДУ), а минимальное – в июле (1 954 ДДУ).
Количество сделок по ДДУ на первичном рынке бизнес-класса по кварталам, шт.[1]
Источник: Метриум
Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в III квартале составила 48% (+4 п.п. за квартал, -2% за год). Средняя ставка по рыночной ипотеке за квартал сократилась на 3,2 п.п. до 23,1%.
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками
Источник: Метриум, Дом.рф.
Если в предыдущем квартале по доле сделок лидировал ЮАО, то в III квартале максимальное число сделок зафиксировано в СЗАО (20%), на втором месте ЮАО (19%), а на третьем – ЗАО (16%). По числу сделок в сегменте лидируют Shagal (570 ДДУ), City Bay (368 ДДУ) и STONE Rise (239 ДДУ).
Распределение сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по округам[1]
Источник: Метриум
Основные тенденции
«Объем предложения на рынке новостроек бизнес-класса в III квартале остался на уровне аналогичного периода прошлого года, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – При этом запуск новых проектов замедлился – за квартал рынок пополнили всего два проекта.
Квартальный спрос достиг 6,7 тыс. ДДУ, что на 42% выше показателя предыдущего квартала и на 19% больше, чем годом ранее. Такая динамика обусловлена как выводом новых корпусов в востребованных проектах (Shagal, SET, Остров, Символ), так и снижением ключевой ставки в III квартале, сформировавшим у покупателей ожидания нисходящего тренда и дальнейшего смягчения кредитной политики. Снижение ставки также стимулирует перевод части сбережений населения с банковских вкладов в недвижимость.
Рост покупательской активности оказал влияние и на структуру предложения: за квартал доля предложения в ценовом сегменте до 15 млн рублей сократилась на 27 п.п. и составила 8%».
[1] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.
На сессии Восточного экономического форума (ВЭФ) первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина высказала мнение о необходимости доработки льготной жилищной ипотеки, так как жилье покупается не только для проживания, но и инвестирования. А это значит, программа не в полной мере решает социальные задачи.
«Мы видим, конечно, и то, что жилье приобретают не всегда в том регионе, где семья живет», — сказала Ольга Баталина. Замминистра обратила внимание и на другой факт: в приоритете у покупателей — однокомнатные квартиры и студии. Такое жилье сложно назвать комфортным для семей с двумя или тремя детьми. Зато «малогабаритки» — хороший инвестиционный актив. Никаких предложений или идей, как решить данную проблему, Ольга Баталина не озвучила. Несложно догадаться: поднятая чиновником дискуссия отсылает к недавней инициативе федеральных властей — введению дифференцированных ставок.
О том, что семейная ипотека не в полной мере справляется с поставленной социальной задачей, эксперты говорят давно. Исследование центра «Аналитика. Бизнес. Право» демонстрирует: в 41 из 89 регионов страны домохозяйства со средним доходом не могут позволить себе приобрести квартиру площадью 50 м² даже по программе с господдержкой. Эксперты сделали такой вывод на основе данных Минстроя и Росстата, сопоставив стоимость квадратного метра и средних зарплат в каждом регионе.
Кроме высокой цены, сложности создает действующее ограничение суммы льготного займа.
«Максимальный размер кредита по семейной ипотеке в Москве и Санкт-Петербурге составляет 12 млн руб., а в остальных регионах — 6 млн руб. Для Северной столицы эта планка пока еще позволяет приобретать комфортное жилье», — говорит заместитель генерального директора АН «Главстрой» Ольга Кузнецова.
Одновременно из-за закрытия или ужесточения льготных ипотечных программ и высокой ключевой ставки страдает строительная отрасль. Главным образом это связано с падением продаж, и как следствие — сокращением инвестиций в новые проекты. Стагнация в строительной индустрии оказывает влияние на смежные отрасли — производство материалов, строительство транспортной и коммунальной инфраструктур, банковский сектор и другие сегменты экономики.
Назревшая необходимость
Эксперты не сомневаются: реформа льготных ипотечных программ неизбежна и будет запущена в ближайшей перспективе. Об этом свидетельствуют и слова председателя думского Комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова. В одном из выступлений он заявил: «Вопрос будет урегулирован до конца года».
Остается понять, как именно это произойдет. Эксперты сходятся во мнении, что программу запустят в пилотном режиме для нескольких регионов. Например, с наиболее критичной демографической и экономической ситуацией. Ставка будет определяться по формуле, учитывающей среднюю стоимость квадратного метра (по данным Минстроя) и среднедушевого дохода семьи заемщика. Возможно введение «вилки» ипотечных ставок. Например от 2% до 5% годовых.
Представители федеральных ведомств ранее говорили о привязке субсидированной ставки к месту проживания заемщика. Позднее стали упоминать о необходимости взаимосвязи мер поддержки и доходами домохозяйств. Теперь первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина обратила внимание на малогабаритное жилье как объект инвестирования, а не решения социальных проблем.
«За» и «против»
Единая ставка льготного ипотечного кредитования для всех регионов — плохо. В каждой области средняя стоимость квадратного метра своя и может различаться в несколько раз. Равно как и доходы населения. Поэтому введение дифференцированной ставки видится более справедливым и экономически обоснованным и позволяет перенаправить инвестиционный капитал из столичных агломераций в регионы. Во-вторых, это своеобразная поддержка девелоперов — новые рынки, где спрос был подавлен недоступностью кредитов.
Непонятен и другой вопрос: Кто и как будет компенсировать банкам разницу в ставках: федеральный или региональный бюджеты, или это тандем? Тогда возникает другая проблема: если нововведение водится для жителей «небогатых районов страны», аналогичным бедным региональным бюджетам надо изыскивать деньги на новую статью расходов.
Представители финансов-кредитных учреждений заняли выжидательную позицию, молчат. В личных беседах финансисты утверждают: крупные федеральные банки будут готовы к работе по любым госпрограммам, так как их риски субсидируются. Небольшие частные банки едва ли смогут конкурировать. Впрочем, главными бенефициарами реформы многие называют крупные девелоперские компании, которые уже готовятся к экспансии в регионы.
В ожидании
«Расширение условий, смягчение требований к заемщикам или внедрение новых адресных мер поддержки — факторы, которые сделают ипотеку доступнее и оживят спрос. Если дифференцированная ставка будет учитывать среднедушевой доход региона, это может дополнительно стимулировать покупательскую активность в сегменте массового жилья», — добавляет Ольга Кузнецова.
«Мы надеемся, что при дифференциация ставок их максимальный уровень не поднимется выше текущих 6%. Важно не ухудшить нынешние условия по семейной ипотеке. При улучшении программы спрос на рынке недвижимости может вырасти до 20% в некоторых случаях», — добавляет директор по продажам ГК «Гранель» Лариса Маслюкова.
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева менее оптимистична. По ее словам, предлагаемая инициатива по введению дифференцированной ставки по льготной ипотеке изначально содержит существенные ограничения. Она сужает уже и без того ограниченную аудиторию покупателей, которые могут воспользоваться программой. Ведь если ввести дополнительные условия, зависящие от региона проживания или количества детей, многие семьи не смогут претендовать на участие в программе.
«Любые дополнительные фильтры и усложнения могут сократить спрос на недвижимость и снизить доступность жилья для широкого круга покупателей. Важно сохранить баланс — чтобы помощь была действительно ощутимой, но при этом доступной для как можно большего числа семей», — резюмировала эксперт.
