Итоги III квартала на первичном рынке бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала 2025 года на первичном рынке бизнес-класса Москвы. Объем предложения за квартал снизился на 8% (-1% за год). Средневзвешенная цена квадратного метра составила 509 320 руб. (+5% за квартал, +7% за год). Было заключено 6,7 тыс. ДДУ (+42% за квартал, +19% за год).
По данным «Метриум», в III квартале 2025 года на рынке новостроек бизнес-класса экспонировалось 21,6 тыс. лотов (-8% за квартал, -1% за год) в 143 проектах. Из них 18,7 тыс. – квартиры (-8% за квартал, +1% за год) и 2,9 тыс. – апартаменты (-7% за квартал, -12% за год).
Динамика объема предложения на первичном рынке бизнес-класса по кварталам, шт.
Источник: Метриум
В III квартале 2025 года стартовало два новых проекта бизнес-класса, а также открытые продажи в проекте STONE Rise, в котором ранее велось бронирование.
|
№ |
Название |
Девелопер |
|
1 |
Level Войковская |
Level Group |
|
2 |
MYPRIORITY Нижегородская |
ГК Гранель |
Источник: Метриум
Среди округов по объему предложения лидируют ЮАО (4,0 тыс. лотов), САО (3,6 тыс. лотов) и СЗАО (3,4 тыс. лотов).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по округам г. Москвы, количество лотов и средневзвешенная цена, руб.
Источник: Метриум
Из-за снижения числа новых проектов доля квартир на котловане продолжает сокращаться и по итогам квартала составила 17,2% (-0,8 п.п. за квартал). Наибольшая доля предложения приходится на объекты, находящиеся на стадии возведения нижних этажей (39,3%, -0,5 п.п.). За квартал доля предложения в сданных корпусах сократилась на 3,4 п.п. и составила 11,8%.
Структура предложения бизнес-класса по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
В распределении предложения по типологии за квартал сократилась доля предложения студий (11,9%, -2,7 п.п. за квартал), а доля однокомнатных (38,7%, +0,6 п.п.) и двухкомнатных (33,7%, +0,7 п.п.) форматов выросла. В распределении экспозиции по диапазонам площади доля лотов до 30 кв. м по итогам III квартала составила 8% (-7 п.п. за квартал), что подтверждает тенденцию к сокращению малометражных форматов.
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по комнатности, количество лотов.
Источник: Метриум
В структуре предложения по типу отделки сохраняется тенденция к росту доли предложения без отделки (69,0%, +1,1 п.п. за квартал) и сокращению предложения форматов с чистовой отделкой (7,6%, -0,1 п.п.) и отделкой white box (23,4%, -1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам III квартала 2025 года составила 509 320 руб. (+5% за квартал, +7% за год). Средневзвешенная цена квартир – 522 810 руб. за кв. м (+5% за квартал, +8% за год), апартаментов – 411 940 руб. за кв. м (-2% за квартал, +3% за год).
Средневзвешенная цена предложения бизнес-класса по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости бизнес-класса в зависимости от стоимости и площади
|
Площадь, кв. м |
до 15 млн |
15-25 млн |
25-35 млн |
35-45 млн |
45+ млн |
|
до 30 |
4% |
4% |
0,1% |
||
|
30-50 |
3% |
27% |
7% |
0,3% |
|
|
50-70 |
0,1% |
8% |
15% |
4% |
1% |
|
70-90 |
1% |
6% |
7% |
3% |
|
|
90+ |
0,5% |
2% |
8% |
Источник: Метриум
Стоимость предложений бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, тыс. руб. |
Стоимость, млн руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
студия |
17,3 |
29,0 |
277,8 |
248,1 |
557,4 |
1332,0 |
8,4 |
16,1 |
336,1 |
|
1К |
29,8 |
44,0 |
91,7 |
248,0 |
514,5 |
1110,1 |
10,8 |
22,6 |
60,9 |
|
2К |
37,6 |
67,1 |
181,2 |
253,9 |
490,3 |
1141,0 |
14,6 |
32,9 |
165,9 |
|
3К |
60,3 |
92,7 |
217,2 |
275,8 |
498,8 |
1254,0 |
20,2 |
46,2 |
163,0 |
|
4К+ |
82,9 |
131,7 |
416,9 |
254,0 |
601,8 |
1521,0 |
28,4 |
79,3 |
355,0 |
|
Итого |
17,3 |
58,6 |
416,9 |
248,0 |
509,3 |
1 521,0 |
8,4 |
29,9 |
355,0 |
Источник: Метриум
Если кварталом ранее доля предложений стоимостью до 15 млн руб. составила 35%, то за квартал доля таких предложений сократилась на 27 п.п. и составила 8%.
