Итоги III квартала на первичном рынке бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала 2025 года на первичном рынке бизнес-класса Москвы. Объем предложения за квартал снизился на 8% (-1% за год). Средневзвешенная цена квадратного метра составила 509 320 руб. (+5% за квартал, +7% за год). Было заключено 6,7 тыс. ДДУ (+42% за квартал, +19% за год).
По данным «Метриум», в III квартале 2025 года на рынке новостроек бизнес-класса экспонировалось 21,6 тыс. лотов (-8% за квартал, -1% за год) в 143 проектах. Из них 18,7 тыс. – квартиры (-8% за квартал, +1% за год) и 2,9 тыс. – апартаменты (-7% за квартал, -12% за год).
Динамика объема предложения на первичном рынке бизнес-класса по кварталам, шт.
Источник: Метриум
В III квартале 2025 года стартовало два новых проекта бизнес-класса, а также открытые продажи в проекте STONE Rise, в котором ранее велось бронирование.
|
№ |
Название |
Девелопер |
|
1 |
Level Войковская |
Level Group |
|
2 |
MYPRIORITY Нижегородская |
ГК Гранель |
Источник: Метриум
Среди округов по объему предложения лидируют ЮАО (4,0 тыс. лотов), САО (3,6 тыс. лотов) и СЗАО (3,4 тыс. лотов).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по округам г. Москвы, количество лотов и средневзвешенная цена, руб.
Источник: Метриум
Из-за снижения числа новых проектов доля квартир на котловане продолжает сокращаться и по итогам квартала составила 17,2% (-0,8 п.п. за квартал). Наибольшая доля предложения приходится на объекты, находящиеся на стадии возведения нижних этажей (39,3%, -0,5 п.п.). За квартал доля предложения в сданных корпусах сократилась на 3,4 п.п. и составила 11,8%.
Структура предложения бизнес-класса по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
В распределении предложения по типологии за квартал сократилась доля предложения студий (11,9%, -2,7 п.п. за квартал), а доля однокомнатных (38,7%, +0,6 п.п.) и двухкомнатных (33,7%, +0,7 п.п.) форматов выросла. В распределении экспозиции по диапазонам площади доля лотов до 30 кв. м по итогам III квартала составила 8% (-7 п.п. за квартал), что подтверждает тенденцию к сокращению малометражных форматов.
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по комнатности, количество лотов.
Источник: Метриум
В структуре предложения по типу отделки сохраняется тенденция к росту доли предложения без отделки (69,0%, +1,1 п.п. за квартал) и сокращению предложения форматов с чистовой отделкой (7,6%, -0,1 п.п.) и отделкой white box (23,4%, -1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам III квартала 2025 года составила 509 320 руб. (+5% за квартал, +7% за год). Средневзвешенная цена квартир – 522 810 руб. за кв. м (+5% за квартал, +8% за год), апартаментов – 411 940 руб. за кв. м (-2% за квартал, +3% за год).
Средневзвешенная цена предложения бизнес-класса по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости бизнес-класса в зависимости от стоимости и площади
|
Площадь, кв. м |
до 15 млн |
15-25 млн |
25-35 млн |
35-45 млн |
45+ млн |
|
до 30 |
4% |
4% |
0,1% |
||
|
30-50 |
3% |
27% |
7% |
0,3% |
|
|
50-70 |
0,1% |
8% |
15% |
4% |
1% |
|
70-90 |
1% |
6% |
7% |
3% |
|
|
90+ |
0,5% |
2% |
8% |
Источник: Метриум
Стоимость предложений бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, тыс. руб. |
Стоимость, млн руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
студия |
17,3 |
29,0 |
277,8 |
248,1 |
557,4 |
1332,0 |
8,4 |
16,1 |
336,1 |
|
1К |
29,8 |
44,0 |
91,7 |
248,0 |
514,5 |
1110,1 |
10,8 |
22,6 |
60,9 |
|
2К |
37,6 |
67,1 |
181,2 |
253,9 |
490,3 |
1141,0 |
14,6 |
32,9 |
165,9 |
|
3К |
60,3 |
92,7 |
217,2 |
275,8 |
498,8 |
1254,0 |
20,2 |
46,2 |
163,0 |
|
4К+ |
82,9 |
131,7 |
416,9 |
254,0 |
601,8 |
1521,0 |
28,4 |
79,3 |
355,0 |
|
Итого |
17,3 |
58,6 |
416,9 |
248,0 |
509,3 |
1 521,0 |
8,4 |
29,9 |
355,0 |
Источник: Метриум
Если кварталом ранее доля предложений стоимостью до 15 млн руб. составила 35%, то за квартал доля таких предложений сократилась на 27 п.п. и составила 8%.