Распределение предложений на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по площадям и бюджетам, количество лотов
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных апартаментов бизнес-класса в III квартале 2025 года:
– «Клубный дом Рублево» (Кунцево, ЗАО): апартамент площадью 24,7 кв. м за 8,5 млн руб.;
– DIUS (Аэропорт, САО): апартамент площадью 25,51 кв. м. за 8,5 млн руб.;
– «Мираполис» (Северный, СВАО): апартамент площадью 20,9 кв. м. за 8,5 млн руб.
Рейтинг самых доступных квартир бизнес-класса в III квартале 2025 года:
– Stellar City (Можайский, ЗАО): квартира площадью 29,3 кв. м. за 8,4 млн руб.;
– Wave (Москворечье-Сабурово, ЮАО): квартира площадью 19,9 кв. м. за 9,8 млн руб.;
– «Родина Переделкино» (Ново-Переделкино, ЗАО): квартира площадью 24,7 кв. м. за 10,0 млн руб.
В III квартале 2025 года на рынке новостроек бизнес-класса было зарегистрировано 6,7 тыс. ДДУ (+42% за квартал, +19% за год). Максимальное число сделок было зарегистрировано в сентябре (2 509 ДДУ), а минимальное – в июле (1 954 ДДУ).
Количество сделок по ДДУ на первичном рынке бизнес-класса по кварталам, шт.[1]
Источник: Метриум
Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в III квартале составила 48% (+4 п.п. за квартал, -2% за год). Средняя ставка по рыночной ипотеке за квартал сократилась на 3,2 п.п. до 23,1%.
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками
Источник: Метриум, Дом.рф.
Если в предыдущем квартале по доле сделок лидировал ЮАО, то в III квартале максимальное число сделок зафиксировано в СЗАО (20%), на втором месте ЮАО (19%), а на третьем – ЗАО (16%). По числу сделок в сегменте лидируют Shagal (570 ДДУ), City Bay (368 ДДУ) и STONE Rise (239 ДДУ).
Распределение сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по округам[1]
Источник: Метриум
Основные тенденции
«Объем предложения на рынке новостроек бизнес-класса в III квартале остался на уровне аналогичного периода прошлого года, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – При этом запуск новых проектов замедлился – за квартал рынок пополнили всего два проекта.
Квартальный спрос достиг 6,7 тыс. ДДУ, что на 42% выше показателя предыдущего квартала и на 19% больше, чем годом ранее. Такая динамика обусловлена как выводом новых корпусов в востребованных проектах (Shagal, SET, Остров, Символ), так и снижением ключевой ставки в III квартале, сформировавшим у покупателей ожидания нисходящего тренда и дальнейшего смягчения кредитной политики. Снижение ставки также стимулирует перевод части сбережений населения с банковских вкладов в недвижимость.
Рост покупательской активности оказал влияние и на структуру предложения: за квартал доля предложения в ценовом сегменте до 15 млн рублей сократилась на 27 п.п. и составила 8%».
[1] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.