Распределение предложений на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по площадям и бюджетам, количество лотов
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных апартаментов бизнес-класса в III квартале 2025 года:
– «Клубный дом Рублево» (Кунцево, ЗАО): апартамент площадью 24,7 кв. м за 8,5 млн руб.;
– DIUS (Аэропорт, САО): апартамент площадью 25,51 кв. м. за 8,5 млн руб.;
– «Мираполис» (Северный, СВАО): апартамент площадью 20,9 кв. м. за 8,5 млн руб.
Рейтинг самых доступных квартир бизнес-класса в III квартале 2025 года:
– Stellar City (Можайский, ЗАО): квартира площадью 29,3 кв. м. за 8,4 млн руб.;
– Wave (Москворечье-Сабурово, ЮАО): квартира площадью 19,9 кв. м. за 9,8 млн руб.;
– «Родина Переделкино» (Ново-Переделкино, ЗАО): квартира площадью 24,7 кв. м. за 10,0 млн руб.
В III квартале 2025 года на рынке новостроек бизнес-класса было зарегистрировано 6,7 тыс. ДДУ (+42% за квартал, +19% за год). Максимальное число сделок было зарегистрировано в сентябре (2 509 ДДУ), а минимальное – в июле (1 954 ДДУ).
Количество сделок по ДДУ на первичном рынке бизнес-класса по кварталам, шт.[1]
Источник: Метриум
Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в III квартале составила 48% (+4 п.п. за квартал, -2% за год). Средняя ставка по рыночной ипотеке за квартал сократилась на 3,2 п.п. до 23,1%.
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками
Источник: Метриум, Дом.рф.
Если в предыдущем квартале по доле сделок лидировал ЮАО, то в III квартале максимальное число сделок зафиксировано в СЗАО (20%), на втором месте ЮАО (19%), а на третьем – ЗАО (16%). По числу сделок в сегменте лидируют Shagal (570 ДДУ), City Bay (368 ДДУ) и STONE Rise (239 ДДУ).
Распределение сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по округам[1]
Источник: Метриум
Основные тенденции
«Объем предложения на рынке новостроек бизнес-класса в III квартале остался на уровне аналогичного периода прошлого года, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – При этом запуск новых проектов замедлился – за квартал рынок пополнили всего два проекта.
Квартальный спрос достиг 6,7 тыс. ДДУ, что на 42% выше показателя предыдущего квартала и на 19% больше, чем годом ранее. Такая динамика обусловлена как выводом новых корпусов в востребованных проектах (Shagal, SET, Остров, Символ), так и снижением ключевой ставки в III квартале, сформировавшим у покупателей ожидания нисходящего тренда и дальнейшего смягчения кредитной политики. Снижение ставки также стимулирует перевод части сбережений населения с банковских вкладов в недвижимость.
Рост покупательской активности оказал влияние и на структуру предложения: за квартал доля предложения в ценовом сегменте до 15 млн рублей сократилась на 27 п.п. и составила 8%».
[1] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», за год объем предложения на первичном рынке ТиНАО вырос на 54,5%. В экспозиции находится 842 тыс. кв. м и 17,3 тыс. лотов в 34 проектах. На НАО приходится 96% предложения. За год на первичный рынок Новой Москвы вышло в реализацию 5 новых проектов: ЖК «Мелиссад» (МИЦ), ЖК «Бунинские кварталы» (А101), ЖК «Новая Звезда-2» (КРОСТ), ЖК «Движение. Говорово» (ФСК), ЖК «Дзен-кварталы» (А101). Также рынок пополнялся новыми корпусами в уже реализуемых проектах.
На территории НАО две трети экспозиции сосредоточено в 3 поселениях: Сосенское – 54,5% Десеневское – 12% и Внуковское – 8,1%. При этом больше всего доля предложения увеличилась в поселениях Сосенское на 5,7% до 440,7 тыс. кв. м, Внуковское – на 2,9% до 65,2 тыс. кв. м и Рязановское – на 2,3% до 50,5 тыс. кв. м. За год экспозиция сократилась в поселениях Марушкинское (-0,4%), Десеновское (-6,8%) и Московский (-8,9%).
В ТАО предложение представлено в 2 поселениях: Первомайское – 86,9% (-2,8% за год) и Новофедоровское – 13,1% (-2,8% за год).