В первом полугодии 2024 года спрос на вторичное жилье в регионах России без учета столичных агломераций упал на 23%, а активность покупателей строящегося жилья наоборот выросла на 18%. Аналитики компании KEY CAPITAL подводят итоги полугодия на жилищном рынке российских регионов.
Аналитики компании KEY CAPITAL проанализировали спрос на жилую недвижимость в российских регионах по итогам первого полугодия 2024 года. Исследование основывается на данных Росреестра о количестве заключённых договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве, а также на статистике Центробанка о количестве выданных ипотечных кредитов на покупку как новостроек, так и вторичного жилья. В целях получения более точной картины спроса в регионах специалисты исключили из расчётов показатели по Москве, Санкт-Петербургу, Московской и Ленинградской областям.
Спрос на строящееся жилье в регионах вырос на 19%
В первом полугодии 2024 года Росреестром в России было зарегистрировано 439,7 тыс. договоров долевого участия, что на 18% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда было заключено 372,7 тыс. договоров.[1] По подсчетам экспертов KEY CAPITAL, без учёта столичных агломераций в российских регионах было зарегистрировано 283,6 тыс. ДДУ, что на 19% больше, чем в первом полугодии 2023 года (238,8 тыс. договоров). Наиболее значительный рост спроса на строящееся жильё был зафиксирован в Южном федеральном округе — на 32%, а также в Дальневосточном (на 29%) и Центральном федеральном округах (на 21%). Наименьший прирост наблюдался в Сибирском (6%), Приволжском (14%) и Уральском (16%) федеральных округах.
«Наиболее заметный рост числа сделок на рынке долевого строительства в регионах произошел во втором квартале 2024 года, — отмечает Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. — В этот период количество сделок увеличилось на 26% по сравнению с аналогичным кварталом 2023 года, в то время как в первом квартале 2024 года рост составил лишь 9%. Эта динамика обусловлена ожиданием завершения программы субсидирования ипотеки в рамках государственной поддержки, а также изменениями в условиях семейной и IT-ипотеки. Значительное увеличение спроса во втором квартале связано с тем, что покупатели стремились успеть воспользоваться выгодными ипотечными условиями до 1 июля 2024 года, когда господдержка перестала работать, а другие программы были сокращены».
Число ипотечных сделок в регионах уменьшилось на 9%
По данным KEY CAPITAL, основанным на статистике Центробанка России, в первом полугодии 2024 года в стране было выдано 760,8 тыс. ипотечных кредитов (первичный и вторичный рынок), что на 8% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда было выдано 824,9 тыс. кредитов. Если исключить данные по Москве, Санкт-Петербургу, Московской и Ленинградской областям, то в российских регионах было выдано 625,9 тыс. ипотек против 690,8 тыс. в первом полугодии 2023 года, что указывает на снижение спроса на 9%.
Дольщики получили на 29% кредитов больше, чем в I полугодии 2023
Аналитики компании KEY CAPITAL проанализировали также выдачу ипотечных кредитов участникам долевого строительства в российских регионах за первое полугодие 2024 года по данным ЦБ. В этот период по всей России было выдано 292,2 тыс. ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья, что на 28% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда дольщики получили 227,9 тыс. кредитов. Денежный объём выданных кредитов увеличился на 32%.
Без учёта Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области динамика спроса на ипотеку для участников долевого строительства была схожей. В регионах России в первом полугодии 2024 года было выдано 230,6 тыс. кредитов, что на 29% больше, чем в аналогичный период 2023 года (179,2 тыс. кредитов). Общий объём выданных кредитов в этих регионах также увеличился на 35%.
Заметнее всего спрос на ипотеку со стороны участников долевого строительства вырос в Северо-Кавказском федеральном округе, где количество выданных кредитов в первом полугодии 2024 года оказалось на 44% выше, чем годом ранее. На втором месте по активности заемщиков оказался Центральный федеральный округ (без учёта Москвы и Московской области) с ростом на 36%, а затем Дальневосточный федеральный округ с увеличением на 33%. В Северо-Западном федеральном округе (без учёта Санкт-Петербурга и Ленинградской области) рост составил 22%, в Южном федеральном округе — 24%, а в Уральском федеральном округе — 26%.
Спрос на ипотеку для покупки «вторички»[2] в регионах упал на 23%
Спрос на ипотеку для покупки вторичного жилья в России значительно сократился. По итогам первого полугодия 2024 года банки выдали 468,6 тыс. ипотечных кредитов на эти цели, что на 22% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда было выдано 597,1 тыс. кредитов. Суммарный объём выданных средств для покупателей вторичного жилья сократился на 29%, подсчитали в KEY CAPITAL.
Без учёта Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области количество выданных кредитов на покупку вторичного жилья снизилось на 23%. Если в первом полугодии 2023 года было выдано 511,6 тыс. кредитов, то в аналогичный период 2024 года — только 395,3 тыс. Суммарный объём выданных кредитов в регионах, исключая столичные агломерации, также сократился на 29%.
В разрезе федеральных округов наиболее значительное снижение спроса на ипотеку для покупки вторичного жилья было зафиксировано в Северо-Кавказском федеральном округе, где количество выданных ипотечных кредитов за первое полугодие 2024 года уменьшилось на 69% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. В Сибирском федеральном округе спад составил 60%, а в Приволжском — 59%. Менее заметное снижение наблюдалось в Северо-Западном федеральном округе (без учёта Санкт-Петербурга и Ленинградской области) — на 18%, в Центральном федеральном округе (без учёта Москвы и Московской области) — на 23%, и в Южном федеральном округе — на 31%.
«Итоги динамики спроса на ипотеку в первом полугодии 2024 года в целом ожидаемы, — комментирует Ольга Гусева. — Резкий рост ипотечных ставок из-за ужесточения кредитно-денежной политики Центробанка во втором полугодии 2023 года закономерно привёл к заметному падению спроса на вторичном рынке жилья, где покупатели не могли воспользоваться государственными программами поддержки ипотеки и субсидирования ставок, которые распространяются только на новостройки. Поэтому мы наблюдаем значительное повышение спроса на рынке строящегося жилья и падение числа сделок с ипотекой на вторичном рынке. По нашим подсчётам, доля кредитов, выданных дольщикам, в общем числе ипотечных кредитов в июне 2024 года составила 47%, тогда как в июне 2023 года она равнялась 27%. Но переориентация покупателей на рынок новостроек может быть временной, а конкуренция между застройщиками будет расти. Это значит, что девелоперам придется искать новые, более интересные модели реализации проектов, которые будут включать не только жилье и стандартный набор инфраструктуры – конкуренцию выиграют те застройщики, которые смогут создавать комплексные проекты с новыми рабочими местами, концептуальными городскими социальными пространствами и объектами образования, культуры, науки и индустрии».
Дольщики в среднем занимают на 81% больше денег, чем покупатели «вторички»
Эксперты компании KEY CAPITAL отмечают, что россияне стали занимать меньше денег на покупку вторичного жилья, но больше — на строящееся. В июне 2024 года, без учёта Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, средний размер кредита на покупку жилья на вторичном рынке составил 2,6 млн рублей, что на 11% меньше по сравнению с июнем 2023 года, когда этот показатель достигал 2,9 млн рублей.
Наибольший средний размер кредита на покупку вторичного жилья в июне 2024 года был зафиксирован в Дальневосточном федеральном округе — 3,1 млн рублей. За ним следуют жители Южного федерального округа с показателем в 2,7 млн рублей и Уральского федерального округа — 2,7 млн рублей. Меньше всего на покупку вторичного жилья занимают жители Центрального федерального округа (без учёта Москвы и Московской области), где средний размер кредита составил 2,5 млн рублей, Приволжского федерального округа — 2,6 млн рублей и Северо-Кавказского федерального округа — 2,6 млн рублей.