В НАО две трети экспозиции представлено на начальной стадии строительной готовности – 54,5% площади, которая за год уменьшилась на 8,2%: на нулевом цикле находится 33,7% площади (-3,1% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 20,8% (-5% за год). На стадии монтажных работ находится 7,1% (+1,5% за год). На заключительной стадии находится 38,4% предложения с ростом за год на 13,8%: на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 32,1% (+18,4% за год), на стадии благоустройства – 3,6% (-2,1% за год) и введены – 2,7% (-2,5% за год). В ТАО на заключительной стадии строительной готовности находится 85,4% предложения (-14,6% за год), на стадии монтажных работ – 14,6% (+14,6% за год).
За год в НАО доля предложения квартир без отделки, которая составляет 47,8%, увеличилась на 10,2%. По-прежнему большая доля приходится на предложение с различными видами отделки – 52,3% лотов (-10,2% за год): с отделкой – 22,2% (-24,8% за год), с предчистовой отделкой – 17,7% (+11,5% за год) и с допопциями – 12,4% (+3,1% за год). В ТАО большая часть предложения представлена без отделки – 96,1% (-1,6% за год).
Средневзвешенная цена квадратного метра первичного рынка в НАО составила 234,2 тыс. руб., увеличившись за год +7,7% за год и в ТАО – 129,1 тыс. руб. (+7,3% за год).
Средняя цена квартиры на первичном рынке в НАО составила 11,3 млн руб. (+7,1% за год) и в ТАО – 8,2 млн руб. (+2% за год).
«В результате снижения спроса в целом по рынку Новой Москвы прирост экспозиции продолжится. Тем более, что активность застройщиков по выводу новых объемов в реализацию не снижается, как показал 2022 г. Поэтому застройщики продолжат предоставлять скидки для того, чтобы активизировать спрос», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «БОН ТОН».
С января БСПБ принимает заявки по новым условиям льготной госипотеки – по «Семейной ипотеке» и по «Ипотеке с господдержкой».
Так, льготными условиями программы «Семейная ипотека» теперь могут воспользоваться заемщики с двумя детьми до 18 лет. Дополнительно к базовой ставке (6% годовых) Банк «Санкт-Петербург» предоставляет дисконт, за счет чего минимальная ставка по программе в БСПБ составит всего 5,35%.
Воспользоваться условиями «Семейной ипотеки» по-прежнему могут и клиенты с одним ребенком, рожденным с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года, а также семьи, усыновившие ребенка или воспитывающие ребенка-инвалида.
Сегодня «Семейная ипотека» – один их самых популярных ипотечных продуктов среди клиентов БСПБ. Так, по итогам 2022 года объем выдач по «Семейной ипотеке» составил около 25% от общего количества ипотечных сделок Банка «Санкт-Петербург». Аналитики БСПБ отмечают, что средняя сумма такого кредита составила 6 млн руб. Средний срок, на который клиент оформляет «Семейную ипотеку» – 24 года. Средний возраст заемщиков по «Семейной ипотеке» – 35 лет.
Подробнее о программе: https://www.bspb.ru/retail/mortgage/family.
В новом 2023 году клиенты БСПБ также смогут оформить заявку по новым условиям «Ипотеки с господдержкой». Также дополнительно к новой базовой ставке (8% годовых) Банк «Санкт-Петербург» предоставляет дисконт, за счет чего минимальная ставка по этой программе в БСПБ составит всего 7,35%.
Аналитики БСПБ отмечают, что средняя сумма такого кредита в 2022 года составила 5,4 млн руб. При этом, средняя стоимость покупки объекта недвижимости в декабре 2022г. по ипотеке с господдержкой составила порядка 8 млн руб. А средний размер первоначального взноса по данному продукту в Банке сегодня составляет около 30%. Этот показатель не меняется в течение 2022 года, хотя ипотечный кредит в Банке «Санкт-Петербург» можно взять, имея в качестве первоначального взноса всего 15% от стоимости квартиры. Отдельно аналитики Банка зафиксировали увеличение среднего срока, на который клиенты оформляют ипотечный кредит. Если в начале 2022 года средний срок был около 19 лет, то на декабрь 2022 года средний срок составил уже 22–24 г.
Подробнее о программе «Ипотека с господдержкой» можно узнать на сайте БСПБ: https://www.bspb.ru/retail/mortgage/gos-support.
Согласно условиям «Семейной ипотеки» и «Ипотеки с господдержкой», максимальная сумма кредита может достигать 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 6 млн рублей – в остальных регионах. Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости недвижимости.
БСПБ – один из крупнейших игроков ипотечного рынка. Так, по итогам 11 месяцев Банк занял 14-ое место по РФ по общим объемам выдачи и 13-ое место по объему выдачи ипотеки по программам с господдержкой.