Иная динамика наблюдается на рынке ипотеки для покупателей строящегося жилья. В июне 2024 года дольщики в регионах России, исключая Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Ленинградскую область, в среднем занимали 4,7 млн рублей, что на 5% больше по сравнению с июнем 2023 года, когда средний размер займа составил 4,5 млн рублей.
Лидером по среднему размеру кредита на покупку строящегося жилья стал Дальневосточный федеральный округ, где этот показатель достиг 5,3 млн рублей. За ним следуют Сибирский федеральный округ с показателем в 4,7 млн рублей и Южный федеральный округ — 4,7 млн рублей. Меньше всего занимают на покупку строящегося жилья в Уральском федеральном округе, где средний размер кредита составил 4,2 млн рублей. Далее следуют Северо-Западный федеральный округ (без учёта Санкт-Петербурга и Ленинградской области) — 4,3 млн рублей и Центральный федеральный округ (без учёта Москвы и Московской области) — 4,4 млн рублей.
«Рынок жилья для девелоперов больше не является “тихой гаванью”, — резюмирует Ольга Гусева. — Динамика спроса на рынке жилья в России за первое полугодие 2024 года показывает, что прежняя модель роста, основанная на субсидировании ипотечных ставок, подходит к своему исчерпанию. Высокие ставки по ипотеке на вторичном рынке жилья будут снижать спрос и на рынке новостроек, так как для многих россиян единственная возможность приобрести новую квартиру — это продать старую, а при нынешних ставках им будет трудно найти покупателя. Кроме того, сокращение программ поддержки спроса на рынке новостроек будет означать уменьшение числа сделок. В ближайшие полгода ожидать смягчения кредитно-денежной политики Центробанка не следует.
На этом фоне мы видим, что застройщики уже меняют свои стратегии. Мы фиксируем рост интереса девелоперов к новым направлениям вложений средств: коммерческая, складская, туристическая недвижимость. Некоторые застройщики будут вынуждены перейти в другие сегменты рынка, где покупатели меньше зависят от ипотеки, развивать коммерческое направление, развивать комплексную застройку, включающую не только жильё, но и различные типы недвижимости».
[1] Это последние на сегодняшний день данные Росреестра. Росреестр публикует статистику сделок ДДУ по регионам поквартально накопительным итогом (январь-март, январь-июнь, январь-сентябрь, январь-декабрь).
[2] Число сделок на рынке вторичного жилья подсчитано как разность между общим количеством ипотечных жилищных кредитов и кредитов на строящееся жилье (под залог прав участника долевого строительства — ДДУ). В этих «вторичных» сделках могут быть договоры купли-продажи, которые заключают покупатели и застрощийки готовых (введенных в эксплуатацию) новостроек. Однако в масштабе РФ преобладают в этом сегменте сделки по продаже квартир, которые уже были в собственности физических лиц.
На российский рынок за январь-август 2024 г. вышло 18 международных брендов. CORE.XP проанализировали формат открытия новых ритейлеров.
Для размещения первых монобрендовых магазинов в стране иностранные бренды выбирают помещения от 20 до 900 кв. м в зависимости от сегмента и концепции.
Средняя площадь открытого в 2024 г. магазина составила 215 кв. м.
72% брендов выбрали для выхода на российский рынок г. Москву, 17% г. Санкт-Петербург, 11% другие города. Так, в этом году иностранные компании вышли на рынки Калининграда (ТРЦ «Балтия Молл») и Перми (ТРЦ «Планета»).
При этом 9 из 18 брендов заключили первые договоры аренды в России с топовыми торговыми объектами («АВИАПАРК», «METROPOLIS», «Афимолл Сити», «Галерея» в Санкт-Петербурге и др.), отличающимися высокими показателями посещаемости, привлекательности для покупателей и стабильным составом арендаторов.
До конца года на российский рынок могут выйти еще 10 иностранных брендов.
Динамика выхода иностранных брендов, 2017- август 2024 гг.
